Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/1145
uitspraak van de enkelvoudige kamer van in de zaak tussen
de besloten vennootschap Vastgoedmaatschappij Agripark B.V.,te Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amstelveen, verweerder.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 mei 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] VRBY te Amstelveen voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 4.721.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 16 januari 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gedeeltelijk gegrond verklaard, de WOZ-waarde verlaagd naar € 3.016.000,- en de aanslag in verband met de verlaging verminderd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaak met een video-verbinding behandeld op 19 april 2021. Namens eiseres heeft [naam 3] deelgenomen, bijgestaan door gemachtigde van eiseres.
Namens de heffingsambtenaar van gemeente Amstelveen heeft [naam 2] (taxateur) deelgenomen.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiseres is het oneens met de WOZ-waarde van [adres 1] VRBY te Amstelveen (hierna: het object). Marboe B.V. is eigenaar van het object. Het object omvat een aantal percelen, gelegen in het bestemmingsplan 'Legmeerpolder' en heeft de bestemming 'Agrarisch – Glastuinbouw.' De heffingsambtenaar heeft aanvankelijk een waarde vastgesteld van € 115,- per vierkante meter en een perceeloppervlak van 42.057 vierkante meter.
2. In bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ waarde van het object verlaagd naar € 3.016.000,-. Hierbij heeft de heffingsambtenaar de perceeloppervlakte verlaagd naar 15.081 vierkante meter en de waarde per vierkante meter verhoogd naar
€ 200,- per vierkante meter.
3. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de het object vastgesteld moet worden op € 56,- per vierkante meter, gelijk aan de WOZ-waarde van de in de nabijheid gelegen agrarische gronden aan [adres 2] te Amstelveen.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing hiervan verwezen naar de leveringsakte van 31 augustus 2018 van de verkoop van percelen van de [adres 1] , voorheen behorende tot het object (sectie O, nummers 10193, 6846 en 6847) met een verkoopprijs van € 225 per vierkante meter. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijs van deze percelen af te leiden dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als het object op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden [1] . De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
7. Eiseres voert aan dat de waarde van de verkochte percelen hoger is dan het onderhavig object omdat voor deze perceelnummers op 3 juli 2018 een onherroepelijke omgevingsvergunning is afgegeven voor gebruik met bestemming ‘Industrie’ en de percelen daarom voor een hogere prijs zijn verkocht dan de waarde van het onderhavige object, dat een agrarische bestemming heeft.
8. De rechtbank stelt vast dat op de waardepeildatum, op zowel op het object ( [adres 1] VRBY) als op de verkochte percelen ( [adres 1] NABY), het beleid zoals vastgesteld in de structuurvisie Amstelveen Zuid [2] van toepassing was. De structuurvisie omschrijft – kortgezegd - een tekort aan industriegrond en wijst het gebied in Amstelveen Zuid, waaronder [adres 1] , als ontwikkelgebied aan. Op
29 april 2015 heeft de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen vastgesteld. Als gevolg hiervan heeft het College van burgemeester en wethouders vanaf dat moment de bevoegdheid om omgevingsvergunningen af te geven in strijd zijn met het bestemmingsplan, maar wel passend in de structuurvisie. Op 22 januari 2018 heeft eiseres een deel van het de [adres 1] verkocht. Op 3 juli 2018 is een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik verleend voor de verkochte percelen. Op 31 augustus 2018 zijn de afwijkende percelen geleverd. Niet in geschil is dat bij de verkoopprijs van de verkochte percelen rekening is gehouden met de toekomstige vergunning voor afwijkend gebruik. De rechtbank ziet geen verschil met de te waarderen percelen. De heffingsambtenaar heeft zich daarom terecht op de verkopen gebaseerd.
9. Eiseres stelt dat het traject voor vergunningverlening lang duurt en dit een waarde drukkend effect heeft op de prijs. De rechtbank acht dit niet aannemelijk. De omstandigheid dat er sprake is van een tekort aan industriegrond, zoals omschreven in de structuurvisie, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk dat een aanstaande verkoper zich hierdoor zal laten tegen houden. Dat een langdurig vergunningstraject waardedrukkend zou zijn is bij de verkochte percelen ook niet gebleken. Gesteld noch gebleken is dat vergunningverlening voor het onderhavige perceel onzeker zou zijn.
10. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.Aan de beoordeling van de door eiseres voorgestelde waarde komt de rechtbank daarom niet toe.
Conclusie
13. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt dus geen gelijk.
14. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van
mr. N. van der Kroft, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
griffier
rechter
(Is niet tot ondertekening in staat)
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.