ECLI:NL:RBAMS:2020:6146

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8400301 CV EXPL 20-5261

vonnis van: 1 december 2020

fno.: 33618

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: P.N.M. Commandeur

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. P. Beemsterboer

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De kantonrechter is uitgegaan van de volgende processtukken en/of proceshandelingen:

dagvaarding van 10 maart 2020, met producties;
conclusie van antwoord;
instructievonnis;
conclusie van repliek, met een productie;
conclusie van dupliek, met producties;
akte uitlating producties van [eiser] ;
dagbepaling vonnis.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[eiser] huurt sinds 1 april 2018 van [gedaagde] de onzelfstandige woonruimte gelegen aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde) tegen een maandelijkse huurprijs van laatstelijk € 590,00.

1.2.

Op 15 oktober 2018 heeft [eiser] aan [gedaagde] verzocht om de maandelijkse huurprijs met ingang van 1 januari 2019 te verlagen tot € 228,91 per maand. [gedaagde] heeft hiermee niet ingestemd.

1.3.

[eiser] heeft bij de huurcommissie een verzoek ingediend dat strekt tot verlaging van de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 januari 2019. [eiser] heeft dit verzoek op 12 februari 2019 per post naar de huurcommissie verzonden. Het verzoek is op 13 februari 2019 door de huurcommissie ontvangen.

1.4.

Op 16 september 2019 heeft de huurcommissie een voorbereidend onderzoek in het gehuurde laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. Hieruit volgt dat de woningwaardering voor het gehuurde is vastgesteld op 113 punten. De daarbij behorende maximale huurprijs bedraagt € 235,13. Volgens het rapport van onderzoek wordt dit bedrag een redelijke huurprijs geacht voor het gehuurde met ingang van 1 januari 2019.

1.5.

Bij uitspraak van 13 december 2019 (verzonden op 14 januari 2020) heeft de huurcommissie het verzoek van [eiser] niet-ontvankelijk verklaard, omdat het verzoek te laat is ingediend. De huurcommissie heeft daarover het volgende overwogen:

“Het voorstel tot huurverlaging op grond van punten is op 15 oktober 2018 verzonden aan verhuurder. De huurder stelt voor om met ingang van 1 januari 2019 de huurprijs te verlagen naar € 228,91 op basis van 110 punten. Het verzoek is op 13 februari 2019 ontvangen door de Huurcommissie. Het verzoek had binnen 6 weken na de voorgestelde ingangsdatum bij de Huurcommissie moeten zijn ingediend. De laatste dag waarop het verzoek door de Huurcommissie moest zijn ontvangen was 12 februari 2019. De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 13 februari 2019. Het verzoek is dus te laat ingediend.”

1.6.

Bij brief van 22 januari 2020 heeft [eiser] verzet aangetekend tegen de uitspraak van de huurcommissie, inhoudende dat hij zijn verzoek tot huurverlaging, anders dan de beslissing van de huurcommissie, niet te laat heeft ingediend.

1.7.

Als reactie op de brief van [eiser] van 22 januari 2020, heeft de huurcommissie bij brief van 25 februari 2020 medegedeeld dat zij de uitspraak niet kan veranderen, maar dat [eiser] de zaak opnieuw kan laten beoordelen door de kantonrechter.

Vordering en verweer

2. [eiser] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis dat de kantonrechter de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 januari 2019 vaststelt op een bedrag van € 235,13 per maand, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3. [eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat de huurcommissie hem ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard in zijn verzoek tot huurprijsverlaging. Volgens de huurcommissie had het verzoekschrift tot huurprijsverlaging op 12 februari 2019 door de huurcommissie moeten zijn ontvangen. In artikel 7:254 Burgerlijk Wetboek (BW) staat echter dat de huurder binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum van de huurprijsverlaging de huurcommissie kan verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel tot huurverlaging. Dat betekent in dit geval dat, nu de voorgestelde ingangsdatum van de huurprijsverlaging 1 januari 2019 betreft, hij uiterlijk op 12 februari 2019 een verzoek tot huurprijsverlaging bij de huurcommissie kon indienen. Dat heeft hij gedaan. Dat zijn verzoek op 12 februari 2019 door de huurcommissie moest zijn ontvangen, volgt niet uit artikel 7:254 BW. Zijn verzoek tot verlaging van de huurprijs tot € 228,91 is gebaseerd op een puntenaantal van 110 binnen het woningwaarderingsstelsel voor niet-geliberaliseerde woonruimte. Inmiddels is gebleken dat het gehuurde gewaardeerd dient te worden op 113 punten, zodat de huurprijs per 1 januari 2019 dient te worden vastgesteld op een bedrag van € 235,13, aldus steeds [eiser] .

4. [gedaagde] heeft de vordering van [eiser] betwist. Zij heeft, onder verwijzing naar artikel 3:37 lid 3 BW, aangevoerd dat het verzoekschrift van [eiser] tot huurprijsverlaging op 12 februari 2019 door de huurcommissie diende te zijn ontvangen. Nu daarvan geen sprake is, heeft de huurcommissie [eiser] op juiste gronden niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzoek. Dit brengt mee dat de kantonrechter niet toekomt aan de beoordeling van het verzoek van [eiser] tot verlaging van de huurprijs. De vordering van [eiser] dient daarom te worden afgewezen, aldus [gedaagde] .

Beoordeling

5. De kantonrechter stelt voorop dat hij ingevolge het systeem van de wet niet bevoegd is om te oordelen over de vraag of de huurcommissie [eiser] terecht of ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard in zijn verzoek. De omstandigheid dat de huurcommissie geen inhoudelijk oordeel heeft gegeven over het voorstel van [eiser] tot verlaging van de huurprijs, doet echter niet af aan de in artikel 7:262 BW vastgelegde toegang tot de kantonrechter voor een beslissing op het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De kantonrechter dient voor die beslissing eerst te beoordelen of [eiser] tijdig zijn verzoek bij de huurcommissie heeft gedaan. Het gaat namelijk om een verplicht voortraject voor de procedure, waarbij moet zijn voldaan aan dwingendrechtelijke wettelijke bepalingen en de daarin genoemde termijnen.

6. [eiser] heeft op 15 oktober 2018 aan [gedaagde] een voorstel gedaan tot verlaging van de huurprijs per 1 januari 2019. [gedaagde] heeft hiermee niet ingestemd. In een dergelijk geval kan [eiser] ingevolge artikel 7:254 BW tot uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop de verlaging blijkens het voorstel had moeten ingaan, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel. Tussen partijen is in geschil of met de zinsnede ‘de huurcommissie verzoeken’ wordt bedoeld het toesturen van het verzoek(schrift) naar de huurcommissie of de ontvangst van het verzoekschrift door de huurcommissie. Oftewel: dient uitgegaan te worden van de verzendtheorie of de ontvangsttheorie.

7. Artikel 7:254 BW noch de overige bepalingen van het burgerlijk recht bieden duidelijkheid over welke theorie (verzend- of ontvangsttheorie) dient te gelden bij het indienen van een verzoekschrift bij de huurcommissie. Bij gebreke aan een wettelijke regeling in het burgerlijke recht op dit punt, in samenhang met het feit dat de huurcommissie als zelfstandig bestuursorgaan is aan te merken, acht de kantonrechter de in het bestuursrecht (Algemene wet bestuursrecht) geldende termijnenregeling analoog op deze situatie van toepassing (zie ook: Kantonrechter Rotterdam, 26 november 1997, WR 1998, 35 en Kantonrechter ‘s-Gravenhage, 28 oktober 1997, Prg. 1998, 4881).

8. In artikel 6:9 lid 1 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is bepaald dat een bezwaar- of beroepschrift tijdig is ingediend indien het voor het einde van de termijn is ontvangen (ontvangsttheorie). In artikel 6:9 lid 2 Awb is bepaald dat bij verzending per post een bezwaar- of beroepschrift tijdig is ingediend indien het voor het einde van de termijn ter post is bezorgd, mits het niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen (verzendtheorie).

9. Gelet op voormelde bepalingen, geldt in het bestuursrecht bij het verzenden van stukken per post (ook) de verzendtheorie. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] zijn verzoekschrift op 12 februari 2019 per post heeft bezorgd en dat dit de laatste dag is van de termijn zoals bedoeld in artikel 7:254 BW. Ook staat vast dat het verzoekschrift van [eiser] niet later dan een week na afloop van de termijn door de huurcommissie is ontvangen. Dit betekent dat [eiser] zijn verzoekschrift ingevolge artikel 6:9 lid 2 Awb tijdig heeft ingediend bij de huurcommissie. Dit leidt tot de conclusie dat [eiser] de termijn van zes weken zoals genoemd in artikel 7:254 BW niet heeft overschreden en de kantonrechter in het kader van artikel 7:262 BW een oordeel dient te geven over de redelijkheid van het voorstel van [eiser] tot verlaging van de huurprijs met ingang van 1 januari 2019.

10. In haar conclusie van antwoord heeft [gedaagde] zich uitsluitend uitgelaten over de vraag of de huurcommissie [eiser] al dan niet terecht niet-ontvankelijk heeft verklaard in zijn verzoek. Pas voor het eerst in haar conclusie van dupliek heeft zij inhoudelijk gereageerd op het verzoek van [eiser] tot verlaging van de huurprijs. Dit is echter te laat. Ingevolge artikel 128 lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) dient de gedaagde, in dit geval [gedaagde] , kort gezegd al haar verweren in de conclusie van antwoord naar voren te brengen. Nu [gedaagde] dit pas voor het eerst in haar conclusie van dupliek heeft gedaan, heeft [eiser] hierop niet meer kunnen reageren. Aan het inhoudelijke verweer van [gedaagde] zal dan ook voorbij worden gegaan. Dit betekent dat de vordering van [eiser] wordt toegewezen.

11. Ten overvloede oordeelt de kantonrechter dat hetgeen [gedaagde] in haar conclusie van dupliek naar voren heeft gebracht ter zake van de verlaging van de huurprijs, niet tot afwijzing van de vordering van [eiser] zou hebben geleid.

11. De maximale huurprijs van het gehuurde is door de huurcommissie vastgesteld aan de hand van het puntensysteem. In de productie bij de conclusie van repliek is uiteengezet op grond waarvan de rapporteur van de huurcommissie heeft geoordeeld dat het gehuurde dient te worden gewaardeerd met 113 punten. Uit de puntenopbouw volgt onder meer dat uit is gegaan van een eigen slaapkamer, een gedeelde woonkamer, een gedeelde keuken, gedeelde toilet en wasgelegenheden en een gedeelde fietsenberging en buitenruimte. Dat volgens [gedaagde] uit is gegaan van een woonruimte zonder gebruik van gemeenschappelijke faciliteiten is dan ook onjuist. Verder heeft [gedaagde] naar voren gebracht dat de huurcommissie ten onrechte uit is gegaan van een ongemeubileerde en ongestoffeerde woonruimte. Ten aanzien van dat punt miskent [gedaagde] dat het woningwaarderingsstelsel uitsluitend betrekking heeft op de kale huurprijs van het gehuurde en niet ook op de huurprijs inclusief servicekosten. Eventuele kosten voor meubilering en stoffering kunnen via de servicekosten bij de huurder in rekening worden gebracht. Ten slotte heeft [gedaagde] naar voren gebracht dat zij met de door [eiser] voorgestelde verlaagde huurprijs haar vaste lasten niet kan betalen. Deze omstandigheid maakt echter niet dat de door de huurcommissie opgestelde waardering van het gehuurde onjuist is. Persoonlijke omstandigheden van de zijde van [gedaagde] zijn immers niet relevant voor het bepalen van een redelijke kale huurprijs voor niet-geliberaliseerde woonruimte.

13. Bij conclusie van dupliek heeft [gedaagde] een eis in reconventie ingesteld. Ingevolge artikel 137 Rv had [gedaagde] deze eis bij haar conclusie van antwoord moeten instellen. Omdat [gedaagde] heeft nagalaten haar eis in reconventie tijdig in te stellen, zal zij daarin niet-ontvankelijk worden verklaard.

14. Al het voorgaande brengt mee dat de vordering van [eiser] wordt toegewezen, wat betekent dat de maandelijkse kale huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 januari 2019 wordt vastgesteld op € 235,13.

15. [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

stelt de maandelijkse kale huurprijs van het gehuurde gelegen aan het adres [adres] vast op een bedrag van € 235,13 met ingang van 1 januari 2019;

verklaart [gedaagde] niet-ontvankelijk in haar eis in reconventie;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:
exploot € 100,89
salaris € 360,00
griffierecht € 83,00
-----------------
totaal € 543,89 voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, in samenwerking met mr. R. van Rijn, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 1 december 2020.

de griffier de kantonrechter