Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8238058 KK EXPL 19-1229
vonnis van: 28 januari 2020
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
de stichting Woningstichting Eigen Haard
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Eigen Haard
gemachtigde: mr. J. Groenewoud
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. G.H.A. Vlierhuis (Achmea Rechtsbijstand)
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 30 december 2019, heeft Eigen Haard een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 16 januari 2020 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voor Eigen Haard zijn [naam 1] en [naam 2] verschenen, vergezeld door de gemachtigde en dhr. [naam 3] van PSG Recherche. [gedaagde] is verschenen in persoon, vergezeld door de gemachtigde. Beide partijen hebben op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, deels aan de hand van een pleitnota, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 augustus 2001 de (sociale huur-)woning aan de [adres] (verder: het gehuurde). Tot 1 november 2017 was Stadsherstel eigenaar en verhuurder, per 1 november 2017 is het gehuurde overgedragen aan Eigen Haard. Het gehuurde is circa 53m2 groot en de bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs bedraagt € 458,41 per maand.
1.2.
[gedaagde] staat met zijn zoon [naam zoon] (8 jaar, verder: [naam zoon] ) ingeschreven op het adres van het gehuurde. [naam zoon] gaat in Amsterdam naar de basisschool en heeft op dinsdagmiddag muziekles van een buurman ( [adres buurman] ). [gedaagde] heeft zijn tandarts en huisarts in Amsterdam.
1.3.
In april 2014 is [gedaagde] getrouwd met mw. [naam echtgenote] (verder: [naam echtgenote] ). Zij hebben in 2013 samen een woning gekocht in [plaats] , aan [adres 1] , en die verbouwd. [naam echtgenote] staat thans met haar 2 kinderen ingeschreven op dit adres, zij gaan ook naar school in Amsterdam. [naam zoon] is de zoon van [naam echtgenote] en [gedaagde] .
1.4.
Op 5 april 2018 heeft de Gemeente Amsterdam een melding woonfraude ontvangen. Daarin staat onder meer dat de melder meent dat [gedaagde] met zijn vrouw in [plaats] woont en niet (meer) in het gehuurde, dat het gehuurde periodiek wordt verhuurd via Airbnb en dat de woning wordt aangehouden zodat de kinderen daar kunnen gaan wonen als ze gaan studeren.
1.5.
Eigen Haard heeft naar aanleiding van deze melding een eigen onderzoek gedaan en heeft diverse bezoeken gebracht aan het gehuurde. Ook hebben zij onderzoek gedaan middels openbare internetbronnen (o.a. Facebook). Vervolgens heeft een gesprek plaatsgevonden op verzoek van Eigen Haard. [gedaagde] heeft daarna op 21 augustus 2018 per e-mail aangegeven zijn huur niet op te willen zeggen en zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben.
1.6.
Eigen Haard heeft vervolgens door PSG Recherche een onderzoek laten uitvoeren naar de bewoning van het gehuurde. Daartoe zijn onder meer omwonenden van de woning in [plaats] ondervraagd, is een camera opgehangen met zicht op de voordeur van het gehuurde en zijn er observaties geweest bij zowel de woning in [plaats] als in [woonplaats] .
1.7.
Verschillende omwonenden in [plaats] hebben in het gesprek met PSG – kort samengevat – aangegeven dat zij [gedaagde] veel zien door de week en dat hij nagenoeg dagelijks in de woning is.
1.8.
Diverse omwonenden in [woonplaats] hebben op verzoek van [gedaagde] ook een verklaring gegeven. Zij verklaren – kort samengevat – bijna dagelijks in de ochtend het espressoapparaat te horen, meermaals per week met [gedaagde] koffie of een biertje te drinken, dat zij veelvuldig en gezellig contact hebben, dat zij elkaar vrijwel iedere dag zien of horen, dat de kinderen vaak samen spelen en dat [gedaagde] in [woonplaats] woont.
1.9.
Ook na verstrekking van het rapport op 7 november 2019 door Eigen Haard aan [gedaagde] is [gedaagde] zich op het standpunt blijven stellen zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en de huurovereenkomst niet op te willen zeggen.
Vordering
2. Eigen Haard vordert kort gezegd dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om – op straffe van een dwangsom – het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de onderzoekskosten van PSG Recherche van € 10.355,18.
3. Eigen Haard stelt hiertoe dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet meer heeft in het gehuurde. Hij heeft zijn feitelijke (hoofd)verblijf in [plaats] in het huis dat hij met zijn vrouw heeft gekocht en ingrijpend heeft laten verbouwen. Op grond van artikel 1.1 van de algemene voorwaarden dient [gedaagde] het gehuurde daadwerkelijk behoorlijk en zelf te gebruiken als woning. Hij dient zijn hoofdverblijf daar te hebben. Voorts dient een huurder zich op grond van artikel 7:213 BW Pro als goed huurder te gedragen. Op grond van jurisprudentie dient een goed huurder zijn hoofdverblijf te hebben in een sociale huurwoning. Nu [gedaagde] met die verplichting in strijd handelt dient de ontruiming te worden toegewezen. Op grond van jurisprudentie vordert Eigen Haard daarnaast vergoeding van de kosten die zij heeft gemaakt voor het inschakelen van het recherchebureau.
Verweer
4. [gedaagde] voert aan dat het spoedeisend belang ontbreekt en dat het geschil zich net leent voor kort geding, mede gezien de omvang van de door beide partijen in het geding gebrachte producties. Voorts voert hij aan dat hij wel zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, hij woont niet samen met zijn vrouw omdat dat voor hen niet werkt; zij kiezen bewust voor een lat-relatie. Dat hij in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, volgt niet alleen uit het feit dat hij zijn post daar ontvangt en daar de huisarts en tandarts bezoekt en boodschappen doet, maar blijkt ook uit de verklaringen die de buren hebben afgelegd: zij zien en horen hem regelmatig in en om het gehuurde, en drinken samen koffie of een paar biertjes. Daarnaast heeft [gedaagde] ook een kat in het gehuurde.
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Eigen Haard in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
6. De huurovereenkomst bevat, in tegenstelling tot hetgeen Eigen Haard stelt, geen verplichting om in het gehuurde hoofdverblijf te hebben. Dat neemt echter niet weg dat ook dan het niet hebben van het hoofdverblijf kan worden aangemerkt als het handelen in strijd met goed huurderschap, zelfs als de huurder de verantwoordelijkheid van het gehuurde is blijven dragen. Van een goed huurder van een (sociale) huurwoning mag worden verlangd dat deze zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Hoofdverblijf betekent dat de kern van je levensactiviteiten zich daar afspeelt.
7. Met haar eigen onderzoek en het onderzoeksrapport van PSG Recherche heeft Eigen Haard gemotiveerd gesteld dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet meer in het gehuurde heeft. Gezien het feit dat [gedaagde] als enige over bewijsmiddelen beschikt van zijn hoofdverblijf, ligt het op zijn weg om zijn ontkenning (c.q. zijn hoofdverblijf) voldoende met stukken te onderbouwen. [gedaagde] heeft in dit kort geding onder meer 6 verklaringen van derden (buren) overgelegd die verklaren dat zij hem regelmatig in het gehuurde zien of horen, ook in de ochtenden en avonden, hij zijn tandarts en huisarts nabij het gehuurde heeft, hij daar een huisdier heeft (kat), daar zijn post ontvangt, een parkeervergunning heeft, er naar de bakker en supermarkt gaat en een redelijk bedrag aan gas en elektra verbruikt.
8. Gelet op deze gemotiveerde en onderbouwde betwisting zijdens [gedaagde] is thans nog onvoldoende zeker dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet meer in het gehuurde heeft, om de vordering van Eigen Haard tot (ontbinding van de huurovereenkomst en) ontruiming van het gehuurde in een bodemprocedure op toe te wijzen. Daartoe is nader onderzoek vereist, waarvoor deze procedure zich niet leent. Dat betekent dat niet vooruit kan worden gelopen op de bodemprocedure en de vordering tot ontruiming van het gehuurde moet worden afgewezen.
9. Eigen Haard dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Eigen Haard in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt Eigen Haard in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Eigen Haard niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.