Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/688825 / HA ZA 20-876
Vonnis van 15 september 2021
in de zaak van
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. J. van Dam te Almere,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. J.A. Oudendijk te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Ymere en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 augustus 2020 met producties,
- de conclusie van antwoord en de eis in reconventie met producties,
- het tussenvonnis van 24 februari 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 22 juni 2021 en de daarin vermelde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Ymere is een woningstichting. Ymere was erfpachter van het perceel gelegen aan de [adres] (hierna: het perceel). Het perceel is in eigendom van de gemeente Amsterdam.
2.2.
Op 11 juli 2017 heeft de gemeente Amsterdam aan Ymere een omgevingsvergunning verleend voor het slopen van het opstal op het perceel en het oprichten van een nieuw gebouw met de bestemming wonen (hierna: de omgevingsvergunning). Onderdeel van de omgevingsvergunning zijn de nadere aanwijzingen. Daarin is onder meer toegelicht:
De omgevingsvergunning is geen vergunning op basis van artikel 21 van de Huisvestingswet. Hierin staat dat het verboden is om een woonruimte [..] zonder vergunning van burgermeester en wethouders: [..]
b. anders dan ten behoeve van de bewoning [..] door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen; [..]
b. anders dan ten behoeve van de bewoning [..] door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen; [..]
2.3.
Op 21 juni 2018 is tussen partijen een schriftelijke koopovereenkomst tot stand gekomen, waarbij Ymere aan [gedaagde] de voortdurende erfpacht van het perceel met de rechten van de erfpachter op de zich daarop bevindende opstal heeft verkocht (hierna: de koopovereenkomst). De koopprijs bedroeg € 960.000,00. [gedaagde] is bij de koop bijgestaan door [naam 1] , makelaar en algemeen directeur van het vastgoedbedrijf van [gedaagde] , die de koopovereenkomst ook namens [gedaagde] heeft getekend.
2.4.
In de koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“
Opgaven door Verkoper
Opgaven door Verkoper
Artikel 2[..]
k. 1. Op het Verkochte zijn van toepassing:
3.a. Na herziening zal het erfpachtrecht als bestemming krijgen:
k. 1. Op het Verkochte zijn van toepassing:
3.a. Na herziening zal het erfpachtrecht als bestemming krijgen:
é
n (1) eengezinswoning van tweehonderd tien vierkante meter (210 m2) gebruiksoppervlakte (go);
n (1) eengezinswoning van tweehonderd tien vierkante meter (210 m2) gebruiksoppervlakte (go);
b. De Erfpachter is verplicht het erfpachtrecht overeenkomstig de onder 3.a genoemde bestemming te gebruiken.
6. De Erfpachter verklaart nadrukkelijk bekend te zijn met:
- de verplichting de sloop/nieuwbouw te realiseren conform een goedgekeurd bouwplan;
- de verplichting de sloop/nieuwbouw te realiseren conform een goedgekeurd bouwplan;
- de verplichting om het perceel en de opstallen overeenkomstig de
bestemming (en) te gebruiken; [..]
7.a. De Erfpachter is verplicht met de bebouwing van het terrein aan te vangen binnen zes (6)
maanden na de ingangsdatum van de herziening en vervolgens regelmatig met de bouw
voor te gaan. [..]
voor te gaan. [..]
c. De bebouwing van het terrein en de inrichting van de onderbouwde delen dienen te zijn
voltooid binnen achttien (18) maanden na de datum van ingang van de herziening.
d. Van het gestelde onder sub a, b en c mag slechts worden afgeweken na voorafgaande
schriftelijke toestemming van Burgemeester en Wethouders.
schriftelijke toestemming van Burgemeester en Wethouders.
Verklaringen van Koper
Artikel 6
Koper verklaart
c. Hij gaat het Verkochte zelf gebruiken als woonhuis.
c. Hij gaat het Verkochte zelf gebruiken als woonhuis.
Ketting- en boetebeding
Artikel 14
Koper verbindt zich jegens Verkoper om de verplichtingen zoals vermeld in bijzondere erfpachtbepalingen, opgenomen onder Artikel 2 lid k, zorgvuldig na te komen [..]
Indien Koper niet aan de hiervoor gemelde verplichting voldoet, verbeurt hij – na ingebrekestelling – ten behoeve van Stichting Ymere voormeld, een direct opeisbare boete van één honderdduizend euro (€ 100.000,00).
Anti-speculatiebeding
Artikel 16
1. Koper is jegens Verkoper verplicht het Verkochte zelf te bewonen [..] én het Verkochte niet te vervreemden gedurende een termijn van drie jaar na de Leveringsdatum van het Verkochte [..]”
2.5.
De omgevingsvergunning is als bijlage bij de koopovereenkomst gevoegd.
2.6.
Bij akte van 9 juli 2018 hebben Ymere en gemeente Amsterdam het recht van erfpacht van het perceel herzien. Daarbij is onder meer de bestemming gewijzigd van drie woningen naar een eengezinswoning. De herziening is met terugwerkende kracht ingegaan op 1 april 2018. In de akte van 9 juli 2018 is het bepaalde in artikel 2 onder k onder 1, onder 3, 6 en 7 van de koopovereenkomst opgenomen.
2.7.
Bij exploot van 28 november 2019 heeft Ymere [gedaagde] gesommeerd om aan te vangen met de bouwwerkzaamheden en die voor 9 januari 2020 af te ronden. Ymere heeft daarbij ook meegedeeld dat indien [gedaagde] geen gevolg geeft aan deze verplichtingen [gedaagde] op grond van artikel 14 van de koopovereenkomst aan Ymere een boete is verschuldigd van € 100.000,00.
2.8.
In een e-mail van 6 december 2020 heeft [gedaagde] aan Ymere geschreven dat hem is gebleken dat Ymere heeft verzaakt het bouwplan dat [gedaagde] op grond van de koopovereenkomst was gehouden te realiseren (hierna: het bouwplan) te laten voldoen aan de geldende huisvestingsverordening.
2.9.
[gedaagde] heeft op 20 april 2020 een omgevingsvergunning verleend gekregen voor het uitvoeren van funderingsherstel en het intern veranderen van het opstal op het perceel met bestemming daarvan tot drie woningen.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Ymere vordert – samengevat – dat de rechtbank voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] :
1. veroordeelt tot betaling van € 100.000,00, althans een door de rechtbank te
bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel
bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel
6:119 van het Burgerlijk Wetboek (BW) vanaf de datum van het verzuim, althans vanaf de datum van de dagvaarding tot de dag van de volledige voldoening;
2. veroordeelt tot betaling van de proceskosten met de bepaling dat [gedaagde] de wettelijke rente is verschuldigd vanaf acht dagen na dagtekening van het vonnis, alsmede tot betaling van de nakosten.
3.2.
Ymere stelt dat [gedaagde] zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen. [gedaagde] moet daarom de overeengekomen boete betalen.
3.3.
[gedaagde] betwist de vordering. [gedaagde] voert aan dat Ymere onvoldoende heeft gesteld om de vordering te kunnen dragen en dat Ymere geen belang bij haar vordering heeft als bedoeld in artikel 3:303 BW. [gedaagde] voert het verweer dat de boete niet is verschuldigdheid en beroept zich op nietigheid of vernietigbaarheid van het boetebeding. Ook is Ymere tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert – samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad dat de rechtbank:
1. voor recht verklaart dat het boetebeding nietig is dan wel vernietigd is met
ingang van 18 februari 2020 of een datum in goede justitie te bepalen;
2. Ymere te veroordelen tot betaling van de door [gedaagde] geleden en nog te lijden schade nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 februari 2020 tot de dag van de volledige betaling, alsmede met de buitengerechtelijke incassokosten daarover;
3. Ymere veroordeelt tot betaling van de proceskosten en de nakosten.
3.5.
[gedaagde] baseert zijn eis op zijn in de conventie ingenomen standpunten en stelt verder dat hij als gevolg van de tekortkoming van Ymere schade heeft geleden die Ymere dient te vergoeden.
3.6.
Ymere betwist dat het boetebeding nietig of vernietigbaar is, dat zij is tekortgeschoten en dat [gedaagde] schade heeft geleden. Ymere voert verder aan dat er geen causaal verband is tussen het gestelde tekortschieten door Ymere en de gestelde schade.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en de vorderingen in reconventie, zullen de vorderingen hierna gezamenlijk worden beoordeeld.
Belang bij de vordering
4.2.
Ymere stelt dat [gedaagde] op grond van de koopovereenkomst uiterlijk op 1 oktober 2018 met de bouwwerkzaamheden had moeten beginnen en dat die uiterlijk op 1 oktober 2019 moesten zijn voltooid. Omdat [gedaagde] in november 2019 nog niet was aangevangen met de bouw heeft Ymere [gedaagde] in gebreke gesteld en is volgens Ymere na het verstrijken van de (door haar verlengde) termijn de boete verbeurd. Ymere maakt dan ook aanspraak op de overeengekomen boete. Gelet hierop heeft Ymere een voldoende belang bij haar vordering in de zin van artikel 3:303 BW.
Boetebeding nietig of vernietigbaar?
4.3.
Als niet weersproken staat vast dat [gedaagde] zijn verplichting op grond van het bepaalde in artikel 2 lid k onder 1 onder 6 van de koopovereenkomst niet is nagekomen, ook niet nadat hij in gebreke is gesteld door Ymere. [gedaagde] is daarom in beginsel de boete die in artikel 14 van de koopovereenkomst tussen partijen is overeengekomen verschuldigd.
4.4.
[gedaagde] betoogt dat hij de boete niet is verschuldigd, omdat het boetebeding in strijd met de goede zeden of de openbare orde en daarom nietig is dan wel vernietigbaar. [gedaagde] voert daartoe aan dat bij de totstandkoming van de koopovereenkomst nauwelijks aandacht is besteed aan het bestaan, de grondslag en de noodzaak van het boetebeding. Ymere heeft niet uiteengezet wat zij met het beding beoogde en waarom zij het tot haar belang heeft geacht om een tijdige sloop en aanvang van de werkzaamheden en oplevering daarvan te bewerkstelligen. Dat is volgens [gedaagde] een onderwerp dat thuis hoort bij de gemeente Amsterdam, die immers de termijnen uit de omgevingsvergunning moet handhaven. Ymere heeft daar geen (bestuurlijk) belang bij. Daaruit blijkt dat Ymere het boetebeding slechts heeft opgenomen vanuit een financieel belang. Dat blijkt ook uit het gemak waarmee Ymere de boete wilde reduceren tot € 30.000,00. Vanuit moraliteit is er geen belang bij of een rechtvaardigingsgrond voor het boetebeding.
4.5.
Ymere betwist dat het boetebeding nietig of vernietigbaar is.
4.6.
Op grond van artikel 3:40 lid 1 BW is een rechtshandeling die door inhoud of strekking in strijd is met de goede zeden of de openbare orde, nietig. Om te oordelen of het boetebeding in de gegeven omstandigheden nietig is moet sprake zijn van strijd met de fundamentele beginselen van de rechtsorde of algemene belangen van fundamentele aard.
4.7.
Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van strijd met de fundamentele beginselen van de rechtsorde of algemene belangen van fundamentele aard. Een boetebeding is een middel dat strekt tot vergoeding van schade of enkel tot aansporing om tot nakoming over te gaan. Ymere heeft het boetebeding in de koopovereenkomst opgenomen om nakoming van specifieke afspraken af te dwingen, waaronder het aanvangen met de bouw van een eengezinswoning en het voltooien ervan. Ymere heeft daarmee van een haar toekomend (wettelijk) recht gebruik gemaakt. Ymere heeft ook een gerechtvaardigd belang bij het boetebeding. Ymere heeft toegelicht, en [gedaagde] heeft dit niet gemotiveerd weersproken, dat zij als erfpachter haar erfpachtrecht van de gemeente mocht verkopen onder de voorwaarde dat het bouwplan dat Ymere in samenspraak met de gemeente had ontwikkeld zou worden uitgevoerd. De gemeente had afgedwongen dat de bouw van het bouwplan binnen 18 maanden zou zijn afgerond. Ymere had er ook als eigenaar van omliggende panden belang bij dat het opstal dat in slechte staat verkeerde gesloopt werd en er nieuwbouw voor terugkwam. [gedaagde] heeft met de ondertekening van de koopovereenkomst het boetebeding aanvaard. Dat [gedaagde] van het bestaan van het boetebeding niet afwist omdat hij de koopovereenkomst niet zelf heeft getekend maar zijn vertegenwoordiger, kan hij niet tegenwerpen aan Ymere. Dat komt voor zijn rekening en risico.
4.8.
Het boetebeding is dus niet in strijd met de goede zeden of de openbare orde. Het boetebeding is op die grond dan ook niet nietig.
4.9.
Nu nakoming van een overeengekomen boete is gevorderd van een consument, ziet de rechtbank zich voor de vraag gesteld of het boetebeding moet worden gekwalificeerd als een algemene voorwaarde. Als daarvan sprake is moet de rechtbank immers ambtshalve toetsen of het boetebeding op grond van artikel 3:40 lid 2 BW mogelijk nietig of vernietigbaar is omdat het boetebeding op grond van artikel 6:233 onder a. BW een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: Richtlijn 93/13). Op grond van artikel 3 van Richtlijn 93/13 wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk wordt beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.
4.10.
Partijen twisten over de vraag of het boetebeding een algemene voorwaarde is. Bij beantwoording van die vraag is gelet op het bepaalde in artikel 3 van Richtlijn 93/13 van belang of partijen al dan niet afzonderlijk over het boetebeding hebben onderhandeld. De omstandigheid dat een boetebeding in de overeenkomst zelf is opgenomen of eenmalig wordt gebruikt is niet doorslaggevend.
4.11.
De rechtbank begrijpt het betoog van [gedaagde] dat bij de totstandkoming van de koopovereenkomst nauwelijks aandacht is besteed aan het bestaan, de grondslag en de noodzaak van het boetebeding zoals hiervoor weergegeven, dat het boetebeding een algemene voorwaarde is waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. Ymere heeft hiertegen ingebracht dat wel degelijk aandacht is besteed aan het boetebeding, hetgeen volgens haar kan worden opgemaakt uit het feit dat iedere pagina van de koopovereenkomst is geparafeerd. Ymere wijst er daarbij op dat de koopovereenkomst tot stand gekomen is met behulp van een makelaar. Deze omstandigheden leiden echter niet tot de conclusie dat afzonderlijk is onderhandeld over het opleggen van een boete. Bezien in het licht van artikel 3 van Richtlijn 93/13 moet naar het oordeel van de rechtbank het boetebeding dan ook worden gekwalificeerd als een algemene voorwaarde.
4.12.
Dat neemt niet weg dat het boetebeding niet als onredelijk bezwarend vernietigbaar is. Daartoe is het volgende redengevend.
4.13.
[gedaagde] heeft van Ymere een perceel gekocht in Amsterdam met de verplichting om daar een eengezinswoning te bouwen en die zelf te gaan bewonen. Ymere heeft in de koopovereenkomst een boetebeding opgenomen om meer zekerheid te krijgen dat het bouwplan ook daadwerkelijk overeenkomstig de erfpachtvoorwaarden zou worden gebouwd. Daarin is een rechtvaardig belang gelegen voor Ymere om de boete op te nemen. Daar komt bij dat Ymere als eigenaar van omliggende panden ook een belang heeft bij vlotte realisatie van het bouwplan en het boetebeding daarom als prikkel tot nakoming heeft opgenomen. De in het beding gestelde boete is een vast gemaximeerd bedrag en komt neer op ongeveer 10% van de overeengekomen koopprijs, hetgeen niet een onevenredig hoog percentage van de koopsom is. Weliswaar is in de koopovereenkomst ook nog een boete opgenomen van € 50.000,00 ter voorkoming van speculeren, maar daar staat tegenover dat het verbod op speculeren is beperkt tot drie jaar na de leveringsdatum. [gedaagde] heeft het bovendien zelf in de hand gehad om de boete te voorkomen door een eengezinswoning te (laten) bouwen. Onder al deze omstandigheden levert het overeengekomen boetebeding geen aanzienlijke verstoring van het evenwicht op tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van [gedaagde] . Het boetebeding kan dus niet (ambtshalve) als oneerlijk worden beschouwd.
4.14.
[gedaagde] heeft geen (andere) feiten en omstandigheden gesteld die zouden kunnen leiden tot de conclusie dat het boetebeding in strijd met een wetsbepaling nietig of vernietigbaar is.
4.15.
Dat betekent dat het verweer dat het boetebeding nietig of vernietigbaar is in conventie wordt verworpen en de eis in reconventie onder 1 wordt afgewezen, nu de daarvoor gestelde grondslag niet is vast komen te staan.
Ymere tekortgeschoten?
4.16.
[gedaagde] heeft zich verder op het standpunt gesteld dat Ymere is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst. In de koopovereenkomst heeft Ymere gegarandeerd dat nieuwbouw zou kunnen plaatsvinden, te realiseren door [gedaagde] van een door Ymere ontwikkeld bouwplan voor een eengezinswoning. Voor dat plan is een omgevingsvergunning verkregen, maar Ymere heeft nagelaten om ook de benodigde huisvestingsvergunning te regelen, aldus [gedaagde] .
4.17.
Ymere betwist dat zij is tekortgeschoten en voert aan dat een huisvestingsvergunning niet was vereist voor de bouw van het overeengekomen bouwplan.
4.18.
De rechtbank overweegt als volg. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] over zou gaan tot de bouw van een eengezinswoning. Voor de bouw daarvan was reeds een omgevingsvergunning verstrekt. Uit de nadere eisen bij de omgevingsvergunning blijkt dat voor het samenvoegen van woonruimte door de eigenaar ten behoeve van bewoning geen huisvestingsvergunning is vereist. Daarvan is hier sprake. Het opstal bestond namelijk uit drie woningen die zouden worden samengevoegd tot een eengezinswoning. [gedaagde] was daarvan de eigenaar en hij zou de woning zelf gaan bewonen. Een huisvestingsvergunning was dus niet nodig om het overeengekomen bouwplan te realiseren. [gedaagde] kon dit weten, althans, [gedaagde] heeft niet onderbouwd dat, in weerwil van de informatie hierover in de omgevingsvergunning, voor de realisatie van het overeengekomen bouwplan een afzonderlijke vergunning op grond van de Huisvestingswet was vereist. Ook het verwijt van [gedaagde] dat de gemeente Amsterdam hem heeft gewaarschuwd dat de gemeente mogelijk niet zou meewerken aan het verlenen van een huisvestingsvergunning stuit hierop af.
4.19.
Van een tekortkoming aan de zijde van Ymere is dan ook geen sprake. Het verweer in conventie kan niet slagen. Dat betekent ook dat er geen grondslag bestaat voor de in reconventie gevorderde schadevergoeding. Die wordt afgewezen.
Slotsom in conventie en in reconventie
4.20.
De rechtbank komt tot de slotsom dat [gedaagde] de boete aan Ymere is verschuldigd. De vordering wordt toegewezen. De gevorderde wettelijke rente wordt als niet weersproken als gevorderd toegewezen, zij het dat de wettelijke rente wordt toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding, zoals subsidiair is gevorderd. Ymere heeft geen concrete dag gesteld waarop het verzuim van de te betalen boete eerder is ingetreden.
4.21.
Gelet op het voorgaande worden de vorderingen in reconventie afgewezen.
Kosten in conventie en in reconventie
4.22.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten van Ymere worden veroordeeld.
4.23.
De kosten aan de zijde van Ymere worden in conventie begroot op:
- dagvaarding € 100,89
- overige explootkosten € 2,07
- griffierecht € 2.042,00
- salaris advocaat €
3.540,00(2,0 punten × tarief € 1.770,00)
3.540,00(2,0 punten × tarief € 1.770,00)
Totaal € 5.684,96
4.24.
De kosten aan de zijde van Ymere worden in reconventie, rekeninghoudend met de samenhang in conventie, begroot op € 563,00 (2 punten aan salaris advocaat x 0,5 x tarief € 563,00).
4.25.
Daarnaast zal [gedaagde] in conventie en in reconventie worden veroordeeld in de nakosten voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot, op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
4.26.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten komen ten slotte voor toewijzing in aanmerking, echter op de wijze zoals hierna onder de beslissing is vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Ymere te betalen een bedrag van € 100.000,00 (éénhonderdduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 14 augustus 2020 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Ymere tot op heden begroot op € 5.684,96, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van acht dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.4.
wijst de vorderingen af,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Ymere tot op heden begroot op € 563,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van acht dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
in conventie en in reconventie
5.6.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 255,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.7.
verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen onder 5.1., 5.2., 5.5. en 5.6. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Kuiken en in het openbaar uitgesproken op 15 september 2021. [1]