Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9034937 EA VERZ 21-114
beschikking van: 24 augustus 2021
func.: 47653
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[verzoeker]
wonende te [woonplaats]
verzoeker
nader te noemen: [verzoeker]
procederend in persoon
t e g e n
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging Vereniging van Eigenaars [verweerster]
gevestigd te [vestigingsplaats]
verweerster
nader te noemen: de VvE
gemachtigde V.C. Schuurman (DAS rechtsbijstand).
Als belanghebbende heeft aan het geding deelgenomen de stichting Woningstichting Rochdale (hierna: Rochdale) te Amsterdam, gemachtigde mr. R.N.E. Visser.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij verzoekschrift van 17 februari 2021 heeft [verzoeker] de kantonrechter verzocht – kortweg – punt 6 van het besluit van 18 januari 2021 van de algemene ledenvergadering van de VvE te vernietigen. [verzoeker] heeft op 15 juli 2021 zijn verzoek nader aangevuld en gewijzigd. De VvE heeft een verweerschrift ingediend. Van de kant van Rochdale is eveneens een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van het verzoek heeft plaatsgevonden op 27 juli 2021, waar [verzoeker] is verschenen, bijgestaan door [belanghebbende] (belanghebbende, lid van de VvE ). Namens de VvE is verschenen [naam 1] , van Pro VvE Beheer zijnde bestuurder van de VvE , bijgestaan door de gemachtigde. Namens Rochdale is verschenen [naam 2] , bijgestaan door mr. L.C. Strating. Partijen en belanghebbenden hebben hun standpunt toegelicht, [verzoeker] en Rochdale aan de hand van pleitaantekeningen en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Na debat is het onderzoek ter zitting gesloten en is een datum voor beschikking bepaald.
UITGANGSPUNTEN
1. De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden.
1.1.
Bij akte van splitsing van 6 december 2006 is Rochdale overgegaan tot splitsing in appartementsrechten van de aan haar in eigendom toebehorende woningen gelegen aan de [locatie] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] . Hierbij is tevens een splitsingsreglement vastgesteld en een vereniging van eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 lid 1 onder Pro e BW opgericht.
1.2.
Voor het splitsingsreglement is aangesloten bij het Modelreglement 2006, zij het met enkele wijzigingen en aanvullingen, welke voor onderhavige kwestie niet relevant zijn.
1.3.
De naam van de vereniging luidt Vereniging van Eigenaars [verweerster] .
1.4.
In artikel 9 van Pro het Modelreglement 2006 is bepaald, voor zover relevant, dat tot de schulden en kosten van de gezamenlijke eigenaars worden gerekend:
a. die welke zijn gemaakt in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstelwerkzaamheden, vernieuwingen en vervangingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen onder a.;
c. ( etc. ).
1.5.
Uit artikel 52 lid 5 van Pro het Modelreglement 2006 (hierna: Modelreglement) volgt dat besluiten door de vergadering tot:
a. het doen van buiten het in artikel 9 eerste Pro lid sub a en b bedoelde onderhoud vallende uitgaven;
b. het doen van uitgaven ten laste van het reservefonds;
c. het aangaan van verplichtingen met een financieel belang die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan;
slechts genomen kunnen worden met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal stemmen, uitgebracht in een vergadering waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen.
1.6.
Blijkens de notulen van de algemene ledenvergadering van 18 januari 2021 stond als agenda-punt 6 op de agenda: ‘Het bespreken en vaststellen van een extra bijdrage t.b.v. het financieren van relinen van de standleidingen ad € 150.000,00 welke ten laste komt van alle eigenaren conform verdeelsleutel’.
1.7.
Agendapunt 6 werd tezamen met agendapunt 5 behandeld daar deze onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden, aldus de notulen.
1.8.
Agendapunt 5 houdt in: ‘Bespreken en vaststellen groot onderhoud aan de riolering (relinen) en de financiering hiervan (bijlagen beschikbaar in het portaal)
- Rapportage IPR inzake de uitgevoerde proef
- Besluit nemen aangaande het in opdracht geven van het relinen van de standleidingen conform de offerte van SOP inclusief bouwkundige begeleiding inclusief eventueel meerwerk ( )’.
1.9.
Uit de notulen blijkt voorts dat de ‘uitkomst van de stemming is dat alle particuliere eigenaren, inclusief de machtigingen welke zij hebben, tegen stemmen. Dat zijn bij elkaar 2.887 stemmen. Woningstichting Rochdale stemt vóór, dit zijn 5.862 stemmen. De bestuurder geeft aan dat ter vergadering totaal 8.749 stemmen aanwezig zijn, dat betekent dat dit besluit met 2/3 meerderheid van de uitgebrachte stemmen is aangenomen. Hierbij wordt vastgesteld dat deze extra bijdrage uiterlijk d.d. 01-04-2022 betaald dient te zijn aan de VvE ( )’.
VERZOEK
2. [verzoeker] verzoekt – zoals later aangevuld en gewijzigd - de kantonrechter om punt 6 van het besluit van 18 januari 2021 van de VvE te vernietigen, alsmede dit besluit te schorsen. Subsidiair verzoekt hij de VvE te verbieden een soortgelijk besluit ter stemming op de agenda te plaatsen. Tenslotte verzoekt hij de VvE te veroordelen in de proceskosten.
3. Aan dit verzoek ligt ten grondslag de stelling dat Rochdale als groot-eigenaar misbruik maakt van haar stemrecht door de kosten van het relinen van de standleidingen ten laste te laten komen van de VvE , waar in feite sprake is van achterstallig onderhoud door Rochdale, in de jaren vóór de verkoop van appartementen aan particulieren. Het besluit is genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid omdat het disproportionele financiële consequenties heeft voor de particuliere eigenaren. Het komt neer op een extra bijdrage van gemiddeld € 1.585,00 per appartement. De noodzaak van het onderhoud aan de standleidingen staat niet vast; tevens is niet voldaan aan de voorwaarde dat voorafgaand aan de beslissing tot het doen van een dergelijke uitgave, er drie offertes ter zake moeten worden uitgebracht.
VERWEER
4. De VvE erkent dat 2/3 van de uitgebrachte stemmen alle van Rochdale zijn, maar Rochdale heeft niet 2/3 van de stemrechten. De noodzaak tot onderhoud aan de standleidingen staat wel vast, alsmede de spoedeisendheid daarvan, en de beslissing tot het verhogen van de bijdragen is niet disproportioneel. De claim ter zake achterstallig onderhoud door Rochdale hoort niet thuis in dit geschil; een dergelijke (civiele) claim wordt thans voorbereid door diverse particuliere eigenaars.
STANDPUNT ROCHDALE
5. Rochdale wijst erop dat verzoeker in 2016 zijn appartement heeft gekocht van Rochdale en dat in de jaren daarvoor (2012) al een meerjaren onderhoudsplan (MJOP) is opgesteld, waarin de noodzaak tot onderhoud/vervangen van de standleidingen is gerapporteerd en op grond waarvan vanaf 2015 twee-jaarlijkse reserveringen van € 51.250,00 door de VvE zijn gedaan. In 2019 heeft een actualisatie plaatsgevonden van dat MJOP en toen is geconcludeerd dat herstel of vervanging in 2020 moest plaatsvinden. Rochdale heeft geen misbruik gemaakt van haar meerderheidspositie; zij is voldoende transparant geweest en heeft rekening gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de overige appartementseigenaars. [verzoeker] heeft niet onderbouwd waarom de eenmalige extra bijdrage buiten proportioneel is. [verzoeker] heeft zelf onderzocht of er andere financieringsopties zijn; die waren er dus niet. De beslissingen van de VvE over reserveringen en dotaties genomen in eerdere jaren zijn onherroepelijk. Dat er sprake is van gebrekkig onderhoud door Rochdale in de jaren vóór de splitsing in appartementen of dat er sprake is van gebrek aan voorzieningen is niet aangetoond, laat staan dat dit aan Rochdale is te wijten. Er bestaat geen juridische grond voor een verbod zoals verzocht waarbij Rochdale wijst op artikel 45 van Pro het Modelreglement waaruit volgt dat
ieder lid allesop de agenda mag zetten.
ieder lid allesop de agenda mag zetten.
BEOORDELING
6. [verzoeker] heeft ter inleiding van het verzoekschrift aangegeven dat hij het verzoekschrift indient namens het bewonerscomité. Nu niet gebleken is dat het bewonerscomité een rechtspersoon is en [verzoeker] geen machtiging heeft overgelegd van andere leden van de VvE , moet het er voor worden gehouden dat hij als enige verzoeker dient te worden aangemerkt. Het aanbod gedaan tijdens de mondelinge behandeling om na de zitting nog machtigingen te overleggen, is te laat.
7. Ter zitting heeft Rochdale er terecht op gewezen dat [verzoeker] geen vernietiging heeft gevraagd van besluit 5 van de ALV van 18 januari 2021 (zie 1.8). Dit besluit is derhalve onherroepelijk. Dat betekent dat de werkzaamheden – het relinen van de standleidingen - uitgevoerd kunnen worden en dat, indien het besluit tot het vaststellen van een extra bijdrage ad € 150.000,00 ten behoeve van het financieren van het relinen van de standleidingen niet is stand wordt gelaten, de kosten daarvan ofwel uit de reserves moeten worden betaald ofwel dat ter zake een lening moet worden aangegaan, hetgeen naar evenredigheid toch op de (alle) appartementseigenaars zal drukken, aldus – onweersproken - Rochdale.
8. Tussen partijen staat vast dat het in deze procedure gaat om onderhoud aan gemeenschappelijke gedeelten of zaken als bedoeld in artikel 9 van Pro het Modelreglement en dat op grond van artikel 52 lid 5 van Pro dat Modelreglement een 2/3 meerderheid bij de stemming vereist is, aan welke eis ook is voldaan bij de stemming op 18 januari 2021.
9. Op grond van artikel 5:130 BW Pro in verbinding met artikel 2:8 en Pro 2:15 BW kan een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars zoals de algemene ledenvergadering, worden vernietigd in het geval sprake is van strijd met de redelijkheid en billijkheid. Toetsingsmaatstaf met betrekking tot de inhoud van het besluit is de vraag of het orgaan bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. In het geval er sprake is van bevoordeling van de appartementseigenaar die een meerderheid aan stemmen heeft ten koste van de overige appartementseigenaren, kan er sprake zijn van een besluit dat in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid dan wel van een besluit dat tot stand is gekomen door misbruik van meerderheidsmacht.
10. Uitgangspunt is dat een appartementseigenaar met een meerderheidspositie in de vergadering van eigenaars zijn stemrechten mag gebruiken bij de totstandkoming van elk besluit. Hij mag daarbij ook zijn eigen belangen dienen, maar dit is wel beperkt tot zijn belang als appartementseigenaar en hij dient zich open en transparant op te stellen (vgl. Hoge Raad 29 september 2009, ECLI:NL:HR:2006:AY5697). Bijvoorbeeld in geval er onvoldoende rekening gehouden wordt met de belangen van individuele eigenaars, of als de VvE aan een niet-marktconforme overeenkomst wordt gebonden, de grooteigenaar onredelijk wordt bevoordeeld, de individuele eigenaars onredelijk worden benadeeld, als geen openheid en transparantie wordt betracht of zonder enige motivering wordt gestemd, kan sprake zijn van strijd met de redelijkheid en billijkheid.
11. [verzoeker] verwijt Rochdale dat zij jarenlang geen onderhoud heeft gepleegd aan de standleidingen, en omdat die nu aan vervanging of reparatie toe zijn is het niet terecht dat de particuliere appartementseigenaren voor die kosten moeten opdraaien. Rochdale heeft in dit verband aangevoerd dat zij op grond van het onderhavige besluit toch ook zelf ongeveer 62% van de begrote extra bijdrage ad € 150.000,00 zal moeten bijdragen.
12. Rochdale heeft voorts onbestreden aangevoerd dat in dit geval wel 2/3 van de uitgebrachte stemmen vóór het voorstel waren, maar dat zij niet beschikt over een 2/3 meerderheid van alle stemmen, nu zij (slechts) 5862 van de totaal uit te brengen stemmen van 9466 heeft.
13. De kantonrechter is niet gebleken dat Rochdale het collectieve eigenaarsbelang achterstelt aan de belangen van haar zelf en/of de huurders, of om andere reden (zoals financiële) motieven haar eigen zin doordrukt. Daartoe wordt het volgende overwogen.
14. De kantonrechter is van oordeel dat het relinen van de standleidingen noodzakelijk is. Dat volgt uit het MJOP 2012 (pagina 17: Afvoeren) welk plan al een bedrag geeft waarmee op termijn rekening moet worden gehouden (€ 487.305,00) terwijl – onweersproken – bij de actualisatie in 2019 van dit MJOP is geconcludeerd dat herstel of vervanging in 2020 moest plaatsvinden. Ook in de notulen van de vergadering van 18 januari 2021 wordt gewezen op de vergadering van de VvE van 14 december 2020 waar reeds geconstateerd is dat het relinen als spoedeisend is gekwalificeerd. Daarnaast zijn er de terugkerende lekkages. Onbestreden is voorts dat vanaf 2015 iedere 2 jaar ruim € 50.000,00 is bestemd voor het reservefonds vanwege de te verwachten uitgaven voor de standleidingen. Dat de standleidingen al eerder aan vervanging toe waren en wel voordat Rochdale in 2006 besloot tot splitsen van haar woningen aan de [locatie] , is wel gesteld door [verzoeker] maar niet gebleken. De enkele stelling dat gietijzeren standleidingen 30 à 40 jaar meegaan en dat, gelet op de bouw van het appartementencomplex in 1953 de standleidingen al ruim vóór 2006 dus aan vervanging toe waren, terwijl Rochdale dit verwijtbaar zou hebben nagelaten, is in dat verband onvoldoende.
15. Het besluit is voorts transparant genomen en er is sprake van voldoende motivering gelet op de bij de eigenaren bekende door SOP uitgebrachte offerte van 23 oktober 2020 en het MJOP uit 2012 dat is geactualiseerd in 2019. Zoals gememoreerd onder 5. van deze uitspraak heeft [verzoeker] onderzoek gedaan naar andere financieringsopties, die er dus blijkbaar niet waren. Waar Rochdale op grond van het besluit van 18 januari 2021 als groot-eigenaar ongeveer 62% van de extra bijdrage ad € 150.000,00 zal moeten ‘ophoesten’ en de particuliere eigenaren zich geconfronteerd zien met een eenmalige verhoging van de bijdragen met gemiddeld € 1.585,00 of wel € 132,00 per maand, is van bevoordeling van Rochdale of van onredelijke benadeling van de particuliere eigenaars geen sprake. Dat die € 1585,00 door de particuliere appartementseigenaars niet is op te brengen of anderszins disproportioneel is, is door [verzoeker] niet onderbouwd.
16. [verzoeker] heeft niet aangegeven op grond van welke bepaling uit het Modelreglement of anderszins, er drie offertes moeten worden uitgebracht alvorens besloten kan worden tot het vaststellen van de onderhavige bijdrage ten behoeve van de financiering (van het geplande onderhoud). Bovendien valt niet in te zien waarom bij een beslissing zoals hier aan de orde, offertes van belang zouden kunnen zijn. Besluit 5 – dat hier niet aan de orde is - ziet wel op het vaststellen van het groot onderhoud en het opdracht geven voor het werk en het is voorstelbaar dat daar wel van belang is dat meerdere offertes beschikbaar zijn.
17. De conclusie moet dan ook zijn dat er geen reden is te oordelen dat de VvE bij afweging van alle belangen een besluit genomen heeft dat zij in redelijkheid en billijkheid niet had kunnen nemen, zodat er ook geen reden is dit besluit – voor zover bestreden – te vernietigen of te schorsen noch de VvE te verbieden een soortgelijk besluit ter stemming op de agenda te plaatsen. Het verzoek moet dan ook worden afgewezen.
18. Waar [verzoeker] in het ongelijk wordt gesteld, wordt hij veroordeeld tot de proceskosten van de VvE . Voor een veroordeling in de proceskosten van Rochdale, tegen wie het verzoek zich niet richt en die als belanghebbende aan het geding heeft meegedaan, wordt geen aanleiding gezien.
19. Beslist wordt als volgt.
BESLISSING
De kantonrechter:
- wijst de verzoeken af;
- veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten aan de kant van de VvE , dezerzijds begroot op € 498,00 (2 punten à € 249,00) aan salaris gemachtigde;
- veroordeelt [verzoeker] in de na deze beschikking ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van deze beschikking, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [verzoeker] niet binnen 14 dagen na aanschrijving volledig aan deze beschikking heeft voldaan en betekening van deze beschikking pas na 14 dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
- verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 augustus 2021 in aanwezigheid van de griffier.