Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/386
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiseres] , te Amsterdam, eiseres (hierna: [eiseres] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,verweerder (hierna: de heffingsambtenaar).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [de woning] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.004.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
[eiseres] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 18 november 2019 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
[eiseres] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld via een videobeeldverbinding op 7 mei 2021.
[eiseres] is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtebaar] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. [eiseres] is eigenaar van de woning. Het gaat om een herenhuis etagewoning. De oppervlakte van de woning is 141 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. [eiseres] vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij stelt een WOZ-waarde voor van € 950.000,-.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.004.000. Het taxatierapport bevat gegevens en verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 1] boven, [adres 2] en [adres 3] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van [eiseres] niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [2] Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van [eiseres] ?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of [eiseres] de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De oppervlakte van de woning
8. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht hoe de oppervlakte van de woning is berekend en dat de oppervlakte is vastgesteld op grond van de NEN-2580 norm. Daarop heeft [eiseres] haar beroepsgrond over de oppervlakte van de woning ingetrokken. Gelet op bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat de oppervlakte van 141 m² juist is vastgesteld.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
9. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
10. [eiseres] voert aan dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Volgens [eiseres] zijn er andere vergelijkingsobjecten waarmee de woning beter kan worden vergeleken.
11. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar vrij is in zijn keuze uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers om de waarde van de woningen te onderbouwen. Hij hoeft daarbij geen gebruik te maken van vergelijkingsobjecten die een belanghebbende beter vergelijkbaar vindt. De gebruikte vergelijkingsobjecten bevinden zich in dezelfde buurt (Concertgebouwbuurt) en in dezelfde straat als de in 1902 gebouwde woning, zijn in circa 1902 gebouwd en zijn deels van hetzelfde type. Twee van de vergelijkingsobjecten betreffen, net als de woning, een herenhuis etagewoning. De objecten hebben ongeveer dezelfde oppervlakte. De rechtbank is van oordeel dat de objecten voldoende overeenkomsten vertonen met de woning en daardoor goed bruikbaar zijn om de waarde van de woning te onderbouwen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
12. [eiseres] voert verder aan dat de heffingsambtenaar geen, dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud en de kwaliteit van haar woning. Volgens [eiseres] zouden de staat en de kwaliteit van haar de woning als slecht gewaardeerd moeten worden in plaats van matig. Daarnaast zijn de vergelijkingsobjecten gerenoveerd en de woning van [eiseres] niet.
13. De heffingsambtenaar heeft toegelicht op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen in staat van onderhoud en kwaliteit.
De gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten is (na correctie voor kwaliteit en onderhoud) € 8.137. Na een correctie van 10% (twee keer 5%) op de vierkantemeterprijs van de woning van [eiseres] in verband met een ‘score’ van matig op kwaliteit en onderhoud (op deze onderdelen ‘scoren’ de vergelijkingsobjecten gemiddeld, uitgezonderd vergelijkingsobject [adres 2] die op kwaliteit goed ‘scoort’) bedraagt de vierkantemeterprijs € 7.323. Bij de vaststelling van de waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar, in het voordeel van [eiseres] , aangeknoopt bij een lager bedrag, te weten € 7.123. Gegeven het aantal vierkantemeters vloeroppervlakte van 141 van de woning, heeft de heffingsambtenaar de waarde (naar beneden afgerond) vastgesteld op
€ 1.004.000 (€ 7.123 x 141). Met een verschil in de vierkantemeterprijs van € 1.014 (enerzijds, na correctie, € 8.137 gemiddeld voor de vergelijkingsobjecten, anderzijds
€ 7.123 voor de woning van [eiseres] ) is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de mindere staat van onderhoud en kwaliteit van de woning van [eiseres] ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Immers, het verschil bedraagt een substantiële € 142.974 (141 x € 1.014). Dat vergelijkingsobject [adres 2] op het onderdeel kwaliteit goed ‘scoort’, vindt de rechtbank aan het bovenstaande onvoldoende afdoen, omdat aan de andere kant, zoals boven vermeld, de heffingsambtenaar in het voordeel van [eiseres] is uitgegaan van een vierkantemeterprijs van de woning van [eiseres] van € 7.123.
De rechtbank kan [eiseres] niet volgen in haar stelling dat het onderhoudsniveau van haar woning als slecht moet worden aangemerkt.
Dat de keuken in oude staat is, de woning geen cv heeft, de tussenkamer op drie hoog een oude wastafel en oude leidingen heeft, in de voorkamer op drie hoog een lekkage zichtbaar is en de leidingen aan het plafond in de gang op de eerste en tweede verdieping niet zijn weggewerkt, getuigt van achterstallig onderhoud. Deze factoren maken naar het oordeel van de rechtbank niet dat de bewoonbaarheid van de woning in het gedrang begint te komen. De heffingsambtenaar is er daarom van uitgegaan dat het onderhoudsniveau matig is.
14. De rechtbank vindt, gelet op het bovenstaande, dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
15. De rechtbank komt tot de slotsom dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie
16. Het beroep is ongegrond. [eiseres] krijgt dus geen gelijk.
17. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F. de Lemos Benvindo, rechter, in aanwezigheid van mr. N. Bissumbhar, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier rechter
De rechter is verhinderd te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.