Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/296
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiseres] , te Amsterdam, eiseres
( [gemachtigde eiseres] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
( [heffingsambtenaar] ).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 juli 2020 de waarde volgens de Wet op de onroerende zaken (WOZ) van de onroerende zaak [de woning] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 445.000.
Vos heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 11 januari 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Vos heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 14 juli 2021. Vos is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] , vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
1. [eiseres] is eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning met een woonoppervlakte van 60 m² op de tweede verdieping en een zolderkamer van 10 m² op de vierde verdieping.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
Het oordeel van de rechtbank
3. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde eerst vastgesteld op € 445.000, maar heeft deze gedurende de beroepsprocedure bij de rechtbank verlaagd naar € 419.000. De heffingsambtenaar handhaaft de in de bestreden uitspraak neergelegde waarde dus niet. De rechtbank zal om die reden het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak vernietigen. De rechtbank zal vervolgens in het kader van finale geschilbeslechting onderzoeken of zelf in de zaak kan worden voorzien.
4. De vraag die voorligt is of de heffingsambtenaar de nader door hem voorgestane WOZ-waarde van € 419.000 aannemelijk heeft gemaakt. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank oordeelt dat deze vergelijkingsobjecten op zichzelf bruikbaar zijn om de waardering van de woning van [eiseres] op te baseren. Het gaat om bovenwoningen in dezelfde straat, met ongeveer dezelfde oppervlakte en bouwjaar. De door de heffingsambtenaar getoonde cijfers onderbouwen de aan de woning van [eiseres] toegekende WOZ-waarde.
5. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de waarde die de heffingsambtenaar aan de zolderkamer toekent. Deze zou volgens hem € 41.980,- bedragen omdat het een “secundair woningdeel” is. Dit vindt [eiseres] te hoog. Zij heeft de zolderkamer feitelijk in gebruik als berging, de kamer is alleen voorzien van elektra en het is niet als woonruimte ingericht. Bovendien zit er nog een bouwlaag tussen de woning van Vos en de zolderruimte.
6. De rechtbank oordeelt dat niet het huidige gebruik van de zolderkamer door [eiseres] , maar de potentie van die ruimte bepalend is voor de waarde, anders gezegd: de objectieve gebruiksmogelijkheden van die ruimte. Het is aannemelijk dat een koper erop zal letten welk gebruik hij van een ruimte kan maken en niet hoe een verkoper deze gebruikt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de zolderkamer meer gebruiksmogelijkheden dan alleen opslag, zoals [eiseres] stelt. Er is daglicht en elektriciteit en de afsluitbare zolderkamer kan dus ook als gewone leefruimte worden gebruikt. Bij de waarde van de woning als geheel moet verder wel rekening worden gehouden met de omstandigheid dat de zolderkamer niet rechtstreeks verbonden is met het woningdeel van Vos op de tweede etage, maar slechts bereikbaar is via een gemeenschappelijke binnentrap.
7. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar bij de waardering de m²-prijs van het woningdeel van de woning van [eiseres] (€ 6.300) veel lager heeft vastgesteld dan de gemiddelde m²-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten (€ 7.325), wat neerkomt op een bedrag van € 61.500. Naar het oordeel van de rechtbank is met dat verschil in voldoende mate rekening gehouden met de omstandigheid dat de zolderkamer alleen bereikbaar is via een gemeenschappelijke binnentrap. Immers, ook indien aan de zolderkamer in het geheel geen waarde zou worden toegekend en bij de waardering buiten beschouwing zou worden gelaten is de m²-prijs van de gehele woning door de heffingsambtenaar vastgesteld op (€ 419.000 : 60 m² =) € 6.983 per m² en dat is dus nog steeds ruim lager dan de gemiddelde m²-prijs (€ 7.325) van de vergelijkingsobjecten.
De heffingsambtenaar heeft gelet op het voorgaande aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie
8. Onder 3. is geoordeeld dat het beroep gegrond is. De heffingsambtenaar moet daarom het betaalde griffierecht van € 49,- aan [eiseres] vergoeden.
7. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar verder in de door [eiseres] gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 265,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1). Daarnaast dient de heffingsambtenaar de kosten te vergoeden voor het taxatierapport van de woning. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796) vast op € 128,26 (2 uur, € 53,- per uur, vermeerderd met 21% BTW). In totaal bedragen de door de heffingsambtenaar aan [eiseres] te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand en taxatiekosten) dus € 1.726,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 11 januari 2021;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2020 vast op
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 49,- aan [eiseres] te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [eiseres] tot een bedrag van € 1.726,26.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.W.J. Harten, rechter, in aanwezigheid van
mr.R. Boerlage, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
mr.R. Boerlage, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.