ECLI:NL:RBAMS:2021:3766 - Rechtbank Amsterdam - Huurgeschil over renovatie, funderingsherstel en huurkort...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8970180 CV EXPL 21-818

vonnis van: 13 juli 2021

fno.: 842

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1.[eiser 1] ,

2. [eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

nader te noemen: [eisers] c.s.,

gemachtigde: mr. F.C. Borst,

t e g e n

1.de stichting [gedaagde 1] ,

gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,

2. [gedaagde 2] ,

3. [gedaagde 3] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

gezamenlijk nader te noemen: [gedaagden] c.s.,

gemachtigde: mr. F.L.J. van Dijk-Braun.

INLEIDING

Het gaat in deze zaak om het volgende. [gedaagden] c.s. zijn eigenaar van een grachtenpand in Amsterdam, waarvan de bovenste verdiepingen van het voorhuis aan [eisers] c.s. worden verhuurd als woonruimte. [gedaagden] c.s. zijn overgegaan tot funderingsherstel en een ingrijpende renovatie. Partijen zijn het er niet over eens of het trappenhuis, dat toegang geeft tot de gehuurde woonruimte van [eisers] c.s., daartoe behoort. Ook in geschil is of de werkzaamheden aan het pand al dan niet dringend zijn, of deze aanspraak geven op huurkorting en of door toedoen van [eisers] c.s. vertraging in de asbestsanering is opgetreden.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende processtukken en proceshandelingen liggen aan dit vonnis ten grondslag:

- gelijkluidende dagvaardingen van 6 januari 2021 met producties (1 t/m 21);
- conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie met producties (1 t/m 51);
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling;

- nadere producties (22 t/m 27) zijdens [eisers] c.s.;

- nadere producties (52 t/m 54) zijdens [gedaagden] c.s.

De mondelinge behandeling heeft op 15 juni 2021 ter plaatse plaatsgevonden aan de [locatie] [huisnummer] te Amsterdam. [eisers] c.s. zijn verschenen met hun gemachtigde. De zitting is gehouden op het dakterras en [eisers] c.s. hebben de zitting via een videoverbinding bijgewoond vanuit hun woonruimte. [gedaagden] c.s. en hun gemachtigde zijn om hen moverende redenen niet verschenen. Gerechtsdeurwaarder dhr. A. Rippen is namens [gedaagden] c.s. bij de zitting aanwezig geweest om een proces-verbaal van constatering te kunnen opmaken. Op zijn verzoek is hem toegestaan om een geluidsopname van de zitting te maken. De gemachtigde van [eisers] c.s. heeft pleitaantekeningen voorgedragen en overgelegd en [eisers] c.s. hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen is besproken. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.

1.1.

[gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn sinds 28 augustus 2019 eigenaar van het pand aan de [adres] Zij hebben het pand gekocht van [naam 1] en [naam 2] . Het pand heeft vier verdiepingen en bestaat uit een voor- en achterhuis. In 1993 is het pand gesplitst in twee delen, [huisnummer] en [huisnummer] . Op 23 december 2019 hebben [gedaagden] c.s. het gedeelte met de aanduiding [huisnummer] in eigendom overgedragen aan gedaagde sub 1 (Stichting [gedaagde 1] ), waarvan [gedaagden] c.s. (enig) bestuurder en penningmeester zijn.

1.2.

[gedaagden] c.s. zijn voornemens om (na de renovatie) het gedeelte met de aanduiding [huisnummer] te gaan bewonen. Nummer [huisnummer] omvat in ieder geval (een gedeelte van) de begane grond, de eerste verdieping in het voor- en achterhuis en de tweede verdieping van het achterhuis.

1.3.

[eisers] c.s. huren sinds 1 september 2015 van (de rechtsvoorganger van) Stichting [gedaagde 1] woonruimte in het gedeelte van het pand met de aanduiding [huisnummer] , tegen een huurprijs van laatstelijk € 5.593,86 per maand. Zij hebben de Amerikaanse nationaliteit, spreken geen Nederlands en verblijven een deel van het jaar in het buitenland, onder meer in Mexico en Zwitserland.

1.4.

In de huurovereenkomst is in artikel 1.1 het volgende bepaald:

“Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de woonruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, plaatselijk bekend: [adres] . Zijnde een 4-kamer appartement gelegen op de tweede, derde en vierde verdieping met dakterras en twee bergingen op de begane grond.”

Partijen hebben deze huurovereenkomst ondertekend. De makelaar van de toenmalige verhuurders heeft een Engelstalige versie van de huurovereenkomst opgesteld, waarin staat:
“The Landlord hereby lets tot the Tenant and the Tenant hereby rents from the Landlord the housing accomodation, hereinafter referred to as “the Subjects”, whose address is: [adres] . Apartment located at 2nd, 3rd and 4th floor, with entrance at ground floor, roof terrace at 3rd floor and two storages at ground floor.”

1.5.

In de huuraanbieding op Funda uit 2015 stond in de omschrijving van het appartement onder meer:

“Aan de zuidkant van de grachtengordel (…) treft u dit zojuist gerenoveerd monumentaal bovenhuis, op de drie bovenste verdiepingen met groot dakterras (…)

Indeling:

Begane grond: Prachtige entree, hal, entree met monumentaal trappenhuis.

Tweede verdieping (..) Derde verdieping (..) Vierde verdieping (…)”

1.6.

De feitelijke situatie ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst was als volgt. De delen van het pand [huisnummer] en [huisnummer] hadden een gezamenlijke toegangsdeur op de begane grond die uitkwam in een entreehal. In deze hal bevonden zich dubbele (openstaande) deuren die (rechtdoor) toegang gaven tot een volgende hal. In die hal was (rechtdoor) een dubbele toegangsdeur naar het woongedeelte van [gedaagden] c.s. in het achterpand. Sinds september 2020 zijn deze deuren vervangen door een spaanplaten afscheiding. Aan de rechterzijde van die hal was een deur van staal/glas die toegang gaf tot een monumentaal trappenhuis, dat naar de gehuurde woonruimte van [eisers] c.s. leidde. Dit trappenhuis was onverwarmd. Op de begane grond bevond zich een ruimte met - behalve de naar boven leidende trap - drie bergruimtes. Eén bergruimte was een vertrek van 6 m² en deze was in gebruik bij de voormalige eigenaren [naam 1] - [naam 2] . Zij konden alleen via het trappenhuis in dit vertrek komen. De twee andere bergruimtes, die aan [eisers] c.s. zijn verhuurd, bevonden zich links van/onder de trap. Op de trap omhoog gaand kwam men op de eerste verdieping op een overloop. Daar was een niet in gebruik zijnde deur naar een leefruimte op de eerste verdieping van [naam 1] - [naam 2] . Op de overloop op de tweede verdieping was, en is nog steeds, een deur van staal/glas naar de woonkamer/keuken van [eisers] c.s. Op de overloop op de derde verdieping eindigt de trap en bevinden zich toegangsdeuren tot de overige leefruimtes van [eisers] c.s. op de derde en vierde verdieping. Aan de achterzijde kan men via het raam van een slaapkamer op de derde verdieping en een loopbrug bij het dakterras komen.

1.7.

Ten tijde van de zitting op 15 juni 2021 was het gehele kelder- en begane grond gedeelte van het pand gestript. Vanaf de straat gaf een wenteltrap toegang tot een (nood)deur op de eerste verdieping. Deze deur kwam uit in een ruimte waarin een tijdelijke deur was gemaakt naar de trap die naar de woonruimte van [eisers] c.s. leidt.

1.8.

Op 8 oktober 2019 heeft het bedrijf Duyts Bouwconstructies een funderingsonderzoek uitgevoerd. In het op 2 december 2019 uitgebrachte rapport staat dat de opdrachtgever inzicht wilde verkrijgen in de kwaliteit van de fundering met het oog op een voorgenomen verbouwing. In het rapport wordt de fundering van het pand aangeduid met ‘Code Rood’ (onvoldoende), wat betekent dat funderingsherstel binnen 5 jaar noodzakelijk is.

1.9.

In mei 2020 hebben [gedaagden] c.s. hun renovatieplannen voorgelegd aan [eisers] c.s. Deze plannen zijn in de loop van de tijd gewijzigd. Medio 2020 zijn de voorbereidingen voor de renovatiewerkzaamheden gestart. In september 2020 hebben asbestwerkzaamheden plaatsgevonden in het pand.

1.10.

[eisers] c.s. hebben [gedaagden] c.s. in kort geding gedagvaard. Beide partijen hebben vorderingen ingesteld en de mondelinge behandeling heeft op 7 oktober 2020 plaatsgevonden. Bij vonnis van 21 oktober 2020 heeft de voorzieningenrechter van alle vorderingen alleen de vordering toegewezen van [gedaagden] c.s., om [eisers] c.s. te veroordelen aan [gedaagden] c.s. een sleutel te geven van de deur van staal/glas die op de begane grond toegang gaf tot het trappenhuis. Het hoger beroep tegen dit vonnis loopt nog.

1.11.

Op 14 januari 2021 is aan [gedaagden] c.s. een vergunning verleend voor het uitvoeren van de renovatie waaronder het funderingsherstel. Na de renovatie zal er een afsluitbare deur zijn op de begane grond, op dezelfde plek als de inmiddels verdwenen deur van staal/glas, die toegang zal geven tot het trappenhuis. Er zullen in het trappenhuis op de begane grond geen doorgangen zijn vanuit andere ruimtes en op de eerste verdieping blijft de deur die toegang geeft tot de leefruimte van [gedaagden] c.s. ongebruikt.

1.12.

[gedaagden] c.s. hebben de vergunning aan [eisers] c.s. gestuurd, die hebben verzocht om te bevestigen dat het trappenhuis exclusief tot het gehuurde behoort. [gedaagden] c.s. hebben dat niet gedaan.

1.13.

[eisers] c.s. waren van december 2020 tot 13 juni 2021 niet in het gehuurde maar in Zwitserland.

Vorderingen in conventie

2. [eisers] c.s. vorderen in conventie om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. Voor recht te verklaren dat de voordeur, de glas met stalen deur, gelegen op de begane grond, en alle ruimtes die zich daarachter bevinden, met uitzondering van de bergruimte, behoren tot het gehuurde en daarmee tot privé gedeeltes van [eisers] c.s.;

III. Voor recht te verklaren dat de voordeur aan de straatzijde en de gezamenlijke hal vanaf die voordeur tot de deur van staal/glas als onroerende aanhorigheden behoort tot het gehuurde en dat renovatiewerkzaamheden, waaronder begrepen werkzaamheden aan de fundering, derhalve pas kunnen worden uitgevoerd als daartoe een redelijk voorstel is gedaan als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro;

III. [gedaagden] c.s. te verbieden zichzelf dan wel derden namens hen toegang te verschaffen tot de deur van staal/glas en alle ruimtes die zich achter deze deur bevinden;

IV. [gedaagden] c.s. gedurende de huurovereenkomst te verbieden om 1) de deur van staal/glas te verwijderen, 2) de gesloten doorgang op de eerste verdieping van het trappenhuis te openen, 3) de bergruimte te gebruiken anders dan als bergruimte en 4) een doorgang te realiseren in de privé foyer naar de beoogde logeerkamer op de begane grond;

V. Een huurkorting toe te wijzen van 10% vanaf 1 september 2019 tot 17 juli 2020;

VI. Een huurkorting toe te wijzen van 20% over de periode van 17 juli 2020 tot het moment waarop de (voorbereidings-)werkzaamheden aan de fundering / extra bouwlaag op -1 van start gaan, met dien verstande dat over de periode van 11 tot 19 september 2020 een huurkorting van 100% en over de periode van 19 september 2020 tot 10 oktober 2020 een huurkorting van 30% wordt toegewezen,

VII. Indien de funderingswerkzaamheden als dringende werkzaamheden worden aangemerkt, een huurkorting van 100% toe te wijzen over de periode vanaf het moment van aanvang van de (voorbereidings-)werkzaamheden aan de fundering / extra bouwlaag op -1, tot het moment dat de nieuwe fundering is dichtgemaakt;

VIII. Een huurkorting van 30% toe te wijzen over de periode na afronding van de funderingswerkzaamheden waarin de overige renovatiewerkzaamheden in het pand – anders dan in het gehuurde – plaatsvinden, tot het moment dat de werkzaamheden zijn afgerond;

IX. Een huurkorting van 10% toe te wijzen over de periode vanaf het moment dat alle bouwwerkzaamheden zijn afgerond tot het moment dat weer sprake zal zijn van een naar behoren ingerichte en schone gezamenlijke entreehal, een nieuw afgewerkte toegang tot het gehuurde en geen sprake meer is van geluid- of stofoverlast;

X. [gedaagden] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure.

3. Waar nodig zal hierna bij de beoordeling nader worden ingegaan op de stellingen en verweren in conventie.

Vorderingen in reconventie

4. [gedaagden] c.s. vorderen in reconventie – kort gezegd - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [eisers] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 9.628,76;

II. [eisers] c.s. hoofdelijk te veroordelen om, indien [eisers] c.s. op de datum dat de werkzaamheden zullen worden uitgevoerd geen toegang verschaft aan derden of medewerking verleent aan deze werkzaamheden, binnen drie dagen na betekening van het vonnis deze medewerking te verlenen op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag;

III. [eisers] c.s. te veroordelen in de kosten van de procedure.

5. Ook in reconventie zal waar nodig hierna nader op de stellingen en verweren worden ingegaan.

Beoordeling

In conventie

Het trappenhuis

6. Tussen partijen is allereerst in geschil of de toegangsdeur tot het trappenhuis en het trappenhuis zelf tot het gehuurde behoren. Volgens [eisers] c.s. is dat het geval en hebben zij een exclusief gebruiksrecht daarvan, maar [gedaagden] c.s. bestrijden dat.

7. [eisers] c.s. stellen het volgende. Het gehuurde is een zelfstandige woonruimte, waarvoor vereist is dat deze een eigen afsluitbare toegang heeft. De enige afsluitbare eigen deur is de deur van staal/glas op de begane grond en geeft toegang tot het trappenhuis. Dit maakt al dat het trappenhuis tot de privéruimtes van [eisers] c.s. behoort en dat zij daarvan het exclusieve gebruiksrecht hebben. In de akte van overdracht, waarin een omschrijving staat van het aan [gedaagden] c.s. verkochte pand, staat het gehuurde omschreven als een appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de begane grond, tweede, derde en vierde verdieping. [gedaagden] c.s. hebben [eisers] c.s. na de overdracht van het pand in augustus 2019 om een sleutel van de deur van staal/glas gevraagd op voorwaarde dat zij hiervan alleen na toestemming van [eisers] c.s. gebruik zouden maken. De deur en het trappenhuis behoren dus (met uitzondering van de berging die in gebruik was bij [naam 1] - [naam 2] ) tot de gehuurde woonruimte. Die berging maakt niet dat het trappenhuis gemeenschappelijk is. [naam 1] - [naam 2] hadden tot kort voor de overdracht een sleutel van de deur die toegang gaf tot het trappenhuis, maar ook dat maakt geen verschil. Bij de bezichtiging voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst hebben [eisers] c.s., bijgestaan door hun makelaar, met [naam 1] - [naam 2] en de verhurend makelaar besproken dat de privé entree van het gehuurde begon bij de deur van staal/glas op de begane grond. Tot medio 2020 zijn [gedaagden] c.s. daar in hun uitlatingen jegens [eisers] c.s. ook steeds vanuit gegaan. Verder kwalificeren de voordeur van het pand vanaf de straat en de gemeenschappelijke eerste en tweede toegangshal als onroerende aanhorigheden en behoren deze als zodanig ook tot het gehuurde. Ditzelfde geldt voor het trappenhuis indien niet zou worden geoordeeld dat dit tot de privégedeeltes van de woonruimte behoort.

8. [gedaagden] c.s. voeren daartegen aan dat in de schriftelijke huurovereenkomst duidelijk staat wat tot het gehuurde behoort en dat is niet mede het trappenhuis. De Engelse vertaling is niet de vigerende overeenkomst en spreekt overigens ook niet van enige mate van exclusiviteit van een ruimte op de begane grond. Zij betwisten verder dat bij aanvang van de huurovereenkomst is besproken dat ook het trappenhuis daartoe behoort. Exclusief gebruik van het trappenhuis door de huurders was niet de bedoeling van de verhuurders [naam 1] - [naam 2] . Het feit dat [eisers] c.s. het trappenhuis grotendeels zelf gebruiken geeft hen nog geen huurrecht, daarvoor is meer nodig. [eisers] c.s. hebben medio 2019, vlak voor de overdracht van het pand aan [gedaagden] c.s., het slot van de deur van staal/glas laten vervangen in verband met een conflict met [naam 1] - [naam 2] . Daar zijn [gedaagden] c.s. als nieuwe eigenaar destijds mee geconfronteerd en zij hebben de nodige voorzichtigheid betracht om de zaak niet onnodig te laten escaleren. Noch [naam 1] - [naam 2] noch [gedaagden] c.s. hebben echter ooit erkend dat het trappenhuis tot het gehuurde behoort. [gedaagden] c.s. hebben aangeboden om op de eerste of derde verdieping een extra afsluiting/deur te plaatsen maar dat hebben [eisers] c.s. geweigerd. Tot slot voeren [gedaagden] c.s. aan dat de voordeur van het pand, de gemeenschappelijke toegangshallen en het trappenhuis niet tot de onroerende aanhorigheden van het gehuurde moeten worden gerekend, omdat [eisers] c.s. daarvan niet het feitelijke en exclusieve gebruik hebben.

9. Dit geschilpunt van partijen betreft de uitleg van de huurovereenkomst: wat er is precies verhuurd/gehuurd? Deze uitleg moet plaatsvinden aan de hand van de zogenaamde Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf houdt in dat niet alleen moet worden gekeken naar de zuiver taalkundige uitleg van de schriftelijke overeenkomst, maar dat het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen zij behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Bij de uitleg kan ook worden gelet op omstandigheden die zich hebben voorgedaan na het sluiten van de overeenkomst; zo kan het gedrag van partijen bij de uitvoering van de overeenkomst aanwijzingen bieden over de wijze waarop zij hun afspraken hebben opgevat of over hetgeen zij met hun afspraak hebben beoogd.

10. Alleen de huurovereenkomst die in het Nederlands is opgesteld is door partijen ondertekend. [eisers] c.s. hebben de Engelse vertaling van de verhurend makelaar gekregen. Beide partijen zijn bij het aangaan van de huurovereenkomst bijgestaan door een makelaar en wat hun maatschappelijke positie betreft zijn er voor deze zaak geen relevante verschillen. De feitelijke situatie was dat zich in de hal van het trappenhuis bergingen bevonden van zowel verhuurder als huurder en dat de trap enkel toegang gaf tot het gehuurde en niet tot leefruimtes van verhuurder. De omschrijving van de gehuurde woonruimte in de (Nederlandstalige) schriftelijke huurovereenkomst, zuiver taalkundig uitgelegd, houdt niet in dat het trappenhuis tot het gehuurde behoort. Enkel de twee bergingen worden immers genoemd, naast de vier kamers op de tweede, derde en vierde verdieping met het dakterras. In de huurovereenkomst is het gehuurde beschreven als woonruimte en niet als zelfstandige woonruimte, maar partijen zijn het erover eens dat het om zelfstandige woonruimte gaat. Volgens [eisers] c.s. is bij de bezichtiging besproken dat de privé entree van het gehuurde begon bij de deur van staal/glas op de begane grond. Dit hebben [gedaagden] c.s. weersproken. De volgende schriftelijke verklaringen zijn overgelegd:
- De makelaar van [eisers] c.s., C. van Veen-Wehmeijer, heeft op 25 september 2020 hierover geschreven dat zowel door [naam 1] - [naam 2] als de verhurend makelaar PC22 Makelaars is gecommuniceerd dat de privé entree van [eisers] c.s. begint bij de deur van staal/glas en dat [naam 1] - [naam 2] alleen met toestemming van [eisers] c.s. toegang had tot het trappenhuis voor het bereiken van hun berging.
- [naam 1] - [naam 2] heeft in een e-mail van 20 september 2020 een e-mail van [gedaagden] d.d. 19 september 2020 bevestigd, waarin hij haar verzocht te reageren en schreef dat er nooit is afgesproken dat het trappenhuis privéruimte van de huurders is en dat de deur met staal/glas exclusief voor hun gebruik is. Zij schrijft dat de hal van het trappenhuis gezamenlijk was “want hij was ook de entree naar onze berging, wij hadden de sleutel en konden erin wanneer we wilden”.
Deze tegengestelde verklaringen bieden onvoldoende steun voor de stelling van [eisers] c.s., zodat in dit geding niet tot uitgangspunt kan worden genomen dat voorafgaand aan de huurovereenkomst is afgesproken dat het trappenhuis tot het privégedeelte van de huurders behoorde. Uit de verklaring van [naam 1] - [naam 2] kan worden begrepen dat zij als verhuurders destijds beoogden vrije toegang tot het trappenhuis te hebben. Na het sluiten van de huurovereenkomst zijn [eisers] c.s. vrijwel de enigen geweest die het trappenhuis hebben gebruikt. Zij hebben het zelf geschilderd en gedecoreerd. Er kan vanuit worden gegaan dat het hun bedoeling was dat het trappenhuis wél privégedeelte van hen was. Maar van [naam 1] - [naam 2] was dat bij het aangaan van de huur niet de bedoeling. Dat zij tijdens de huurovereenkomst, van 2015 tot medio 2019, niet of nauwelijks gebruik hebben gemaakt van de sleutel die zij hadden van de deur van staal/glas en van hun daarachter liggende berging kan natuurlijk door [eisers] c.s. worden gezien als een bevestiging dat het trappenhuis hun privégedeelte was. Maar dat is niet de maatstaf. De vraag is of dit gedrag van [naam 1] - [naam 2] een aanwijzing vormt dat zij wel degelijk hebben beoogd dat het trappenhuis tot het privégedeelte van het gehuurde behoorde. Dat zou dan in tegenspraak zijn met de verklaring van [naam 1] - [naam 2] in haar e-mail van 20 september 2020. Volgens [eisers] c.s. is die verklaring leugenachtig, maar dat kan enkel op hun woord en de schriftelijke verklaring van hun makelaar niet worden vastgesteld. Dit alles leidt ertoe dat er onvoldoende aanknopingspunten zijn om te concluderen dat beide partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst de bedoeling hadden dat de deur van staal/glas en het daarachter gelegen trappenhuis tot het privégedeelte van het gehuurde behoorden. De tekst van de huuraanbieding (zie 1.5) maakt dat niet anders.
c.s. hebben nog gewezen op de inhoud van de overdrachtsakte tussen [naam 1] - [naam 2] en [gedaagden] c.s., waarin het gehuurde wordt omschreven als ruimte op de begane grond, tweede, derde en vierde verdieping met terras. Volgens hen blijkt daaruit dat het trappenhuis tot het gehuurde behoort en [eisers] c.s. daarvan het exclusieve gebruiksrecht hebben. Afgezien van het feit dat deze akte niet tussen verhuurder en huurder is opgemaakt, is niet uit te sluiten dat de partijen bij deze akte met de aanduiding “begane grond” de twee bergingen hebben bedoeld die in de schriftelijke huurovereenkomst zijn vermeld. Die zijn immers op de begane grond gelegen.

11. Het moet er al met al voor worden gehouden dat de hal van het trappenhuis bestemd was voor gemeenschappelijk gebruik en evenals de voordeur van het pand en de twee entreehallen, niet tot de privégedeeltes van het gehuurde behoorden. [eisers] c.s. wijzen erop dat partijen ervan uitgaan dat het gehuurde zelfstandige woonruimte betreft en dat daarbij een eigen toegang hoort (zie artikel 7:234 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW)). De partijen in dit geding zijn echter niet de oorspronkelijke verhuurder en huurder. Onweersproken is verder dat [gedaagden] c.s. bereid zijn om in het trapgedeelte op de eerste of derde verdieping een afsluiting/deur te plaatsen, zodat er op de trap een eigen toegang komt maar dat willen [eisers] c.s. niet. Deze weigering brengt echter niet mee dat het trappenhuis dus tot het gehuurde behoort omdat de deur van staal/glas na de voordeur de enige toegangsdeur was. De kwalificatie van het gehuurde volgt op de vraag wat partijen hebben afgesproken te huren/verhuren, en niet andersom.

12. Met een beroep op artikel 7:233 BW Pro betogen [eisers] c.s. dat de voordeur, de twee entreehallen, de deur van staal/glas en het trappenhuis als onroerende aanhorigheden tot de gehuurde woonruimte behoren. Dit betoog slaagt. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat aan [eisers] c.s. niet het exclusieve gebruik van deze aanhorigheden toekomt en dat het om gemeenschappelijke ruimtes gaat. Dat staat er echter niet aan in de weg dat deze ruimtes als onroerende aanhorigheden tot het gehuurde behoren. Bij huur van een woning in een gebouw dat uit meerdere afzonderlijke wooneenheden bestaat vallen onder meer de gangen en het trappenhuis onder het begrip onroerende aanhorigheden (zie Asser 7-II, Huur, 204).

Werkzaamheden dringend?

13. [eisers] c.s. stellen dat [gedaagden] c.s. voor de renovatie, waaronder begrepen de funderingswerkzaamheden en wijzigingen aan de voordeur van het pand, de twee entreehallen, de deur met staal/glas en het trappenhuis, aan hen een redelijk voorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro moeten doen. [gedaagden] c.s. voeren daartegen aan dat er sprake is van dringende werkzaamheden vanwege de staat van de fundering (zie 1.8) en dat daarom het voorleggen van een renovatieplan niet nodig is.
Naar het oordeel van de kantonrechter is hier sprake van samenloop. De funderingswerkzaamheden zijn in zoverre dringend dat deze binnen vijf jaar (na oktober 2019) moeten worden uitgevoerd. Niet bekend is hoe lang [eisers] c.s. nog zullen huren en daardoor kunnen zij in redelijkheid niet van [gedaagden] c.s. verlangen dat zij deze termijn volledig afwachten. Het funderingsherstel gaat echter gepaard met de renovatie die [gedaagden] c.s. willen uitvoeren. [eisers] c.s. stellen dat dit meebrengt dat [gedaagden] c.s. een redelijk voorstel moeten doen. Dit standpunt is juist omdat in dit geval, zoals volgt uit het rapport van Duyts Bouwconstructies, de wens om te renoveren vooraf is gegaan aan het onderzoek naar de fundering en het daaruit voortvloeiende funderingsherstel.

14. Uitgaande van een renovatie in overeenstemming met de verleende vergunning, die [gedaagden] c.s. aan [eisers] c.s. hebben doen toekomen, wordt geoordeeld dat een voorstel tot renovatie redelijk is. Het pand zal aanzienlijk worden opgeknapt. [eisers] c.s. zullen als huurders niet minder privacy krijgen dan zij thans hebben. Hun vrees dat er in het trappenhuis veel meer verkeer van derden zal zijn, blijkt ongegrond. Er komen op de begane grond geen doorgangen vanuit andere ruimtes. Wel zullen zij moeten accepteren dat [gedaagden] c.s. toegang zullen hebben tot het trappenhuis. Daar staat tegenover dat [gedaagden] c.s. hun privacy zoveel mogelijk moeten respecteren en er rekening mee moeten houden dat het trappenhuis open is.

Huurkorting?

15. De werkzaamheden die aan de fundering van het pand worden uitgevoerd veroorzaken wel hinder voor [eisers] c.s. De toegang tot hun woonruimte is provisorisch en aanzienlijk minder fraai en er is sprake van stoffigheid en soms veel lawaai. Zij moeten de werkzaamheden en de hinder die dat meebrengt dulden, maar het leidt wel tot verminderd huurgenot in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. In dit geval komt aan [eisers] c.s. dan ook beroep toe op een evenredige vermindering van de huurprijs (artikel 7:207 lid 1 BW Pro). Evenredig wordt geacht een vermindering voor de duur van de werkzaamheden vanaf september 2020. Voordien was er geen gebrek dat een zodanige omvang had dat vermindering gerechtvaardigd was. Sinds augustus 2019 was volgens [eisers] c.s. de toegang vanaf de voordeur van het pand (steeds) minder verzorgd, maar dat is niet voldoende. Bij de inschattingen die in dit verband moeten worden gemaakt over de huurkorting vanaf september 2020 weegt mee dat [eisers] c.s. een groot deel van de tijd het gehuurde niet daadwerkelijk bewonen maar in het buitenland verblijven, zoals onder meer van december 2020 tot medio juni 2021. De vermindering van hun huurgenot is daardoor kleiner dan wanneer zij steeds in het pand zouden verblijven, maar wanneer zij er wel zijn is het verminderd huurgenot substantieel. Dit leidt ertoe dat niet voor verschillende periodes verschillende percentages zullen worden vastgesteld, zoals [eisers] c.s. vorderen, maar dat vanaf september 2020 een korting van de huurprijs wordt vastgesteld van 20% totdat de werkzaamheden voltooid zullen zijn in die zin dat de voordeur, de entree en het trappenhuis weer voor gewoon gebruik beschikbaar zullen zijn.

16. Dit alles betekent voor de vorderingen in conventie het volgende.
De verklaringen voor recht zijn niet in overeenstemming met de beoordeling hiervoor en daarom niet toewijsbaar. Hetzelfde geldt voor de gevorderde verboden. Over de periode van 1 september 2020 tot de datum waarop de voordeur, de entree en het trappenhuis weer voor gewoon gebruik beschikbaar zullen zijn wordt een huurkorting van 20% toegewezen. Bij deze uitkomst past dat de proceskosten tussen partijen zullen worden gecompenseerd, zodat zij elk de eigen kosten dragen.

17. Wat partijen voor het overige hebben gesteld en aangevoerd verandert de beoordeling niet en hoeft daarom geen bespreking.

In reconventie

De asbestsanering

18. [gedaagden] c.s. stellen dat [eisers] c.s. proberen de werkzaamheden aan het pand te frustreren. Zij wijzen er verder op dat partijen in juli 2020 afspraken hebben gemaakt over onder meer een asbestinventarisatie en verwijdering van asbest op de begane grond. Op 20 september 2020 heeft de asbestsaneerder geconstateerd dat de asbestvoorzieningen waren vernield en dat er geen toegang meer mogelijk was tot het trappenhuis omdat [eisers] c.s. het slot van de deur van staal/glas hadden vervangen. Dit heeft tot vertraging gezorgd waarvan de kosten voor rekening van [eisers] c.s. zijn, aldus [gedaagden] c.s.

19. [eisers] c.s. voeren daartegen aan dat zij niet doelbewust de asbestopstelling hebben vernield maar dat [gedaagden] c.s. hen doelbewust niet op de hoogte hebben gehouden van de datum waarop de asbestwerkzaamheden zouden aanvangen. Zij zijn daardoor dan ook overvallen.

20. Of het doelbewust is gebeurd of niet, feit is dat [gedaagden] c.s. niet tijdig aan [eisers] c.s. hebben bericht dat de werkzaamheden van start gingen. Geoordeeld wordt daarom dat het [eisers] c.s. niet kan worden verweten dat zij bij thuiskomst op 19 september 2020 de asbestsluis, die op de begane grond was aangebracht, hebben vernield omdat zij toegang wilden krijgen tot het trappenhuis. Wel volgt uit hetgeen in conventie is overwogen dat zij het slot van de deur van staal/glas niet hadden mogen vervangen zonder instemming van [gedaagden] c.s.

21. Deze beoordeling leidt ertoe dat de schadevordering niet toewijsbaar is. De vordering is onderbouwd met een verwijzing naar een e-mail waarin een overzicht staat van de meerkosten van de asbestsaneerder. Welke kosten in dat overzicht het gevolg zijn van de vernieling van de asbestsluis en welke van de vervanging van het slot, is uit dat overzicht niet met voldoende zekerheid af te leiden.

22. [eisers] c.s. zullen wel hun medewerking moeten verlenen aan de renovatiewerkzaamheden, voor zover die in deze procedure bekend zijn, op straffe van een dwangsom die zal worden gemaximeerd. Dit heeft geen betrekking op een eventuele wijziging van de toegang tot het dakterras, omdat die nog ongewis is en nog niet kan worden geoordeeld dat [eisers] c.s. in redelijkheid daaraan moeten meewerken.

23. Ook in reconventie geeft deze uitkomst aanleiding de proceskosten te compenseren.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie

- wijst aan [eisers] c.s. een huurkorting toe van 20% over de periode van 1 september 2020 tot de datum waarop de voordeur, de entree en het trappenhuis weer voor gewoon gebruik beschikbaar zullen zijn,

- bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt,

- wijst het meer of anders gevorderde af,

In reconventie

-
veroordeelt [eisers] c.s. om, indien en zodra zij een datum of data van [gedaagden] c.s. hebben ontvangen waarop de renovatiewerkzaamheden zullen worden uitgevoerd en [eisers] c.s. op die datum of data geen toegang verschaft of anderszins geen medewerking verleent aan de uit te voeren werkzaamheden, binnen drie dagen na de bewuste datum of data - en na betekening van dit vonnis - deze medewerking te verlenen op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag met een maximum van € 50.000,-,

- bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt,

- wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, kantonrechter, en in het openbaar

uitgesproken op 13 juli 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.