Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/705910 / KG ZA 21-697 AB/MvG
Vonnis in kort geding van 23 september 2021
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EXECUTIVE PROPERTY INVEST I B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 3 september 2021,
advocaat mr. H.C. Koops te Amstelveen,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. J. Groenewoud te Amsterdam.
Partijen zullen hierna EPI en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden genoemd.
1.De procedure
Op de mondelinge behandeling van dit kort geding op 15 september 2021 heeft EPI haar vorderingen toegelicht. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd mede aan de hand van een op voorhand ingediend schriftelijk verweer. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Na verder debat is een bezichtiging ter plaatse bepaald, die op 17 september 2021 heeft plaatsgevonden. Vervolgens is vonnis bepaald op vandaag.
Ter zitting en tijdens de plaatsopneming waren aanwezig:
- aan de zijde van EPI: [naam 1] , bestuurder, [naam 2] , senior-projectleider bij Salverda Bouw B.V., en mr. Koops;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met mr. Groenewoud.
Bij de plaatsopneming was aan de zijde van EPI ook aanwezig: [naam 3] , werkzaam bij MVH Adviseurs B.V.
De advocaten van partijen hebben de rechtbank na de plaatsopneming nog e-mails gestuurd. In beginsel wordt echter geen acht geslagen op berichten van partijen die de rechtbank bereiken nadat een datum voor vonnis is bepaald. Er is geen reden om in dit kort geding hiervan af te wijken.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren sinds 1982 de woning op de tweede, derde en zolderverdieping van het pand aan de [adres] . Het gehuurde heeft een totale oppervlakte van ongeveer 240 m2. De huidige huurprijs bedraagt
€ 1.408,98 per maand.
€ 1.408,98 per maand.
2.2.
EPI is in 1990 eigenaar geworden van het pand waarin het gehuurde is gelegen en is ook eigenaar van [pand 1] en [pand 2] .
2.3.
Vanwege verzakking van Leidsekade [pand 2] , heeft EPI besloten omvangrijke onderhouds- en herstelwerkzaamheden uit te voeren aan [pand 1] , [adres] en [pand 2] . Zij is van plan de drie panden om te bouwen tot zestien duurzame appartementen. EPI wil het gehuurde verbouwen tot drie losse appartementen van elk ongeveer 75 m2.
2.4.
Op 2 januari 2019 is aan EPI een omgevingsvergunning verleend voor bouw- en renovatiewerkzaamheden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben daartegen bezwaar aangetekend. Dit bezwaar is afgewezen en na beroep op 5 augustus 2020 door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ongegrond verklaard.
2.5.
De funderingen van [pand 1] , [adres] en [pand 2] zijn inmiddels hersteld.
2.6.
EPI heeft de afgelopen jaren met alle bewoners van [pand 1] , [adres] en [pand 2] , met uitzondering van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , regelingen getroffen op grond waarvan die bewoners hun woning hebben verlaten.
2.7.
EPI heeft bij brief van 26 mei 2020 de huurovereenkomst met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] opgezegd tegen 1 december 2020, op grond van (1) dringend eigen gebruik dan wel renovatie, (2) niet toestemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst en (3) zich niet als een goed huurder gedragen.
2.8.
EPI is in november 2020 een procedure gestart bij de kantonrechter van deze rechtbank. In die procedure heeft EPI gevorderd het tijdstip te bepalen waarop de huurovereenkomst met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] eindigt en hen te veroordelen het gehuurde te ontruimen. Zij heeft daar de in 2.7 genoemde gronden aan ten grondslag gelegd.
2.9.
Bij brief van 22 april 2021 heeft [naam 4] van Kernwaarde Groen – de bouwbegeleider van EPI – aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geschreven dat renovatiewerkzaamheden aan het dak en de gevels van [adres] moeten worden uitgevoerd en in die brief aangekondigd dat zij door een medewerker van Salverda Bouw B.V., de door EPI ingeschakelde aannemer, zullen worden benaderd voor het inplannen van een zogenaamde ‘warme opname’, waarin de uit te voeren werkzaamheden worden uitgelegd en besproken.
2.10.
De warme opname heeft plaatsgevonden op 20 mei 2021. Daarbij waren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aanwezig en namens Salverda [naam 5] en [naam 6] . Zij hebben de werkzaamheden aan het dak, de gevelkozijnen, de gevels en de aanpassing van het trappenhuis besproken. Verder is besproken dat ten behoeve van de werkzaamheden de zolderverdieping leeg dient te zijn en dat Salverda kon helpen bij het afvoeren van spullen. Omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het niet wenselijk vonden dat bouwlieden en -materiaal door hun woning gaan en de zolderverdieping via een raam op zolder van buitenaf toegankelijk is, is afgesproken om de toegang naar de zolder vanaf de tweede verdieping van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] af te sluiten.
2.11.
Op of omstreeks 4 juni 2021 heeft Salverda het plafond op de eerste verdieping van [adres] verwijderd.
2.12.
Bij vonnis van 8 juli 2021 zijn de vorderingen van EPI afgewezen en is de huurovereenkomst op verzoek van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor onbepaalde tijd verlengd. In dat vonnis heeft de kantonrechter, voor zover hier van belang, het volgende geoordeeld:
“
(…)
(…)
11. De wens van EPI om het verouderde pand, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, te renoveren en toekomstbestendig te maken is begrijpelijk. Er moet echter beoordeeld worden of de voorgenomen ingrijpende renovatie noodzakelijk is.
12. Relevant daarbij is dat het funderingsherstel, dat volgens het door EPI overgelegde rapport van Strackee noodzakelijk was, al heeft plaatsgevonden. Uit het overgelegde rapport van Kernwaarde Groen volgt onvoldoende dat er naast de funderingsproblemen nog andere ernstige bouwkundige gebreken zijn, die hersteld moeten worden. Dat er een aanschrijving van de gemeente op het pand rust, is gesteld noch gebleken. Het gaat in de renovatieplannen met name om modernisering (luxe badkamer, kookeiland, vloerverwarming en lift) en verduurzaming (H++ glas, warmtepomp, LED-verlichting, aardgasvrij maken) van het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Dit zijn geen werkzaamheden die om bouwkundige redenen noodzakelijk zijn. (…)”.
2.13.
EPI heeft tegen dat vonnis hoger beroep ingesteld.
2.14.
Bij brief van 14 juli 2021 van haar advocaat heeft EPI [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geïnformeerd dat na verwijdering van het plafond op de eerste verdieping van [adres] haar aannemer heeft geconstateerd dat de situatie in het pand brandgevaarlijk is, omdat de vloer op de tweede verdieping van hout is en kiert. Bij deze brief zat een memorandum van MVH Adviseurs B.V. waarin staat beschreven hoe het pand brandveilig kan worden gemaakt. EPI heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verzocht en gesommeerd het gehuurde uiterlijk 30 juli 2021 leeg en ontruimd op te leveren en voor een periode van acht weken te verlaten, zodat hun vloer brandveilig kan worden gemaakt en de werkzaamheden zoals besproken tijdens de warme opname kunnen worden uitgevoerd. EPI heeft daartoe de volgende planning aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voorgesteld, die als productie 26 in het geding is gebracht:
2.16.
Bij besluit van 10 september 2021 heeft de gemeente Amsterdam EPI een last onder bestuursdwang opgelegd waarbij EPI is opgedragen voor 13 september 2021 het pand [adres] brandveilig te maken door de scheidingen dan wel verdiepingsvloeren dicht te maken.
2.17.
EPI heeft op 13 september 2021 een voorziening aangebracht aan het plafond van de eerste verdieping van [adres] . Bij e-mail van 17 september 2021 heeft F. Loef van de gemeente Amsterdam partijen bericht dat de aangebrachte voorziening de brandonveiligheid in het pand heeft weggenomen.
3.Het geschil
3.1.
EPI vordert samengevat - [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen:
I. om mee te werken aan de dringende werkzaamheden zoals uiteengezet in productie 26 op straffe van verbeurte van een dwangsom;
II. om het gehuurde voor een periode van 10 weken te verlaten;
III. in de proces- en nakosten.
3.2.
EPI stelt daartoe dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verplicht zijn om medewerking te verlenen aan het uitvoeren van dringende werkzaamheden aan het gehuurde. Acuut gevaar is niet vereist, het is voldoende dat het voor EPI als verhuurder nadelig is als zij de werkzaamheden niet kan uitvoeren. Na het verwijderen van het plafond van de eerste verdieping, is gebleken dat de brandveiligheid in het pand [adres] in het geding is. Om dit op te lossen moet zowel het plafond van de eerste verdieping als de vloer op de tweede verdieping van het pand worden aangepakt. Het gehuurde dient te worden ontruimd, zodat een volledig brandwerende laag kan worden aangebracht over de bestaande plankenvloer. De instructie uit hoofde van de last onder bestuursdwang die erop neer komt dat alleen een voorziening wordt aangebracht aan het plafond van de eerste verdieping is niet voldoende. Daarmee is alleen de brandveiligheid van onder naar boven gewaarborgd en niet die van boven naar beneden.
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben het volgende verweer gevoerd. Het gaat hier niet om dringende werkzaamheden, maar om renovatiewerkzaamheden. Aan het merendeel van de door EPI verlangde werkzaamheden hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun medewerking toegezegd. Deze kunnen worden uitgevoerd zonder dat zij hun woning hoeven te verlaten. Uit het besluit van de gemeente Amsterdam volgt dat het plafond op de eerste verdieping moet worden aangepakt en niet de vloer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Het rapport van MVH Adviseurs gaat ten onrechte uit van de vereiste weerstand tegen branddoorslag van 60 minuten zoals die geldt voor nieuwbouw. Het gaat hier om bestaande bouw en dan geldt 30 minuten. Als het plafond van de eerste verdieping is hersteld, kan door een bouwkundige worden gekeken of de vloer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aangepast moet worden. Afhankelijk daarvan kunnen afspraken worden gemaakt.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de zolder inmiddels ontruimd. De spullen die daar stonden zijn deels door Salverda afgevoerd en voor het overige opgeslagen op de derde verdieping. De werkzaamheden – zie 2.14 ‘Asbest saneren zolder’ en onder ‘Werkzaamheden dak van binnenuit’ – kunnen worden uitgevoerd via een steiger en het achterraam, en de deur naar de zolder kan worden afgesloten. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stemmen in met deze werkzaamheden en zullen daar alle nodige medewerking aan verlenen.
4.2.
Ter zitting is overeenstemming bereikt over het plaatsen van (en medewerking verlenen aan) een afscheiding en een deur op de eerste verdieping, die toegang biedt tot de woning van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . EPI heeft tijdens de plaatsopneming laten zien waar deze afscheiding en deur worden gebouwd en dat was wat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betreft akkoord.
4.3.
Ook aan het demonteren van de bestaande achtergevelkozijnen, het plaatsen, aftimmeren en schilderen van nieuwe kozijnen en het plaatsen van een nieuw keukenblok hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ter zitting hun medewerking toegezegd.
4.4.
Over de voorgaande punten bestaat (uiteindelijk) overeenstemming tussen partijen. EPI wil niettemin een veroordeling met dwangsom vanwege slechte ervaringen in het verleden. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich aan hun woord zullen houden en geen nieuwe hindernissen zullen opwerpen, zodat een veroordeling met dwangsom nu achterwege zal worden gelaten.
4.5.
De brandwerendheid tussen het appartement dat op de eerste verdieping komt en de woning van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft twee kanten. Aan de onderkant zat een oud plafond, dat EPI heeft laten verwijderen. Daarop heeft zij van de gemeente Amsterdam opdracht gekregen om de brandwerendheid vanaf de eerste verdieping te waarborgen. EPI heeft daartoe aan de onderkant de nodige voorzieningen aangebracht. Als de bouw verder is gevorderd, zal daaronder nog een nieuw plafond komen. Gelet op het bericht van Loef (zie 2.17) ziet het ernaar uit dat op dit moment aan de eis van de gemeente Amsterdam is voldaan. Voor zover het gaat om een brand die zich kan uitbreiden vanaf de eerste verdieping naar boven en daarmee naar de woning van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] lijkt daarmee een afdoende oplossing gevonden.
4.6.
Dan de brandwerendheid vanuit de woning van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Bij de plaatsopneming heeft [naam 3] geconstateerd dat hun vloer bestaat uit vurenhout van een bepaalde dikte, dat volgens hem ongeveer acht minuten brandwerend is, terwijl bij bestaande bouw minstens twintig minuten is voorgeschreven.
Die vloer lag er echter al voordat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daar gingen wonen. Deze situatie bestaat dus zeker al veertig jaar. Dat is dan ook nu geen reden om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen op stel en sprong hun woning te verlaten en ze tien weken elders te laten verblijven, waarbij de hele inboedel van de tweede etage in veiligheid zal moeten worden gebracht. Dit zou voor hen een bijzonder ingrijpende maatregel zijn. De vordering van EPI die strekt tot ontruiming van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zal daarom worden afgewezen.
Die vloer lag er echter al voordat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daar gingen wonen. Deze situatie bestaat dus zeker al veertig jaar. Dat is dan ook nu geen reden om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen op stel en sprong hun woning te verlaten en ze tien weken elders te laten verblijven, waarbij de hele inboedel van de tweede etage in veiligheid zal moeten worden gebracht. Dit zou voor hen een bijzonder ingrijpende maatregel zijn. De vordering van EPI die strekt tot ontruiming van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zal daarom worden afgewezen.
4.7.
Ook al bestaat de brandgevaarlijke situatie al veertig jaar en onderneemt de gemeente vooralsnog geen actie, het ligt zeer voor de hand dat met het oog op de brandveiligheid van het appartement op de eerste verdieping binnen afzienbare tijd toch maatregelen aan de vloer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nodig zullen zijn. Als zij daar willen blijven wonen, dan is het ook in hun belang om daaraan mee te werken. Zo komt plaatsing van het nieuwe keukenblok meteen op de verhoogde vloer praktischer voor dan een aanpassing in twee keer. Als zij verder EPI in staat stellen tijdig de eerste verdieping op te leveren zal dat hun kansen in het hoger beroep bepaald niet verkleinen. Hun wordt dan ook dringend in overweging gegeven om na het uitvoeren van de werkzaamheden waarover partijen het eens zijn, als de zolder weer aan kant is, mee te werken aan het brandwerend maken van de vloer op de tweede verdieping. Als zij wachten totdat dit acuut wordt, riskeren zij in de nabije toekomst alsnog op korte termijn hun woning te moeten verlaten.
4.8.
Nu het meewerken aan een groot deel van de uit te voeren werkzaamheden pas tijdens dit kort geding daadwerkelijk zijn beslag heeft gekregen, is er aanleiding de proceskosten tussen partijen te verrekenen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
verrekent de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 september 2021. [1]