Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8355603 \ CV EXPL 20-3743
vonnis van: 15 oktober 2020
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid De Bewoners,
statutair gevestigd te Ouder-Amstel,
eiseres,
nader te noemen De Bewoners,
zelfprocederend bij [naam 4] ,
t e g e n
Stichting Pensioenfonds van de Metalektro (PME),
gevestigd te Den Haag,
gedaagde,
nader te noemen PME,
gemachtigde: mr. M. van Schie.
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 11 februari 2020 met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling;
- akte vermeerdering eis met producties.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 augustus 2020. Namens De Bewoners zijn verschenen [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] . PME is verschenen bij [naam 5] en [naam 6] bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten, De Bewoners aan de hand van een pleitnota, toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Parnassiaveld omvat drie appartementencomplexen en totaal 87 huurwoningen (hierna: het complex). PME is eigenaar en verhuurder van de (geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde) huurwoningen in het complex en verhuurder in de zin van artikel 1 lid 1 onder Pro d Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv).
1.2.
Sinds 12 oktober 2016 behartigen De Bewoners de belangen van 52 huurders woonachtig in het complex. De Bewoners zijn aan te merken als huurdersorganisatie in de zin van artikel 1 lid 1 onder Pro f Wohv.
1.3.
Vanaf 1 april 2018 is Rebo Vastgoed Beheer B.V. (hierna: Rebo) Actys Wonen opgevolgd als beheerder van het complex.
1.4.
Begin 2018 heeft PME de jaarlijkse huurverhoging aan haar huurders in het complex kenbaar gemaakt, die na bezwaren bij een deel van de huurders van de niet-geliberaliseerde woningen is teruggebracht tot 0%, 3,9% en 5,4%.
1.5.
Bij brief van 15 februari 2019 heeft Rebo De Bewoners in het kader van de Wohv om advies gevraagd over de jaarlijkse huurverhoging, namelijk voor de niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten de inkomensafhankelijke huurverhoging als genoemd in de Circulaire Huurprijsbeleid 28 januari 2019 en voor geliberaliseerde huurovereenkomsten een huurverhoging van ca. 4%.
1.6.
Daarop hebben De Bewoners negatief geadviseerd en toegelicht dat de huur in 2015 is verhoogd vanwege een voorgenomen renovatie en dat doorstroming van huurders met een hoger inkomen een oneigenlijk argument is voor huurverhoging.
1.7.
Rebo heeft De Bewoners bij brief van 9 april 2019 laten weten dat het advies voor de niet-geliberaliseerde huurwoningen niet wordt gevolgd, dat bij de jaarlijkse huurprijsaanpassing rekening wordt gehouden met het huidige huurdersbestand (deels senioren met beperkte inkomens) waarvoor de huurprijsaanpassing plaatsvindt op basis van de gestelde kaders van het Woningwaarderingsstelsel. Voor de geliberaliseerde huurwoningen is na het advies van De Bewoners de maximale verhoging aangepast naar 3%.
1.8.
In antwoord hierop hebben De Bewoners bij e-mail van 15 april 2019 erop gewezen dat de reactie (zie 1.7) te laat is meegedeeld en PME dringend verzocht het advies (zie 1.6) te volgen.
1.9.
Op 28 mei 2019 heeft Rebo het standpunt van PME herhaald en geschreven dat de huurprijzen niet buitensporig zijn en van een betaalbaar niveau in vergelijking met soortgelijke huurwoningen in de regio, maar dat het individuele huurders vrij staat bezwaar te maken tegen de huurverhoging.
1.10.
De Bewoners hebben zich tot de Huurcommissie gewend die op 30 september 2019 heeft beslist dat de verlaging van het huurverhogingspercentage, daar waar altijd het maximale huurverhogingspercentage werd gehanteerd, maakt dat er wel sprake is van een beleidswijziging waardoor De Bewoners recht op advies toekomt. Door (onbedoeld) om advies te vragen (zie 1.5) heeft PME gehandeld in lijn met de verplichtingen uit de Wohv.
Vordering
2. De Bewoners vorderen, na vermeerdering van eis, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
Primair:
I. te bepalen dat PME het gewijzigde huurprijsbeleid ten opzichte van de huurprijswijziging 2019 niet mag uitvoeren, althans te bepalen dat de huurprijswijziging per 1 juli 2019 op 0% wordt gesteld;
Subsidiair:
II. dit beleid op te schorten totdat aan de verplichtingen ten aanzien van de Wohv is voldaan;
Primair en subsidiair:
III. te verklaren voor recht dat De Bewoners door PME vanwege de schending van de toepasselijke bepalingen uit de Wohv is benadeeld en
IV. PME te veroordelen om de reeds betaalde huurverhoging na 1 juli 2019 binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan de huurders terug te betalen, alles op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag(deel) met een maximum van € 25.000,-;
V. PME te veroordelen om de eerder toegezegde renovatie (fase 2 en 3) en de verdere in de akte vermeerdering van eis onder 2.8, 3.6 en 5.8 genoemde werkzaamheden binnen de gevorderde termijnen uit te voeren op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of per niet gehouden kwartaalvergadering;
VI. te bepalen dat PME binnen één maand na dit vonnis de afrekeningen van de service- en stookkosten over 2017, 2018 en 2019 met onderliggende facturen overlegt op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag;
VII. PME te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.000,- per appartement ter compensatie voor het onnodig uitstellen van (noodzakelijke) werkzaamheden en een bedrag van € 5.635,- aan jaarlijkse bijdrage aan De Bewoners;
VIII. één en ander met veroordeling van PME in de proceskosten.
3. De Bewoners stellen hiertoe dat PME in strijd heeft gehandeld met de Wohv door De Bewoners niet behoorlijk en volledig te informeren over de huurprijsbeleidswijziging en hun advies ongemotiveerd terzijde te schuiven. Omdat PME de huurverhoging heeft vastgesteld aan de hand van deze onrechtmatige beleidswijziging ontbeert de huurprijswijziging een deugdelijke grondslag en had deze huurverhoging niet mogen worden doorgevoerd, subsidiair moet het besluit worden geschorst. PME dient de huurverhoging aan haar huurders te restitueren. De Bewoners stellen verder dat de Huurcommissie ten onrechte geen gevolgen en/of sancties heeft verbonden aan de handelwijze en/of het nalaten van PME, zodat De Bewoners genoodzaakt waren onderhavige procedure te starten met alle kosten van dien. Daarnaast stellen De Bewoners dat zij op 28 april 2020 een brief van Rebo hebben ontvangen met betrekking tot de voorgenomen verkoop van het complex. Er is volgens De Bewoners al ruim vijf jaren strijd over de uitvoering van renovatiewerkzaamheden en (achterstallig) onderhoud zoals opgesomd in de akte vermeerdering van eis. In 2015 is een verhuurdersheffing ingesteld ten behoeve van de deze werkzaamheden, terwijl een groot deel (fase 2 en 3) nog niet is uitgevoerd. Dit heeft onder meer geleid tot het onder 1.6 weergegeven advies aan PME. De Bewoners vrezen dat PME door de verkoop ‘met gevulde zakken’ zal vertrekken, maar zonder de toegezegde renovatie en het (achterstallig) onderhoud uit te voeren. Bovendien is het volgens De Bewoners nog maar de vraag of de nieuwe eigenaar wel zal overgaan tot renovatie en (achterstallig) onderhoud van het complex. Tot slot heeft de afrekening service- en stookkosten over de jaren 2017, 2018 en 2019 nog steeds niet plaatsgevonden, aldus De Bewoners.
Verweer
4. PME verweert zich tegen de vordering en voert aan dat er geen sprake is van een beleidswijziging als bedoeld in de Wohv, omdat net als voorgaande jaren bij de huurverhoging de richtlijnen van de overheid zijn gevolgd. Daarbij is het uitgangspunt voor alle woningen gelijk, maar de gevolgen van het beleid kunnen per woning verschillen. Alleen de eerste keer dat de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt toegepast is sprake van een beleidswijziging. De correcties voor een deel van de niet-geliberaliseerde huurwoningen (zie 1.4) hebben betrekking op ongeveer 13 huurders die bezwaar hadden gemaakt tegen de huurverhoging. Met deze huurders zijn vanwege hun persoonlijke omstandigheden individuele afspraken gemaakt over aanpassing van de huurprijs, uit coulance en om tot een constructiever overleg met de huurders te komen. Dat geldt ook voor de aanpassing van de huurverhoging voor de geliberaliseerde huurwoningen (zie 1.8). Dit alles staat evenwel los van het gevoerde beleid (voor de geliberaliseerde huurwoningen de voorgaande jaren gemiddeld 4%). PME benadrukt dat de kantonrechter slechts marginaal kan toetsen of de verhuurder in redelijkheid tot afwijking van het advies heeft kunnen komen. Het beleid zelf kan niet worden getoetst. Onder verwijzing naar de brief van 9 april 2019 en de e-mail van 28 mei 2019 voert PME aan dat zij haar beslissing inhoudende dat het advies van De Bewoners deels niet wordt gevolgd voldoende heeft gemotiveerd. Dit betekent dat er sprake is van een rechtmatige huurverhoging, nog daargelaten dat de kantonrechter niet bevoegd is om te beslissen op de vordering om de huurprijsverhoging per 1 juli 2019 op 0% te stellen. Voor wat betreft de vorderingen onder III en IV voert PME aan dat De Bewoners noch hun belang bij de vordering, noch het geleden nadeel hebben onderbouwd. Een vordering tot terugbetaling van de huurverhoging past niet in het stelsel van de Wohv en kan niet door een huurderbelangenvereniging worden ingesteld voor individuele bewoners en dat geldt ook voor de overige vorderingen. Aldus PME.
Beoordeling
5. Artikel 5 Wohv Pro bepaalt dat de verhuurder een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid of beheer pas mag uitvoeren, nadat hij de huurdersorganisatie in de gelegenheid heeft gesteld om over dat voornemen overleg met hem te voeren en om daarover een schriftelijk advies uit te brengen. Indien de verhuurder deze verplichting schendt kan de huurdersorganisatie op grond van artikel 8 Wohv Pro de huurcommissie of de kantonrechter verzoeken om de uitvoering van het voorgenomen beleid op te schorten totdat het verzuim is hersteld of te bepalen dat het voorgenomen besluit tot wijziging van zijn beleid niet mag worden uitgevoerd. Het beleid inzake de huurprijzen is één van de onderwerpen waarop de Wohv ziet (artikel 3 lid 2 Wohv Pro). De Bewoners hebben zich overeenkomstig het bepaalde in artikel 8a lid 1 Wohv binnen de daarvoor gestelde termijn na het verzenden van de beslissing van de Huurcommissie tot de kantonrechter gewend.
6. PME heeft het gelijk aan haar zijde. Niet bestreden is dat PME voor de niet-geliberaliseerde huurwoningen sinds 2013 het beleid van de Rijksoverheid volgt inhoudende dat de huurprijzen worden verhoogd met de inflatie plus de vastgestelde percentages volgens de inkomensafhankelijke huurverhoging en dat dit ook in de jaren 2018 en 2019 aan de betreffende huurders is kenbaar gemaakt. Verder is niet bestreden dat PME voor de geliberaliseerde huurwoningen, net als de voorgaande jaren, in 2018 en 2019 de huren met maximaal 4% wilde verhogen, hetgeen deze huurders is bericht (zie 1.5). Gesteld noch gebleken is dat in de jaren daarvoor op dit punt jaarlijks advies aan De Bewoners is gevraagd en verstrekt. Pas in 2018 na bezwaren van een aantal huurders en De Bewoners heeft PME voor een deel van de niet-geliberaliseerde huur de huurverhoging voor 2018 (zie 1.4) en voor de geliberaliseerde huur het percentage van de huurverhoging voor 2019 (zie 1.7) aangepast. Dat PME om haar moverende redenen (zie 4), die door De Bewoners overigens niet zijn betwist, bij (een deel van) de huurders ervoor heeft gekozen om af te wijken van haar beleid, is geen concreet voornemen tot wijziging van het (huurprijs)beleid. Dit blijkt ook uit het feit dat zij voor dat deel van de niet-geliberaliseerde huur waarvan de huurverhoging in 2018 niet is aangepast haar beleid heeft gehandhaafd. Voor de geliberaliseerde huur blijkt dit uit het consistente beleid over de afgelopen jaren. Nu er geen sprake is van een voornemen tot wijziging van het (huurprijs)beleid, maar van vaststellen en kenbaar maken van beleid, is PME niet gehouden om De Bewoners (desgewenst) in staat te stellen om daarover advies uit te brengen. Alleen al op die grond is voor een (procedurele of inhoudelijke) toets als bedoeld in artikel 8 Wohv Pro geen plaats. De vorderingen onder 2. I tot en met IV worden daarom afgewezen. Dat PME onbedoeld toch advies heeft gevraagd aan De Bewoners doet aan het voorgaande niet af. In die zin volgt de kantonrechter de motivering van de Huurcommissie (zie 1.10) niet. Overigens deelt de kantonrechter niet het standpunt van De Bewoners dat PME de beslissing tot afwijking van het advies van De Bewoners niet zou hebben onderbouwd. De onderbouwing blijkt immers uit de inhoud van de brief 9 april 2019 (zie 1.7) en e-mail van 28 mei 2019 (1.9).
7. Ook de overige vorderingen (herstel van de gebreken, het overleggen van de servicekostenafrekeningen en schadevergoeding) worden afgewezen. Deze vorderingen kunnen niet door een huurderbelangenvereniging worden ingesteld voor individuele bewoners. Het staat de individuele huurders uiteraard vrij om daarover zelf een procedure te starten.
8. Hoewel dit buiten het bestek gaat van deze procedure is bij de behandeling ter zitting gebleken dat het (achterstallig) onderhoud, de renovatie, de voorgenomen verkoop en de communicatie tussen partijen een voor alle betrokkenen wenselijke oplossing van de geschillen in de weg staat. De kantonrechter deelt de zorgen van De Bewoners op dit punt en geeft PME dringend in overweging om hierover met De Bewoners opnieuw in gesprek te gaan om tot concrete en constructieve afspraken te komen.
9. De kantonrechter ziet in de aard van het geschil aanleiding de proceskosten te compenseren.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
compenseert de proceskosten aldus dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2020, in tegenwoordigheid van de griffier.