Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/2080
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: H.J. van Zelst),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
(gemachtigde: mr. A.A.C. Bruijns).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 211.000.
[eiser] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 26 februari 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
[eiser] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is via een videoverbinding behandeld op de zitting van 30 juni 2021. [eiser] heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de taxateur [de persoon] .
Overwegingen
Inzage in de gedingstukken
1. [eiser] voert aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet op zijn verzoek de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop de KOUDV-factoren (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) en liggingsfactoren heeft verstrekt. Door in de bezwaarfase enkel een taxatieverslag met vergelijkingsobjecten te overleggen, heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht gegeven in de door hem voor de waardebepaling gemaakte keuzen en aannamen en daarmee onvoldoende gelegenheid gegeven tot controle van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar heeft daarmee - aldus [eiser] - gehandeld in strijd met het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018. [1] De heffingsambtenaar had volgens [eiser] op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet Woz [2] een taxatieverslag, een matrix en een grondstaffel aan hem moeten toezenden.
2. De rechtbank is van oordeel dat de grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren tot de gegevens behoren die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet Woz op verzoek moeten worden verstrekt. Deze gegevens houden immers de waardebepalende kenmerken in van de woning van [eiser] en van de vergelijkingsobjecten. Deze gegevens zijn daarom niet beperkt tot het taxatieverslag. Niet in geschil is dat in deze zaak in bezwaar is verzocht om verstrekking van de gegevens op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet Woz.
3. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase alleen een taxatieverslag ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning van [eiser] aan hem heeft toegezonden. Dit taxatieverslag bevat niet alle door [eiser] gevraagde KOUDV-factoren. Ook in de bestreden uitspraak is geen inzicht in die gegevens verschaft. Niet in geschil is dat de heffingsambtenaar de gevraagde gegevens in beroep alsnog heeft verstrekt, zodat in elk geval op dat moment aan artikel 40 van Pro de Wet Woz is voldaan.
4. Nu de heffingsambtenaar in de bezwaarfase kennelijk heeft geweigerd de gevraagde stukken te verstrekken betekent het voorgaande naar het oordeel van de rechtbank dat artikel 40, tweede lid, van de Wet Woz is geschonden.
5. De rechtbank ziet hierin echter geen reden om de bestreden uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat [eiser] door dit gebrek niet meer in zijn belangen is geschaad. [eiser] heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van KOUDV- en liggingsfactoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Wel moet het gebrek ertoe leiden dat [eiser] recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht.
De Woz-waarde
6. [eiser] is eigenaar van de woning. Het gaat om een portiekflat van 60 m² met berging.
7. [eiser] vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 190.000. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft zijn waarde verdedigd met de recente verkoopprijzen van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
8. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar goed vergelijkbaar zijn met de woning qua oppervlakte, type woning en buurt. Deze vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
9. [eiser] betoogt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat [adres 2] en [adres 3] in tegenstelling tot de woning een extra kamer hebben. Er is volgens [eiser] meer vraag naar woningen met een extra kamer, waardoor de marktwaarde van dit soort woningen hoger is. Hiervoor had een correctie moeten worden toegepast.
10. De rechtbank geeft [eiser] geen gelijk. Niet gebleken is dat een extra kamer een waardeverhogend effect heeft. Uit de matrix blijkt zelfs het tegendeel. Het vergelijkingsobject [adres 4] heeft geen extra kamer en heeft een fors hogere m²-prijs dan [adres 2] en [adres 3] . Ook als rekening wordt gehouden met het afnemend grensnut en het goede onderhoud, is de m²-prijs van [adres 4] hoger. Ook op andere punten heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
Conclusie
11. De conclusie is dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de Woz-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is dus ongegrond.
12. Aangezien aan de bestreden uitspraak wel een motiveringsgebrek kleeft, ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar op te dragen het door [eiser] betaalde griffierecht van € 48 te vergoeden.
13. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar ook in de door [eiser] gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank vast op € 1.590 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 261 en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1).
Immateriële schade
14. [eiser] heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van zijn bezwaar en beroep.
15. De rechtbank overweegt als volgt. Het bezwaarschrift is van 2 maart 2019. Als uitgangspunt geldt dat een bezwaar- en beroepschrift binnen een termijn van in totaal twee jaar moet worden behandeld. Vanwege de coronapandemie is de rechtbank echter een periode gesloten geweest. Dit was een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft voor een verlenging van vier maanden. [3] Deze verlengde termijn is op de dag van de uitspraak nog niet overschreden. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade daarom af.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48 aan [eiser] te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [eiser] tot een bedrag van € 1.598.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.L. Pijpers, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.