Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8557385 CV EXPL 20-9838
vonnis van: 18 december 2020
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
nader te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. Y. Wong,
t e g e n
de stichting WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
nader te noemen: Eigen Haard,
gemachtigde: mr. S. Ouamar.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 mei 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord met een eis in reconventie en een productie;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
- de conclusie van antwoord met een eis in reconventie en een productie;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 november 2020. [eiseres] is verschenen, vergezeld door haar gemachtigde. Namens Eigen Haard is de gemachtigde verschenen. [eiseres] heeft voorafgaand aan de zitting en op de zitting nog aanvullende producties overgelegd. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten in conventie en reconventie
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Tussen Eigen Haard en [naam vader] , zijnde de vader van [eiseres] , heeft sinds april 2009 een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de woning gelegen aan het adres [adres] verder: het gehuurde).
1.2.
Het gehuurde is een driekamerwoning van 48,8 m2. De huurprijs bedraagt momenteel € 510,66 per maand.
1.3.
[eiseres] is in 2017 op 21 jarige leeftijd bij haar vader in het gehuurde komen wonen. Daarvoor woonde [eiseres] bij haar moeder.
1.4.
Op 30 november 2019 is de vader van [eiseres] onverwachts overleden aan de gevolgen van een verkeersongeval dat op 29 november 2019 plaatsvond.
1.5.
Na het overlijden van haar vader heeft [eiseres] Eigen Haard per e-mail van
21 januari 2020 verzocht in te stemmen met voortzetting van de huur door haar.
1.6.
Eigen Haard heeft de aanvraag van [eiseres] tot voortzetting van de huur afgewezen. Aan [eiseres] is medegedeeld dat zij het gehuurde uiterlijk op
30 mei 2020 diende te ontruimen.
1.7.
[eiseres] heeft het gehuurde op bovengenoemde datum niet ontruimd.
Vordering en verweer in conventie
2. [eiseres] vordert in conventie bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair:
- voor recht te verklaren dat [eiseres] als huurder wordt aangemerkt en de huur van het gehuurde mag voortzetten;
subsidiair:
- de huurovereenkomst te beëindigen en te bepalen dat [eiseres] pas per 1 juni 2025 de woning dient te verlaten;
en voorts dat Eigen Haard wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten.
3. Aan haar vordering legt [eiseres] ten grondslag dat zij er in 2017 bewust voor heeft gekozen om met haar vader te gaan samenwonen. Zij stelt dat die samenwoning duurzaam en gemeenschappelijk was. [eiseres] heeft nooit de intentie gehad om in de toekomst ergens anders te gaan wonen. Zij heeft in dit kader ook substantiële investeringen in het gehuurde gedaan. [eiseres] droeg bij in de kosten van de huishouding, deed het huishouden, kookte en deed samen met haar vader boodschappen. Ook ondernamen zij veel sociale activiteiten samen en gingen wekelijks naar de kerk. Tot slot stelt [eiseres] dat zij vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst biedt.
4. Eigen Haard betwist dat sprake was van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding tussen vader en dochter. Dit heeft [eiseres] onvoldoende aangetoond met onderliggende stukken. Voorts kan slechts onder bijzondere omstandigheden een samenleven van kind en ouder worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding. Dat er in de onderhavige situatie sprake is van genoemde bijzondere omstandigheden heeft [eiseres] evenmin aangetoond, aldus Eigen Haard.
Vordering en verweer in reconventie
5. Eigen Haard vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeling van [eiseres] tot ontruiming van het gehuurde binnen één maand na betekening van dit vonnis.
6. [eiseres] voert als verweer hetgeen zij in conventie aan haar vordering ten grondslag legt (zie hiervoor onder 3).
Beoordeling in conventie en reconventie
7. Gelet op de samenhang tussen de vordering in conventie en de vordering in reconventie zullen deze hieronder gezamenlijk beoordeeld worden.
8. Het geschil tussen partijen bestaat in de kern uit de vraag of [eiseres] aan de voorwaarden van artikel 7:268 lid 2 en 3 BW voor voortzetting van de huur voldoet.
9. Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW kan de persoon die in de woonruimte van de overleden huurder zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, de huur gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder voortzetten en ook nadien, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen die termijn ingestelde vordering. Op grond van artikel 7:268 lid 3 BW wijst de rechter de vordering in ieder geval af indien (a) de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van lid 2 voldoet, (b) indien de eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur en (c) indien het woonruimte betreft waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is, indien de eiser niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van die wet overlegt.
10. De kantonrechter stelt vast dat de vordering binnen zes maanden na het overlijden van de vader van [eiseres] - en daarmee tijdig - is ingesteld. Voorts is door Eigen Haard niet gemotiveerd weersproken dat [eiseres] vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt om de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te kunnen komen. Eveneens is niet gemotiveerd weersproken dat [eiseres] in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Hiermee gelden de hierboven onder b) en c) genoemde afwijzingsgronden niet. Daarnaast is niet weersproken de stelling van [eiseres] dat zij haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde, zodat alleen de vraag resteert of [eiseres] een duurzame gemeenschappelijke huishouding met haar vader heeft gevoerd.
Duurzaamheid van de huishouding
11. Ten aanzien van de duurzaamheid van de huishouding overweegt de kantonrechter als volgt.
12. De duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding wordt bepaald door objectieve factoren, zoals de duur die de gemeenschappelijke huishouding reeds kent, en subjectieve, zoals de bedoeling van de betrokkenen. Daarbij wordt vooropgesteld dat naar de stand van de rechtspraak bij (groot)ouders en inwonende (klein)kinderen in beginsel geen sprake is van een duurzame, maar juist van een aflopende gemeenschappelijke huishouding.
13. Uit de door [eiseres] gestelde en met verklaringen onderbouwde feiten blijkt dat zij in 2017 – [eiseres] was toen 21 jaar oud – bewust bij haar vader is gaan wonen om met hem te gaan samenleven. De samenleving werd deels ingegeven door de behoefte aan hulp van haar vader, maar was ook gericht op wederzijdse verzorging en gezelschap. Deze leefsituatie tussen [eiseres] en haar vader heeft twee jaar geduurd, tot het overlijden van de vader van [eiseres] in 2019. Dat de vader van [eiseres] in 2019 aan de gevolgen van een verkeersongeval overleed, was uiteraard zeer onverwachts. Niet gebleken is dat [eiseres] gedurende de samenlevingsperiode met haar vader op enig moment het voornemen heeft gehad op zichzelf te gaan wonen. Zij stond bijvoorbeeld niet ingeschreven bij WoningNet. In dat verband heeft [eiseres] ook gewezen op haar Eritrese achtergrond, in welke cultuur een op de toekomst gerichte samenleving tussen ouder en (volwassen) kind gebruikelijk is.
13. Zoals hierboven weergegeven wordt een beroep op voortzetting van de huur door een inwonend (klein)kind na het overlijden van een (groot)ouder die de woning huurt gewoonlijk niet toegewezen, hoe schrijnend de situatie voor het kind vaak ook is. Dat komt omdat de samenwoning meestal niet op de toekomst is gericht. Kinderen ‘vliegen uit’ en willen op den duur een eigen, zelfstandig leven gaan leiden.
Wat deze zaak bijzonder maakt is dat [eiseres] nooit eerder bij haar vader heeft gewoond voordat ze op 21 jarige leeftijd bij hem introk. Dit vormt, net als de situatie van een kind dat op latere leeftijd terugkeert in de ouderlijke woning, een contra-indicatie voor een tijdelijk verblijf. Daarnaast heeft [eiseres] aangetoond dat zij - na twee jaar met haar vader te hebben samengewoond in het gehuurde - de intentie had samen met haar vader een (ruimere) woning te kopen, met het oog op een toekomst samen. [eiseres] heeft in dit kader ter zitting toegelicht dat haar inkomen uit een parttime baan als doktersassistente te laag was om een hypotheek te kunnen afsluiten. Dat gold ook voor haar vader die op Schiphol werkte. Hun gezamenlijk inkomen was echter wel hoog genoeg. [eiseres] heeft stukken overgelegd waaruit blijkt dat zij kort voor het overlijden van haar vader op twee koopwoningen op Funda heeft gereageerd. Zij wilde die samen met haar vader gaan bezichtigen, maar helaas sloeg het noodlot toe.
Uit deze bijzondere omstandigheden blijkt voldoende dat [eiseres] en haar vader de intentie hadden de samenwoning langdurig voort te zetten.
Wat deze zaak bijzonder maakt is dat [eiseres] nooit eerder bij haar vader heeft gewoond voordat ze op 21 jarige leeftijd bij hem introk. Dit vormt, net als de situatie van een kind dat op latere leeftijd terugkeert in de ouderlijke woning, een contra-indicatie voor een tijdelijk verblijf. Daarnaast heeft [eiseres] aangetoond dat zij - na twee jaar met haar vader te hebben samengewoond in het gehuurde - de intentie had samen met haar vader een (ruimere) woning te kopen, met het oog op een toekomst samen. [eiseres] heeft in dit kader ter zitting toegelicht dat haar inkomen uit een parttime baan als doktersassistente te laag was om een hypotheek te kunnen afsluiten. Dat gold ook voor haar vader die op Schiphol werkte. Hun gezamenlijk inkomen was echter wel hoog genoeg. [eiseres] heeft stukken overgelegd waaruit blijkt dat zij kort voor het overlijden van haar vader op twee koopwoningen op Funda heeft gereageerd. Zij wilde die samen met haar vader gaan bezichtigen, maar helaas sloeg het noodlot toe.
Uit deze bijzondere omstandigheden blijkt voldoende dat [eiseres] en haar vader de intentie hadden de samenwoning langdurig voort te zetten.
Gemeenschappelijkheid van de huishouding
15. Bij de beoordeling of sprake is van een gemeenschappelijke huishouding moeten alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd. Daarbij kan mede van belang zijn dat de huurder en die andere persoon gezamenlijk voorzien in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud, alsmede dat die andere persoon de verzorging van de huurder duurzaam op zich heeft genomen. Het ligt op de weg van de beoogde huurder om, bij betwisting door de verhuurder dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding, voldoende concrete feiten omtrent de gestelde gemeenschappelijke huishouding aan te voeren.
De gemeenschappelijkheid van de huishouding is eveneens voldoende gebleken. Op enkele maanden na, waarin [eiseres] studeerde, heeft zij altijd gewerkt en een inkomen gehad. Zij heeft gesteld dat zij met haar vader wekelijks boodschappen deed die zij betaalde en ook andere gemeenschappelijke uitgaven deed ten behoeve van het huishouden. [eiseres] heeft toegelicht dat zij aan het begin van het jaar een grote geldopname verrichte, waar het hele jaar contant de boodschappen en/of noodzakelijke uitgaven van werden betaald. De geldopnames heeft zij onderbouwd aan de hand van bankafschriften. Ook heeft zij een groot aantal verklaringen van familie, vrienden en buurtbewoners overgelegd die bevestigen dat [eiseres] niet alleen een financiële bijdrage aan het huishouden leverde, maar ook kookte en veel andere huishoudelijke taken verrichte. De enkele betwisting van Eigen Haard van de gemeenschappelijkheid is hiertegenover onvoldoende. Daarmee staat naar het oordeel van de kantonrechter vast dat [eiseres] een behoorlijk deel van de (kosten van) de huishouding voor haar rekening nam.
16. Gelet op al het voorgaande is voldoende komen vast te staan dat [eiseres] aan de voorwaarden van 7:268 lid 2 BW voldoet en dat zij daarmee in aanmerking komt voor voortzetting van de huur. De vordering van [eiseres] die ziet op voortzetting van de huur is toewijsbaar. De subsidiaire vordering van [eiseres] behoeft daarom geen behandeling meer. De vordering in reconventie wordt afgewezen.
17. Eigen Haard zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie. Aan [eiseres] is een toevoeging verleend. Daarom zijn in deze zaak de explootkosten door de griffier voorgeschoten. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling aan de griffier van de voorgeschoten exploot- en/of advertentiekosten niet mogelijk.
18. Eigen Haard zal als de in het ongelijk gestelde partij eveneens worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie. Deze kosten zullen worden begroot op nihil.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie:
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen [eiseres] en Eigen Haard voor onbepaalde tijd door [eiseres] wordt voortgezet;
veroordeelt Eigen Haard in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
- salaris € 360,00
- griffierecht € 83,00
-----------------
totaal € 443,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;
- salaris € 360,00
- griffierecht € 83,00
-----------------
totaal € 443,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt Eigen Haard in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Eigen Haard niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de betalingsveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie:
wijst de vordering af;
veroordeelt Eigen Haard in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.