Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9022865 CV EXPL 21-2373
vonnis van: 15 juni 2021
fno.: 364
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [woonplaats 1]
eiseres,
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. M.J. Sarfaty
t e g e n
1. [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats 2]
gedaagden,
nader te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: M.P.L. Schaink.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Het dossier bestaat uit de navolgende stukken en proceshandelingen:
- de dagvaarding van 2 februari 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het instructievonnis van 30 maart 2021, waarbij een comparitie is bepaald;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 mei 2021, waar [eiseres] is verschenen, vergezeld van [naam] en van haar gemachtigde. Verder zijn gedaagden verschenen, vergezeld van hun zoon en hun gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, [eiseres] aan de hand van een pleitnota, en vragen van de kantonrechter beantwoord. [gedaagden] hebben een verklaring voorgelezen en overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten en uitgangspunten
1.1.
[gedaagden] huren sinds juni 2006 de woning aan de [adres] . Het betreft geliberaliseerde woonruimte en de laatst geldende huurprijs bedraag € 1.185,82 per maand.
1.2.
In artikel 3 van Pro de huurovereenkomst is bepaald:
(..)2. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte betreft met een geliberaliseerde huurprijs, is het in lid 1 gestelde niet van toepassing. In dat geval:- wordt de huurprijs jaarlijks, voor het eerstper 1 juli 2007aangepast overeenkomstig het gestelde in lid 3;- is zowel huurder als verhuurder bevoegd telkenmale na een periode van tenminste vijf huurjaren, waarbinnen zich geen andere huurprijsaanpassingen hebben voorgedaan dan die als omschreven in lid 3, herziening van de huurprijs te verlangen door middel van aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkelingen in de markt, zulks met inachtneming van lid 4.(..)4. Indien een partij op grond van lid 2 de bevoegdheid heeft om aanpassing van de huurprijs te verlangen in verband met de ontwikkelingen in de markt, stelt hij de andere partij daarvan schriftelijk in kennis uiterlijk zes maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan. Wanneer partijen binnen drie maanden na ontvangst van de kennisgeving als bovenbedoeld niet tot overeenstemming zijn gekomen, heeft ieder der partijen het recht om de huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van het daaromtrent bepaalde in de wet en de huurovereenkomst.
(..)2. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte betreft met een geliberaliseerde huurprijs, is het in lid 1 gestelde niet van toepassing. In dat geval:- wordt de huurprijs jaarlijks, voor het eerstper 1 juli 2007aangepast overeenkomstig het gestelde in lid 3;- is zowel huurder als verhuurder bevoegd telkenmale na een periode van tenminste vijf huurjaren, waarbinnen zich geen andere huurprijsaanpassingen hebben voorgedaan dan die als omschreven in lid 3, herziening van de huurprijs te verlangen door middel van aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkelingen in de markt, zulks met inachtneming van lid 4.(..)4. Indien een partij op grond van lid 2 de bevoegdheid heeft om aanpassing van de huurprijs te verlangen in verband met de ontwikkelingen in de markt, stelt hij de andere partij daarvan schriftelijk in kennis uiterlijk zes maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan. Wanneer partijen binnen drie maanden na ontvangst van de kennisgeving als bovenbedoeld niet tot overeenstemming zijn gekomen, heeft ieder der partijen het recht om de huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van het daaromtrent bepaalde in de wet en de huurovereenkomst.
1.3.
[eiseres] is op 6 april 2020 eigenaar geworden van het gehuurde. De huurprijs is elk jaar en ook per 1 juli 2019 geïndexeerd.
1.4.
Bij brief van 25 mei 2020 is [gedaagden] bericht dat de huurprijs per 1 juli 2020 wordt verhoogd met het prijsindexcijfer naar € 1.217,- per maand. [gedaagden] hebben de nieuwe huurprijs vanaf 1 juli 2020 betaald.
1.5.
Op 29 mei 2020 heeft [naam] , makelaar, het gehuurde in opdracht van [eiseres] bezocht in verband met het opmaken van een rapportage ten behoeve van een herziening van de huurprijs. Deze rapportage is op 30 juni 2020 opgemaakt, waarbij [naam] kwam tot een huurwaarde van € 2.100,- per maand.
1.6.
Bij brief van 30 juni 2020 heeft [naam] namens [eiseres]
voorgesteld de huurprijs in drie treden per 1 januari 2022 te verhogen tot
€ 2.100,- per maand en daarna per 1 juli 2022 te indexeren.
€ 2.100,- per maand en daarna per 1 juli 2022 te indexeren.
1.7.
[naam] heeft haar rapportage op 5 augustus 2020 aan [gedaagden] gestuurd en bij e-mail van 18 september 2020 heeft zij een overzicht van vergelijkbare objecten als het gehuurde die recent verhuurd waren, aan [gedaagden] gestuurd.
1.8.
[gedaagden] hebben niet ingestemd met de nieuwe huurprijs en voorgesteld de huurprijs te verhogen naar € 1.400,-.
1.9.
Bij brief van 15 oktober 2020 heeft [eiseres] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 mei 2021. In de brief is tevens meegedeeld dat de indexering van de huurprijs per 1 juli 2020 zou worden teruggedraaid, waarbij [eiseres] zich het recht voorbehield om, wanneer het redelijk aanbod niet werd geaccepteerd en de kantonrechter het aanbod niet als redelijk zou aanmerken, de huurprijs alsnog met terugwerkende kracht per 1 juli 2020 te indexeren.
1.10.
Bij e-mail van 29 januari 2021 is bevestigd dat de huurprijsindexering administratief was teruggedraaid en dat het teveel betaalde zou worden teruggestort.
Het geschil
2. [eiseres] vordert – samengevat – dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen per 1 juli 2021 beëindigt, althans het tijdstip bepaalt dat deze zal eindigen, met veroordeling van [gedaagden] om het gehuurde te ontruimen en met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
3. [eiseres] stelt dat zij de huurovereenkomst wil beëindigen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro, nu [gedaagden] weigeren in te gaan op een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst c.q. een verhoogde huurprijs te accepteren. Het aanbod van [eiseres] is redelijk nu de verhoogde huurprijs aanmerkelijk lager is dan de geldende markthuurprijs en er niet een directe huurverhoging volgt maar dat dit in drie stappen gebeurt.
4. [gedaagden] voeren hiertegen verweer, dat voor zover van belang, hierna aan de orde komt.
Beoordeling
5. [gedaagden] heeft ten eerste betoogd dat zij niet op de hoogte waren van artikel 3 van Pro de huurovereenkomst waarin is bepaald dat beide partijen de bevoegdheid hebben om, onder voorwaarden, herziening van de huurprijs te verlangen door middel van aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkelingen in de markt. Het beding is echter duidelijk en leesbaar in de tekst van de huurovereenkomst opgenomen, in hetzelfde lettertype en in dezelfde lettergrootte als de rest van de tekst, zodat niet valt in te zien dat [gedaagden] dit beding over het hoofd hebben gezien. Dat hiervan sprake is, is in ieder geval onvoldoende toegelicht, zodat ervan uit wordt gegaan dat het beding van toepassing is. Daarbij komt dat [eiseres] (in ieder geval ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst) ook op grond van de wet een redelijk aanbod kon doen tot aanpassing van de huurprijs, op grond van artikel 7:274 BW Pro.
6. Daarnaast hebben [gedaagden] gesteld dat per 1 mei 2021 een nieuw wettelijk regime geldt op grond waarvan (ook voor de geliberaliseerde huursector) geldt dat het ‘redelijk aanbod’ van artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro niet een wijziging van de huurprijs mag inhouden.
7. [eiseres] erkent dat de
Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomstendeze wijziging met zich meebrengt, maar is van mening dat de opzegging ‘ex tunc’ moet worden beoordeeld en derhalve aan de hand van het op het moment van de opzegging geldende recht en dat het legaliteitsbeginsel en de rechtszekerheid zich er tegen verzetten dat gedurende de procedure het nieuwe recht wordt toegepast. Zij wijst daarnaast op het oorspronkelijke wetsvoorstel, dat voorzag in een overgangsperiode van twee jaar.
Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomstendeze wijziging met zich meebrengt, maar is van mening dat de opzegging ‘ex tunc’ moet worden beoordeeld en derhalve aan de hand van het op het moment van de opzegging geldende recht en dat het legaliteitsbeginsel en de rechtszekerheid zich er tegen verzetten dat gedurende de procedure het nieuwe recht wordt toegepast. Zij wijst daarnaast op het oorspronkelijke wetsvoorstel, dat voorzag in een overgangsperiode van twee jaar.
8. De kantonrechter overweegt als volgt.
9. In artikel 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder d BW zoals deze bepaling thans luidt, is bepaald dat de rechter de vordering (tot beëindiging van de huur als hier aan de orde) slechts kan toewijzen indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of, in het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, van de servicekosten. Op grond van deze bepaling zoals die luidde voor 1 mei 2021 kon de verhuurder nog wel de huurprijs met behulp van een redelijk aanbod verhogen.
10. In artikel II van de Wet van 9 april 2021 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Stb. 2021,194 (Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten) is het overgangsrecht gegeven. In dat artikel is bepaald dat in de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek na artikel 208e twee artikelen worden ingevoegd, o.a. het nieuwe artikel 208ea, waarin, in het tweede lid, is bepaald: ‘Artikel 274 lid 1 onder Pro d van Boek 7, zoals dat luidt met ingang van het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, is met ingang van dat tijdstip voor de duur van de werking van artikel 248 lid 3 van Pro Boek 7 van toepassing op de op dat tijdstip bestaande huurovereenkomsten.’
11. Met ingang van 1 mei 2021 is de
Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsteninwerking getreden en werkt gedurende drie jaar.
Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsteninwerking getreden en werkt gedurende drie jaar.
12. Het voorgaande zou er toe leiden dat, nu de desbetreffende huurovereenkomst van [gedaagden] - hoewel opgezegd tegen 1 mei 2021 - nog steeds loopt, het aanbod van [eiseres] niet mag zien op een wijziging van de huurprijs. Niet in geschil is dat in het onderhavige geval daarvan wel sprake is. Dat zou betekenen dat de vordering niet toewijsbaar is.
13. De wetgever heeft er voor gekozen geen verdere uitzonderingen op het principe van onmiddellijke werking van de nieuwe wet daarin op te nemen, dan die welke geregeld zijn in de artikelen 208ea en 208eb Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, welke eerste bepaling (in het derde lid) ziet op huurverhogingen die vóór 1 mei 2021 al waren overeengekomen vanwege (kortweg) veranderingen als bedoeld in artikel 7:255a BW, terwijl artikel 208eb ziet op huurverhogingen die onderwerp zijn van verzoeken aan de huurcommissie, of vorderingen in het verlengde van een procedure bij de huurcommissie als bedoeld in artikel 7:262 BW Pro nadat deze regeling na drie jaar is vervallen.
14. In de wetsgeschiedenis (MvT, TK 2020-2021, 35488, nr. 6 p.1) is voor deze keus van de wetgever de volgende overweging te vinden:
“(…) Het gevolg is dat de huren in de zogenaamde vrije sector explosief stijgen. Huisjesmelkers verdienen fors aan de woningnood door de huren met honderden euro’s te verhogen. Daarmee maken ze misbruik van de kwetsbare positie van huurders, die immers geen kant op kunnen. Inmiddels zijn singles en jongeren de helft van hun inkomen kwijt aan huren. Wonen dreigt voor veel meer mensen onbetaalbaar te worden. Het grondrecht op betaalbaar wonen staat onder druk.
Dit wetsvoorstel heeft daarom als doel huurders te beschermen tegen hoge huurstijgingen. Die bescherming krijgt gestalte middels een maximering van de jaarlijkse toegestane huurverhoging voor huurders met geliberaliseerde huurovereenkomsten. De Minister heeft een dergelijk wetsvoorstel inmiddels aangekondigd in reactie op de aangenomen motie Nijboer (Kamerstuknummer 35 300 VII, nr. 80). Uitwerking laat echter op zich wachten, terwijl op dit moment woningnood heerst en huren fors worden verhoogd.De wet is dus nu nodig en kan niet op zich laten wachten.”[vet: kantonrechter]
15. Daarnaast blijkt uit de Toelichting onderdeel C bij de Nota van Wijziging (NvW, TK 2020-2021, 35 488, nr. 9 p. 8):
“(…)De wens om huurprijsstijgingen te maximeren en zo de huurder te beschermen wordt breed gedragen. Die wens weegt in dit geval zwaarder dan het bezwaar dat partijen en dan vooral verhuurders hier niet op hebben kunnen anticiperen. In zekere zin zou dat anticiperen ongewenste gevolgen hebben, de verhuurders zouden dan in ieder geval met nieuwe huurders nog snel nieuwe huurovereenkomsten kunnen aangaan met hoge indexeringsclausules om zo de werking van de voorgestelde maximering te ontlopen.
Op deze bepaling geldt een uitzondering voor bedingen tot verhoging van de huurprijs die verband houden met verbeteringen of verduurzaming die zijn overeengekomen tussen verhuurder en huurder voor de inwerkingtreding van de voorgestelde Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten. Die verbeteringen zijn in het belang van zowel de verhuurder als de huurder en voorts door partijen overeengekomen.Dit is daarmee anders dan verhoging van de huurprijs, die zelfs als de huurder daarmee heeft ingestemd, alleen de verhuurder ten goede komt.”[vet: kantonrechter].
16. In de Toelichting in de Nota van Wijziging is voorts nog gewezen op de ‘Europese houdbaarheid’ (eigendomsrecht, vrij verkeer van kapitaal) om de regeling voorlopig te beperken tot 36 maanden, en dat de economische gevolgen van de corona-crisis tezamen met de grote betaalbaarheidsproblemen die huurders ondervinden, het noodzakelijk maken ten spoedigste te komen tot meer bescherming van huurders. Zo is het idee afgeschaft van een overgangsperiode van 2 jaar en komt het algemene overgangsrecht te vervallen. Dat zou de regeling ineffectief maken, aldus de hiervoor geciteerde Toelichting op pagina 6.
16. Als de nieuwe regeling niet van toepassing had moeten zijn op reeds gedane opzeggingen van de huurovereenkomst ex artikel 7:272 jo Pro. 274 lid 1 sub d BW of op lopende procedures in dat kader, dan had het voor de hand gelegen dat dit expliciet in het overgangsrecht was opgenomen, zoals bijvoorbeeld wel is gebeurd in andere gevallen, terug te vinden in artikel 208eb en 208f van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek.
16. De wetgever heeft dus in het belang en de noodzaak van de wetswijziging reden gezien voor een snelle en directe invoering, op een enkele expliciet omschreven uitzondering na. Aldus doende heeft de wetgever aan het beginsel van de onmiddellijke werking voorrang willen geven boven het beginsel van rechtszekerheid. Die keuze is aan de wetgever en moet de rechter in beginsel toepassen. Niet gezegd kan worden dat de gevolgen voor [eiseres] dusdanig onevenredig, onredelijk of onbillijk zijn, dat daar in dit geval van moet worden afgeweken.
16. De conclusie moet dan ook zijn dat de vordering van [eiseres] niet kan worden toegewezen, omdat het door haar gedane aanbod een wijziging inhoudt van de huurprijs, hetgeen met ingang van 1 mei 2021 (ook) ten aanzien van geliberaliseerde huurovereenkomsten niet meer is toegestaan.
16. De kantonrechter ziet in de wetswijziging gedurende de procedure aanleiding de proceskosten te compenseren hetgeen betekent dat beide partijen de eigen proceskosten dragen.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
bepaalt dat de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2021 in tegenwoordigheid van mr. T.C. van Andel, griffier.