Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8974738 CV EXPL 21-988
vonnis van: 24 juni 2021
fno.: 48617
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. J. Visscher
t e g e n
de stichting Stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: Ymere
gemachtigde: mr. E. Goemans
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 23 december 2020 met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 mei 2021. [eiseres] is in persoon verschenen, vergezeld door haar gemachtigde mr. J. Visscher. Voor Ymere is [naam] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
[eiseres] huurt sinds 4 september 2014 de woning aan de [adres] van Ymere.
1.2.
Ymere heeft bij brief d.d. 15 oktober 2019 [eiseres] geïnformeerd over de mogelijkheid van loden waterleidingen onder het gehuurde.
1.3.
Bij brief van 14 november 2019 heeft Ymere [eiseres] geïnformeerd dat het kraanwater in het gehuurde niet voldoet aan de wettelijke norm met betrekking tot lood en dat Ymere om die reden de huur met 60% verlaagt vanaf november 2019.
1.4.
Omegam Water heeft in opdracht van [eiseres] en onderzoek gedaan naar het loodgehalte in het drinkwater van het gehuurde. Uit dit onderzoek blijkt dat het drinkwater niet voldeed aan de gestelde norm en 18 µg per liter bedroeg.
1.5.
Bij brief van 19 augustus 2020 heeft [eiseres] verzocht om huurverlaging vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst.
1.6.
Ymere heeft op het verzoek van [eiseres] afwijzend gereageerd.
1.7.
In een memo van 26 maart 2020 van het Rijksinstituut Volksgezondheid en Milieu (RIVM) aan het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat staat het volgende:
“Het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat (I en W) heeft het RIVM
gevraagd om advies over een monsternamestrategie op te stellen om
loden leidingen in drinkwaterinstallaties op te sporen. Loden leidingen zijn
onwenselijk omdat hierdoor lood in kraanwater terecht komt. Dit is
schadelijk voor de gezondheid.
(…)
Het doel van deze monsternamestrategie voor lood in kraanwater is om
onzichtbare loden leidingen in de drinkwaterinstallatie van een gebouw of
woning op te sporen.
(…)
De monsternamestrategie is niet bedoeld voor het toetsen aan normen of
het bepalen van de gemiddelde wekelijkse inname van lood via een
specifiek kraanwatertappunt. Hoofdstuk 2 en bijlage 2 gaan in op andere
monstername methodes die hier wel geschikt voor zijn.
(…)
Bijlage 2
(…)
Random Day Time (RDT) huidige wettelijke monsternamestrategie
Doel: bepalen van de gemiddelde, wekelijkse inname van een groep consumenten in een distributiegebied
Voor het wettelijk meetprogramma drinkwaterkwaliteit wordt in Nederland
de zogenaamde ‘willekeurig over de dag verspreide’ ofwel ‘Random Day
Time’ (RDT) — monsternamemethode gevolgd (VROM-Inspectie, 2004).
De ‘Random Day Time’ (RDT) — monsternamemethode is momenteel
internationaal (op EU-niveau) de gangbare wijze waarop
kraanwatermonsters voor metalen worden genomen. Tijdens een
workshop in 2003 van de drinkwaterbedrijven en de toenmalige VROM
inspectie (thans ILT) bleek dat voor RDT-monstername een breed
draagvlak bestond. Op basis van een EU-document en de resultaten van
de workshop is destijds een protocol opgesteld voor de monitoring van
zware metalen. Dit staat beschreven in Bijlage 3 van de Inspectierichtlijn
‘Harmonisatie Meetprogramma Drinkwaterkwaliteit’ (VROM-Inspectie,
2004). Naast lood geldt dit ook voor de metalen koper en nikkel.
De monsters dienen te worden genomen in huizen of gebouwen uit kranen
die normaal worden gebruikt voor menselijke consumptie en die
willekeurig ofwel random over het distributiegebied verspreid zijn. Het
monster wordt genomen aan de meest gebruikte kraan (meestal de
keukenkraan) op een willekeurig tijdstip op de dag (tijdens kantooruren).
Er wordt een monster van 1 liter genomen direct na het opendraaien van
de kraan, dus zonder vooraf door te spoelen. De analyse dient plaats te
vinden volgens de regulier geaccrediteerde methode. Het monster volgens
de RDT-methode kan dus afkomstig zijn uit een leiding met water dat een
aantal uren heeft gestaan, of uit een leiding die net is doorgestroomd
omdat de kraan kort daarvoor is gebruikt.
(…)
De VROM-Inspectie (2004) stelt dat de huidige RDT
methode, met random gekozen meetpunten en de minimaal
voorgeschreven (audit)frequentie, weinig informatie geeft over de
werkelijke situatie in het distributiegebied.
RDT is minder geschikt voor het opsporen van loden leidingen
Er wordt zelden een woning met loden leidingen aangetroffen met de
gangbare RDT-monitoring. Dit wordt veroorzaakt door het geringe aantal
panden met loden leidingen in Nederland. Ook UBA (2018) beschrijft dat
RDT-monstername niet geschikt is om te bepalen of de gemiddelde
(wekelijkse) inname van een individuele consument op één tappunt wordt
overschreden.
(…)
Proportionele monstername
Doel: bepalen van de gemiddelde (wekelijkse) inname van een individuele
consument via één tappunt
De inname van lood kan sterk variëren vanwege factoren zoals
consumentengedrag, de complexiteit van de leidingwater installatie (klein
of groot gebouw), watersamenstelling en watergebruik.
Monsternamestrategieën om de gemiddelde inname te bepalen, zouden
idealiter al deze factoren mee moeten nemen. Zoals Haring (1985), Van
den Hoven en Slaats (2006), VROM-Inspectie (2013) en Health Canada
(2017) beschrijven, neemt zogenaamde ‘proportionele monstername’
deze variabiliteit mee en is dan ook een goede methode om de werkelijke
inname van lood via kraanwater op een locatie te bepalen. Hierbij wordt,
gedurende een week, een fractie van de hoeveelheid water die wordt
gedronken (5%), bij de betreffende kraan verzameld en geanalyseerd op
lood.
Vergelijking met RDT
Van den Hoven et al. (1999) concludeert dat op basis van één RDT
monster er geen goede uitspraak kan worden gedaan over de gemiddelde
wekelijkse inname. Het gemiddelde van meerdere RDT-monsters
gedurende de week bleek wel goed te correleren met de gemiddelde
wekelijkse inname, gemeten met proportionele monstername, en deze
zelfs iets te overschatten. Er wordt geconcludeerd dat RDT-monstername
indien uitgevoerd door een professionele monsternemer, onaangekondigd
en op een willekeurig tijdstip gedurende kantoortijden, kennelijk
overeenkomt met een stagnatietijd die dichtbij de werkelijke gemiddelde
stagnatietijd van het consumptiepatroon van kraanwater aan de
betreffende kraan ligt. Ofwel: RDT-monstername lijkt in zekere mate het
consumptiepatroon van de gebruiker weer te geven.
(…)”
1.8.
Op 2 juli 2020 hebben de ministers van Binnenlandse Zaken, Infrastructuur en Waterstaat, Medische Zorg en Sport de Tweede Kamer geïnformeerd over de acties die het kabinet naar aanleiding van het Gezondheidsraadadvies van 6 november 2019 in aanvulling op al bestaand beleid wil inzetten:
“(…)
De huidige norm voor lood in drinkwater bedraagt 10 microgram/L, gemeten volgens de RDT methode door drinkwaterbedrijven.
(…)
Op basis van een innameberekening en risicobeoordeling van het RIVM concludeerde de Gezondheidsraad dat de schadelijkheid voor baby’s en kinderen, maar ook voor volwassenen groter blijkt dan eerder gedacht. Gebleken is ook dat het loodniveau in het leidingwater na het tappen van water sneller weer oploopt dan waar men van uitging.
(…)
De Gezondheidsraad beveelt een aantal maatregelen aan met de nadruk op bronmaatregelen: sanering van resterende loden leidingen (…). Verder doet de Gezondheidsraad de aanbeveling om in te zetten op een drinkwaternorm van 5 microgram/L in de herziening van de Europese Drinkwaterrichtlijn (hierna: herziene Drinkwaterrichtlijn) en deze waarde als actiewaarde voor meetprogramma’s te hanteren.
(…)
Meetmethode
De drinkwaterbedrijven monitoren steekproefsgewijs aan de tap de aanwezigheid van verschillende stoffen in het drinkwater, waaronder lood. De meetmethode die ze gebruiken (Random Daytime methode) is opgenomen in de Drinkwaterregelgeving. De woningen en gebouwen worden steekproefsgewijs gekozen. Deze methode heeft als doel inzicht te geven in de gemiddelde blootstelling in een distributiegebied.
Omdat er maar één meting per gebouw/woning wordt gedaan op een willekeurig moment op de dag is deze methode niet geschikt om de precieze blootstelling van een bewoner binnen een individueel gebouw of individuele woning te bepalen.
(…)
Om te bepalen of er in een woning of gebouw (delen) niet zichtbare
materialen aanwezig zijn die lood afgeven heeft het RIVM in opdracht
van I en W een bemonsteringsstrategie (op basis van stagnatie) opgesteld
(https ://www. rivm. nl/drinkwater). Deze bemonsteringsstrategie is geschikt om loden leidingen op te sporen of om problemen uit te sluiten. Wanneer de gemeten loodconcentratie na 6 uur stilstand met deze methode onder de waarde van de drinkwaternorm ligt wordt zeker voldaan aan de drinkwaternorm en kan het water veilig worden gedronken. Dit betreft namelijk een worst-case meting. Indien er wel een verhoogde loodwaarde is en men wil weten of de gemiddelde blootstelling in een woning boven de norm van 10 microgram/L ligt dan is momenteel proportionele bemonstering de beste methode. Omdat de proportionele monstername een bewerkelijke methode is en beperkt beschikbaar
is wordt nog onderzoek gedaan naar een eenvoudiger methode om de gemiddelde loodbelasting aan een tappunt te bepalen. Dit zal een meerjarig project zijn omdat vergelijkend onderzoek moet worden gedaan. Er wordt gezocht naar een praktische werkwijze voor de korte termijn in afwachting van de onderzoeksresultaten.
(…)
Huurwoningen
Het is aan de gebouw-/woningeigenaar om loden leidingen te vervangen. Verhuurders hebben hierin een bijzondere rol. Kenmerk van de huursector is dat de bewoner/gebruiker van de verhuurder, die immers eigenaar is van het pand, afhankelijk is voor de kwaliteit van de binnenhuisinstallatie. Een huurder moet ervan uit kunnen gaan dat hij in een veilige woning woont, met gezond en veilig drinkwater. Op grond van het huurrecht moet een verhuurder gebreken herstellen. Een te hoog loodgehalte van het drinkwater is door de Huurcommissie in het Gebrekenboek aangewezen als gebrek. Wanneer er sprake is van loden leidingen kan een huurder zijn verhuurder hier dus op aanspreken. Indien de verhuurder weigert de leidingen te vervangen kan de huurder zijn zaak voorleggen aan de Huurcommissie of zo nodig de rechter (…). Hoewel de verhuurder hier formeel niet toe is verplicht acht ik het zeer wenselijk dat de verhuurder de huurder faciliteert bij het drinken van ander water, bijvoorbeeld door het installeren van een tijdelijk tappunt na de meter. (…)”
Vordering en verweer
2. [eiseres] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
een verklaring voor recht dat een loodverontreiniging van het leidingwater van meer dan 10 µg per liter leidingwater op een tappunt van het gehuurde een gebrek is;
de huur van het gehuurde met 60% te verlagen met ingang van 4 september 2014 tot de dag dat de loden leidingen vervangen zijn;
Ymere te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van € 30.116,99 vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van betaling;
Ymere te veroordelen in de proceskosten;
3. [eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat het kraanwater in het gehuurde blijkens het rapport van Normec Biobeheer niet voldoet aan de wettelijke norm met betrekking tot lood. Op grond van artikel 7:207 Burgerlijk Wetboek maakt [eiseres] daarom aanspraak op huurvermindering vanaf de dag waarop Ymere het gebrek kende of behoorde te kennen. Volgens [eiseres] is dat vanaf de aanvangsdatum van de huurovereenkomst.
4. Ymere heeft verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vordering.
5. Bij de beoordeling zal voor zover van belang verder worden ingegaan op de standpunten van partijen.
Beoordeling
Gebrek
6. Ymere heeft aangevoerd dat niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek, omdat de testresultaten van Normec Biobeheer en Omegan Water geen antwoord kunnen geven op de vraag of sprake is van een gebrek zoals geformuleerd in Qd3 van het Gebrekenboek van de Huurcommissie nu het moet gaan om een gemiddelde waarde die een bewoner wekelijks binnenkrijgt. De beschikbare testresultaten zijn daarvoor niet representatief. Om die waarde te kunnen vaststellen dient gebruik te worden gemaakt van de proportionele monstername. Ymere verwijst ter onderbouwing van dat standpunt naar een rapport/memo van het RIVM van 26 maart 2020 (zie 1.7) en een brief van minister K.H. Ollongren aan de Tweede Kamer van 2 juli 2020 (zie 1.8) die volgens Ymere hebben geleid tot voortschrijdend inzicht op dit punt.
7. De kantonrechter stelt in dit verband het volgende voorop. Volgens artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere aan de huurder niet toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. In het Gebrekenboek van de huurcommissie (versie 2017) staat onder Qd3 vermeld dat sprake is van een gebrek in categorie C (als bedoeld in bijlage II bij het Besluit Huurprijzen woonruimte) als het leidingwater van de inpandige drinkwaterinstallatie in de woonruimte op een tappunt een loodverontreiniging van meer dan 10 microgram per liter leidingwater heeft.
8. Uit de testresultaten van Normec Biobeheer is niet op te maken welke meetmethode is verricht. Volgens de eigen stellingname van Ymere zijn deze testresultaten niet bruikbaar. Wat hiervan verder zij, deze resultaten kunnen daarom niet dienen als onderbouwing van het verweer van Ymere dat geen sprake is geweest van een gebrek. Dit klemt te meer nu Ymere evenmin onderzoek heeft laten doen naar de kwaliteit van het drinkwater volgens de proportionele meetmethode die volgens haar representatief is.
9. Uit de door [eiseres] overgelegde testresultaten van Omegam Water blijkt dat aan de hand van een systeemcontrole een overschrijding van de norm is geconstateerd. Als onbetwist staat vast dat Omegam Water een geaccrediteerde instelling is voor het meten van loodgehalte in drinkwater. De bemonstering heeft plaatsgevonden na doorstroming van de waterkraan, zo blijkt uit de correspondentie met Omegam.
10. Bij een normaal gebruik behoeft niet te worden verwacht dat eerst na doorstroming van de waterkraan water kan worden afgetapt. Daar komt bij dat de RDT methode, die vooralsnog de wettelijk voorgeschreven methode is om de kwaliteit van het drinkwater te bepalen, ervan uitgaat dat afgetapt wordt op een willekeurig tijdstip op de dag direct na het opendraaien van de kraan, dus zonder vooraf door te spoelen. De stelling van Ymere dat de uitslag van een watertest volgens een RDT methode in het geheel niet representatief zou zijn wordt niet gevolgd. Immers het RIVM concludeert in haar memo na vergelijking van de (door Ymere voorgestane) proportionele monstername met de RDT-methode dat de RDT-monstername in zekere mate het consumptiepatroon van de gebruiker lijkt weer te geven (slot rov. 1.10).
11. Op grond van het voorgaande acht de kantonrechter in voldoende mate bewezen dat sprake is van een gebrek in de door [eiseres] gestelde zin. Derhalve zal de kantonrechter voor recht verklaren dat een loodverontreiniging van het leidingwater van meer dan 10 µg per liter leidingwater op een tappunt van het gehuurde een gebrek is.
Huurvermindering
12. Volgens [eiseres] is in het onderhavige geval sprake van een gebrek dat Ymere bij het aangaan van de huurovereenkomst kende, althans behoorde te kennen en heeft Ymere nagelaten om maatregelen te treffen. Om die reden vordert zij een huurvermindering van 60% met ingang van 4 september 2014.
13. Ymere heeft aangevoerd dat zij bij aanvang van de huurovereenkomst niet bekend was met het gebrek. Het gehuurde is door haar in 2013 ingrijpend gerenoveerd, waarbij de mogelijk nog aanwezige loden leidingen zijn verwijderd of buiten werking zijn gesteld. Ymere wist ook niet dat onder het huizenblok – waarvan het gehuurde deel uitmaakt – nog een loden toevoerleiding aanwezig is, nu de locatie van loden leidingen per huizenblok en woning kan verschillen. Pas na ontvangst van de testresultaten van Normec Biobeheer is zij hier bekend mee geraakt, derhalve kort na 6 november 2019. De enkele feiten dat loden binnenleidingen voornamelijk voorkwamen in woningen gebouwd voor 1960 en de door [eiseres] gehuurde woning dateert uit 1931, kunnen volgens Ymere niet tot de conclusie leiden dat er bij aanvang van de huurovereenkomst in het gehuurde lood aanwezig is/was en dat er om die reden altijd sprake is (geweest) van een te hoge loodconcentratie in het water.
14. Volgens artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een evenredige huurprijsvermindering vorderen vanaf de dag waarop de huurder het gebrek aan de verhuurder heeft medegedeeld dan wel de dag waarop het gebrek reeds in voldoende mate bij verhuurder bekend was. Dat Ymere het gehuurde in 2013 heeft gerenoveerd en daarbij opdracht heeft gegeven de nog aanwezige loden leidingen te verwijderen of buiten werking te stellen, is door [eiseres] niet inhoudelijk weersproken. Door [eiseres] is eveneens niet weersproken dat de locatie van loden leidingen per huizenblok en woning kan verschillen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Ymere er om die reden op mogen vertrouwen dat na de renovatie in 2013 zich in het gehuurde geen loden leidingen meer bevonden. Derhalve is geen sprake van een gebrek dat Ymere bij het aangaan van de huurovereenkomst kende dan wel behoorde te kennen en heeft zij niet nagelaten om maatregelen te treffen. Daarmee komt vast te staan dat Ymere pas na ontvangst van de testresultaten van Normec Biobeheer – derhalve kort na 6 november 2019 – voor het eerst bekend is geraakt met het gebrek. Aangezien Ymere naar aanleiding hiervan bij brief van 14 november 2019 eigenhandig de huur met 60% heeft verlaagd, wordt de gevorderde huurverlaging alsook het gevorderde bedrag aan schadevergoeding van € 30.116,99 afgewezen.
15. Gelet op de uitkomst van de procedure worden de proceskosten gecompenseerd in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
BESLISSING
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat een loodverontreiniging van het leidingwater van meer dan 10 µg per liter leidingwater op een tappunt van het gehuurde een gebrek is.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.