Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/1251
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van onder andere de onroerende zaak [de woning] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 378.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 19 februari 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaak met een video-verbinding behandeld op 19 april 2021.
Eiser en zijn gemachtigde zijn, met bericht van verhindering, niet verschenen. De heffingsambtenaar, in de persoon van mr. M.A. Boerhorst, heeft deelgenomen.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning gelegen in de Indische buurt van Amsterdam. De oppervlakte van de woning is ongeveer 81 m.²
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018.
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 270.000,-.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [1] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
8. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten qua type, oppervlakte, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Eiser heeft ook niet aangevoerd dat de in beroep door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten niet of onvoldoende vergelijkbaar zouden zijn. De rechtbank stelt verder vast dat de vergelijkingsobjecten zijn verkocht rond de peildatum. De rechtbank vindt dan ook dat de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft kunnen gebruiken om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
9. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de woning. De vergelijksobjecten waren op het moment van verkoop in veel betere staat dan de woning van eiser. De onderlinge waardeverhouding tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten is volgens eiser daarom niet correct.
10. De rechtbank is van oordeel dat de enkele stelling dat de woning gedateerd is, onvoldoende is om de rechtbank te doen twijfelen aan de juistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde taxatierapport. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar verder toegelicht dat de vergelijkingsobjecten in vergelijkbaar gedateerde staat verkeren en dat de woning bovendien met een lagere m²-prijs is gewaardeerd ten opzichte van deze vergelijkingsobjecten.
10. De rechtbank is op grond hiervan van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie
11. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
12. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van
mr. N. van der Kroft, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
griffier
rechter
(Is niet tot ondertekening in staat)
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.