Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8356160 KK EXPL 20-161
vonnis van: 20 augustus 2020
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
Stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
eiseres, nader te noemen: Ymere
gemachtigde: mr. R.N.E. Visser
t e g e n
1. [gedaagde sub 1]
gevestigd te [plaats]
gedaagde sub 1
nader te noemen: [gedaagde sub 1]
alsmede de vennoten
2. [gedaagde sub 2]
wonende te [plaats]
gedaagde sub 2
nader te noemen: [gedaagde sub 2]
procederend in persoon
3. [gedaagde sub 3]
wonende te [plaats]
gedaagde sub 3
nader te noemen: [gedaagde sub 3]
gemachtigde: mr. E. Swart
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 5 maart 2020, met producties, heeft Ymere een voorziening gevorderd.
Op de mondelinge behandeling op 10 juli 2020 zijn mw. [naam 1] en mw. [naam 2] (consulenten woonfraude) namens Ymere verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde sub 2] verscheen in persoon. [gedaagde sub 3] verscheen in persoon, vergezeld door zijn zus en de gemachtigde. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde sub 3] producties overgelegd en heeft Ymere een aanvullende productie in het geding gebracht.
Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.
Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.
Ter zitting heeft [gedaagde sub 2] verklaard afstand te doen van zijn huurrechten voor de [adres] . Hij heeft dat via de ondertekening van een handgeschreven verklaring bevestigd, welke verklaring ter zitting tevens door [naam 1] namens Ymere is ondertekend. De verklaring is aan het proces-verbaal gehecht.
De zaak is vervolgens aangehouden tot 7 augustus 2020 voor nader overleg tussen partijen. Bij brief van 4 augustus 2020 heeft de gemachtigde van Ymere meegedeeld de vordering ten aanzien van [gedaagde sub 2] niet te handhaven en dat de vordering tot ontruiming blijkens het aangepaste petitum alleen nog is gericht tegen [gedaagde sub 3] en wordt beperkt tot de bedrijfsruimte die hij op [adres] in gebruik heeft. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[gedaagde sub 2] heeft met ingang van 1 juni 1989 de bedrijfsruimte aan de [adres 2] te Amsterdam van een rechtsvoorgangster van Ymere gehuurd. Het betrof zogenaamde artikel 7:230a BW bedrijfsruimte en bij de bestemming staat in het huurcontract “schildersbedrijf ”vermeld. Dat was het bedrijf dat [gedaagde sub 2] destijds uitoefende.
1.2.
[gedaagde sub 2] heeft met ingang met 1 januari 1990 van dezelfde rechtsvoorgangster van Ymere de naastgelegen bedrijfsruimte aan de [adres] gehuurd. Ook hier gaat het om zogenaamde artikel 7:230a BW bedrijfsruimte en als bestemming staat in het huurcontract vermeld: “opslag steigers, ladders etc.”
1.3.
Blijkens een allonge bij het huurcontract met betrekking tot [adres] zijn [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] een samenwerkingsverband aan gegaan en hebben de wens te kennen gegeven dat het huurcontract op beider naam komt te staan. Partijen zijn volgens de allonge overeengekomen:
“
[gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 3] ” gevestigd te [adres] , ingeschreven in het handelsregister van de kamer van Koophandel onder nummer [nummer] en rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer [gedaagde sub 2] geboren te Amsterdam, op [geboortedatum] en, per 20 april 2010 als huurder alle rechten en plichten voortvloeiende uit de huurovereenkomst d.d. 1 januari 1990 samen met de heer [gedaagde sub 3] op zich neemt. Beide huurders zijn hoofdelijk aansprakelijk (…)”De allonge is namens Ymere ondertekend door mevrouw [naam 3] .
[gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 3] ” gevestigd te [adres] , ingeschreven in het handelsregister van de kamer van Koophandel onder nummer [nummer] en rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer [gedaagde sub 2] geboren te Amsterdam, op [geboortedatum] en, per 20 april 2010 als huurder alle rechten en plichten voortvloeiende uit de huurovereenkomst d.d. 1 januari 1990 samen met de heer [gedaagde sub 3] op zich neemt. Beide huurders zijn hoofdelijk aansprakelijk (…)”De allonge is namens Ymere ondertekend door mevrouw [naam 3] .
1.4.
Blijkens een overgelegd uittreksel uit het handelsregister is op 28 september 2011 geregistreerd dat de onderneming van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] met ingang van 12 september 2011 is voortgezet door [naam onderneming] , welke onderneming als eenmanszaak van [gedaagde sub 3] sinds 1 februari 2011 in het handelsregister staat geregistreerd.
1.5.
[gedaagde sub 3] heeft in een uitgebreide verklaring die hij in het geding heeft gebracht uiteengezet dat het oorspronkelijke idee van de samenwerking met [gedaagde sub 2] was het exploiteren van een restauratiebedrijf in verschillende objecten. [gedaagde sub 3] zou zich richten op “oldtimer scooters”. Daarbij was het de bedoeling dat de werkplaats tevens een winkelfunctie zou hebben. Hij stelt de vertegenwoordiger van Ymere, mevrouw [naam 3] daarover uitvoerig te hebben geïnformeerd en zij zou zich enthousiast hebben getoond. Dat in het oorspronkelijke huurcontract alleen de bestemming “opslag” stond, is daarbij niet aan de orde gekomen en is geheel aan de aandacht van [gedaagde sub 3] ontsnapt.
1.6.
Omdat de samenwerking geen succes was hebben [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] na enige tijd besloten met de eigen bedrijfsactiviteiten afzonderlijk verder te gaan in respectievelijk [adres 2] en [adres] . [gedaagde sub 2] zou regelen dat het huurcontract (alleen) op naam van [gedaagde sub 3] zou komen te staan, maar [gedaagde sub 3] heeft moeten vaststellen dat daarvan niets terecht is gekomen. [gedaagde sub 3] heeft steeds stipt aan zijn betaalverplichtingen jegens Ymere voldaan.
1.7.
[gedaagde sub 3] verklaart verder dat hij in het begin veel in het pand [adres] heeft geïnvesteerd. Zo kwam er een keukentje, een brug voor de te restaureren scooters, werkbanken, verwarming en een extra set voordeuren. Tevens kwamen er vitrines en een balie/kassameubel. [gedaagde sub 3] legt uit dat hij op deze wijze ongeveer 10 jaar bedrijfsactiviteiten heeft uitgevoerd waarbij het ook voor Ymere volstrekt duidelijk moet zijn geweest wat hij aan het doen was, temeer omdat er met mevrouw [naam 3] uitgebreid over is gesproken en er vanaf 2010 een aantal keer door medewerkers van Ymere werkzaamheden in/aan het pand zijn uitgevoerd. Hij merkt ook op dat hij op zeker moment als leerbedrijf is erkend en een leerling-monteur in dienst heeft gehad.
1.8.
In juni 2019 heeft de politie onderzoek gedaan naar de bedrijfsruimte op [adres 2] en daar bevindingen gedaan die duiden op hennepteelt. Ymere heeft daarop de huur van [adres 2] bij brief van 15 juli 2019 opgezegd tegen 31 augustus 2019 en deze opzegging herhaald tegen 2 oktober 2019. Naar aanleiding hiervan heeft [gedaagde sub 2] aan Ymere te kennen gegeven dat derden [adres 2] in gebruik hebben.
1.9.
Bij brief van 31 oktober 2019 heeft Ymere de huurovereenkomst met betrekking tot [adres] opgezegd tegen 31 december 2019. Tot op heden is geen verzoekschrift tot het verkrijgen van verlenging van de termijn van ontruimingsbescherming als bedoeld in artikel 7:230 a lid 1 BW ingediend.
1.10.
[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben aan de sommaties tot ontruiming van Ymere geen gevolg gegeven.
1.11.
[gedaagde sub 3] schrijft in zijn verklaring dat hij niets te maken heeft met eventuele hennepteelt op [adres 2] en dat hij daarvan ook niet als verdachte geldt.
1.12.
Blijkens door [gedaagde sub 3] overgelegde foto’s is er bij [adres] sprake van een bedrijfsruimte die er uitziet als reparatiewerkplaats, waarbij publiek welkom is om scooters te brengen en te halen.
1.13.
[gedaagde sub 3] heeft 87 handtekeningen van omwonenden overgelegd waarin deze zich uitspreken voor het blijven van [naam onderneming] . In de toelichtende tekst staat vermeld dat [naam onderneming] goed contact met de buurt heeft en een sociale functie vervult. Het is een plek waar iedereen graag een kopje koffie komt drinken om even bij te praten.
1.14.
Blijkens een door Ymere in het geding gebracht uittreksel uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) is bij [adres] sprake van een industriefunctie als gebruiksdoel.
Vordering en verweer
2. Ymere vordert, na aanpassing van haar vordering, dat [gedaagde sub 3] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om de [adres] binnen 8 dagen na betekening van het onderhavige vonnis, althans per 10 augustus 2020 met al de zijnen en het zijne aan Ymere leeg en bezemschoon ter beschikking te stellen door de Bedrijfsruimtes te ontruimen, onder verbeurte van een dwangsom van € 200,00 voor elke dag, gedeelte daarvan daaronder begrepen, dat gedaagden deze veroordeling niet nakomen met een maximum van € 2.000,00 alsmede om, als gedaagden met de ontruiming in gebreke blijven, de ontruiming te kunnen doen bewerkstelligen door de deurwaarder ex artikel 444 jo Pro. 555 Rv.,met hoofdelijke veroordeling van gedaagden, in de buitengerechtelijke kosten van € 462,50 althans tot een in goede justitie te bepalen bedrag en met een hoofdelijke veroordeling in de proceskosten.
3. Ymere stelt hiertoe dat de huurovereenkomsten zijn opgezegd, welke opzegging inmiddels onherroepelijk is geworden. Gelet op de beëindiging van de huurovereenkomst dient [gedaagde sub 3] de bedrijfsruimte die hij in gebruik heeft aan Ymere ter beschikking te stellen. Subsidiair baseert Ymere haar vordering op wanprestatie. [gedaagde sub 3] zou het gehuurde niet volgens de bestemming hebben gebruikt, heeft de verdenking op zich geladen betrokken te zijn bij hennepteelt en exploiteert het gehuurde niet daadwerkelijk.
4. [gedaagde sub 3] voert verweer op gronden die, voor zover van belang voor de te nemen beslissing, hierna aan de orde zullen komen.
Beoordeling
5. Ymere heeft de vordering tegen [gedaagde sub 2] ingetrokken zodat deze geen bespreking meer behoeft. De vordering tegen [gedaagde sub 1] is voor zover de kantonrechter begrijpt niet ingetrokken. Ter zitting is aan de orde gekomen welk belang Ymere bij handhaving van de vordering tegen [gedaagde sub 1] heeft. [gedaagde sub 1] is reeds geruime tijd geleden opgeheven en van een daadwerkelijk samenwerking tussen de vennoten is al sinds 2011 geen sprake meer. Evenmin kan het belang zijn gelegen in een eventueel verhaal op een afgescheiden vermogen, nu gesteld noch gebleken is dat daarvan sprake is. De vordering tegen [gedaagde sub 1] zal, voor zover gehandhaafd, daarom bij gebrek aan belang worden afgewezen. Dat betekent dat de vordering van Ymere op [gedaagde sub 3] resteert
6. In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van Ymere jegens [gedaagde sub 3] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
7. Ymere heeft, gelet op de gronden waarop zij haar vordering baseert, in beginsel een voldoende spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming om een beoordeling daarvan in kort geding te rechtvaardigen.
8. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de gevorderde ontruiming een ingrijpende maatregel betreft, die in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben, zeker waar het een ontruiming van een bedrijfsruimte betreft, zoals hier aan de orde. Om die reden dient bij de beoordeling van een dergelijke vordering - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid te worden betracht en zal een onverwijlde ontruiming in kort geding slechts gerechtvaardigd zijn, als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat ontruiming ook de uitkomst zal zijn van een (eventuele) bodemprocedure.
9. Primair stelt Ymere dat het gaat om een overeenkomst met betrekking tot artikel 7:230a BW bedrijfsruimte en dat deze overeenkomst door middel van opzegging is geëindigd. Nu niet tijdig een verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming is ingediend, is de beëindiging van de huurovereenkomst inmiddels onherroepelijk. [gedaagde sub 3] voert als meest verstrekkend verweer dat het niet of niet meer gaat om artikel 7:230a BW bedrijfsruimte maar om artikel 7:290 BW Pro bedrijfsruimte. Hij voert daarvoor een aantal gronden aan:
- het feitelijke gebruik dat hij van het gehuurde maakt, te weten als werkplaats en annexe “winkelruimte”, welke ruimte ook door klanten kan worden betreden;
- dat Ymere van het daadwerkelijk feitelijke gebruik van het gehuurde als artikel 7:290 BW Pro ruimte op de hoogte was, gezien het feit dat het bedrijfsplan destijds met de vertegenwoordigster van Ymere (mw. [naam 3] ) is besproken, welke vertegenwoordigster daarmee heeft ingestemd, ondanks dat deze instemming geen vertaling heeft gevonden in de destijds opgestelde allonge;
- Ymere ook het feit van het gebruik als werkplaats/winkel op de hoogte was omdat sinds 2010 een groot aantal keer door Ymere reparaties en andere werkzaamheden aan het gehuurde zijn uitgevoerd, waaronder de reparatie van een lekkage en het vernieuwen van het plafond, waarbij voor de betrokken werknemers van Ymere de aard van de in de ruimte uitgevoerde activiteit zonneklaar moet zijn geweest en deze kennis aan Ymere is toe te rekenen.
10. De kantonrechter overweegt het volgende. Blijkens de huurovereenkomst is sprake van artikel 7:230a BW bedrijfsruimte. [gedaagde sub 3] beroept zich erop dat namens Ymere expliciet (mw. [naam 3] ) of impliciet (door gedragingen waaruit dit is op te maken) is ingestemd met de wijziging van de bestemming in artikel 7:290 BW Pro bedrijfsruimte. Expliciete instemming is nog niet komen vast te staan en de stelling van [gedaagde sub 3] dienaangaande dient hij, gelet op de gemotiveerde betwisting door Ymere, te bewijzen. Hij heeft aangevoerd voornemens te zijn in een eventuele bodemprocedure mevrouw [naam 3] als getuige te doen horen.
11. Voor wat betreft de impliciete instemming is volgens vaste rechtspraak het volgende van belang. Op grond van het bepaalde in artikel 3:35 BW Pro is van stilzwijgende instemming alleen sprake wanneer bij [gedaagde sub 3] het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat Ymere door haar gedraging of verklaring met de bestemmingswijziging heeft ingestemd. Als Ymere al wist van de aard van bedrijfsvoering door [gedaagde sub 3] brengt - gezien de verstrekkende gevolgen van een bestemmingswijziging - de enkele wetenschap van Ymere dat het verhuurde feitelijk anders wordt gebruikt dan in de overeenkomst voorzien, dan ook niet mee dat zij moeten worden geacht met een bestemmingswijziging te hebben ingestemd. De toestemming zal onmiskenbaar moeten blijken uit (schriftelijke) uitlatingen door of gedragingen van Ymere
12. Ook op dit punt zal dus nadere bewijsvoering nodig zijn en nu [gedaagde sub 3] bewijs van zijn stellingen heeft aangeboden zal hij in een eventuele bodemprocedure waarschijnlijk worden toegelaten tot het bewijs dat hij in het gehuurde met instemming van Ymere zijn bedrijf uitoefent als door hem gesteld. Voor een dergelijke bewijslevering is in kort geding geen plaats.
13. Ten aanzien van de gestelde wanprestatie overweegt de kantonrechter het volgende. Hiervoor wordt allereerst door Ymere het gebruik in strijd met de bestemming aangevoerd. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het nog de vraag of het gehuurde in strijd met de bestemming wordt gebruikt. Dat [gedaagde sub 3] zich heeft ingelaten met hennepteelt heeft Ymere tegenover de stellige betwisting van [gedaagde sub 3] onvoldoende onderbouwd. Dat daarvan op [adres 2] mogelijk wel sprake is geweest is daartoe onvoldoende, temeer nu, anders dan gesuggereerd, geen interne verbindingen tussen beide panden bestaan en Ymere het verweer van [gedaagde sub 3] dat hij al langere tijd geen contact heeft met [gedaagde sub 2] niet heeft weersproken. Ook de stelling dat het gehuurde daadwerkelijk niet in gebruik is heeft Ymere onvoldoende onderbouwd. Tegenover het fotomateriaal dat zij in het geding brengt staat de gespecificeerde verklaring van [gedaagde sub 3] en door hem overgelegde bescheiden op basis waarvan hij stelt dat hij dagelijks open is. Ook is ook uit de verklaring van omwonenden op te maken dat de werkplaats van [gedaagde sub 3] dagelijks in bedrijf is. De gestelde wanprestatie is dus onvoldoende aannemelijk gemaakt. Ook op deze grond is daarom ontruiming voorafgaand aan een oordeel in een bodemprocedure niet gerechtvaardigd.
14. Voor zover Ymere zich heeft beroepen op het feit dat de bedrijfsactiviteiten van [gedaagde sub 3] mogelijk in strijd zijn met het bestemmingsplan, overweegt de kantonrechter dat de gemeente, hoewel het betreffende bureau in de nabijheid is gevestigd, tot op heden niet handhavend is opgetreden, terwijl de situatie van werkplaats/winkel al geruime tijd bestaat. Wellicht is legalisatie mogelijk, hetgeen in afwachting van een bodemprocedure zou kunnen worden ondergezocht.
15. In het kader van de belangenafweging is ten slotte van belang dat [gedaagde sub 3] onbetwist heeft gesteld dat hij voor zijn levensonderhoud afhankelijk is van inkomsten uit zijn bedrijfsactiviteiten. Hij heeft geen alternatieven voorhanden voor de huidige bedrijfslocatie en zal bij een gedwongen ontruiming zeer waarschijnlijk moeten stoppen met zijn huidige werk.
16. Naar het oordeel van de kantonrechter is gelet op het voorgaande aanleiding de gevraagde ontruiming in afwachting van een eventuele bodemprocedure af te wijzen.
17. Ymere dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
verstaat dat de vorderingen tegen [gedaagde sub 2] zijn ingetrokken;
verklaart Ymere niet ontvankelijk in haar vorderingen jegens [gedaagde sub 1] ;
wijst de vorderingen tegen [gedaagde sub 3] af;
veroordeelt Ymere in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde sub 3] begroot op € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt Ymere in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Ymere niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molern, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.