Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8865234 KK EXPL 20-752
vonnis van: 2 december 2020
func.: 854
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
[eiseres] v.o.f.
alsmede de vennoten:
[naam vennoot 1]
[naam vennoot 2]
[naam vennoot 3]
gevestigd en wonende te [plaats]
eiseres
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. B. Coskun
t e g e n
Stadgenoot
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: Stichting Stadgenoot
gemachtigde: mr. J. van Lochem
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 11 november 2020, met producties, heeft [eiseres] een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 18 november 2020 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De vennoten van [eiseres] zijn niet verschenen. [eiseres] en de vennoten werden ter zitting vertegenwoordigd door de gemachtigde. Voor Stadgenoot is [medewerker] verschenen, [functie] bij Stadgenoot, vergezeld door de gemachtigde. Beide partijen hebben vooraf stukken in het geding gebracht. Zij hebben ter zitting hun standpunten toegelicht aan de hand van schriftelijke spreeknotities. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[eiseres] exploiteert blijkens een uittreksel van de Kamer van Koophandel winkels in dameskleding, mode-artikelen en onderkleding, foundations e.d..
1.2.
[eiseres] , destijds handelend onder de naam [naam VOF] v.o.f., is, door in de plaats te treden van haar voorganger [naam] , op 23 september 2009 huurder geworden van de winkelruimte aan de [adres] te [plaats] .
1.3.
De huurovereenkomst is met Stadgenoot aangegaan voor 5 jaar en is telkens verlengd. De maandelijkse huurprijs bedraagt thans € 2.945,77.
1.4.
In artikel 9.7. van de huurovereenkomst is bepaald:
Voorts komen partijen overeen dat de volgende omstandigheden geen gebrek zijn als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro en artikel 3 van Pro de algemene bepalingen:
(…)
- als het naleven dan wel respecteren van (…) de van overheidswege (…) gestelde of nog te stellen eisen als bedoeld in artikel 6.1. van de algemene bepalingen tot gevolg heeft dat het gehuurde aan huurder niet het genot kan verschaffen dat deze bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten; (…)
1.5.
In artikel 6.1. van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen staat onder meer (samengevat) dat huurder de van overheidswege gestelde of nog te stellen eisen (waaronder eisen ten aanzien van het bedrijf van huurder en het gebruik van het gehuurde) in acht zal nemen.
1.6.
Er is thans een huurachterstand ontstaan van anderhalve maand, inclusief de maand november 2020.
Vordering
2. [eiseres] v.o.f. vordert (samengevat) dat Stadgenoot bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: te veroordelen tot
het gehengen en gedogen van een omzetafhankelijke huurprijs van 10% vanaf 1 maart 2020 en de huurprijs vanaf die datum te verminderen, waarbij het eindbedrag zal worden gemaximeerd tot een bedrag gelijk aan de oorspronkelijke huurprijs;
het voldoen van het surplus aan huurpenningen die zijn voldaan na vaststelling van de omzetafhankelijke huurprijs;
het gehengen en gedogen van voldoening van de omzetafhankelijke huurprijs binnen veertien dagen nadat de maand waarop de huurbetaling ziet is verstreken;
het aanpassen van de huurovereenkomst op de wijze als onder a en c geformuleerd, totdat daarover in de bodemprocedure is beslist;
het gehengen en gedogen van een met 25 % verlaagde huurprijs, vanaf 1 maart 2020 tot en met 31 mei 2020, en een met 60% verlaagde huurprijs vanaf 1 juni 2020 tot en met 31 maart 2021;
het gehengen en gedogen van een uitstel van betaling van de over de periode maart 2020 tot en met maart 2021 nog verschuldigde huurpenningen, na toepassing van een kortingspercentage en na aftrek van hetgeen reeds is voldaan, tot 1 april 2021 waarna dit in 60 gelijke maandelijkse termijnen zal worden voldaan;
en daarnaast Stadgenoot te verbieden
volledige betaling te verlangen van de huur over maart 2020 tot en met maart 2021, voor zover door de Hoge Raad nog geen definitieve antwoorden zijn gegeven op prejudiciële vragen;
bezwarende rechtsmaatregelen te treffen voor door [eiseres] op grond van dit vonnis onbetaald gelaten en toegewezen huurpenningen;
een boete of rente in rekening te brengen voor door [eiseres] op grond van dit vonnis onbetaald gelaten en toegewezen huurpenningen;
en ten slotte om Stadgenoot te veroordelen
tot betaling van de proceskosten en de nakosten.
3. [eiseres] v.o.f. stelt hiertoe – kort gezegd - dat als gevolg van Covid-19 sinds eind december 2019 de toeloop van klanten, bestaande uit toeristen en lokaal publiek, substantieel is afgenomen. Er bestaat weinig animo meer voor bruids- en galajurken omdat er geen feesten en partijen meer mogen worden gegeven. De omzet is in 2020 significant gedaald en [eiseres] heeft geld moeten lenen om aan haar huurverplichtingen te kunnen blijven voldoen. Deze lening moet worden terugbetaald voor 1 december 2020. Er is geen eigen vermogen meer, dus [eiseres] kan de lening niet terugbetalen en ook de huur niet meer voldoen. Er is sprake van een gebrek aan het gehuurde dan wel van onvoorziene omstandigheden, op grond waarvan vermindering van de huurprijs op zijn plaats is.
Verweer
4. Stadgenoot voert aan dat geen sprake is van een gebrek en – als dat wel zo zou zijn – dat dit tot de risicosfeer van de huurder behoort. Bovendien vloeit uit artikel 9.7 van de huurovereenkomst en 6.1 algemene bepalingen voort dat overheidsmaatregelen geen gebrek (kunnen) opleveren. Er is niet voldaan aan de wettelijke vereisten voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden. Voor het grootste deel van de vorderingen van [eiseres] bestaat geen rechtsgrond. Een deel van de vorderingen is onbegrijpelijk. Een kort geding leent zich niet voor rigoureus ingrijpen in de huurovereenkomst, zoals gevorderd.
5. Op de standpunten van partijen zal hierna – voor zover voor de beoordeling relevant – nader worden ingegaan.
Beoordeling
6. In dit kort geding moet worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het oordeel over het geschil is daarom voorlopig.
7. [eiseres] heeft voldoende onderbouwd dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering, nu zij in ernstige financiële problemen is geraakt.
8. Het verweer van Stadgenoot dat de vennoten geen vordering tegen haar kunnen instellen, slaagt slechts gedeeltelijk. Ter zitting heeft de gemachtigde van [eiseres] bevestigd dat [naam vennoot 3] geen vennoot (meer) is van [eiseres] . Zij kan daarom geen vordering instellen. Dat geldt niet voor de andere vennoten. In beginsel is iedere individuele vennoot op grond van artikel 17 WvK Pro bevoegd om de v.o.f. te vertegenwoordigen. Wel is het zo dat de vennoten voor de v.o.f. optreden en niet voor zichzelf.
9. Beoordeeld moet worden of in dit geval sprake is van een gebrek of van onvoorziene omstandigheden, op grond waarvan - vooruitlopend op een oordeel in de bodemprocedure - de huurprijs voorlopig moet worden aangepast. Daartoe is het volgende van belang.
10. De beperkende maatregelen van de overheid als gevolg van de Covid-19 crisis kunnen in beginsel worden aangemerkt als een gebrek. Stadgenoot heeft gewezen op de exoneratieclausule in artikel 9.7 van de huurovereenkomst. Die wordt echter op grond van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW Pro opzij gezet. Er is geen aanleiding om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken, die heeft geleid tot overheidsmaatregelen (nationaal en internationaal) die het gebruik van een groot deel van de middenstandsbedrijfsruimte voor een langere periode juridisch en/of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. Voorshands is de kantonrechter dan ook van oordeel - anders dan Stadgenoot betoogt - dat partijen de gevolgen van deze crisis niet in de huurovereenkomst hebben verdisconteerd.
11. De vraag die vervolgens moet worden beantwoord, is of de omstandigheden die zich voordoen van dien aard zijn dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag worden verwacht.
12. In het licht van de aard van de overeenkomst en de verkeersopvattingen behoren de gevolgen van de Covid-19 crisis en van de daarop gevolgde overheidsmaatregelen niet geheel voor rekening te komen van [eiseres] . Zij hoefde bij het aangaan van de huurovereenkomst niet te verwachten dat het huurgenot, dat wil zeggen de mogelijkheid om het gehuurde als winkel te exploiteren, zou worden aangetast door een crisis van dit formaat. De COVID-19 crisis is wat omvang en impact betreft niet te vergelijken met de financieel-economische crisis van 2008 en valt niet onder een ondernemersrisico.
13. Er is sprake van enige verstoring van het evenwicht van de huurovereenkomst als gevolg van de overheidsmaatregelen. [eiseres] exploiteert een winkel in dameskleding, waaronder bruids- en feestkleding. De winkel is weliswaar niet verplicht gesloten geweest, maar de mogelijkheden om het gehuurde als winkel te exploiteren zijn gedurende de COVID-19 crisis wel verminderd. Aangezien bruiloften en feesten niet of slechts met een beperkt aantal gasten mogelijk zijn/waren en daarom veelvuldig worden/werden uitgesteld, is de verkoop van bruids- en feestkleding gedaald. Aannemelijk is dat dat ook in enige mate het geval is met de verkoop van de overige dameskleding. Door de anderhalve meter-maatregel en de oproep om vooral thuis te blijven is de winkel veel minder bezocht. Dit is ongetwijfeld van invloed op de omzetcijfers in 2020. De winkel ligt echter niet in het centrum van [plaats] , maar in een woonwijk. Het is niet aannemelijk dat [eiseres] voor haar omzet afhankelijk is van toeristen, temeer niet als zij zich toelegt op de verkoop van bruids- en feestkleding, zoals zij stelt. Verder is relevant dat de bruiloften en feesten die zijn uitgesteld door de maatregelen, op enig moment wel weer door zullen gaan, zodat dan mogelijk een inhaaleffect optreedt. In hoeverre de tegenvallende omzet geheel is toe te schrijven aan de overheidsmaatregelen die het vanwege Covid-19 zijn getroffen, is in dit kort geding niet vast te stellen. Stadgenoot wordt ook geconfronteerd met de gevolgen van de overheidsmaatregelen. Zij heeft als woningbouwvereniging een zeer beperkte commerciële portefeuille en heeft te maken met huurders die hun huur niet meer kunnen betalen. Zij heeft vaste kosten die zij moet voldoen.
14. [eiseres] heeft een balans en winst- en verliesrekening per 15 november 2020 overgelegd. Die laat zien dat de omzet over 2020 tot aan deze datum van € 58.572,00 is gedaald naar € 14.748,00, met nog anderhalve maand te gaan. Nu als gevolg van het toegenomen aantal besmettingen de maatregelen sinds het vierde kwartaal 2020 weer zijn aangescherpt, zal dit niet veel beter worden. [eiseres] verwacht over 2020 een verlies van € 37.737,87. Op een op verzoek van Stadgenoot ingevulde vragenlijst heeft [eiseres] ingevuld dat zij eenmalig € 4.000,00 steun van de overheid heeft ontvangen in verband met Covid-19. Zij heeft leningen afgesloten en uitstel van betaling van belastingen gevraagd. Zij heeft dus het een en ander gedaan om de gevolgen op te vangen. Stadgenoot heeft onder verwijzing naar een betalingsoverzicht erop gewezen dat [eiseres] ook in 2018 en 2019 al moeite had met betaling van de huur. Begin september 2019 bedroeg de huurachterstand 2 maanden. Die achterstand was echter aan het eind van die maand weer ingelopen.
15. In dit kort geding zal een voorlopige voorziening worden getroffen, beperkt tot een gedeeltelijke opschorting van de verplichting om huur te betalen. De kantonrechter verwacht niet dat in de bodemprocedure een omzetafhankelijke huurprijs zal worden vastgesteld, zoals [eiseres] wenst. Dit is een te grote inbreuk op hetgeen partijen zijn overeengekomen. [eiseres] heeft bepleit dat er prejudiciële vragen aan de Hoge Raad moeten worden gesteld om orde te scheppen in de veelheid van zaken met betrekking tot aanpassing van de huurprijs in tijden van Covid-19 en om willekeur te voorkomen. Dit kort geding, met het geschil zoals dat is voorgelegd en de in dat kader ingestelde vorderingen, leent zich echter niet voor het stellen van prejudiciële vragen. Het belang dat [eiseres] stelt te hebben bij een snelle beslissing staat daaraan in de weg. [eiseres] wil bovendien met name antwoord op vragen die zien op de wijze waarop de huurprijs in tijde van Covid-19 dient te worden aangepast. In kort geding zal de huurprijs niet worden aangepast, nu er slechts een passende voorlopige voorziening zal worden getroffen. Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen onder 2 a tot en met d en onder g zullen worden afgewezen.
16. De kantonrechter ziet aanleiding Stadgenoot te veroordelen te gehengen en gedogen dat [eiseres] de huur over de maanden oktober 2020 tot en met december 2020 en januari 2021 tot en met maart 2021 met 25 % opschort. Voor een voorziening na maart 2021 bestaat nog geen aanleiding, aangezien onvoorspelbaar is welke maatregelen vanaf die datum zullen gaan gelden, nu naar verwachting op afzienbare termijn een vaccin tegen Covid-19 beschikbaar komt. Er bestaat evenmin een reden om uitstel van betaling van de verschuldigde huurpenningen toe te staan.
17. [eiseres] heeft door het afsluiten van een lening de huurprijs van 16 maart 2020 tot en met september 2020 geheel voldaan. Verwacht wordt dat de bodemrechter, rekening houdend met de onvoorziene omstandigheden, met ingang van 16 maart 2020, zijnde de datum waarop de overheidsmaatregelen werden ingesteld, de huurprijs zal aanpassen. Dat betekent dat in dit kort geding er vooralsnog van wordt uitgegaan dat [eiseres] over de periode van 16 maart tot en met 30 september 2020 teveel huur heeft betaald. De kantonrechter begrijpt de vordering van [eiseres] aldus, dat zij het eventueel teveel betaalde wenst te verrekenen en zal bepalen dat het teveel betaalde bedrag, € 19.147,50 (25% van € 2.945,77 x 6,5) mag worden verrekend met de verschuldigde huur.
18. De gevorderde verboden onder h en i zullen worden afgewezen. Deze vorderingen zijn onvoldoende toegelicht. Stadgenoot heeft bovendien geen vorderingen ingesteld.
19. Nu partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt Stadgenoot te gehengen en te gedogen dat [eiseres] de huur over de maanden oktober tot en met december 2020 en januari tot en met maart 2021 met 25% opschort, totdat een rechter anders beslist;
veroordeelt Stadgenoot te gehengen en te gedogen dat [eiseres] een bedrag van € 19.147,50 verrekend met de verschuldigde huur;
wijst het meer of anders gevorderde af;
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin, dat ieder de eigen kosten draagt;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 december 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.