Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8234348 KK EXPL 19-1226
vonnis van: 31 januari 2020
func.: 560
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
de stichting Stichting Stadgenoot,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
nader te noemen: Stadgenoot,
gemachtigde: mr. R.G. Matti,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde] B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerster van [betrokkene] ,gevestigd op een bij de deurwaarder bekend adres waarvan verzocht is dat geheim te houden,
gedaagde,
nader te noemen: [gedaagde] ,
verschenen bij [gemachtigde] .
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 30 december 2019, met producties, heeft Stadgenoot een vordering in kort geding aanhangig gemaakt.
Ter zitting van 24 januari 2020 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Stadgenoot is verschenen bij de heer [medewerker eiseres] vergezeld door de gemachtigde. Namens [gedaagde] is mevrouw [gemachtigde] verschenen. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[betrokkene] heeft sinds 2002 de woning aan de [adres] te [woonplaats] van Stadgenoot gehuurd (hierna: de woning). De huurprijs bedraagt laatstelijk € 819,08 per maand.
1.2.
Sinds 5 juli 2016 staan de goederen van [betrokkene] onder bewind. [gedaagde] is de bewindvoerster.
1.3.
Op 6 september 2019 is door de politie in de woning een hennepkwekerij aangetroffen met 763 planten. Daarnaast zijn 55 assimilatielampen gevonden en is waargenomen dat er diefstal van energie heeft plaatsgevonden.
1.4.
Op 10 september 2019 vindt er een gesprek plaats op het kantoor van Stadgenoot tussen medewerkers van Stadgenoot en [betrokkene] . [betrokkene] heeft tijdens dat gesprek de huurovereenkomst opgezegd per 15 november 2019.
1.5.
Op 11 september 2019 stuurt Stadgenoot de huuropzegging naar de bewindvoerster.
1.6.
Op 20 november 2019 stuurt de gemachtigde van Stadgenoot een e-mail naar de bewindvoerster waarin zij aan de bewindvoerster de gelegenheid biedt om in te stemmen met de opzegging. Vervolgens heeft met de bewindvoerster correspondentie plaatsgevonden over de oplevering van het gehuurde.
1.7.
De woning is niet ontruimd.
1.8.
In de algemene voorwaarden die van toepassing zijn op de huurovereenkomst is onder meer de volgende bepaling opgenomen:
“In uw woningen vinden geen prostitutie en strafbare activiteiten plaats. Bij strafbare feiten moet u denken aan de aanwezigheid van wapens, (soft) drugs of gestolen waar. U teelt geen hennep in of bij uw woning en ook maakt u zich niet schuldig aan andere drugsdelicten. Pleegt u toch een strafbaar feit in uw woning of staat u zo/n feit toe, dan moet u een boete van tien keer de maandhuurprijs die dan geldt aan ons betalen”
“In uw woningen vinden geen prostitutie en strafbare activiteiten plaats. Bij strafbare feiten moet u denken aan de aanwezigheid van wapens, (soft) drugs of gestolen waar. U teelt geen hennep in of bij uw woning en ook maakt u zich niet schuldig aan andere drugsdelicten. Pleegt u toch een strafbaar feit in uw woning of staat u zo/n feit toe, dan moet u een boete van tien keer de maandhuurprijs die dan geldt aan ons betalen”
1.9.
Het in de dagvaarding gevorderde bedrag aan huurachterstand /gebruiksvergoeding is door [gedaagde] voldaan.
Vordering
2. Stadgenoot vordert, na vermindering van eis, dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om:
2.1.
het gehuurde, kort samengevat, te ontruimen, te verlaten en met de afgifte van de sleutels en achterlating van alles wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter vrije beschikking van Stadgenoot te stellen;
2.2.
een boete van € 8.190,80 te betalen;
2.3.
een bedrag van € 819,08 voor iedere maand dat [betrokkene] het gehuurde na 31 december 2019 in gebruik houdt, tot de ontruiming;
2.4.
de proceskosten te betalen.
3. Stadgenoot stelt hiertoe, kort samengevat, dat [betrokkene] de huurovereenkomst heeft opgezegd nadat is geconstateerd dat ze tekort is geschoten in de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Met de bewindvoerster is gecorrespondeerd over de ontruiming, maar de woning is niet ontruimd door [betrokkene] . Daarom wordt ontruiming alsnog in rechte gevorderd. Daarnaast maakt Stadgenoot aanspraak op een boete van tien keer de maandhuur, omdat [betrokkene] in strijd met de huurovereenkomst strafbare feiten in het gehuurde heeft gepleegd. Op grond van de huurovereenkomst is zij daarom een boete verschuldigd.
Verweer
4. [gedaagde] heeft ter zitting erkend dat de huurovereenkomst is opgezegd. Er is met [betrokkene] contact geweest over de ontruiming, maar [betrokkene] heeft de woning niet ontruimd en zal dat ook niet doen. Ze is op dit moment onder behandeling vanwege psychische klachten.
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Stadgenoot in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
6. Voor wat betreft de vordering tot ontruiming is dat het geval. De huurovereenkomst is door [betrokkene] opgezegd, en de bewindvoerster heeft die opzegging bekrachtigd en ingestemd met het einde van de huur. De woning dient daarom ontruimd te worden. Omdat dat tot op heden niet is gebeurd, zal de vordering tot ontruiming worden toegewezen. Daarnaast dient [gedaagde] tot het moment van de ontruiming een vergoeding te betalen die gelijk is aan de maandelijkse huur, voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik wordt gehouden, tot de ontruiming.
7. Ten aanzien van de boete ligt dit anders. De boete is gegrond op een beding in de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst. Omdat [betrokkene] in relatie tot Stadgenoot moet worden aangemerkt als consument, is de kantonrechter gehouden om ambtshalve te beoordelen of het beding waarin de boete is opgenomen oneerlijk is. Deze verplichting tot ambtshalve toetsing volgt uit rechtspraak van het hof van Justitie van de EU, alsmede van de Hoge Raad (HR 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691, Heesakkers/Voets). In dit arrest oordeelde de Hoge Raad dat een beding in algemene voorwaarden moet worden vernietigd, als het beding oneerlijk is.
8. In het beding is een boete gesteld op het plegen van een strafbaar feit in het gehuurde. Weliswaar is in het beding een aantal voorbeelden van strafbare feiten genoemd die Stadgenoot voor ogen heeft, maar Stadgenoot heeft de werking van het beding daartoe niet beperkt. Het beding strekt zich feitelijk uit tot alle strafbare feiten. Dat betekent feitelijk dat de huurster bij het plegen van enig strafbaar feit of het toestaan daarvan in het gehuurde telkens een boete verschuldigd is. De boete is bij elke overtreding gesteld op tien keer de maandhuur. Daarmee is het beding niet alleen te ruim geformuleerd, maar is er ook niet voldoende onderscheid gemaakt in hoogte van de boete in relatie tot de tekortkoming (het strafbare feit). Het is te verwachten dat de bodemrechter zal oordelen dat er sprake is van een oneerlijk beding en het beding zal vernietigen, of in ieder geval buiten toepassing zal laten. De boete is daarom voorshands niet toewijsbaar.
9. [gedaagde] dient als de overwegend in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om de woning te ontruimen en ter beschikking van Stadgenoot te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 819,08 per maand voor iedere maand dat de woning na 31 december 2019 door [betrokkene] in gebruik wordt gehouden;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op:
exploot € 99,91
salaris € 480,00
griffierecht € 499,00
-----------------
totaal € 1.078,91
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 99,91
salaris € 480,00
griffierecht € 499,00
-----------------
totaal € 1.078,91
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.