Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/707672 / KG ZA 21-787 AB/MvG
Vonnis in kort geding van 22 oktober 2021
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AMSTEL 111 B.V.,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AEDES PLACES B.V.,
beide gevestigd te Amsterdam,
eiseressen bij dagvaarding van 30 september 2021,
advocaat mr. J.W.C. Bruins te Amsterdam,
tegen
1.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, AAN DE [gedaagde 1] ,
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, AAN DE [gedaagde 1] ,
van wie zijn verschenen:
2.
[gedaagde 2] ,
[gedaagde 2] ,
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
4.
[gedaagde 4],
[gedaagde 4],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. J. van Lunen te Den Haag.
Eisers zullen hierna Amstel 111 en Aedes worden genoemd en de verschenen gedaagden [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] .
1.De procedure
Op de mondelinge behandeling van dit kort geding op 8 oktober 2021 hebben Amstel 111 en Aedes hun vorderingen toegelicht. [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] hebben verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Vonnis is bepaald op heden.
Ter zitting waren aanwezig:
aan de zijde van Amstel 111 en Aedes: [naam 1] , projectdirecteur bij Aedes, en mr. Bruins;
aan de zijde van de verschenen gedaagden: [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] met
mr. Van Lunen.
mr. Van Lunen.
2.De feiten
2.1.
Amstel 111 is sinds 25 februari 2020 eigenaar van de panden aan de [adres] , [adres] , [adres] , en [adres] , [adres] en [adres] in Amsterdam. Deze panden vormden samen hotel [naam hotel] . Amstel 111 heeft dit hotel aangekocht om het te verbouwen tot een vijfsterrenhotel. De daarvoor benodigde omgevingsvergunning is verstrekt op 22 april 2021. De uitvoering van dit project heeft Amstel 111 ondergebracht bij Aedes.
2.2.
Amstel 111 heeft op 12 augustus 2021 een aannemingsovereenkomst gesloten met [naam 2] ‘tot aanneming van realisatie projectkantoor te [adres] . In deze overeenkomst hebben partijen vastgelegd (artikelen 1.1, 5.1 en 9.1) dat onder het werk valt het herstellen van wateraansluitingen en elektra, werkzaamheden worden betaald naar de stand van het verrichtte werk en het werk uiterlijk op 4 oktober 2021 wordt opgeleverd.
2.3.
[naam 2] heeft op 30 augustus en 1 september 2021 werkzaamheden uitgevoerd in het pand [adres] en hiervoor op 6 september 2021 een factuur gestuurd aan Amstel 111.
2.4.
Op of omstreeks 4 september 2021 hebben [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zich toegang verschaft tot de begane grond en de eerste verdieping van [adres] . Sindsdien gebruiken zij dit als woonruimte. Hiervoor hebben Amstel 111 en Aedes geen toestemming gegeven.
2.5.
Schoonmaakbedrijf [naam schoonmaakbedrijf] heeft Amstel 111 op 6 september 2021 een factuur gestuurd voor door haar verrichte schoonmaakwerkzaamheden in het pand [adres] .
2.6.
[naam 1] heeft namens Aedes op 8 september 2021 bij de politie aangifte gedaan van huisvredebreuk.
2.7.
[gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] hebben geen gehoor gegeven aan de sommaties van Amstel 111 en Aedes om het pand te ontruimen.
2.8.
Bij brief van 28 september 2021 heeft [naam 3] van [naam 2] [naam 1] geschreven dat hij de werkzaamheden aan de [adres] niet kon afmaken, omdat het pand is gekraakt en dat hij geen aansprakelijkheid aanvaardt voor het niet opleveren van het werk op 4 oktober 2021. Verder schreef hij in deze brief dat zijn bouwbord nog aan het raam van de benedenverdieping hing en verzocht hij [naam 1] ervoor zorg te dragen dat zijn bouwbord zou worden verwijderd zolang er krakers in het pand aanwezig zijn.
3.Het geschil
3.1.
Amstel 111 en Aedes vorderen samengevat - gedaagden:
te veroordelen tot ontruiming van de [adres] , met machtiging van Amstel 111 en Aedes om de ontruiming zo nodig zelf te bewerkstelligen al dan niet met behulp van de sterke arm,
te bepalen dat de veroordeling tot ontruiming gedurende een jaar na de dag waarop dit vonnis wordt uitgesproken ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder, die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dit zich voordoet,
te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2.
Amstel 111 en Aedes stellen daartoe dat gedaagden zonder recht of titel in het pand verblijven en daarmee inbreuk maken op het eigendomsrecht van Amstel 111. [naam 2] heeft op 30 augustus en 1 september 2021 het pand leeg gemaakt, wanden aangebracht, sloten hersteld, en werkzaamheden uitgevoerd aan de steegdeur. Verder is een deel van het pand die dagen professioneel schoongemaakt. Het onrechtmatige gebruik van de begane grond en de eerste verdieping van het pand door gedaagden staat het door Amstel 111 en Aedes beoogde gebruik als projectruimte en als ruimte om buurtbewoners te informeren over de voortgang van het project in de weg. Amstel 111 en Aedes hebben belang bij het gebruik van een projectruimte. Vanuit deze ruimte wordt het project aangestuurd en werken projectmedewerkers en architecten samen. Amstel 111 en Aedes kunnen de uitkomst van een bodemprocedure niet afwachten. Door de kraak komt de bouw van het nieuwe hotel, dat in 2024 gereed moet zijn, in gevaar. Bovendien is er brandgevaar als gevolg van door gedaagden aangebrachte voorzieningen.
3.3.
[gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] voeren aan dat zij het pand na een leegstand van drie jaar in gebruik hebben genomen. Het pand was op dat moment vies en in slechte staat, maar wel bewoonbaar. De door hen aangebrachte voorzieningen zijn niet brandgevaarlijk. Op de dag dat zij het pand in gebruik hebben genomen, hing het bouwbord van [naam 2] nog niet voor het raam. [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] hebben [naam 3] op 11 september 2021 binnen gelaten om het bouwbord voor het raam te hangen. Het is nog onzeker of Amstel 111 en Aedes kunnen beginnen met het bouwen van een nieuw hotel. In Amsterdam geldt een hotelstop en mag geen woonruimte aan de woningvoorraad worden onttrokken. Op het pand rust een woonbestemming. Op grond van een overeenkomst tussen de gemeente Amsterdam en (de rechtsvoorganger van) Amstel 111 dient zij eerst van hotel [naam hotel] woningen te maken. De vergunning om van hotel [naam hotel] woningen te maken is aangevraagd, maar nog niet verleend. Er is geen centrale verwarming in het pand. Dat maakt het ongeschikt als projectruimte. Het pand [adres] is ook eigendom van Amstel 111. Dat pand is beter geschikt om te worden gebruikt als projectruimte en/of als ruimte om buurtbewoners te informeren. Het eigendomsrecht van Amstel 111 moet wijken voor het huisrecht van [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] , omdat ontruiming zal leiden tot ongerechtvaardigde leegstand.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Bij dagvaarding zijn de bij wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen, zodat tegen de niet verschenen gedaagden verstek zal worden verleend.
4.2.
In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar, indien de eigenaar van de onroerende zaak daarbij een spoedeisend belang heeft dat zwaarder weegt dan het belang van de bewoner(s). Daar komt bij dat voor leegstand niet wordt ontruimd.
4.3.
[gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] schenden het eigendomsrecht van Amstel 111. Die heeft hun verzocht hieraan een einde te maken, maar zij zijn daartoe niet bereid. Amstel 111 (en Aedes) hebben daarom een spoedeisend belang bij hun vordering in dit kort geding.
4.4.
In het kader van de belangenafweging moet worden beoordeeld of de plannen die Amstel 111 en Aedes met het pand hebben, namelijk het gebruik van [adres] als projectruimte en als ruimte om buurtbewoners te informeren over het project, voldoende concreet en onderbouwd en binnen afzienbare termijn uitvoerbaar zijn.
4.5.
Amstel 111 en Aedes hebben een aannemingsovereenkomst in het geding gebracht die dateert van voor de kraak. Gesteld noch gebleken is dat deze aannemingsovereenkomst geantedateerd is. Uit een verklaring van aannemer [naam 3] blijkt dat hij het werk heeft moeten onderbreken. Hij heeft Amstel 111 een factuur gestuurd voor werkzaamheden die op 30 augustus en 1 september 2021 zijn verricht. Aannemelijk is dan ook dat aan de aannemingsovereenkomst kort voor de kraak een begin van uitvoering was gegeven. Verder blijkt uit de verklaring van [naam 3] dat hij niet wilde dat zijn bord daar bleef staan terwijl het pand was gekraakt. Het komt daarom zeer onwaarschijnlijk voor dat hij [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] juist zou hebben gevraagd om dat bord daar te mogen plaatsen, zoals zij zeggen.
4.6.
Amstel 111 en Aedes hebben een factuur van een schoonmaakbedrijf overgelegd waaruit blijkt dat bepaalde ruimtes in het pand recent zijn schoongemaakt. Ook dit wijst op het gereed maken van het pand voor gebruik.
4.7.
Tot slot is niet gebleken dat het pand niet geschikt zou zijn voor gebruik als projectruimte. Uit de aannemingsovereenkomst blijkt dat onder het werk valt het herstellen van wateraansluitingen en elektra. Er zal derhalve water aanwezig zijn en het pand kan, zoals door [naam 1] ter zitting meegedeeld, met elektrische kachels worden verwarmd. Dat Amstel 111 en Aedes ook Nieuwe [adres] als projectruimte zouden kunnen gebruiken en daar buurtbewoners zouden kunnen ontvangen, legt geen gewicht in de schaal. Het is immers aan hen om te bepalen welke ruimte zij waarvoor willen gebruiken.
4.8.
Al met al hebben Amstel 111 en Aedes hun plannen met het pand voldoende concreet onderbouwd en hebben zij voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het pand direct na ontruiming zullen inrichten en gebruiken als projectruimte en als ruimte om buurtbewoners te informeren over het project. Zolang de ruimtes daadwerkelijk worden gebruikt is minder van belang wanneer precies gestart kan worden met de bouw van het hotel. Nu voor het project op 22 april 2021 een omgevingsvergunning is verleend, mag overigens worden aangenomen dat dit in ieder geval binnen afzienbare tijd zal zijn.
4.9.
Dit betekent dat het belang van [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] om in het pand te kunnen blijven wonen zal moeten wijken voor het belang van Amstel 111 en Aedes om hun plannen te kunnen uitvoeren en daartoe vrij te beschikken over het pand. Ontruiming is dan ook gerechtvaardigd. Of de door [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] provisioneel aangebrachte voorzieningen wel brandveilig zijn, kan in het midden blijven.
4.10.
Aan [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zal drie werkdagen worden gegund om te ontruimen.
4.11.
Jegens de niet verschenen gedaagden komt de vordering niet onrechtmatig of ongegrond voor. Deze zal worden toegewezen in dezelfde zin als de vordering tegen [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] .
4.12.
De anti-herkraaktermijn wordt gesteld op zes maanden.
4.13.
[gedaagde 2] , [gedaagde 3] , [gedaagde 4] en de niet verschenen gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Amstel 111 en Aedes worden begroot op:
- dagvaarding € 119,21
- griffierecht 667,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.802,21,
te vermeerderen met de kosten van de in artikel 61 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) voorgeschreven advertentie.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden,
5.2.
veroordeelt gedaagden om de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te Amsterdam binnen drie werkdagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al de hunnen en het hunne en leeg ter vrije beschikking van Amstel 111 en Aedes te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 en volgende jo. artikel 444 Rv,
5.3.
bepaalt dat deze veroordeling binnen een termijn van zes maanden na de datum waarop dit vonnis wordt uitgesproken, bij herkraak ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
5.4.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van Amstel 111 en Aedes tot op heden begroot op € 1.802,21, te vermeerderen met de kosten van de in artikel 61 Rv voorgeschreven advertentie,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2021. [1]