Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/1135
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser (hierna: [eiser] )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(hierna: heffingsambtenaar).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de waarde op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak op het adres [straat 1] 150 te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.266.000. In die beschikking heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
[eiser] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 15 januari 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
[eiser] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 18 februari 2021. [eiser] is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. [eiser] is eigenaar van de woning. Het gaat om een benedenwoning met een tuin en een berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 142 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. [eiser] vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij stelt dat de WOZ-waarde van zijn woning sterk afwijkt van de WOZ-waarde van de vergelijkbare woningen in zijn straat. Als vergelijkingsobjecten hadden volgens hem niet de [straat 2] en de [straat 3] gebruikt moeten worden, maar de vrijwel identieke woningen op de begane grond aan de [straat 1] .
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.266.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [straat 2] 71H, 76H en het onderhavige object [straat 1] 150. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van [eiser] niet te hoog is vastgesteld.
Beoordeling door de rechtbank
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Volgens vaste rechtspraak moet, in een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de peildatum wordt gekocht zoals hier het geval, in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom die voor de onroerende zaak is betaald, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt dat die koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. [3] Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat alle drie de panden zijn gebruikt voor het vaststellen van de waarde. Er had volgens de heffingsambtenaar volstaan kunnen worden met het eigen verkoopcijfer omdat deze is gecorrigeerd naar de waardepeildatum.
7. Het onderhavige object is verkocht op 19 april 2017 voor € 1.171.000,-. [eiser] heeft in dit geval geen omstandigheden gesteld op grond waarvan aannemelijk is dat de aankoopprijs die [eiser] voor de woning heeft betaald, niet de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt en dat is ook anderszins niet gebleken. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht het eigen gecorrigeerde verkoopcijfer gebruikt heeft als uitgangspunt bij de vaststelling van de WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft ter zitting nog toegelicht dat het gebruik van de vergelijkingsobjecten aan de [straat 2] niet ongunstiger is geweest voor [eiser] . De rechtbank kan dit volgen. De getaxeerde vierkantemeterprijs van de woning is lager dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van alle vergelijkingsobjecten gezamenlijk en lager dan de vierkantemeterprijs van het eigen verkoopcijfer. De bedragen staan in de matrix onder “taxatiewaarde per eenheid” bij woningdeel m².
8. De beroepsgrond van [eiser] dat de heffingsambtenaar voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning gebruik had moeten maken van andere vergelijkingsobjecten, namelijk de vrijwel identieke woningen in de straat, slaagt niet. Bij het bepalen van de WOZ-waarde van de woning wordt een vergelijking gemaakt met de verkoopcijfers van andere woningen rond de waardepeildatum - en anders dan [eiser] meent - niet met de WOZ-waarde van andere woningen. Uit een analyse van de WOZ-waarde kan niet de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum worden afgeleid, aangezien deze WOZ-waarden afwijken van de gerealiseerde verkoopprijzen.
Conclusie
9. Het beroep is ongegrond. [eiser] krijgt dus geen gelijk. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E.J.M. Gielen, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.B. Bosma, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.