Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9230472 CV EXPL 21-7497
vonnis van: 28 oktober 2021
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting Woonstichting Lieven De Key
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: De Key
gemachtigde: B. van den Berg (Woonstichting Lieven de Key)
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. Q. Overeijnder
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 26 februari 2021 met producties;
- antwoord;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
- antwoord;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 oktober 2021. Voor De Key is [naam 1] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door haar gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 17 februari 2000 van De Key de woning aan de [adres] . Het gehuurde betreft een sociale huurwoning. De huidige huurprijs bedraagt € 470,04 per maand inclusief servicekosten.
1.2.
Op 19 maart 2019 heeft [gedaagde] aan De Key een e-mail gestuurd waarin zij aangeeft de door De Key geplande werkzaamheden te willen verplaatsen, omdat zij geen sleutels van de centrale toegangsdeur heeft.
1.3.
De Key heeft op 6 januari 2020 de cilinders van de sloten van de centrale toegangsdeur van het complex van het gehuurde vervangen.
1.4.
De Key heeft op 21 januari 2020 een onaangekondigd huisbezoek verricht aan het gehuurde. De Key heeft toen niemand in het gehuurde aangetroffen en geconstateerd dat de brievenbus van [gedaagde] helemaal vol was.
1.5.
De Key heeft [gedaagde] op 20 februari 2020 verzocht om voor 2 maart 2020 de huur op te zeggen, omdat onderzoek van De Key uitwees dat zij niet haar hoofdverblijf in het gehuurde had. [gedaagde] heeft daar niet op gereageerd.
1.6.
Op 10 juli 2020 heeft De Key [gedaagde] nogmaals verzocht om voor 1 augustus 2020 de huur op te zeggen.
1.7.
[gedaagde] heeft op 23 juli 2020 aan De Key bericht dat zij naar verwachting vanaf medio september weer haar hoofdverblijf in het gehuurde zal hebben.
1.8.
Bij e-mail van 12 augustus 2020 heeft De Key aan [gedaagde] bericht dat zij een ontbindingsprocedure zal aanspannen indien [gedaagde] het gehuurde niet uiterlijk 16 september 2020 in gebruik heeft genomen. [gedaagde] heeft hierop niet gereageerd.
1.9.
In een uittreksel van de BRP van 18 november 2020 staat vermeld dat [gedaagde] sinds 25 april 2019 is uitgeschreven op het adres van het gehuurde en sindsdien geregistreerd staat als Niet Ingezetenen.
Vordering en verweer
2. De Key vordert de ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en de ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen.
3. Hieraan legt De Key ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De Key stelt dat [gedaagde] in strijd handelt met artikel 4.1 van de huurovereenkomst door het gehuurde onbewoond te laten en niet te gebruiken als woonruimte. Daarnaast stelt De Key dat [gedaagde] in strijd handelt met artikel 8.2 van de huurovereenkomst en artikel 7:213 BW Pro door geen medewerking te verlenen aan het uitvoeren van noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden. Gezien deze tekortkomingen is ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd, aldus De Key.
4. [gedaagde] voert aan dat De Key heeft verzuimd om de zelfbewoningsplicht uit artikel 4.1 op een juiste manier in het contract te zetten. Daarnaast volgt uit de jurisprudentie dat de zelfbewoningsplicht in sommige omstandigheden te belastend is voor de huurder en om die reden buiten werking moet worden gesteld. Dat is volgens [gedaagde] ook in het onderhavige geval aan de orde, aangezien zij gedurende de coronapandemie voor haar 85-jarige moeder als mantelzorger heeft gefungeerd. [gedaagde] heeft hierover veelvuldig contact gehad met De Key en heeft het gehuurde inmiddels weer betrokken. Bovendien heeft zij aan De Key uitgelegd dat zij door de stress omtrent de zorg voor haar moeder het overzicht is kwijtgeraakt en daardoor niet tijdig heeft gereageerd op de verzoeken van De Key om mee te werken aan het noodzakelijk onderhoud. De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gaat dan ook elke vorm van redelijkheid en billijkheid te buiten, aldus [gedaagde] .
Beoordeling
5. Kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] en als van een tekortkoming sprake is of deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
6. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] – in strijd met artikel 4.1 van de huurovereenkomst – sinds maart 2019 tot en met juli 2021 geen hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde. Daarmee staat vast dat [gedaagde] in strijd handelde met haar verplichting voortvloeiend uit de huurovereenkomst en dat daardoor sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
7. Ingevolge artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt. Dit brengt in beginsel met zich mee dat De Key moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] , en dat [gedaagde] omstandigheden moet stellen en zo nodig moet bewijzen voor de toepassing van de tenzij-bepaling.
8. Ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) moet de “tenzij-bepaling” aldus worden uitgelegd dat ontbinding van een overeenkomst eerst dan gerechtvaardigd is indien sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst die van voldoende gewicht is. Bij de beoordeling hiervan moet gelet worden op alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, de aard en ernst van de tekortkoming en het concrete belang dat de partij die tekort geschoten is, heeft bij het voortduren van de overeenkomst. In dit geval wordt daarbij het volgende in aanmerking genomen.
9. Als onbetwist staat vast dat het gehuurde een sociale huurwoning betreft, waarvan het aanbod schaars is en bestemd is voor financieel minder draagkrachtigen. Het belang van De Key om ervoor te waken dat dergelijke woningen ook daadwerkelijk worden gebruikt – in de zin van hoofdverblijf houden – door de doelgroep waarvoor deze zijn bestemd, is dan ook evident.
10. Het gestelde belang van [gedaagde] is erin gelegen dat zij in het gehuurde kan blijven wonen, omdat het op emotioneel vlak niet goed met haar gaat. Door alle stress en druk omtrent de zorg voor haar moeder overziet zij haar leven niet meer. Volgens [gedaagde] kan zij zich ook niet bij haar moeder inschrijven, aangezien de onderlinge relatie tussen hen niet heel goed is en [gedaagde] zich het bedrag dat haar moeder aan huur betaalt, bovendien ook niet kan veroorloven. Daarom helpt een eventueel mede-huurderschap haar niet wanneer haar moeder die woning zal verlaten.
11. Geoordeeld wordt dat voornoemde persoonlijke omstandigheden – hoe moeilijk ook – niet opwegen tegen het hiervoor genoemde belang van De Key. [gedaagde] is door De Key in de gelegenheid gesteld om uiterlijk 16 september 2020 het gehuurde weer in gebruik te nemen. Van deze gelegenheid heeft [gedaagde] geen gebruik gemaakt, aangezien ter zitting door De Key onweersproken is gesteld dat [gedaagde] de sleutels pas in juli 2021 heeft opgehaald. Derhalve is een lange tijd verstreken waarin het gehuurde niet bewoond is en aan de zeer schaarse sociale woningmarkt is onttrokken. Voorts heeft [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat zij de woning inmiddels weer heeft betrokken, aangezien zij niet heeft betwist dat zij bij de onderhoudsafspraak van de ketel op 12 oktober 2021 niet thuis is aangetroffen.
12. De kantonrechter zal gelet op het vorenstaande de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde toewijzen. Zij ziet echter – gelet op de situatie waarin [gedaagde] verkeert en het feit dat De Key ter zitting heeft ingestemd met een langere ontruimingstermijn – aanleiding om de termijn van ontruiming te stellen op acht weken na betekening van het vonnis.
13. [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] ;
veroordeelt [gedaagde] om binnen acht weken na de betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden, met medeneming van al het hare en al diegenen die zich harentwege alsdaar bevinden, en het gehuurde leeg, schoon, in goede staat en conform de (contractuele) afspraken die partijen ter zake hebben gemaakt, met achterlating van hetgeen aan De Key toebehoort, aan De Key ter beschikking te stellen onder afgifte van de sleutels;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van De Key, tot op heden begroot op:
exploot € 224,97
salaris € 374,00
griffierecht € 126,00
-----------------
totaal € 724,97
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 224,97
salaris € 374,00
griffierecht € 126,00
-----------------
totaal € 724,97
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 470,04 per maand (inclusief servicekosten), voor elke maand en gedeelte van een maand dat [gedaagde] het gehuurde niet heeft ontruimd;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.