ECLI:NL:RBAMS:2020:4254

• Datum uitspraak: 25 augustus 2020
• Publicatiedatum: 31 augustus 2020
• Zaaknummer: AMS 19/6682
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M. Greebe
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde vaststelling van een woning in Amsterdam

In deze zaak heeft de rechtbank Amsterdam uitspraak gedaan over de WOZ-waarde van een woning in Amsterdam, vastgesteld door de heffingsambtenaar op € 377.000 voor het kalenderjaar 2018. Eiser, de eigenaar van de woning, heeft bezwaar gemaakt tegen deze vaststelling, waarna de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaarde. Eiser heeft vervolgens beroep ingesteld. Tijdens de zitting op 14 augustus 2020 was eiser aanwezig, terwijl de heffingsambtenaar vertegenwoordigd was door mr. M.A. Boerhorst.

De rechtbank heeft de feiten en argumenten van beide partijen zorgvuldig afgewogen. Eiser betoogde dat de woning op de waardepeildatum, 1 januari 2017, niet meer dan € 334.000 waard was. De heffingsambtenaar onderbouwde zijn standpunt met een taxatierapport en verkooptransacties van vergelijkbare woningen. De rechtbank constateerde echter dat er gebreken waren in de taxatiematrix, zoals het gebruik van een vergelijkingsobject dat meer dan een jaar voor de waardepeildatum was verkocht.

Desondanks oordeelde de rechtbank dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld. De rechtbank wees erop dat de objectkenmerken en de marktomstandigheden in Amsterdam erop wijzen dat een woning met de gegeven oppervlakte en kavel niet voor minder dan € 377.000 verkocht zou worden. Eiser's argumenten over onduidelijkheid in de informatievoorziening en oppervlaktegegevens werden verworpen, omdat de juiste oppervlakte in de bestreden uitspraak was vastgesteld.

De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, maar droeg de heffingsambtenaar wel op om het door eiser betaalde griffierecht van € 47,- te vergoeden. Eiser kan binnen zes weken na verzending van de uitspraak hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 19/6682

uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[eiser] , te Amsterdam, eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 30 november 2018 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 377.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2018 bekendgemaakt.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 31 oktober 2019

(de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op een Skypezitting op 14 augustus 2020. Eiser was aanwezig. De heffingsambtenaar was aanwezig in de persoon van mr. M.A. Boerhorst.

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure

1. De woning van eiser is een [woning] uit [jaar] met een oppervlakte van 129 m² en de oppervlakte van het perceel is 167 m². De woning beschikt verder over een kelder. De kwaliteit van de woning is vastgesteld op matig. Eiser vindt dat de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 niet meer dan € 334.000 waard was. De heffingsambtenaar heeft zijn standpunt dat de woning met een waarde van € 377.000 niet te hoog is vastgesteld onderbouwd met een taxatierapport.

2. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij verwezen naar verkooptransacties van vier vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of ná de waardepeildatum. De door de heffingsambtenaar getoonde cijfers onderbouwen een waarde voor eisers woning van € 576.000. Volgens de heffingsambtenaar is de waarde in de primaire beschikking, gehandhaafd bij de bestreden uitspraak, op een veel te laag niveau vastgesteld.

3. De rechtbank oordeelt als volgt. Op de taxatiematrix van de heffingsambtenaar valt het één en ander aan te merken. Zo is één van de vergelijkingsobjecten verkocht op

21 juli 2015, wat ruim meer dan één jaar voor waardepeildatum is. Verder zijn de vergelijkingsobjecten van een wat ouder bouwjaar en zijn het ook geen twee-onder-één-kapwoningen. Er valt dan ook te betwijfelen of de taxatiematrix de waarde van € 576.000 aannemelijk maakt. Of de matrix de waarde van € 576.000 kan onderbouwen is echter niet van belang, nu de waarde van de woning is vastgesteld op slechts € 377.000.

4. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen dat de waarde van de woning van eiser met € 377.000 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank verwijst daarvoor naar de objectkenmerken zoals onder 1. weergegeven. De rechtbank acht het zeer onaannemelijk dat een woning met een dusdanige woonoppervlakte en kavel in Amsterdam voor minder dan 377.000 van de hand zal worden gedaan als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, ondanks de gesignaleerde gebreken in de taxatiematrix, voldoende aannemelijk maakt dat de waarde van de woning met € 377.000 niet te hoog is vastgesteld.

5. Eiser heeft nog aangevoerd dat de informatievoorziening van de gemeente tekortschiet of onduidelijk is, dat er onduidelijkheid is over de juiste oppervlakte van het pand en dat het hanteren van onjuiste oppervlaktegegevens leidt tot een te hoge waardering.

6. De rechtbank is van oordeel dat, ongeacht de onduidelijkheid over de oppervlakte van de woning in het verleden, bij de bestreden uitspraak duidelijk is dat van de juiste oppervlakte is uitgegaan. Eiser heeft de oppervlakte van 129 m² ook niet bestreden. Met betrekking tot de waardering van de woning verwijst de rechtbank naar wat hierboven is overwogen onder 4. Dit betoog slaagt niet.

7. De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaar heeft gevraagd om een toelichting zodat hij zijn bezwaar kan aanvullen. Het dossier biedt verder geen aanknopingspunten dat ná eisers bezwaar door de heffingsambtenaar enig contact is geweest, tot het moment dat de uitspraak op bezwaar is genomen. De rechtbank vindt dat in dit geval onzorgvuldig. Het had op de weg van de heffingsambtenaar gelegen om te reageren op het door eiser gedane verzoek om informatie, nu duidelijk uit eisers bezwaarschrift blijkt dat hij zijn bezwaar had willen aanvullen. Temeer nu in de primaire besluitvorming is uitgegaan van een verkeerde oppervlakte en eiser in zijn bezwaar daarover opmerkingen heeft gemaakt en de gehanteerde oppervlakte bij de bestreden uitspraak is gecorrigeerd. De rechtbank ziet hierin geen reden om de bestreden uitspraak te vernietigen, nu de vastgestelde waarde overeind blijft en eiser in beroep alles heeft kunnen aanvoeren, maar wel reden om de heffingsambtenaar op te dragen het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep ongegrond;
• draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Greebe, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C. Trommel, griffier
. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.