Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8319305 CV EXPL 20-2710
vonnis van: 24 november 2020
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting Woonstichting Lieven De Key
gevestigd te Amsterdam
eiseres in conventie, verweerster in reconventie
nader te noemen: De Key
gemachtigde: mr. B. van den Berg
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 3 februari 2020 met producties;
- antwoord/eis in reconventie met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
- antwoord/eis in reconventie met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 augustus 2020. De Key is verschenen bij haar bedrijfsjurist mr. B. van den Berg. [gedaagde] is in persoon ter zitting verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De Key heeft spreekaantekeningen overgelegd en heeft ook op de eis in reconventie gereageerd. Daarna is de zaak verwezen naar de rolzitting voor akte aan de zijde van De Key, welke akte met producties op 18 september 2020 is ingediend. [gedaagde] heeft daarop bij antwoordakte van 20 oktober 2020 gereageerd. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten in conventie en in reconventie
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
[gedaagde] huurt vanaf 10 mei 2011 van De Key de woning gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
1.2.
Het gehuurde is gelegen in een complex (voormalige [complex] ) bestaande uit bedrijfsruimten op de begane grond (eigendom [naam] ) met daarboven gelegen appartementen (eigendom De Key).
1.3.
De kantoorruimte die zich onder het gehuurde bevindt wordt door [naam] verhuurd aan een vertaalbureau (hierna: de bedrijfsruimte).
1.4.
[gedaagde] heeft vanaf augustus 2016 herhaaldelijk (ook via Stichting Woon) bij De Key geklaagd over ernstige geluidsoverlast afkomstig van de bedrijfsruimte.
1.5.
In 2017 is de heer [naam beheerder] (beheerder) met een deskundige bij [gedaagde] de klacht komen opnemen en heeft een geluidsmeting plaatsgevonden, waarvan de uitkomst niet met [gedaagde] is gedeeld.
1.6.
Op 15 maart 2019 heeft [gedaagde] zich tot de Huurcommissie gewend met een verzoek tot tijdelijke huurverlaging vanwege vermindering van het huurgenot als gevolg van ernstige gebreken waaronder de hiervoor genoemde overlast.
1.7.
De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 10 oktober 2019, verzonden op 10 december 2019, (zaaknummer 58863) de geldende huurprijs tijdelijk met ingang van 1 oktober 2018 verlaagd tot 80% en vastgesteld op € 472,14 per maand en ten aanzien van de geluidsoverlast (mede op basis van de bevindingen van de rapporteur) overwogen:
Sinds de verbouwing van de bedrijfsruimte onder de woning is er sprake van toename in geluidsoverlast. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 7). In de bedrijfsruimte onder de woning van huurder zijn de gipsplaten in het plafond weg gehaald. De gemachtigde van de verhuurder heeft dit bevestigd op de zitting. Hierdoor is het wooncomfort van huurder afgenomen. Het is aan verhuurder om de eigenaar van de bedrijfsruimte daar op aan te spreken. De Huurcommissie merkt op dat de akoestische platen die de huurder van de bedrijfsruimte heeft aangebracht niet voor geluidwering zijn. Het gebrek wordt hersteld geacht indien er weer gipsplaten worden geplaatst in de bedrijfsruimte onder de woning van huurder of er een kwalitatief vergelijkbare maatregel wordt getroffen.
1.8.
De Huurcommissie heeft tegelijkertijd op het verzoek van De Key om de voorgestelde huurverhoging van 3% te beoordelen beslist dat de huur niet mag worden verhoogd zolang de ernstige gebreken zoals genoemd in de uitspraak met kenmerk 58863 (zie 1.7) nog bestaan of zolang nog geen overeenstemming is over het herstel daarvan.
1.9.
De buren van [gedaagde] , [naam 1] en [naam 2] ( [adres] ) hebben op 7 februari 2020 schriftelijk verklaard:
Wij wonen net als mevrouw [gedaagde] op de eerste verdieping en hebben dezelfde bedrijfsruimte beneden ons. Ook wij hebben dezelfde klachten als mw [gedaagde] : geluidsoverlast (…). Wat betreft de geluidsoverlast: enkele jaren geleden is vrijwel alle geluidsisolatie materiaal onder onze vloer verwijderd. Tot dat moment was de vloer goed geïsoleerd. Al tijdens de verwijdering hebben wij geklaagd bij zowel onze verhuurder (…) als bij de aannemer die de werkzaamheden uitvoerde. De huismeester van De Key zegde toe actie te ondernemen, maar dat is nooit gebeurd. De overlast bestaat hieruit, dat wij gesprekken bijna letterlijk kunnen volgens en wakker worden als de schoonmaker in de nacht het kantoor stofzuigt (…).
1.10.
Op 10 maart 2020 heeft [naam 4] ( [adres] ) wonende boven dezelfde bedrijfsruimte De Key geschreven ernstige geluidsoverlast te ervaren van de benedenburen (schoonmaakploeg in de nacht) en verzocht om met spoed isolatie aan te brengen.
1.11.
[naam architect] , de renovatiearchitect van het complex, heeft [gedaagde] op 4 maart 2020 onder verwijzing naar foto’s van de verbouwing geschreven:
Uiteraard zijn de isolatiedekens en gipsplaat niet voor niets aangebracht; (u ziet deze dus op de foto’s (…). De geluidscheiding moest tenminste 52 dB zijn en was bij oplevering zelfs beter qua constructie.
Het geschil
In conventie
2. De Key vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de door de Huurcommissie in haar uitspraak van 10 december 2018 opgelegde huurkorting (zie 1.8) ongedaan te maken en te bepalen dat de huurprijs met ingang van 1 juli 2019 mag worden verhoogd met 3% (€ 607,88) met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente.
3. De Key stelt hiertoe dat niet is komen vast te staan dat de woningscheidende vloer/plafond tussen de woning van [gedaagde] en de bedrijfsruimte niet aan de voorgeschreven NEN 5077 norm voldoet. Er heeft nooit een geluidsonderzoek plaatsgevonden waarin objectief is vastgesteld dat niet aan deze norm is voldaan. Ook de rapporteur van de Huurcommissie heeft dat niet vastgesteld. Er is dus geen sprake van een gebrek aan het gehuurde, hetgeen betekent dat de grondslag onder beide uitspraken van de Huurcommissie wegvalt en de voorgestelde huurverhoging niet onredelijk is, aldus De Key.
4. [gedaagde] voert – kort gezegd – aan dat zij niet gehouden is tot betaling van de huurverhoging zolang het (door de Huurcommissie gekwalificeerd als ernstig) gebrek nog bestaat.
In reconventie
5. [gedaagde] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, De Key te veroordelen het gebrek aan het gehuurde te herstellen op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag gemaximeerd tot een door de kantonrechter vastgesteld bedrag en dat de uitspraak van de Huurcommissie in stand wordt gelaten zolang het gebrek nog niet is hersteld.
6. [gedaagde] stelt hiertoe dat zij sinds de verbouwing van de bedrijfsruimte ernstige geluidsoverlast ervaart die eruit bestaat dat zij bijna woordelijk kan verstaan wat de medewerkers van het vertaalbureau zeggen. De geluidsoverlast is ontstaan na de verbouwing van de bedrijfsruimte in 2016. De Key heeft op de zitting van de Huurcommissie erkent dat de geluids- en brandwerende gipsplaten die tegen het plafond van de bedrijfsruimte waren bevestigd zijn verwijderd. [gedaagde] benadrukt dat zij graag haar woongenot terug wil van voor de verbouwing en eenzelfde huurgenot wenst als de andere huurders in het complex die geen ernstige geluidsoverlast ervaren. [gedaagde] meent met de overgelegde verklaringen van de buren (zie 1.9 en 1.10) en de architect (zie 1.11) voldoende te hebben onderbouwd dat sprake is van geluidsoverlast. Inmiddels zijn er jaren verstreken, duurt de overlast maar voort en heeft De Key het gebrek nog steeds niet verholpen.
Beoordeling
In conventie en in reconventie
7. De Key heeft onder verwijzing naar de overgelegde e-mail bij akte toegelicht dat [naam general manager] , general manager van het vertaalbureau, niet bereid is om geluidwerende maatregelen te nemen, omdat de betreffende bewoners naar zijn mening onmogelijk geluidsoverlast kunnen ervaren vanuit het vertaalbureau. De Key heeft geluidbureau [naam bureau] een offerte laten uitbrengen voor een deskundigenonderzoek naar luchtgeluid (norm NEN 5077) en contactgeluid (norm NEN 1070). De Key is bereid deze kosten of de kosten van een andere deskundige tot een bedrag van € 2.000,00 voor haar rekening te nemen.
8. In reactie hierop heeft [gedaagde] bij antwoordakte naar voren gebracht dat De Key alleen contact heeft gezocht met het vertaalbureau, maar niet met de eigenaar/verhuurder van de bedrijfsruimte, te weten [naam] , die meer mogelijkheden heeft om haar huurder te bewegen de betreffende geluid- en brandwerende voorzieningen aan te brengen. [gedaagde] kan instemmen met een geluidsonderzoek door een deskundige, maar dan door Bureau Peutz, de deskundige die door de architect [naam architect] is voorgesteld.
9. Met partijen is de kantonrechter van oordeel dat, alvorens verder te beslissen, omtrent het geschilpunt of er sprake is van een gebrek, deskundige voorlichting nodig is. De kantonrechter overweegt Bureau Peutz te benoemen als deskundige. Dit is een gerechtelijk deskundige die vaker door de rechtbank is benoemd en de kwaliteitstoets heeft doorstaan. De deskundige heeft desgevraagd verklaard dat hij bereid is het onderzoek te verrichten, dat hij ‘vrij staat’ tegenover partijen en dat de kosten voor dit onderzoek op een bedrag van € 2.500,00 inclusief btw worden begroot.
10. De kantonrechter ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door De Key moeten worden betaald.
11. Aan de deskundige zullen de navolgende vragen worden voorgelegd:
Kunt u vast stellen aan de hand van lucht- en/of contactgeluidmeting(en) of en zo ja in welke mate er sprake is van geluidsoverlast in de woning aan de [adres] afkomstig vanuit de daaronder gelegen bedrijfsruimte gevestigd op de [adres] en dat in gebruik is bij vertaalbureau [bedrijf] ?
Kunt u daarbij aangeven aan welke geldende norm(en) wordt getoetst en hoe u deze heeft toegepast?
Welke aanpassingen dienen plaats te vinden om bij de constatering van eventuele overlast die de daarvoor geldende norm(en) overschrijdt binnen de daarvoor geldende norm(en) te brengen?
Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?
12. Partijen worden in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de persoon van de deskundige, de stellen vragen en het voorschot. Partijen kunnen hiertoe op de rol van 8 december 2020 ieder een akte nemen. Een nader uitstel zal, behoudens calamiteiten, niet worden verleend.
13. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
draagt partijen op zich bij akte uit te laten overeenkomstig hetgeen hierboven onder rov. 12 is overwogen;
verwijst daartoe de zaak naar de rolzitting van 8
december 2020 te 10:00 uur;
december 2020 te 10:00 uur;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 24 november 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter