Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/2916
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eisers] te Amsterdam, eisers,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,verweerder (hierna: de heffingsambtenaar).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.043.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Eisers hebben hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 22 januari 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft de oppervlakte van de woning verminderd en de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 739.000.
Eisers hebben tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de Skype-zitting van 3 maart 2021. Eisers zijn verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [naam 1] , vergezeld door [naam 2] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eisers zijn eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning met dakterras. De oppervlakte van de woning en dakterras is ongeveer 141 m²
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eisers vinden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vinden dat de heffingsambtenaar met een oppervlakte van 141 m² (126 m² voor de woning en 15 m² voor het dakterras) nog steeds van de verkeerde oppervlakte uitgaat. De waarde is volgens eisers namelijk verhoogd naar aanleiding van een bouwvergunning, die door de gemeente is ingetrokken. De verbouwing heeft dus nooit plaatsgevonden. Volgens eisers moet daarom de oppervlakte die tot 2018 gold worden gehanteerd, namelijk 110 m². Bovendien vinden eisers het oneerlijk dat zij meer belasting moeten betalen dan hun buren, het betreffen volgens eisers immers dezelfde woningen.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 833.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres1] , [adres2] en [adres3] Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eisers niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [2] Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eisers?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
De oppervlakte van de woning7. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat in de bezwaarfase ten onrechte is uitgegaan van een woonoppervlakte van 180 m². De heffingsambtenaar heeft daarbij verwezen naar de ‘reactie taxateur’ van 19 augustus 2020 waarin is aangegeven dat bij een nieuwe meting is gebleken dat de oppervlakte van de woning 126 m² is. Tevens heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de oppervlakte van de woning is vastgesteld op grond van de NEN-2580 norm. De heffingsambtenaar heeft deze meetinstructie en de bouwtekeningen van de woning aan de rechtbank toegestuurd. Deze meetinstructie en de bouwtekeningen worden door eisers niet als zodanig betwist. Gelet op bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat de overgelegde bouwtekeningen juist zijn, de berekening van de oppervlakte van de woning is gebaseerd op deze bouwtekeningen en de heffingsambtenaar voldoende heeft onderbouwd dat de oppervlakte van de woning 126 m² is. De omstandigheid dat voorheen een ander oppervlakte werd gehanteerd, maakt dit, anders dan eisers aanvoeren, niet anders.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
8. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
9. Eisers hebben ter zitting aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Volgens eisers zijn er andere vergelijkingsobjecten waarmee de woning beter kan worden vergeleken.
10. De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat om zelf een keuze te maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers om de waarde van de woningen te onderbouwen. De heffingsambtenaar hoeft daarbij geen gebruik te maken van vergelijkingsobjecten die door een belanghebbende als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. De gebruikte vergelijkingsobjecten bevinden zich deels in dezelfde straat als de woning en anders in dezelfde buurt, zijn deels van hetzelfde bouwjaar, zijn van hetzelfde type en hebben deels, net als de woning, een dakterras. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten heeft kunnen gebruiken om de waarde van de woning te onderbouwen. De objecten liggen in dezelfde buurt en hebben ongeveer dezelfde oppervlakte. Twee objecten zijn ook een bovenwoning, het derde object ligt op de begane grond maar heeft geen tuin en is daarom eveneens voldoende vergelijkbaar.,
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?11. Voor zover er verschillen bestaan tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar heeft de gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten vastgesteld op € 6.842. De getaxeerde vierkantemeterprijs van de woning van eisers is lager gewaardeerd, namelijk op € 6.500.
12. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
Gelijkheidsbeginsel
13. Ter zitting hebben eisers een beroep gedaan op de meerderheidsregel. Voor de toepassing van de meerderheidsregel moet volgens vaste rechtspraak [4] de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn. Eisers voeren aan dat er twee nabijgelegen woningen zijn met dezelfde oppervlakte en een andere (lagere) WOZ-waarde. Omdat eisers dit ter zitting hebben aangevoerd, heeft de heffingsambtenaar hier niet inhoudelijk op kunnen reageren. Eisers hebben geen nadere onderbouwing gegeven voor wat betreft de overige objectkenmerken van de woningen. Eisers hebben daarom niet onderbouwd of aannemelijk gemaakt dat de andere woningen (nagenoeg) gelijk zijn aan de woning van eisers, zodat niet kan worden geoordeeld dat er sprake is van gelijke gevallen. Dat de woningen allemaal in de directe nabijheid van de woning liggen en (ongeveer) even groot zijn is hiervoor onvoldoende.
Conclusie
14. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
15. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht is bij deze uitkomst geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Verberne, rechter, in aanwezigheid van mr. N.S. Bissumbhar, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen door het sturen van een brief aan het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.