Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8934034 KK EXPL 20-873
vonnis van: 23 maart 2021
func.: 33806
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
VariaVastgoed BV
gevestigd te Amsterdam
eiseres in conventie, verweerster in reconventie
nader te noemen: VariaVastgoed
gemachtigde: mr. R. Stekelenburg
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. J.J. Blok
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 24 december 2020, met producties, heeft VariaVastgoed een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 4 februari 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. VariaVastgoed is vertegenwoordigd door [betrokkene] ( [functie] ), vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen in persoon, vergezeld door de gemachtigde. VariaVastgoed heeft op voorhand nog nadere producties ingebracht. [gedaagde] heeft een akte aanzegging eis in reconventie, met producties, in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd. Op verzoek van partijen is het vonnis meerdere keren aangehouden. Uiteindelijk is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 1 november 2010 de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Gelet op de hoogte van de aanvangshuurprijs ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst, is de huurovereenkomst gereguleerd en geldt de huurprijsbescherming.
1.2.
De huurprijs bedraagt thans € 736,21.
1.3.
VariaVastgoed heeft de woning op 18 oktober 2016 in eigendom verkregen.
1.4.
Vanaf januari 2017 heeft [gedaagde] bij VariaVastgoed melding gemaakt van diverse gebreken, waaronder de loszittende zijwand en de verzakking van de vloer en de zijwand van de serre en achterstallig onderhoud aan de douche en het tuinhuisje.
1.5.
In reactie daarop heeft VariaVastgoed gemeld dat zij probeert het gehele onderhoud van alle appartementen in te plannen (e-mail van 30 mei 2017), dat een meerjarigonderhoudsplan zal worden uitgeschreven (e-mail van 28 maart 2018) en dat plannen voor de renovatie zich nog in de ontwerp- en onderzoeksfase bevinden waardoor een exacte planning niet kan worden gegeven (e-mail van 11 oktober 2018).
1.6.
De gebreken zijn nog niet verholpen.
1.7.
VariaVastgoed heeft op 11 december 2018 een omgevingsvergunning verkregen voor de panden [adres] voor, voor zover relevant, het onderkelderen van de panden en de uitbouw, het uitbouwen aan de achterzijde op de begane grond verdieping en het herindelen van de plattegronden.
1.8.
Op 24 juni 2019 heeft [gedaagde] bij de huurcommissie een verzoek ingediend om huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken. Op 3 oktober 2019 heeft de rapporteur van de huurcommissie geconstateerd dat de woning ernstige gebreken in de categorie C kent die een tijdelijke verlaging van de huurprijs tot 40% van de betaalde huurprijs rechtvaardigen. De huurcommissie heeft nog geen uitspraak gedaan.
1.9.
Bij brief van 5 november 2020 heeft [gedaagde] VariaVastgoed laatstelijk verzocht om informatie over de renovatie- en onderhoudsplannen voor de woning, een onderbouwing van de noodzaak van funderingsherstel en een redelijk schriftelijk renovatievoorstel.
1.10.
VariaVastgoed heeft op dit verzoek van [gedaagde] niet gereageerd.
1.11.
In een rapport van Allnamics Geotechnical Experts B.V. van 22 december 2020 is de fundering van [adres] als onvoldoende/slecht beoordeeld. De kwaliteit van de fundering is dusdanig dat herstel binnen een jaar en binnen een jaar tot vijf jaar moet plaatsvinden.
Vordering en verweer
In conventie
2. VariaVastgoed vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om binnen 24 uur de woning (inclusief toebehoren) geheel te ontruimen en ontruimd te houden voor de duur van de werkzaamheden (herstel fundering, onderkeldering en interne renovatie) en VariaVastgoed te machtigen die ontruiming zonodig met de sterke arm te doen uitvoeren, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.500,00 per dag dat [gedaagde] in gebreke blijft hieraan te voldoen, met vergoeding van de proceskosten van VariaVastgoed.
3. VariaVastgoed stelt hiertoe dat zij de werkzaamheden voor de kelder en de fundering wil combineren. Herstel van de fundering is noodzakelijk omdat de fundering van de belendende panden al is hersteld. Indien herstel van de fundering van [adres] nog langer duurt, zal de verzakking toenemen en is het mogelijk dat vanwege de scharnierfunctie ook schade ontstaat aan de belendende panden. VariaVastgoed wil de woning ook renoveren om eventuele gebreken en achterstallig onderhoud te herstellen. [gedaagde] heeft de aangeboden wisselwoning aan de Wijsmullerstraat te Amsterdam niet geaccepteerd. Door de opstelling van [gedaagde] kan VariaVastgoed de benodigde werkzaamheden niet uitvoeren. Een planning van de werkzaamheden is van ondergeschikt belang als [gedaagde] de woning tijdelijk verlaat.
4. [gedaagde] voert aan dat zij VariaVastgoed vanaf de overdracht van de woning heeft geattendeerd op diverse gebreken en verzocht om daarop actie te ondernemen. VariaVastgoed heeft steeds toegezegd dat groot onderhoud zou plaatsvinden en eventueel funderingsherstel, maar zij heeft haar plannen niet geconcretiseerd. In oktober 2018 is [gedaagde] door toeval op de hoogte geraakt van de vergunningaanvraag van VariaVastgoed voor een grootscheepse renovatie van de panden [adres] . VariaVastgoed heeft onvoldoende informatie verschaft en geen renovatievoorstel als bedoeld in artikel 7:220 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) gedaan.
In reconventie
5. In reconventie vordert [gedaagde] om VariaVastgoed bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te verbieden enige aanvang te maken met het onderkelderen van de door [gedaagde] gehuurde woning en het plaatsen van de aanbouw, zo lang [gedaagde] niet heeft ingestemd met een deugdelijk renovatieplan ter zake, dan wel een schriftelijk renovatieplan met betrekking tot onderkeldering en de uitbouw bij rechterlijke uitspraak als redelijk zal worden aangemerkt en daarom door [gedaagde] aanvaard zal moeten worden, op straffe van een dwangsom van € 100.000,00 bij overtreding door VariaVastgoed, met veroordeling van VariaVastgoed in de proceskosten.
6. VariaVastgoed voert verweer. Daarop zal bij de beoordeling, voor zover van belang, worden ingegaan.
Beoordeling
In conventie
7. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van VariaVastgoed in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Redelijk voorstel
8. Artikel 7:220 lid 1 BW Pro bepaalt dat indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe gelegenheid moet geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.
9. Daarnaast is in lid 2 van dat artikel bepaald dat lid 1 van overeenkomstige toepassing is wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. In hoeverre de huurder niet alleen de renovatie moet gedogen, maar tevens een wijziging van gedaante en inrichting van het gehuurde zal afhangen van (de redelijkheid van) het renovatievoorstel van de verhuurder.
10. VariaVastgoed heeft gesteld dat de beoogde werkzaamheden deels bestaan uit dringende werkzaamheden en deels uit renovatiewerkzaamheden, waarvoor het tijdelijk en geheel ontruimen van het gehuurde noodzakelijk is.
11. Uitgangspunt van de renovatieregeling is dat de verhuurder begint met het doen van een (redelijk) schriftelijk voorstel aan de huurder. Het voorstel moet redelijk zijn gelet op de belangen van de huurder en die van de verhuurder. Daarbij spelen onder meer de volgende omstandigheden een rol: de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder (bij niet-medewerking van de huurder), de huurprijsverhoging en de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder en de overige omstandigheden van het geval. De verhuurder zal moeten stellen en zo nodig bewijzen dat zijn voorstel redelijk is (Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3, p. 31).
12. Ter zitting heeft VariaVastgoed desgevraagd gesteld dat zij haar vordering baseert op ‘slecht huurdersgedrag’ van [gedaagde] als bedoeld in artikel 7:213 BW Pro, omdat [gedaagde] door haar opstelling weigert een redelijk voorstel te aanvaarden.
13. Uit hetgeen VariaVastgoed naar voren heeft gebracht, kan niet worden afgeleid dat VariaVastgoed aan [gedaagde] een redelijk voorstel heeft gedaan als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro. Na vele verzoeken van [gedaagde] om informatie over de plannen van VariaVastgoed heeft VariaVastgoed in een e-mail van 27 mei 2020 een opsomming gegeven van dringende werkzaamheden aan de woning, maar die werkzaamheden zien alleen op het, ook door [gedaagde] gewenste, herstel van gebreken aan de woning. VariaVastgoed heeft onvoldoende gesteld dat het voor die werkzaamheden noodzakelijk is dat [gedaagde] de woning verlaat. De op de verleende omgevingsvergunning gebaseerde renovatiewerkzaamheden en het funderingsherstel maken geen deel uit van de genoemde werkzaamheden. Voor die werkzaamheden heeft VariaVastgoed aan [gedaagde] geen redelijk voorstel gedaan als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro. Het aanbod van VariaVastgoed aan [gedaagde] om (tijdelijk) een andere woning te gaan bewonen, kan daartoe niet volstaan. Het is verder niet aan de kantonrechter om aan de hand van de tussen partijen gewisselde e-mails een redelijk voorstel van de zijde van VariaVastgoed te construeren. Omdat niet is komen vaststaan dat VariaVastgoed aan [gedaagde] een redelijk voorstel heeft gedaan als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro, is onvoldoende gebleken dat sprake is van onwil van [gedaagde] om een dergelijk voorstel te aanvaarden.
Spoedeisend belang
14. VariaVastgoed heeft gesteld belang te hebben bij een snelle beslissing omdat zij wil beginnen met de werkzaamheden aan de kelder en de fundering. VariaVastgoed beschikt al vanaf december 2018 over de omgevingsvergunning voor de werkzaamheden aan de kelder en uit het rapport van (eerst) 22 december 2020 van Allnamics blijkt niet dat funderingsherstel niet zonder nadeel nog enige tijd (in ieder geval een jaar) kan worden uitgesteld.
15. De kantonrechter is van oordeel dat VariaVastgoed daarmee onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat zij spoedeisend belang heeft bij haar vordering, zodanig dat de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Het voorgaande betekent dat de vordering in conventie van VariaVastgoed moet worden afgewezen.
16. VariaVastgoed wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast. De kantonrechter is van oordeel dat de werkelijke kosten van rechtsbijstand geen reden vormen om in deze zaak af te wijken van het gebruikelijke forfaitaire liquidatietarief ter bepaling van de proceskosten. De proceskosten en de nakosten zullen worden toegewezen op de wijze als hierna vermeld.
In reconventie
17. [gedaagde] heeft haar vordering om VariaVastgoed te verbieden een aanvang te maken met het onderkelderen van de woning en het plaatsen van de uitbouw niet onderbouwd of geconcretiseerd. In conventie is geoordeeld dat VariaVastgoed geen redelijk voorstel heeft gedaan op grond waarvan [gedaagde] de renovatiewerkzaamheden moet gedogen. Dat betekent dat VariaVastgoed niet kan overgaan tot deze werkzaamheden zonder instemming van [gedaagde] . Het is niet goed voorstelbaar dat het op grond van de verleende omgevingsvergunning is toegestaan dat de door [gedaagde] gehuurde woning zonder haar instemming wordt onderkelderd via het buurpand [adres]
18. De conclusie is dat [gedaagde] onvoldoende heeft gesteld om voldoende belang te hebben bij toewijzing van haar vordering. De vordering in reconventie zal daarom worden afgewezen.
19. [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie:
wijst de vordering af;
veroordeelt VariaVastgoed in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] tot heden begroot op € 498,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw.
In reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, aan de zijde van VariaVastgoed tot op heden begroot op € 249,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw.
In conventie en in reconventie
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.