Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8826148 \ KK EXPL 20-701
vonnis van: 2 december 2020
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
gemachtigde: mr. L.C. van der Veer,
t e g e n
1. Vereniging van Eigenaars [naam vereniging] ,gevestigd te [plaats] aan het adres [adres] ,
2. [gedaagde 2] ,
3. [gedaagde 3] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
gedaagde sub 1 verder te noemen de VVE
gemachtigde: mr. R.P.A. Vermeer.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 22 oktober 2020 met producties heeft [eiser] een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 18 november 2020 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] is bij gemachtigde verschenen. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn in persoon ter zitting verschenen, [gedaagde 2] tevens als voorzitter van de VVE. Gedaagden werden ter zitting bijgestaan door hun gemachtigde. Voorts is verschenen mevrouw [naam 1] , wonende op het adres [adres 1] . Gedaagden hebben op voorhand stukken in het geding gebracht. [eiser] heeft nog een aanvullende productie ingediend. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, allebei aan de hand van een pleitnota. Daarbij heeft [eiser] verklaard dat de vorderingen tegen de aanvankelijk ook gedagvaarde personen [naam 2] en [naam 3] (beiden wonende op adres [adres 2] ) zijn komen te vervallen. [eiser] heeft ter zitting de bewoordingen van zijn eis gewijzigd. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[eiser] is eigenaar van een tot appartementen verbouwd pakhuis aan [adres appartementen] . Tegenover dat pand ligt een doorgang tussen twee panden, te weten [adres 3] t/m [huisnummer] respectievelijk [adres 4] . Deze doorgang (verder te noemen: de steeg) komt uit op de [staatnaam] .
1.2.
[gedaagde 3] woont op het adres [adres 3] en [gedaagde 2] op het adres [adres 5] . Er is een zijdeur gebouwd waardoor de bewoners van [adres 3] direct toegang hebben tot de steeg. [gedaagde 3] gebruik deze deur om toegang tot zijn terras te krijgen. [gedaagde 2] gebruikt de steeg om bij zijn boot te komen, die is gelegen aan de [staatnaam] . Bovendien stalt [gedaagde 2] zijn fiets in de steeg.
1.3.
Zowel [gedaagde 2] als [gedaagde 3] zijn lid van de VVE. Mw. [naam 1] (voornoemd) is als rechthebbende van het appartementsrecht [adres 6] eveneens lid van de VVE.
1.4.
Met ingang van 1996 is [gedaagde 2] op grond van een met [eiser] gesloten overeenkomst aan [eiser] een bedrag van ƒ 400,00 per jaar gaan betalen voor het gebruik van de steeg. Deze betalingen zijn na 2016 gestopt. In een brief van 6 juni 1996 spreekt [gedaagde 2] in dat verband van een door hem ondertekend huurcontract.
1.5.
Bij brief van 16 juni 2014 aan de VVE heeft de toenmalig gemachtigde van [eiser] ( [naam B.V.] ) namens [eiser] verklaard dat deze weer de volledige eigendomsrechten over de steeg wil uitoefenen. De gemachtigde heeft er daarbij op gewezen dat het huurcontract tussen [eiser] en [gedaagde 2] op 31 mei 2006 is geëindigd zodat daar geen rechten meer aan zijn te ontlenen.
1.6.
Bij brief van 29 januari 2020 aan de VVE (t.a.v. [gedaagde 2] ) heeft de huidig gemachtigde van [eiser] , mr. van der Veer, onder verwijzing naar de in 2014 gevoerde correspondentie aangekondigd dat [eiser] voornemens is een inspectie uit te voeren ten einde te beoordelen of zijn eigendomsrechten voldoende worden geborgd. Bij brief van 4 maart 2020 aan de VVE (t.a.v. [gedaagde 2] ) heeft mr. van der Veer geschreven dat is gebleken dat de steeg intensief wordt gebruikt door leden van de VVE. Mr. van der Veer schrijft dat [eiser] bereid is de overeenkomst met de VVE te hervatten tegen een nader vast te stellen huurprijs waarbij aansluiting wordt gezocht bij de marktwaarde van afgesloten parkeerplaatsen in het centrum van Amsterdam. Bij brief van 16 maart 2020 aan de VVE (t.a.v. [gedaagde 2] ) heeft mr. Van der Veer namens [eiser] een voorstel gedaan voor een huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2020 tegen een huurprijs van € 450,00 per maand. Bij brief van 20 april 2020 aan de VVE (t.a.v. [gedaagde 2] ) heeft mr. van der Veer geklaagd dat [gedaagde 2] niet op zijn brieven heeft gereageerd en aangezegd dat [eiser] de steeg zelf weer in gebruik zal nemen, tenzij de VVE alsnog het huuraanbod van [eiser] accepteert.
1.7.
In een e-mail van 30 april 2020 aan mr. van der Veer heeft [gedaagde 2] onder meer verklaard dat er een recht van overpad voor de percelen [huisnummer] bestaat en dat daar geen huurovereenkomst voor nodig is. De bewoners van deze percelen hebben de toegang nodig voor onderhoud aan hun percelen en voor de toegang tot privaatrechtelijke eigendommen aan de waterzijde.
1.8.
Bij brief van 8 juni 2020 heeft mr. van der Veer aan de VVE (t.a.v. [gedaagde 2] ) geschreven dat er van een recht van overpad geen sprake is en hij heeft daarbij verwezen naar de geëxpireerde huurovereenkomst die [gedaagde 2] zelf namens [adres 3] en 10 heeft getekend. Ook uit het kadaster blijkt niet van recht op gebruik van de steeg voor zover dat niet door [eiser] als eigenaar wordt verschaft. Mr. van der Veer kondigt opnieuw aan dat de steeg zal worden afgesloten, maar geeft een termijn zodat [gedaagde 2] en andere belanghebbenden nog de gelegenheid hebben in te gaan op het door [eiser] gedane huurvoorstel.
1.9.
Bij brief van 21 juni 2020 schrijft [gedaagde 3] aan mr. van der Veer onder meer niet bekend te zijn met enige huurovereenkomst. Bij brief van 25 juni 2020 antwoord mr. van der Veer hierop dat er een huurovereenkomst bestond en dat dat de grond was waarop belanghebbenden de steeg gebruikten en niet een recht van overpad. Mr. van der Veer verklaart dat [eiser] het huurvoorstel nog gedurende de maand juni 2020 gestand zal doen en hij de steeg daarna zal afsluiten.
1.10.
Bij e-mail van 29 juni 2020 aan mr. van der Veer schrijft [gedaagde 3] onder meer dat de correspondentie met [gedaagde 2] uit 1996 onvoldoende bewijs vormt voor het bestaan van een huurovereenkomst. Hij verzoekt inzage in de overeenkomst en de namen van de ondertekenaars.
1.11.
Bij brief van 30 juni 2020 aan [gedaagde 3] sommeert mr. van der Veer het gebruik van de steeg te staken en haar te ontruimen. Hij kondigt aan dat [eiser] de steeg zal afsluiten.
1.12.
Bij brief van 28 juli 2020 aan [gedaagde 3] schrijft mr. Van der Veer dat het [eiser] is gebleken dat het slot in de deur die toegang geeft tot de steeg is vervangen. Hij verzoekt toezending van een sleutel. Bij e-mail van 1 augustus 2020 aan mr. van der Veer schrijft [gedaagde 3] dat het [eiser] is die de steeg heeft afgesloten en daarmee de vrije doorgang belemmert. Hij deelt mee dat de VVE/ [adres 4] zich op stappen beraadt. Bij e-mail van 27 augustus 2020 aan [gedaagde 3] verzoekt mr. van der Veer opnieuw om een sleutel.
1.13.
Bij brief van 12 oktober 2020 aan [gedaagde 3] verklaart mr. van der Veer dat de hem inmiddels toegezonden sleutel niet past op de ter plaatse aangebrachte sloten.
Vordering
2. [eiser] vordert, na wijziging van eis ter zitting, dat gedaagden bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zullen worden om in verband met de beëindiging van de huurovereenkomst de onder 1 genoemde steeg binnen 14 dagen na het wijzen van dit vonnis geheel te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag voor iedere dag dat gedaagden hiermee in gebreke blijven. Subsidiair vordert [eiser] hetzelfde, maar dan zonder verband met een beëindigde huurovereenkomst. Voorts vordert [eiser] in alle gevallen dat gedaagden hoofdelijk worden veroordeeld om hem in het bezit te stellen van sleutels die toegang geven tot de bovenbedoelde gang, eveneens op straffe van een dwangsom.
3. [eiser] stelt hiertoe dat aanvankelijk de heer [naam 4] huurder was van pakhuis en steeg. Aangezien [naam 4] de steeg als vuilnisopslag gebruikte, hetgeen zowel [eiser] als [gedaagde 2] een doorn in het oog was, heeft [eiser] hem de toegang ontzegd en mocht in plaats daarvan [gedaagde 2] de steeg huren voor het symbolisch bedrag van € 400,00 per jaar. De huurovereenkomst eindigde op 31 mei 2006. In 2014 heeft [eiser] [adres 7] gerenoveerd en deel van de plannen was dat de steeg als fietsenstalling voor de bewoners van [adres 7] zou worden gebruikt. [eiser] heeft toen de bewoners van [adres 3] t/m [huisnummer] en nr. [huisnummer] aangeschreven om in gesprek te komen over het gebruik van de steeg. In reactie daarop ontving [eiser] van een van de bewoners een aanbod om de steeg te kopen. Nadat [eiser] dit bod had afgewezen heeft de communicatie een tijd stilgelegen. In 2020 stelt [eiser] vast dat de steeg intensief wordt gebruik door de leden van de VVE, hoewel de huurovereenkomst reeds lang daarvoor was geëxpireerd. [eiser] heeft toen een aanbod gedaan om de huurovereenkomst te hervatten. Daar is over gecorrespondeerd met [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , maar dat heeft niet tot overeenstemming geleid. Op 27 juli 2020 moest [eiser] vaststellen dat het slot waarvan hij de sleutel heeft en dat toegang gaf tot de steeg is vervangen. Gedaagden gebruiken de steeg zonder dat daar een recht van gebruik voor bestaat, nu de huurovereenkomst niet langer bestaat. Van een recht op gebruik anders dan op basis van de huurovereenkomst is nooit sprake geweest. Van een recht op gebruik door verjaring evenmin. Het geschil is huurgerelateerd en dus is de kantonrechter bevoegd. De vordering is spoedeisend aangezien [eiser] geen toegang heeft tot de steeg, zodat er sprake is van inbreuk op zijn eigendomsrecht, aldus [eiser] .
Verweer
4. Gedaagden voeren aan dat de kantonrechter onbevoegd is om op dit geschil te beslissen. Van een huurovereenkomst is nooit sprake geweest. Het klopt dat de heer [naam 4] , een voormalig huurder van [adres 7] , voor veel overlast in de steeg heeft gezorgd. Dit moest stoppen. [gedaagde 2] heeft in verband daarmee voorgesteld de gang te kopen. Een andere mogelijkheid was dat [eiser] [naam 4] de toegang tot de gang zou ontzeggen. In verband hiermee en wellicht om zijn huurder [naam 4] compensatie te bieden maakte [eiser] de afspraak met [gedaagde 2] dat deze ƒ 400,00 per maand zou betalen voor een periode van tien jaar. Daarmee was [gedaagde 2] verlost van de overlast van [naam 4] . [gedaagde 2] betwist dat het hier om een huurovereenkomst ging en hij heeft in ieder geval nooit afstand gedaan van rechten op de steeg die hij en zijn rechtsvoorganger al decennialang bezaten. De overeenkomst is slechts gesloten teneinde te bewerkstelligen dat [naam 4] zijn sleutel moest inleveren. Dat partijen, die niet juridisch zijn geschoold, deze afspraak “huur” hebben genoemd leidt er niet toe dat er ook juridisch van huur sprake is geweest. Al was dit anders, dan is er volgens [eiser] geen huurovereenkomst meer, maar sprake van gebruik zonder recht of titel. Het huurrechtelijk aspect is in deze zaak te gering om daarop de bevoegdheid van de kantonrechter te kunnen baseren. Bovendien ontbreekt in deze zaak het spoedeisend belang en is de zaak door de complexe aard ervan niet geschikt voor een beslissing in kort geding. [eiser] heeft anders dan hij stelt wel toegang tot de steeg, de sleutel is al tweemaal aan hem verzonden. Gedaagden garanderen dat de laatst toegezonden sleutel toegang tot de steeg geeft. Dat [gedaagde 2] de steeg enige tijd heeft afgesloten had te maken met aanzeggingen van de advocaat van [eiser] dat deze de steeg zou afsluiten en daarmee de gebruiksrechten van gedaagden zou schenden. De steeg is in ieder geval sinds 1925 aanwezig en er is sinds die tijd altijd een afsluitbare poort geweest. De eigenaren van [adres 3] zijn altijd in bezit geweest van een sleutel van deze poort. Aan de muurzijde van [huisnummer] is bovendien een deur aanwezig en vensters Na 2006 is het gebruik door [gedaagde 2] en ook de andere gedaagden voortgezet. [eiser] heeft daartegen niets ondernomen. Gedaagden zijn best bereid om [eiser] opnieuw iets te gaan betalen teneinde huurders van [eiser] buiten het gebruik van de steeg te houden. Gedaagden stellen zich op het standpunt dat er sprake is van een door verjaring verkregen erfdienstbaarheid om de gang te gebruiken, maar mocht dit niet het geval zijn dan is er sprake van een buurweg, aangezien de gang al in het verre verleden de bestemming tot gemeenschappelijk gebruik heeft gekregen. Het gebruik als buurweg vond reeds plaats toen het oude Burgerlijk Wetboek nog van kracht was. Op grond van overgangsrecht blijven de reeds voor 1992 ontstane buurwegen in stand. Dat betekent dat niet alleen de bewoners van [adres 8] , maar ook die van [adres 4] de steeg mogen gebruiken als buurweg. Wanneer de feitelijke macht over de steeg wordt uitgeoefend op een wijze die past bij het gebruik ervan als buurweg levert dit het voor tegenbewijs vatbare vermoeden op dat er sprake is van een buurweg. Subsidiair voeren gedaagden aan dat de redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzetten dat gedaagden de gang moeten ontruimen. Zij dienen in noodgevallen de gang te kunnen gebruiken om de openbare weg te bereiken en zij moeten ten allen tijde de mogelijkheid hebben om onderhoud aan hun zijgevel te plegen, aldus gedaagden.
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
6. Ten aanzien van de bevoegdheid, althans de vraag welke kamer van de rechtbank deze zaak moet behandelen, wordt geoordeeld als volgt. Bij de beantwoording van die vraag wordt in beginsel aangeknoopt bij het recht dat de eiser stelt, tenzij aanstonds wordt geoordeeld dat dit anders ligt. [eiser] stelt dat de kantonrechter deze zaak moet behandelen op grond van het feit dat er in het verleden een huurovereenkomst voor de steeg heeft bestaan. Gezien het feit dat de vordering betrekking heeft op de huidige situatie van gebruik door gedaagden, althans [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , veertien jaar nadat de gestelde huurovereenkomst volgens [eiser] is beëindigd, heeft het geschil dus geen betrekking meer op een huurovereenkomst. Niettemin zal de kantonrechter de zaak aan zich houden en op de vorderingen beslissen, omdat het hier om een vordering van onbepaalde waarde gaat en er duidelijke aanwijzingen zijn dat deze geen hogere waarde vertegenwoordigt dan € 25.000,00. De vordering heeft betrekking op (het gebruik van) een steeg tussen twee panden en [eiser] heeft te kennen gegeven deze te willen gebruiken als fietsenstalling voor de huurders van het pand [adres 7] . Vooralsnog valt niet in te zien dat bij een dergelijke bestemming de steeg een waarde vertegenwoordigt die hoger ligt dan € 25.000,00. Weliswaar blijkt uit correspondentie dat [eiser] voor de waarde van de steeg aansluiting zoekt bij de (huur)prijzen die voor een afsluitbare stalling voor auto’s gehanteerd worden, maar dat lijkt geen realistische vergelijking.
7. De spoedeisenheid van de vordering is gelegen in de stelling van [eiser] dat hij geen toegang heeft tot zijn eigendom en daarom vordert om in het bezit van de sleutels te worden gesteld.
8. De vordering heeft feitelijk betrekking op het gebruik van de steeg door [gedaagde 2] en [gedaagde 3] . Dat zij lid zijn van de VVE die is ontstaan nadat het pand [adres 8] in appartementen is gesplitst, maakt nog niet dat zij de steeg gebruiken in de hoedanigheid van lid van de VVE. Het is dan ook niet duidelijk waarom de VVE in deze zaak is gedagvaard. [eiser] heeft niets gesteld wat daarop een ander licht zou kunnen werpen. De vorderingen tegen de VVE worden daarom afgewezen.
9. De vordering tot ontruiming van de steeg is in zoverre onbegrijpelijk dat [eiser] niet stelt dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] de steeg anders gebruiken dan als doorgang. Hij stelt niet dat er vanwege [gedaagde 2] en [gedaagde 3] goederen in staan opgeslagen die daar weggehaald moeten worden. Aangezien [gedaagde 2] noch [gedaagde 3] in de steeg wonen is onduidelijk waar een ontruimingsvordering betrekking op zou moeten hebben. De vordering tot ontruiming zal daarom worden gelezen als een verbod voor [gedaagde 2] en [gedaagde 3] om de steeg nog langer als doorgang te gebruiken, naar wordt aangenomen vooruitlopend op een verklaring voor recht in de bodemprocedure ten aanzien van het gebruiksrecht van de steeg. In geval van toewijzing van deze vordering zou [eiser] dan vrij zijn om de steeg af te sluiten.
10. [eiser] stelt dat er geen sprake kan zijn van een gebruiksrecht aan de zijde van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , aangezien alleen de huurovereenkomst tussen [gedaagde 2] en [eiser] een tijdelijk gebruiksrecht heeft gegeven aan [gedaagde 2] . Die huurovereenkomst is in 2006 geëxpireerd. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] betogen echter dat er reeds vele decennia voor 1996 gebruiksrechten bestonden, op grond van een erfdienstbaarheid, dan wel gebruik als buurweg. Gelet op die betwisting kan thans in dit kort geding - waarin geen ruimte is voor nader onderzoek of bewijslevering - niet vooruit worden gelopen op de beslissing van de bodemrechter. Daarbij komt dat de spoedeisendheid met betrekking tot dit deel van de vordering ontbreekt. Immers, [eiser] heeft al in 2014 te kennen gegeven de steeg te willen gebruiken als fietsenstalling voor zijn huurders en is daar vervolgens zes jaar lang niet op teruggekomen. Dat duidt niet op al teveel haast. [eiser] heeft niet gesteld waarom de uitvoering van die plannen nu opeens wel spoedeisend zou zijn geworden.
11. Dat betekent dat dit deel van de vordering wordt afgewezen
12. De steeg is eigendom van [eiser] . Dat brengt met zich dat hij er te allen tijde toegang toe moet hebben. De vordering tot afgifte van een passende sleutel is daarom toewijsbaar. Mogelijk is deze reeds in bezit van [eiser] of diens advocaat en in dat geval wordt deze vordering toegewezen voor zover vereist.
13. Aangezien [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben te kennen gegeven dat zij de sleutel reeds aan [eiser] hebben afgegeven en niet valt in te zien wat zij voor belang hebben om [eiser] buiten te sluiten zolang [eiser] maar niet hetzelfde doet, wordt het in dit stadium niet noodzakelijk geoordeeld om een dwangsom op de afgifte te stellen.
14. Gelet op de uitkomst van de procedure worden de proceskosten tussen partijen gecompenseerd.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt, voor zover vereist, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk tot het verschaffen aan [eiser] van sleutels die toegang geven tot de steeg, binnen zeven dagen na heden.
wijst de vordering tegen de VVE af;
compenseert de proceskosten aldus dat elk der partijen de eigen tot heden gevallen kosten draagt
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 december 2020, in tegenwoordigheid van de griffier.