Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 19/6649
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiseres] , te [plaatsnaam] , eiseres (hierna: [eiseres] )
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeentebelastingen Amstelland, verweerder
(gemachtigde: [naam] ).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 488.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
[eiseres] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 1 november 2019 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
[eiseres] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
In verband met de maatregelen die zijn getroffen vanwege de uitbraak van het coronavirus zijn partijen in de gelegenheid gesteld om een via Skype-verbinding gehouden zitting bij te wonen. Deze zitting heeft plaatsgevonden op 29 september 2020.
[eiseres] heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , vergezeld door [naam] , [functie] .
Overwegingen
1. De woning van [eiseres] is een eengezinswoning uit 1965 met een inpandige garage (een drive-in woning). De inhoud van de woonruimte is ongeveer 485 m³ en de oppervlakte van de kavel is ongeveer 120 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. [eiseres] vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 441.000,-.
4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van vier vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank oordeelt dat deze vergelijkingsobjecten op zichzelf bruikbaar zijn om de waardering van de woning van [eiseres] op te baseren. Het gaat om tussenwoningen (drive-in woningen) met ongeveer hetzelfde bouwjaar. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
5. Volgens [eiseres] is de heffingsambtenaar uitgegaan van een verkeerde inhoud van de woning. Ten onrechte is de inpandige garage bij de inhoud van de woning meegenomen. Volgens [eiseres] kan de inpandige garage niet op dezelfde m³ prijs worden berekend als de woning, omdat deze een andere functie heeft. [eiseres] verwijst naar de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) Viewer, een document ‘Veelgestelde vragen Basisregistratie Adressen en Gebouwen’ en het document ‘BAG BAO Bronhouders Afnemers Overleg’. Ook is er volgens [eiseres] ten onrechte geen rekening gehouden met het feit dat de woning deels in de oorspronkelijke staat verkeerd.
6. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de bruto-inhoud van de woning is vastgesteld op grond van de NEN-2580 norm. De heffingsambtenaar heeft deze meetinstructie en de bouwtekeningen van de woning aan de rechtbank toegestuurd. Daarnaast staat volgens de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar welke delen van de woning in oorspronkelijke staat zijn en tevens dat met deze staat van de woning reeds voldoende rekening is gehouden in de vastgestelde WOZ-waarde.
7. De rechtbank oordeelt dat er geen grond is om te twijfelen aan de door de [functie] van de heffingsambtenaar op basis van de bouwtekeningen berekende inhoud van de woning. De rechtbank overweegt verder dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van een vergelijkingsobject op de juiste bedragen zijn vastgesteld. Relevant is slechts de WOZ-waarde van het object als geheel. Om die reden is de rechtbank volgens het gerechtshof Amsterdam niet gehouden om op onderdelen van de berekening in te gaan. [2]
8. Dat ten onrechte geen rekening is gehouden met het feit dat de woning deels in oorspronkelijke staat verkeerd kan de rechtbank evenmin volgen. Zoals op de zitting is besproken, bevatten zowel de woning als de vergelijkingsobjecten verouderde elementen en gerenoveerde elementen. Dat er ook verder geen rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is door [eiseres] niet onderbouwd.
9. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.C.S. van Limburg Stirum, rechter, in aanwezigheid van mr. I.N. van Soest, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.