Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/681905 / HA ZA 20-357
Vonnis van 7 april 2021
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
3.
[eiser 3],
[eiser 3],
wonende te [woonplaats 3] ,
4.
[eiser 4],
[eiser 4],
wonende te [woonplaats 4] ,
allen in hoedanigheid van wettig erfgenaam van [erflater] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. B.B.A. Willering te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 4] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. C.S.M. Ruijgrok te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] (in mannelijk enkelvoud) en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 maart 2020, met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende conclusie van eis in reconventie, met producties,
- het tussenvonnis van 2 december 2020, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- het proces-verbaal van de op 19 februari 2021 gehouden mondelinge behandeling en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 24 december 2017 is de heer [erflater] (hierna: erflater) overleden. Erflater heeft vier kinderen (tezamen aangeduid als [eiser] ). Erflater had geen testament.
2.2.
Vanaf 1998 hebben erflater en [gedaagde] een affectieve relatie met elkaar gehad. Erflater en [gedaagde] hadden geen samenlevingscontract opgemaakt.
2.3.
In 2005 hebben erflater en [gedaagde] gezamenlijk de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning) gekocht. Voor de aanschaf van de woning hebben erflater en [gedaagde] een hypothecaire geldlening bij de Fortis Bank Nederland N.V. (hierna: Fortis) afgesloten ter hoogte van € 165.000,-. De hypotheeklening is in 2011 volledig afgelost.
2.4.
Na het overlijden van erflater is [gedaagde] in de woning blijven wonen. [gedaagde] woont nog steeds in de woning.
2.5.
De woning valt voor de helft in de nalatenschap van erflater. De kinderen van erflater ( [eiser] ) zijn de enige erfgenamen.
2.6.
Op 9 mei 2018 is een verklaring van erfrecht opgesteld. Hierin is opgenomen dat de erfgenamen aan [eiser 1] (hierna: [eiser 1] ) volmacht hebben verleend om hen in de nalatenschap van erflater te vertegenwoordigen ter zake van het beheer over alsmede de vereffening van de nalatenschap van erflater.
2.7.
In het jaar 2018 en 2019 hebben [gedaagde] en [eiser 1] overleg gevoerd over de verdeling van de woning. Tot op heden is de woning niet verdeeld.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert - kort samengevat - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
Primair
I. [gedaagde] te veroordelen om twee weken na deze uitspraak medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning, waarbij de opbrengsten en de kosten van de verkoop van de woning worden gedeeld door [gedaagde] (50%) en [eiser] (50%) en alle vorderingen van [eiser] te verwerpen, met oplegging van dwangsommen;
Subsidiair
II. [gedaagde] te veroordelen tot overname van het aandeel van [eiser] in de woning (50%) voor de helft van de geschatte WOZ waarde op 1 januari 2020 (waarde bepaaldatum 1 januari 2019) plus een verhoging van 10% aangezien de waarde van de huizenprijzen in Amsterdam de laatste jaren gemiddeld met 10% zijn gestegen en zonder voorbehoud van financiering, onder verbeurte van een dwangsom indien [gedaagde] niet binnen 4 weken na deze uitspraak het bedrag betaalt aan [eiser] ;
Zowel primair als subsidiair
III. de proces- en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser] stelt dat het partijen niet is gelukt om in onderling overleg tot verdeling van de woning te komen. [eiser] heeft herhaaldelijk aan [gedaagde] te kennen gegeven het aandeel van de woning die in de nalatenschap valt aan haar te willen verkopen. [gedaagde] was hiertoe slechts bereid als zij op de koopsom de vorderingen die zij meende te hebben op de erflater in mindering mocht brengen. Daar was [eiser] het niet mee eens. Partijen hebben geen overeenstemming kunnen bereiken over de vermeende vordering van [gedaagde] op de erflater/nalatenschap, zodat de woning nimmer is verdeeld. [eiser] wenst thans verdeling van de woning.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Zij voert onder meer aan dat de primaire vordering tot verkoop van de woning aan een derde dient te worden afgewezen, omdat zij het aandeel van de nalatenschap in de woning wenst over te nemen. Ten aanzien van de waarde van de woning voert [gedaagde] aan dat partijen bij de notaris zijn overeengekomen om bij de verdeling uit te gaan van de WOZ-waarde van 2017 (peildatum 01-01-2016), het jaar waarin erflater is overleden, zijnde € 553.000,-. [gedaagde] heeft een vordering van € 176.805,- welke zij op grond van artikel 6:127 BW Pro wenst te verrekenen met het aandeel van de erfgenamen (zijnde de helft van € 553.000 = € 276.500,-), zodat een door haar aan de nalatenschap te betalen bedrag van € 99.695,- overblijft. Hiertoe was [gedaagde] bereid, maar de erfgenamen hebben vervolgens eenzijdig in mei 2018 de afspraken met de notaris afgezegd, zodat partijen niet tot een verdeling hebben kunnen komen. Dit kan [gedaagde] niet worden verweten en zij wenst daarom [eiser] te houden aan de in 2018 gemaakte afspraken omtrent de waarde en verdeling van de woning.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
Onder verwijzing naar hetgeen zij in conventie als verweer heeft aangevoerd, vordert [gedaagde] - kort samengevat en na wijziging van eis - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. de woning verdeelt in die zin dat de woning aan [gedaagde] wordt toegescheiden voor een bedrag van € 553.000,-;
b. [eiser] veroordeelt hun volledige medewerking te verlenen aan de notariële levering van de woning aan [gedaagde] voor het onder sub a. genoemd bedrag en binnen vier weken na betekening van deze uitspraak;
c. [eiser] in hun hoedanigheid van erfgenamen veroordeelt om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 176.805,-, althans een bedrag als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren;
d. de proceskosten.
3.6.
[eiser] voert verweer.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Voor zover de vorderingen in conventie en reconventie beiden strekken tot vaststelling van de verdeling van de woning lenen zij zich voor gezamenlijke behandeling.
4.2.
De kern van het geschil gaat over de vraag op welke wijze en tegen welke waarde de verdeling van de woning moet geschieden. [eiser] wenst dat de woning wordt verkocht aan een derde, aangezien [gedaagde] het aandeel van de woning in de nalatenschap tot op heden niet heeft overgenomen. Uitgangspunt is daarbij de waarde van de woning ten tijde van de verdeling, waarna de (netto-)opbrengst aan [eiser] en [gedaagde] ieder voor een gelijk deel toekomt. [gedaagde] heeft hiertegen aangevoerd dat zij de woning zelf tegen een door partijen afgesproken waarde wil overnemen en voert daartoe aan dat zij met de woning specifieke banden heeft.
Peildatum voor de waarde van de woning
4.3.
Tussen partijen bestaat discussie over de vraag welke peildatum moet worden gehanteerd voor de vaststelling van de waarde van de woning. Als hoofdregel geldt voor de waardering het moment van de feitelijke verdeling. Dit is alleen anders als partijen een andere datum zijn overeengekomen of als op grond van de redelijkheid en billijkheid een andere datum moet gelden (zie HR 12 mei 1989, NJ 1989, 615). De rechtbank oordeelt dat er geen reden voor afwijking van de hoofdregel is. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat partijen bij de notaris de waarde van de woning hebben vastgesteld op € 553.000 en dat van deze waarde moet worden uitgegaan bij de verdeling van de woning, maar [eiser] heeft dit gemotiveerd betwist. Tegenover deze betwisting heeft [gedaagde] geen andere feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit de gestelde afspraak blijkt. Ook uit de overgelegde correspondentie tussen partijen blijkt niet van een tussen partijen overeengekomen waarde van de woning. De brief van de notaris van 26 maart 2018 waarin wordt aangegeven dat de notaris de WOZ waarde heeft opgevraagd en deze € 553.000,- bedraagt is daarvoor in ieder geval onvoldoende. Partijen wensten immers op dat moment tot een verdeling te komen, hetgeen niet is gelukt. Dat partijen in 2018 niet tot verdeling van de woning hebben kunnen komen, is niet enkel te wijten aan [eiser] zoals [gedaagde] heeft betoogd. Zoals [eiser] terecht heeft gesteld, konden partijen op dat moment (en ook daarna) geen overeenstemming bereiken over de hoogte van [gedaagde] vordering op de nalatenschap. Onder deze omstandigheden kan niet gezegd worden dat [eiser] - zoals [gedaagde] heeft gesteld - in strijd zou hebben gehandeld met de redelijkheid en billijkheid. De waardestijging van de woning in de afgelopen drie jaar is evenmin reden om af te wijken van de hiervoor genoemde hoofdregel. De rechtbank is van oordeel dat er geen omstandigheden zijn aangevoerd die er toe leiden dat een andere peildatum gehanteerd moet worden.
4.4.
Gelet op het voorgaande zal de waarde van de woning op de datum van de feitelijke verdeling tot uitgangspunt moeten dienen bij de verdeling.
4.5.
Partijen zullen voor de bepaling van de huidige verkoopwaarde van de woning een taxatie laten verrichten. Partijen hebben op de zitting geen overeenstemming kunnen bereiken over een makelaarskantoor dat de taxatie en de verkoop van de woning zal verrichten. In dat geval zal de rechtbank een makelaarskantoor vaststellen. De rechtbank bepaalt dat voor het verrichten van deze taxatie het kantoor Hoekstra en Van Eck in Amsterdam-West dient te worden benaderd door partijen. Om geschillen tussen partijen over de waarde van de woning te voorkomen, zal de rechtbank bepalen dat deze makelaar in overeenstemming met de door hem/haar uitgevoerde taxatie een marktconforme verkoopprijs zal vaststellen. [eiser] en [gedaagde] dragen ieder de helft van de taxatiekosten.
Verdeling van de woning
4.6.
[gedaagde] wenst het aandeel van de nalatenschap in de woning over te nemen en verzet zich tegen verkoop van de woning aan een derde. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de woning een bijzondere waarde voor haar heeft. Zij betoogt dat zij een speciale emotionele band met de woning heeft omdat zij 12 jaar lang samen met erflater in de woning heeft gewoond. Bovendien ligt erflater dicht bij haar woning begraven, zodat zij, wanneer zij zich in haar tuin bevindt, het gevoel heeft dicht bij hem te zijn. Daarnaast was het ook de bedoeling van erflater dat de woning, na het overlijden van erflater, geheel van [gedaagde] zou zijn, maar het is niet gelukt om voor zijn overlijden dit te regelen. Gelet hierop en mede vanwege het feit dat haar gezondheidssituatie slecht is, heeft zij er belang bij om in de woning te kunnen blijven wonen, aldus steeds [gedaagde] .
4.7.
[eiser] stelt dat partijen sinds 2018 bezig zijn de verdeling van de woning in onderling overleg rond te krijgen, hetgeen niet is gelukt. Met name de door [gedaagde] gestelde vordering op de nalatenschap zorgt ervoor dat partijen niet tot overeenstemming kunnen komen. [eiser] heeft betwist dat het de bedoeling van erflater was om de woning aan haar na te laten. [eiser] is tot slot van mening dat [gedaagde] - gelet op de stijging van de waarde van de woning - op dit moment financieel niet in staat zal zijn om de woning over te nemen, zodat verkoop aan een derde de enige optie is.
4.8.
Naar de rechtbank begrijpt doet [eiser] een beroep op artikel 3:178 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) dat bepaalt dat ieder der deelgenoten te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijk goed kan vorderen.
4.9.
Ingevolge artikel 3:185 lid 1 BW Pro kan de rechtbank de wijze van verdeling vaststellen, waarbij de rechter niet is gebonden aan de wijzen van verdeling die in artikel 3:185 lid 2 BW Pro met name zijn genoemd. Verder dient de rechter bij vaststelling van (de wijze van) de verdeling naar billijkheid rekening te houden met de belangen van partijen en met het algemeen belang. Dat impliceert dat de rechter onder meer let op de omstandigheid dat een goed bijzondere waarde heeft voor een deelgenoot.
4.10.
De rechtbank onderkent het belang van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven wonen. Aangezien [eiser] na het overlijden van erflater steeds heeft aangegeven mee te willen werken aan de verkoop van het aandeel van de nalatenschap in de woning aan [gedaagde] , mits de waarde van de woning ten tijde van de verdeling als uitgangspunt heeft te gelden, zal de rechtbank beslissen dat - voordat de woning in de verkoop aan derden zal worden geplaatst - [gedaagde] de gelegenheid krijgt om het aandeel van de nalatenschap in de woning te kopen. Omdat niet duidelijk is of [gedaagde] de woning tegen de huidige verkoopwaarde wil en kan overnemen, zal de rechtbank beslissen op de hiernavolgende wijze.
Verkoop aan [gedaagde]
4.11.
Aan [gedaagde] zal een termijn van twee maanden na ontvangst van het taxatierapport worden gegeven om te onderzoeken of zij het aandeel van de nalatenschap wenst over te nemen tegen de in het taxatierapport vastgestelde vrije verkoopwaarde. Indien [gedaagde] dat wenst, dient [gedaagde] binnen twee maanden na ontvangst van het taxatierapport jegens [eiser] schriftelijk kenbaar te maken dat zij het aandeel van de nalatenschap in de woning wenst over te nemen tegen de door de makelaar getaxeerde waarde zonder het voorbehoud van financiering. Van deze waarde kan [gedaagde] hetgeen zij van de nalatenschap te vorderen heeft (zie onder 4.32) in mindering brengen. Binnen een maand na de schriftelijke reactie dient de verkoop en levering te zijn gerealiseerd. Betaling dient uiterlijk ter gelegenheid van het transport bij de notaris plaats te vinden. De kosten van levering waaronder de notariskosten komen in dit geval voor rekening van [gedaagde] en de kosten van de taxatie zullen door beide partijen bij helfte gedragen worden.
Verkoop aan een derde
4.12.
Indien [gedaagde] zich niet binnen twee maanden na ontvangst van het taxatierapport jegens [eiser] schriftelijk bereid en in staat verklaart het aandeel in de woning over te nemen, dan wel indien zij na bereidverklaring de woning niet binnen de gestelde termijn afneemt, dienen partijen de onder 4.5 genoemde makelaar aan te wijzen om de verkoop van de woning op zich te nemen. Deze makelaar zal in overeenstemming met de door hem/haar uitgevoerde taxatie een marktconforme verkoopprijs van de woning vaststellen (zie eveneens 4.5). Partijen zullen in overleg met deze makelaar de verkoopovereenkomst aangaan met degene die de hoogste prijs biedt indien en voor zover die prijs volgens beide partijen, op de woningmarkt ter plaatse en de kwaliteit van de woning, de best mogelijke prijs is. In het geval partijen het niet eens kunnen worden over de vraag of een aanbod de best mogelijke prijs is, zal de makelaar dit naar beste weten en kunnen bindend bepalen. Indien de verkoopprijs bindend is vastgesteld, zijn partijen verplicht hun medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woning aan een derde. Het verkoopproces zal eveneens door een makelaar van dit kantoor worden begeleid.
4.13.
[eiser] en [gedaagde] zijn, ingeval van verkoop aan een derde, gehouden de helft van de kosten van de makelaar, en voor zover verschuldigd de notaris en de overige kosten ter zake van de verkoop en levering, te dragen. Na verkoop en overdracht van de woning dient de netto-verkoopopbrengst, dat wil zeggen de verkoopopbrengst verminderd met de hiervoor genoemde kosten, bij helfte te worden verdeeld. Dit betekent dat [eiser] 50% van de netto-verkoopopbrengst toekomt en [gedaagde] 50%.
4.14.
Partijen zijn over en weer verplicht de noodzakelijke rechtshandelingen te verrichten om de voormelde wijze van verdeling te effectueren. De in het dictum bepaalde wijze van verdeling bevat daartoe voldoende prikkels. Voorts begrijpt de rechtbank uit de stellingen van [gedaagde] dat zij zal meewerken aan de verkoop en levering van de woning. Toewijzing van de vordering van [eiser] tot het opleggen van een dwangsom aan [gedaagde] wordt daarom niet noodzakelijk geacht. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
Proceskosten
4.15.
Aangezien de vorderingen gedeeltelijk toewijsbaar zijn en gezien de relatie tussen partijen zullen de proceskosten in conventie en in reconventie tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
in reconventie
4.16.
[gedaagde] stelt een vordering op de nalatenschap te hebben van in totaal € 176.805,-. Deze vordering valt onder te verdelen in de volgende posten, die de rechtbank hierna afzonderlijk zal bespreken.
De aankoop van de woning
4.17.
[gedaagde] stelt dat de inkomsten van erflater en [gedaagde] samen onvoldoende waren om de woning volledig met een hypothecaire geldlening te financieren. [gedaagde] had een eigen woning aan de [adres 2] , die mede als onderpand heeft gefungeerd voor de hypotheeklening voor de woning. Bij verkoop van de woning aan de [adres 2] heeft [gedaagde] het bedrag van € 90.000,- of ten minste € 86.000,- op de hypothecaire geldlening moeten aflossen, omdat de woning aan de [adres 2] vanaf dat moment niet meer als onderpand kon fungeren. Daarmee heeft [gedaagde] meer bijgedragen dan waartoe zij naar evenredigheid van haar aandeel gehouden was. [gedaagde] heeft dus een vordering op de nalatenschap van € 43.000,-, aldus steeds [gedaagde] .
4.18.
[eiser] heeft betwist dat erflater € 43.000,- is verschuldigd aan [gedaagde] . [eiser] heeft ter zitting gewezen op de brief van Fortis (overgelegd als productie 4 van de zijde van [gedaagde] ) waarop met de hand is bijgeschreven dat erflater € 25.000,- heeft betaald en zijn schuld nog € 20.000,- bedraagt.
4.19.
De rechtbank overweegt als volgt. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat zij die aantekening op de brief van Fortis heeft gemaakt. Deze brief betreft een aflosnota gericht aan [gedaagde] . Volgens handgeschreven aantekeningen van [gedaagde] daarop heeft zij uit de verkoop van haar woning aan de [adres 2] € 90.000,- afgelost op de hypotheeklening voor de woning. Hiervan kwam € 45.000,- voor rekening van erflater. De aantekeningen vermelden ook dat erflater € 25.000,- heeft betaald. Ook heeft [gedaagde] ter zitting desgevraagd geantwoord dat de opmerking dat € 20.000,- aan schuld overblijft klopt. Gelet hierop en op het feit dat de schuld van € 20.000,- verder niet is betwist, acht de rechtbank de door [gedaagde] weergegeven constructie aannemelijk. Dit betekent dat [gedaagde] op grond van artikel 6:10 lid 2 BW Pro een vordering heeft op de nalatenschap van € 20.000,-.
4.20.
[eiser] heeft ter zitting nog geopperd dat erflater vermogend was en dat het niet realistisch is dat erflater en [gedaagde] de hypotheek voor de woning niet rond konden krijgen. Hiermee lijkt [gedaagde] de noodzaak van het onderpand van € 90.000,- te betwisten. Wat hier verder ook van zij, uit de stukken blijkt dat de [adres 2] als onderpand heeft gefungeerd en dat [gedaagde] € 90.000,- heeft afgelost. Dit betoog kan derhalve niet tot een ander oordeel leiden.
De eigenaarslasten van de woning
4.21.
[gedaagde] stelt dat zij gedurende de samenleving in de woning de eigenaarslasten van de woning voor haar rekening heeft genomen. Zij heeft onderstaand overzicht van de door haar betaalde eigenaarslasten overgelegd. [gedaagde] heeft gevorderd dat de nalatenschap de helft van de eigenaarslasten zal betalen die zij heeft voldaan vanaf juni 2005 tot het moment dat erflater is overleden (december 2017). Ter zitting heeft [gedaagde] deze kosten begroot op € 85.768,-, tot het moment van de zitting. De helft van deze eigenaarslasten is door [gedaagde] vastgesteld op een bedrag van in totaal € 42.884,-.
4.22.
[eiser] heeft betwist dat [gedaagde] alle eigenaarslasten van de woning heeft betaald. Uit de door [gedaagde] overgelegde bankafschriften blijkt dat [gedaagde] slechts een aantal maanden enkele lasten voor haar rekening heeft genomen. Bovendien zijn niet alle op het overzicht weergegeven posten eigenaarslasten.
4.23.
De rechtbank oordeelt als volgt. Vaststaat dat de woning aan [eiser] en [gedaagde] ieder voor een gelijk deel toebehoort. Dit brengt in beginsel mee dat de vaste lasten die zijn verbonden aan het bezit van de woning - de zogenaamde eigenaarslasten - op grond van artikel 3:172 BW Pro door [eiser] en [gedaagde] ieder voor een gelijk deel gedragen moeten worden zolang de onverdeeldheid voortduurt. Onder deze eigenaarslasten dient te worden verstaan de waterschapsbelasting, gemeentebelasting en opstalverzekering. De overige door [gedaagde] op het overzicht weergegeven lasten zijn niet verbonden aan het bezit van de woning en vallen derhalve niet te kwalificeren als eigenaarslasten.
4.24.
Uit de door [gedaagde] overgelegde bankafschriften van haar privérekening maakt de rechtbank op dat structureel een bedrag wordt afschreven aan gemeentebelasting en waterschapsbelasting. De stelling van [eiser] dat deze lasten door hem worden betaald en niet door [gedaagde] , kan gelet hierop geen stand houden. Bij de omschrijving van de overboeking is te zien dat het om een doorlopende incasso gaat, zodat het verweer van [eiser] dat niet van alle maanden de betalingen zijn overgelegd niet in de weg staat aan toewijzing van deze posten. Aangezien [eiser] de hoogte van deze eigenaarslasten (de waterschapsbelasting, gemeentebelasting en opstalverzekering) niet heeft betwist, zal de rechtbank van het door [gedaagde] weergegeven bedrag uitgaan. De rechtbank begrijpt de vordering van [gedaagde] aldus dat zij vordert de helft van de eigenaarslasten die zij voor haar rekening heeft genomen vanaf het moment van aankoop van de woning (juni 2005) tot aan de datum van de verdeling van de woning, waarbij de rechtbank de datum van deze uitspraak zal hanteren (april 2021). Dit maakt in totaal 191 maanden. Het voorgaande brengt de rechtbank tot de volgende rekensom.
Gemeentebelasting € 30,00
Waterschapsbelasting € 19,00
Opstalverzekering
€ 35,00 +
€ 35,00 +
€ 84,00 per maand x 191 maanden = € 16.044,-.
4.25.
Het voorgaande betekent dat [gedaagde] een bedrag van € 16.044,- aan eigenaarslasten voor haar rekening heeft genomen. Op grond van het bepaalde in artikel 3:172 BW Pro heeft [gedaagde] recht op een vergoeding van de helft van de nalatenschap. De rechtbank zal aldus € 8.022,- toewijzen.
Rentebetalingen van de woning
4.26.
[gedaagde] stelt dat zij gedurende de samenleving in de woning de rente van de hypotheek van de woning voor haar rekening heeft genomen, welke kosten zij ook kwalificeert als eigenaarslasten. [gedaagde] heeft gevorderd dat de nalatenschap de helft van de rentebetalingen zal betalen die zij heeft voldaan vanaf mei 2005 tot het moment van overlijden van erflater (december 2017). Ter zitting heeft [gedaagde] deze kosten begroot op € 75.349,-, waarvan de helft is € 37.674,-.
4.27.
Uit de overgelegde bankafschriften van de privérekening van [gedaagde] blijkt dat een bedrag van € 499,59 aan rente is afgeschreven voor de hypotheeklening van de woning. Dat slechts twee bankafschriften zijn overgelegd waaruit deze afschrijving blijkt, neemt niet weg dat rentebetalingen doorgaans plaatsvinden via automatische incasso zodat dit verweer geen stand houdt. Uit de door [gedaagde] overgelegde stukken (brief van Fortis met haar handtekening) komt naar voren dat erflater en [gedaagde] onderling afspraken hebben gemaakt over de vraag wie welke lasten droeg. Dat [gedaagde] de rentebetalingen voor haar rekening heeft genomen, is onvoldoende weersproken door [eiser]
4.28.
Omdat de hoogte van de rentebetalingen (€ 499,59) niet is weersproken, komt de rechtbank tot de volgende rekensom. [gedaagde] heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat de hypotheeklening in 2011 geheel is afgelost maar dat zij niet weet in welke maand precies, zodat de rechtbank zal rekenen vanaf mei 2005 tot het jaar 2011 (67 maanden). [gedaagde] heeft totaal aan rente betaald € 499,59 x 67 maanden = € 33.472,53. [gedaagde] heeft aldus recht op een vergoeding van de helft van dit bedrag van de nalatenschap. De rechtbank zal een bedrag van € 16.736,27 toewijzen.
Investeringen in de woning
4.29.
Tot slot stelt [gedaagde] dat zij voor een bedrag van € 116.439,- in de woning heeft geïnvesteerd. Erflater heeft niet aan deze kosten bijgedragen, terwijl deze investeringen wel ten goede zijn gekomen aan de woning. [gedaagde] stelt dan ook dat zij voor de helft van het in de woning geïnvesteerde bedrag een vergoedingsrecht heeft op de nalatenschap.
4.30.
[eiser] betwist de stelling van [gedaagde] . Voor zover er al investeringen in de woning zijn gedaan die volledig door [gedaagde] zijn betaald, dan geldt dat alleen voor de kozijnen. Voor het overige geldt dat niet is bewezen dat [gedaagde] deze kosten zelf heeft betaald, aldus [eiser]
4.31.
Uit artikel 3:172 BW Pro volgt dat deelgenoten in dezelfde evenredigheid moeten bijdragen tot de uitgaven die voortvloeien uit handelingen welke bevoegdelijk ten behoeve van de gemeenschap zijn verricht. Niet gesteld of gebleken is dat de gestelde investeringen bevoegdelijk namens de gemeenschap zijn gedaan. Bovendien blijkt uit de door [gedaagde] overgelegde facturen niet dat [gedaagde] de gestelde investeringen zelf heeft betaald. Van geen enkele post is onderbouwd dat de betaling door [gedaagde] is gedaan en voor haar rekening is gebleven. De overgelegde facturen zijn weliswaar aan haar gericht en ter attentie van haar verstuurd, maar dit sluit niet uit dat erflater de rekening heeft (mee)betaald. Slechts ten aanzien van de kosten voor de vervanging van de kozijnen zal de rechtbank een vergoedingsrecht aannemen, aangezien deze kostenpost door [eiser] ter zitting is erkend. Gelet op de overlegde facturen voor de vervanging van de kozijnen betreft de vergoeding in totaal (€ 5.412,50 + 3.142,00) / 2 = € 4.277,25. [gedaagde] heeft op grond van het bepaalde in artikel 6:10 lid 2 BW Pro een vordering op de nalatenschap van € 4.277,25.
Conclusie
4.32.
Het voorgaande brengt mee dat [gedaagde] in totaal een vordering op de nalatenschap heeft van € 20.000,- + € 8.022,- + € 16.736,27 + € 4.277,25 = € 49.035,52.
Tekst
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
bepaalt dat de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning) dient te worden verkocht;
5.2.
bepaalt dat het kantoor Hoekstra en Van Eck in Amsterdam-West (Meer en Vaart 82, 1068 ZZ) tot makelaar zal worden benoemd (hierna: de makelaar);
5.3.
bepaalt dat partijen binnen vier weken na de datum van dit vonnis aan de makelaar een opdracht zullen geven om de woning te laten taxeren voor de vrije verkoopwaarde (hierna: de vraagprijs);
5.4.
bepaalt dat, indien partijen niet binnen twee weken na de opdrachtverlening erin slagen gezamenlijk de vraagprijs te bepalen, de makelaar een door hem/haar vast te stellen bindende marktconforme vraagprijs bepaalt;
5.5.
bepaalt dat, nadat de vraagprijs van de woning is vastgesteld door partijen gezamenlijk dan wel door de makelaar, [gedaagde] binnen twee maanden aan de makelaar en [eiser] kenbaar dient te maken of zij de woning tegen de vastgestelde vraagprijs wenst over te nemen, in welk geval het volgende geldt:
5.5.1.
bepaalt dat levering van de eigendom van de woning aan [gedaagde] dient te geschieden binnen vier weken na de berichtgeving van [gedaagde] aan de makelaar en [eiser] als bedoeld in 5.5;
5.5.2.
bepaalt dat levering zal geschieden tegen voldoening bij levering van de vastgestelde vraagprijs, op welk bedrag [gedaagde] het onder 5.9 toegewezen bedrag in mindering mag brengen;
5.6.
bepaalt dat de kosten van het notariële transport alsmede de kosten van taxatie bij helfte zullen worden gedragen door [eiser] en [gedaagde] en dat eventuele overige kosten in verband met de levering voor rekening van [gedaagde] zullen komen;
5.7.
bepaalt dat partijen verplicht zijn hun medewerking te verlenen aan de levering van de woning aan [gedaagde] ;
5.8.
voor het geval dat [gedaagde] niet binnen de gestelde termijn de woning accepteert dan wel levering van de eigendom van de woning niet binnen de vastgestelde termijn zal hebben plaatsgevonden, stelt de rechtbank de wijze van verdeling van de woning als volgt vast:
5.8.1.
bepaalt dat partijen in overleg met de makelaar de verkoopovereenkomst aangaan met degene die de hoogste prijs biedt, indien en voor zover die prijs volgens partijen, gezien de onroerendgoedmarkt ter plaatse en de kwaliteit van de woning, de best mogelijke prijs is. In het geval partijen het niet eens kunnen worden over de vraag of een aanbod de best mogelijke prijs is, zal de makelaar die naar beste weten en kunnen bindend bepalen;
5.8.2.
bepaalt dat als de verkoopprijs bindend is vastgesteld partijen verplicht zijn hun medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woning aan een derde;
5.8.3.
bepaalt dat de netto-verkoopopbrengst gelijkelijk tussen [eiser] en [gedaagde] dient te worden verdeeld, in die zin dat [eiser] in hun hoedanigheid van erfgenaam 50% van de verkoopopbrengst toekomt en [gedaagde] 50% van de verkoopopbrengst;
5.8.4.
bepaalt dat de kosten van de makelaar, de notaris en eventuele overige kosten welke voor rekening van verkopers komen ter zake van de verkoop en levering door [eiser] en [gedaagde] elk voor de helft zullen worden gedragen;
in reconventie
5.9.
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van in totaal € 49.035,52;
zowel in conventie als in reconventie
5.10.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.11.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.12.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.H. van Voorst Vader, rechter, bijgestaan door mr. M. Sahin, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 7 april 2021.