ECLI:NL:RBAMS:2021:5593 - Rechtbank Amsterdam - Geen recht op schadevergoeding wegens kleinere woonopperv...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8846227 CV EXPL 20-19714

vonnis van: 5 oktober 2021

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

nader te noemen: [eiser]

procederend in persoon

t e g e n

[gedaagde]

gevestigd te [vestigingsplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. S.M. Faber

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 21 oktober 2020, met producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 april 2021. [eiser] is in persoon verschenen. Voor [gedaagde] is verschenen [naam 1] , beheerder namens [naam beheer] , bijgestaan door de gemachtigde. Voorafgaand aan de comparitie heeft [eiser] nadere stukken ingediend. Partijen zijn ter comparitie gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[gedaagde] is eigenaar van de woning aan het adres [adres] .

1.2.

In 2019 is deze woning door makelaar [naam makelaar] (hierna: de makelaar) te huur aangeboden. In de verhuuradvertentie op Facebook werd vermeld dat het ging om 65 m2 ongemeubileerde woonruimte. Ook in informatie betreffende deze woning op de website van de makelaar was vermeld dat de ‘built up area’ 65 m2 bedroeg. De woning werd aangeboden voor een huurprijs van € 1.650,00 per maand.

1.3.

[eiser] was geïnteresseerd in de woning en heeft de woning in bijzijn van de makelaar bezichtigd. Nadat [eiser] had aangegeven de woning te willen huren en een (lager) bod voor de huurprijs had gedaan, zijn partijen een huurovereenkomst aangegaan.

1.4.

De huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 1 augustus 2019 tegen een (kale) huurprijs van € 1.575,00 per maand. Conform de huurovereenkomst heeft [eiser] een waarborgsom betaald van € 3.175,00.

1.5.

Bij het aangaan van de huurovereenkomst op 1 augustus 2019 is een beschrijving van het gehuurde opgemaakt. Het mutatierapport is door [eiser] ondertekend.

1.6.

[eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 september 2020.

1.7.

In de huurovereenkomst, onder het kopje ‘bijzondere bepalingen’, is het volgende bepaald:

18. Huurder dient jaarlijks de houten vloer te reinigen conform de bijgaande onderhoudsvoorschriften.

In de op de overeenkomst van toepassing zijnde Algemene Bepalingen is het volgende bepaald:

19.3.

Huurder dient het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst (…) leeg en ontruimd, (…) behoorlijk schoongemaakt (…) aan verhuurder op te leveren.

1.8.

In het kader van het einde van de huurovereenkomst heeft op 20 augustus 2020 een voorinspectie van de woning plaatsgevonden. Daarin zijn onder andere als nog door huurder te herstellen gebreken genoemd: woning schoonmaken, dekvloer onbeschadigd en egaal opleveren. Voorts is vermeld dat kranen, toiletcombinatie, douche en wastafel moeten worden ontkalkt en schoongemaakt. Als algemene opmerking is vermeld:
“Houten vloer dient conform de huurovereenkomst te worden opgeleverd en zonder beschadigen en vlekken te worden overgedragen aan verhuurder.

Beschadigingen op wanden dienen te worden verwijderd en/of schoongemaakt.”

1.9.

Over dit rapport hebben partijen nog gecorrespondeerd. In een e-mail van
24 augustus 2020 heeft de (beheerder van) [gedaagde] bericht: “Hetgeen in het rapport is weergegeven en kan in deze situatie inderdaad voor verwarring zorgen. Het volgende is besproken tijdens de vooroplevering.

(…)

Aangaande de houten vloer is besproken dat de huurovereenkomst daarop nagezien moest worden. In de -overeenkomst is overeengekomen (artikel 18 uit Pro de bijzondere bepalingen) dat de vloer jaarlijks moet worden onderhouden, hetgeen nu van toepassing is. Er zijn vlekken zichtbaar die verwijderd dienen te worden. In vloer speciaalzaken zijn daar meerdere producten voor verkrijgbaar. Dit soort type vlekken kan over het algemeen middels daarvoor ontwikkelde reinigers en olies worden verwijderd. Let er daarbij goed op dat de voorschriften nauwlettend worden gevolgd om kleurverschil e.d. te voorkomen.”

1.10.

Op 1 september 2020 heeft een eindinspectie plaatsgevonden. Daarin is bij de inventarisatie vermeld: “woonkamer: diverse vlekken in houten vloer; keuken: apparatuur nog schoonmaken en vriezer ontdooien, badkamer: wanden/tegelwerk: ontkalken en schoonmaken van voegen; toilet/fontein/douchegarnituur en kranen: schoonmaken.”

Aan het eind van het rapport is vermeld: “algehele schoonmaak voor rekening huurder; reinigen vloer mbt diverse vlekken  offerte opvragen en bespreken met huurder.”

[eiser] heeft dit rapport niet ondertekend.

1.11.

Vanaf 7 september 2020 heeft [eiser] met (de beheerder van) [gedaagde] gecorrespondeerd over teruggave van de waarborgsom.

1.12.

Op 19 oktober 2020 heeft [gedaagde] een bedrag van € 1.133,53 aan restant waarborgsom aan [eiser] terugbetaald. Het resterende bedrag van
€ 2.041,47 heeft zij op de waarborgsom ingehouden in verband met kosten voor het schoonmaken van de woning en verwijderen van de vlekken in de vloer.

Vordering

2. [eiser] vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis,

Primair:

a. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 2.041,47, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 september 2020 tot de dag der voldoening, en

b. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 9.099,09, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der voldoening;

Subsidiair:

c. de vernietiging van de huurovereenkomst uit te spreken;

d. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 2.041,47, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 september 2020 tot de dag der voldoening, en

e. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 9.099,09, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der voldoening;

Zowel primair als subsidiair:

f. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 886,41, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding tot de voldoening, en

g. veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te betalen binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis, en bij gebreke daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente.

3. [eiser] stelt daartoe dat [gedaagde] wanprestatie heeft gepleegd door bij het einde van de huurovereenkomst niet de hele waarborgsom terug te betalen, maar daarop een bedrag van € 2.041,47 in te houden wegens mutatieschade door vlekken in de vloer en wegens kosten voor algehele reiniging. Dat is ten onrechte, omdat hij heeft gedaan wat er na de voorinspectie van hem werd verlangd: hij heeft de woning schoongemaakt en hij heeft de vloer gereinigd met een speciaal product. Bovendien zijn de vlekken in de vloer minimaal, en niet door [eiser] veroorzaakt. Op grond van artikel 7:218 lid 3 juncto Pro artikel 7:224 lid 2 BW Pro moet er immers van worden uitgegaan dat de vlekken al in de vloer zaten bij aanvang van de huurovereenkomst. Het incheckrapport uit augustus 2019 voldoet niet aan artikel 7:224 lid 2 BW Pro, nu dit rapport niet voldoende precies is ten aanzien van de staat van de vloer.

4. Verder is [eiser] primair van mening dat [gedaagde] wanprestatie heeft gepleegd door een woning te verhuren die niet 65 m2 groot was, zoals was geadverteerd, maar slechts 45 m2, zoals [eiser] bij een nadere meting is gebleken. De huurovereenkomst beantwoordde derhalve niet aan hetgeen hij bij aanvang mocht verwachten. [eiser] vordert de schade die hij daardoor heeft geleden, die hij becijfert op € 9.099,09, volgens de volgende berekening: (13 x € 1.575,00) x 0,4444. Subsidiair, als geen sprake zou zijn van wanprestatie, vordert [eiser] (gedeeltelijke) vernietiging van de huurovereenkomst op grond van bedrog, omdat door de misleidende handelwijze van de beheerder beoogd is [eiser] in dwaling te brengen ter zake de grootte van de woning en de redelijkheid van de huurprijs, en hem daardoor tot het aangaan van de huurovereenkomst te bewegen. Meer subsidiair baseert [eiser] de vordering tot vernietiging op dwaling, omdat [eiser] de huurovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten als hij geweten had dat de oppervlakte 44,44% kleiner was dan hetgeen hem was meegedeeld. Ook in geval van vernietiging van de overeenkomst maakt [eiser] aanspraak op de schade van € 9.099,09.

Verweer

5. [gedaagde] heeft de vorderingen gemotiveerd betwist. Op haar verweer zal hieronder, voor zover voor de beoordeling van belang, nader worden ingegaan.

Beoordeling

6. De vordering van [eiser] valt uiteen in drie onderdelen: terugbetaling van de op de waarborgsom ingehouden kosten voor de vlekken in de vloer (€ 1.823,67), terugbetaling van de op de waarborgsom ingehouden algemene schoonmaakkosten (€ 217,80) en schadevergoeding in verband met een onjuiste oppervlakte (€ 9.099,90).

Waarborgsom: vloer

7. Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW Pro is, indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd.

8. In dit geval is bij het aangaan van de huurovereenkomst een beschrijving opgemaakt (zie 1.5, productie 9 bij dagvaarding). De kantonrechter volgt [eiser] niet in zijn stelling dat deze niet zou voldoen aan de vereisten van artikel 7:224 lid 2 BW Pro. Anders dan [eiser] meent is deze beschrijving voldoende precies. Zij is immers uitgesplitst in diverse onderdelen per vertrek, waarbij bij sommige punten nog aanvullende opmerkingen zijn gemaakt. Dat bij de vloer alleen het vakje ‘goed’ is aangekruist en geen nadere opmerkingen zijn gemaakt, duidt erop dat er kennelijk geen aanleiding was hier nadere opmerkingen over te maken. Dat betekent echter niet dat de beschrijving daarmee niet voldoet aan de eisen van artikel 7:224 lid 2 BW Pro.

9. Het uitgangspunt is dus dat [eiser] gehouden was de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd (‘normale slijtage’, ktr). De vloer was bij aanvang van de huurovereenkomst ‘goed’, blijkens de beschrijving. Dat is ook logisch, omdat tussen partijen niet in geschil is dat de woning nieuw was opgeleverd. [eiser] diende de vloer dus ‘goed’ op te leveren, met uitzondering van schade die het gevolg is van normale slijtage.

10. [gedaagde] is niet tevreden over de staat van de vloer waarin zij, ook na de voorinspectie, is opgeleverd. Volgens haar zitten er voor slechts één jaar gebruik teveel (vet)vlekken in de vloer, zodat niet gesproken kan worden van ‘normale slijtage’. [eiser] had hiertegen maatregelen moeten nemen, zoals de vloer afdekken met plastic of een kleed.

11. De kantonrechter is echter met [eiser] van oordeel dat uit de ter zitting door [gedaagde] getoonde foto’s van de vloer na oplevering door [eiser] , volgt dat deze vlekken een gevolg zijn van normale slijtage, ook na slechts één jaar. Kennelijk bevinden de vlekken zich vooral in het keukengedeelte, maar als in een keuken een houten vloer ligt, is het te verwachten, zo niet onvermijdelijk, dat daarop bij normaal gebruik vlekken komen. Als [gedaagde] had gewild dat [eiser] ter voorkoming van vlekvorming maatregelen zou treffen, had zij hem dat vooraf moeten meedelen. Gesteld noch gebleken is dat zij dat heeft gedaan. [gedaagde] wil, ook gezien het feit dat zij de firma [naam firma] Hout de opdracht heeft gegeven om de vloer ‘grondig te reinigen, schuren en opnieuw in de olie te zetten’ (zie productie 24), kennelijk dat de vloer weer in nieuwstaat wordt gebracht. De kosten daarvan kan zij, gezien het hiervoor genoemde wettelijke kader, echter niet bij [eiser] in rekening brengen.

12. Voor zover [gedaagde] zich in deze procedure nog beroept op artikel 18 van Pro de bijzondere bepalingen in de huurovereenkomst, kan haar dat evenmin baten. Daarin staat immers niet meer dan dat huurder jaarlijks de houten vloer dient te reinigen conform ‘bijgaande onderhoudsvoorschriften’. Nog daargelaten dat die onderhoudsvoorschriften, zoals [eiser] onweersproken heeft gesteld, niet zijn overgelegd, hééft [eiser] de houten vloer (na de voorinspectie) de vloer onderhouden met een speciaal middel. Dat is althans door hem gesteld en niet door [gedaagde] betwist.

13. De conclusie uit het voorgaande is dat [gedaagde] de kosten voor het verwijderen van de vlekken in de vloer ten onrechte op de waarborgsom heeft ingehouden. De vordering tot betaling van € 1.823,67 is derhalve toewijsbaar, evenals de daarover gevorderde en onweersproken gebleven rente.

Waarborgsom: algemene schoonmaakkosten

14. Niet in geschil is dat [eiser] het gehuurde ‘behoorlijk schoongemaakt’ (zie 1.7) diende op te leveren. Bij de voorinspectie is [eiser] er ook op gewezen dat hij de woning nog diende schoon te maken. Ook is hij er daarbij op gewezen dat hij specifieke onderdelen, zoals kranen en voegen, diende te ontkalken en schoonmaken. [eiser] stelt dat hij heeft gedaan wat van hem bij de voorinspectie werd verlangd, namelijk schoonmaken, hetgeen hem vier uur heeft gekost. Bij de eindinspectie heeft de beheerder echter geconstateerd dat de kranen en voegen niet ontkalkt of schoongemaakt waren. [eiser] betwist dit, maar hij heeft die betwisting niet met bewijsstukken onderbouwd. Weliswaar blijkt uit de door hem overgelegde foto’s dat de woning er op het oog netjes uit zag, maar wat de staat van de kranen, het sanitair en de voegen precies was, is hieruit niet op te maken. Ook het feit dat bij de eindinspectie deze onderdelen wel als ‘goed’ zijn aangekruist, is niet doorslaggevend. Dat wil immers slechts zeggen dat de kranen etc. functioneel in goede staat verkeerden, maar niet of zij ook ‘behoorlijk schoongemaakt’ waren. Anders dan bij het verwijderen van de vlekken in de houten vloer, is de kantonrechter van oordeel dat het schoonmaken en ontkalken van kranen wél van een vertrekkend huurder gevergd kan worden en niet valt onder ‘normale slijtage’ die een verhuurder heeft te dulden. De conclusie uit dit alles is dan ook dat [gedaagde] deze kosten terecht op de waarborgsom heeft ingehouden. Dit onderdeel van de vordering is niet toewijsbaar.

Onjuiste oppervlakte

15. Niet in geschil is dat de oppervlakte die werd genoemd in de advertenties waarin de woning te huur werd aangeboden, niet juist is. De oppervlakte van de woning is niet
65 m2, maar 47,5 m2. In geschil is of [eiser] als gevolg van deze onjuiste vermelding aanspraak kan maken op schadevergoeding.

16. [eiser] baseert die vordering primair op wanprestatie. Van wanprestatie is naar het oordeel van de kantonrechter echter geen sprake. In de huurovereenkomst staat als omschrijving van hetgeen door huurder gehuurd wordt: ‘de zelfstandige woonruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd plaatselijk bekend [adres] (…)’. Een oppervlakte is daarbij in de huurovereenkomst niet genoemd. Het betreft de woning die aan [eiser] is getoond tijdens de bezichtiging voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst, waarvan [eiser] heeft gemeld die te willen huren, en waarvoor [eiser] , na onderhandeling, met de verhuurder een huurprijs heeft afgesproken. [gedaagde] heeft die woonruimte geleverd tegen de overeengekomen prijs. Gezien dit alles valt niet in te zien in welk opzicht [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van die overeenkomst.

17. [eiser] baseert zijn vordering subsidiair op (partiële vernietiging van de huurovereenkomst wegens) bedrog. Ook daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter echter geen sprake. Op grond van artikel 3:44 BW Pro is bedrog aanwezig wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling (…), of door een andere kunstgreep. Niet in geschil is dat de woning door de makelaar werd aangeboden als een woning van 65 m2 terwijl deze 47,5 m2 was, maar dat die onjuiste mededeling
opzettelijkis gedaan met het doel om [eiser] tot het aangaan van de huurovereenkomst te bewegen, is niet uit de verf gekomen. Door [gedaagde] is immers ter zitting duidelijk gemaakt dat het een vergissing betrof: de onderste verdieping is tegelijkertijd met de door [eiser] gehuurde woning op de markt gebracht en daarbij zijn de verkeerde meters bij de verkeerde woning geplaatst. [eiser] heeft ook geen concrete feiten en omstandigheden aangevoerd die leiden tot het oordeel dat sprake is van opzet in de hiervoor bedoelde zin.

18. Voor zover hij heeft bedoeld dat dit bedrog volgt uit het enkele feit dat de huurwoning met het juiste oppervlakte onder de liberalisatiegrens zou komen, gaat dit niet op. Een dergelijke consequentie zou immers ‘gewoon’ uit een procedure tot toetsing van de aanvangshuurprijs bij de Huurcommissie hebben kunnen volgen, zodat niet valt in te zien hoe [gedaagde] baat zou kunnen hebben bij het opzettelijk doen van een onjuiste mededeling over de oppervlakte. De weg van het laten toetsen van de aanvangshuurprijs stond ook open voor [eiser] , maar hij heeft daarvan geen gebruik gemaakt.

19. Meer subsidiair heeft [eiser] nog gesteld dat de huurovereenkomst (partieel) vernietigd moet worden wegens dwaling, met schadevergoeding tot gevolg. Als hij had geweten dat de oppervlakte 47,5 m2 was, had hij de huurovereenkomst met deze huurprijs nooit gesloten. Een correcte huurprijs, die in verhouding staat tot de gemiddelde vierkante-meterprijzen in Amsterdam, was voor hem immers van groot belang, aldus [eiser] .

20. Voor vernietiging van een overeenkomst op grond van dwaling in de zin van artikel 6:228 BW Pro is onder andere vereist dat voor de wederpartij kenbaar was dat de omstandigheid waarover gedwaald is, van doorslaggevende betekenis was. [eiser] heeft wel gesteld dat en toegelicht waarom een juiste vierkante-meterprijs voor het gehuurde voor hem heel belangrijk was, maar hij heeft niet aangetoond dat hij dat ook voor het sluiten van de overeenkomst aan [gedaagde] (of de voor [gedaagde] optredende makelaar) kenbaar heeft gemaakt. [gedaagde] heeft ook nadrukkelijk betwist dat [eiser] daarvan melding heeft gemaakt en [eiser] heeft dat niet weersproken. Het enkele feit dat [eiser] heeft onderhandeld over de huurprijs, leidt nog niet tot het oordeel dat daarmee voor [gedaagde] kenbaar was [eiser] bijzonder veel belang hechtte aan een huurprijs die gerelateerd was aan het te huren aantal m2. Ook het feit dat hij per nagenoeg de eerstmogelijke datum de huurovereenkomst heeft opgezegd om elders samen te gaan wonen met zijn vriendin, is niet van doorslaggevende betekenis. Het kan goed zijn dat, zoals [eiser] tijdens de zitting heeft verklaard, hij er gedurende de looptijd van de huurovereenkomst achter kwam dat de ruimte te klein voor hem was en de huurovereenkomst daarom heeft opgezegd. Dat leidt echter nog niet tot dwaling. Het gaat erom wat [gedaagde] bij het sluiten van de overeenkomst wist en had kunnen weten over het belang dat [eiser] hechtte aan de vierkante-meterprijs. Dat zij daarvan wist of had kunnen weten, heeft [eiser] niet aangetoond.

21. De conclusie uit al het voorgaande is dat de vordering tot betaling van schadevergoeding wegens wanprestatie of partiële vernietiging niet toewijsbaar is.

22. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn niet toewijsbaar, nu [eiser] niet heeft aangetoond dat hij daarvoor kosten heeft moeten maken. De buitengerechtelijke werkzaamheden hebben immers blijkens de dagvaarding alleen bestaan uit sommaties die hij zelf, in eigen naam, heeft verstuurd.

23. Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat elk der partijen de eigen kosten draagt.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 1.823,67 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 september 2020 tot aan de voldoening;

compenseert de proceskosten aldus dat elk der partijen de eigen kosten draagt;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.