Uitspraak
proces-verbaal
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/697200 / HA ZA 21-161
Proces-verbaal van mondeling vonnis van 27 oktober 2021
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser,
advocaat mr. E.M. de Bie te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. R.G.N. Le Roy te Haarlem.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
De zitting wordt gehouden in het gebouw van deze rechtbank ingevolge het vonnis van deze rechtbank van 21 juli 2021.
Tegenwoordig zijn mr. P.J. van Eekeren, rechter, en A.G.J.M. Boelsz, griffier.
Na uitroeping van de zaak verschijnen
- de heer [eiser] , voornoemd,
- mr. De Bie, voornoemd,
- de heer [gedaagde] , voornoemd,
- mr. Le Roy, voornoemd.
De rechter beslist, partijen gehoord hebbende, dat de volgende stukken tot het procesdossier behoren:
- inventarislijst nadere producties met producties 18 tot en met 21 van de zijde van [eiser] ,
- aanvullende productie A van de zijde van [gedaagde] .
In deze zaak heeft heden een mondelinge behandeling plaatsgevonden.
De behandeling van de zaak is gesloten en vervolgens is mondeling uitspraak gedaan. Daarvan is ingevolge artikel 30p lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) dit proces-verbaal opgemaakt.
De rechter doet de volgende uitspraak.
1.De gronden van de beslissing
Bevoegdheid rechtbank
1.1.
In de dagvaarding heeft [eiser] een beroep gedaan op de overeenkomst tussen partijen van 30 september 2020 (hierna:
de Overeenkomst). Daarin staat een forumkeuzebeding dat de rechtbank Amsterdam bevoegd is om kennis te nemen van geschillen (zie hierna, 1.9). Nu dit ook overigens niet is betwist door [gedaagde] , acht de rechtbank zich bevoegd.
de Overeenkomst). Daarin staat een forumkeuzebeding dat de rechtbank Amsterdam bevoegd is om kennis te nemen van geschillen (zie hierna, 1.9). Nu dit ook overigens niet is betwist door [gedaagde] , acht de rechtbank zich bevoegd.
In conventie
1.2.
[eiser] vordert in conventie – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
[gedaagde] te veroordelen zijn medewerking te verlenen aan het verlijden van een akte van levering van de woning aan het adres [adres] , waarbij de woning wordt overgedragen aan [eiser] , voor een bedrag van € 220.000,-. Wanneer [gedaagde] zijn medewerking niet verleent, volgt er een dwangsom van € 1.000,- voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,-, althans een door de rechtbank in goede justitie nader te bepalen dwangsom,
[gedaagde] te veroordelen de woning aan het adres [adres] leeg en ontruimd en vrij van huur en gebruik te leveren aan [eiser] , op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag met een maximum van € 75.000,-, althans een door de rechtbank in goede justitie nader te bepalen dwangsom,
indien [gedaagde] in gebreke mocht blijven uitvoering te geven aan de veroordeling tot het verlenen van medewerking zoals hierboven is gevorderd, de rechtbank machtiging verleent om het vonnis in deze zaak, waarbij [gedaagde] tot medewerking wordt veroordeeld, in de plaats te doen stellen van de wilsverklaring van [gedaagde] in de notariële akte, waarbij de rechtbank bepaalt dat de aldus opgemaakte leveringsakte rechtsgeldig in de daartoe bestemde openbare registers kan worden ingeschreven,
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 13.200,-, binnen 7 dagen na het in deze zaak te wijzen vonnis,
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten van het kort geding,
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van de beslagkosten,
veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.
1.3.
De vordering in conventie komt er in de kern op neer dat van [gedaagde] wordt gevorderd dat hij meewerkt aan levering van de woning aan het adres [adres] (hierna:
de woning). De grondslag daarvoor is dat de Overeenkomst zou moeten worden aangemerkt als een definitieve koopovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:2 BW Pro.
de woning). De grondslag daarvoor is dat de Overeenkomst zou moeten worden aangemerkt als een definitieve koopovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:2 BW Pro.
1.4.
Partijen zijn het erover eens dat het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW Pro in dit geval van toepassing is.
1.5.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat, als er al sprake is van een overeenkomst, deze gekwalificeerd moet worden als een intentieovereenkomst, met de bedoeling om eventueel een koopovereenkomst te sluiten, en dus niet als een koopovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:2 BW Pro.
Dit verweer slaagt. Daartoe wordt het volgende overwogen.
1.6.
In de kop van de Overeenkomst staat ‘Intentieovereenkomst’. In de considerans staat dat koper en verkoper bereid zijn ‘een koopovereenkomst te sluiten onder de in deze intentieovereenkomst opgenomen voorwaarden en condities’. Dit zijn vooruitwijzingen naar een nog te sluiten koopovereenkomst.
1.7.
Onder het kopje ‘Koopovereenkomst’ in de Overeenkomst staat dat de koopovereenkomst door de notaris van koper zal worden opgemaakt en dat deze door beide partijen zal worden ondertekend. Daarbij staat tussen partijen vast dat er geen sprake is van een door een notaris opgemaakte overeenkomst die door partijen is getekend. Dat zou volgens de Overeenkomst dus nog moeten gebeuren.
1.8.
Onder het kopje ‘Voorbehoud koper’ staat dat ‘het voorstel’ wordt gedaan onder het voorbehoud van het verkrijgen van financiering. De term voorstel duidt op een intentie en niet op een definitieve koopovereenkomst. Uit de dagvaarding en de conclusie van antwoord blijkt dat [gedaagde] de wens had dat dit voorbehoud uit de overeenkomst gehaald zou worden. [eiser] heeft niet betwist dat dit zou gebeuren. In de overeenkomst staat het voorbehoud er echter nog. Aanpassing moest dus nog plaatsvinden.
1.9.
Onder het kopje ‘Rechts- en forumkeuze’ is te lezen dat alle geschillen voortvloeiende uit deze intentieovereenkomst en daaruit voortvloeiende rechtshandelingen (waaronder de Koopovereenkomst) zullen worden voorgelegd aan de bevoegde rechter te Amsterdam. Hier wordt verwezen naar de koopovereenkomst als een uit de overeenkomst voortvloeiende rechtshandeling. Dit kan niets anders betekenen dan dat de Overeenkomst niet hetzelfde is als de koopovereenkomst, maar dat de koopovereenkomst uit de Overeenkomst voortvloeit.
1.10.
In de Overeenkomst is, zo hebben beide partijen begrepen, een uiterste leveringsdatum van 31 december 2020 afgesproken. Een concrete leveringsdatum is niet in de Overeenkomst opgenomen. Deze zou nog moeten worden vastgesteld om aan dit essentiële element van een koopovereenkomst te voldoen.
1.11.
De verkoopprijs van € 220.000,- is wel genoemd in de Overeenkomst. De verkoopprijs geldt op zich een essentieel element om te kunnen spreken van een koopovereenkomst. [eiser] heeft op 30 september 2020 voor het sluiten van de Overeenkomst echter een aanbetaling van € 10.000,- gedaan, welk bedrag op de verkoopprijs in mindering gebracht moet worden. Dat is niet bepaald in de Overeenkomst.
1.12.
In het licht van het hiervoor overwogene faalt de stelling van [eiser] dat hier sprake is van een definitieve koopovereenkomst. Dat de essentiële elementen van het object (de woning) en de verkoopprijs wel in de overeenkomst wordt genoemd, doet hier niet aan af.
1.13.
Daarbij wordt in aanmerking genomen dat door [eiser] geen omstandigheden zijn gesteld op grond waarvan hij, ondanks de voorgaande overwegingen, toch redelijkerwijs in de gegeven omstandigheden mocht verwachten dat hier ondanks het voorgaande wel sprake is van een definitieve koopovereenkomst. Het enige opsturen op 1 oktober 2020 door [gedaagde] van tekeningen en foto’s kan daar niet toe leiden. Ook wordt in ogenschouw genomen dat [eiser] bij het aangaan en formuleren van deze overeenkomst is begeleid door zijn zoon, die de Overeenkomst heeft ingebracht. De zoon is werkzaam in het vastgoed en heeft dus voldoende relevante kennis, zodat er ook daarom vanuit moet worden gegaan dat het redelijkerwijs duidelijk heeft kunnen zijn voor [eiser] dat de Overeenkomst geen definitieve koopovereenkomst betrof.
1.14.
Al het voorgaande brengt mee dat er geen koopovereenkomst is gesloten als bedoeld in artikel 7:2 BW Pro. Dat betekent dat een geldige titel voor levering van de woning ontbreekt. Hieruit volgt dat de gevorderde medewerking aan die levering (zie 1.2 onder 1) moet worden afgewezen. Dit geldt in het kielzog daarvan ook voor de overige vorderingen.
1.15.
Bij deze stand van zaken wordt niet toegekomen aan hetgeen verder nog over en weer is aangevoerd aangezien dat niet leidt tot een ander oordeel.
1.16.
[eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op:
-griffierecht: € 952,00
-salaris advocaat:
€ 4.982,00(2 punten x tarief VI): € 2.491,00)
€ 4.982,00(2 punten x tarief VI): € 2.491,00)
totaal: € 5.934,00
De vordering is op zich van onbepaalde waarde, maar ziet materieel op de gestelde verkoopprijs van de woning van € 220.000,-, zodat tarief VI van toepassing wordt geacht.
1.17.
De nakosten worden begroot en toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
In reconventie
1.18.
[gedaagde] vordert in reconventie in deze procedure – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
indien de rechtbank de vordering tot (medewerking) levering van de woning in conventie afwijst, het conservatoire beslag tot levering op de woning met onmiddellijke ingang op te heffen.
1.19.
Doordat de vordering in conventie wordt afgewezen, is voldaan aan de door [gedaagde] gestelde voorwaarde aan de vordering in reconventie en wordt dus aan beoordeling van die vordering toegekomen.
1.20.
In reconventie wordt verzocht het beslag op de woning op te heffen. Voor de beoordeling daarvan geldt artikel 705 Rv Pro. als maatstaf. Op grond van lid 2 daarvan is opheffing onder meer aan de orde als de ondeugdelijkheid van de vordering waarvoor er beslag is gelegd summierlijk is gebleken. De beoordeling van de opheffingsvordering vereist in alle gevallen een afweging van de wederzijdse belangen.
1.21.
Voor deze belangenafweging is het volgende van belang.
1.22.
[gedaagde] beroept zich ter onderbouwing van zijn belang bij opheffing van het beslag op de afwijzing in conventie van de vordering waarvoor het beslag is gelegd. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat de rechtbank in conventie deze vordering op inhoudelijke gronden heeft afgewezen. Dat is dus een veel verdergaande vaststelling dan dat de vordering summierlijk ondeugdelijk is gebleken. [gedaagde] heeft geen ander belang bij opheffing gesteld.
1.23.
[eiser] heeft als belang bij voortzetting van het beslag gesteld dat hij tegen het oordeel in conventie nog in hoger beroep (en cassatie) kan gaan. Als dan het beslag van de woning af is, kan [gedaagde] de woning aan een derde leveren en is levering aan [eiser] dus niet meer mogelijk, aldus [eiser] .
1.24.
Omdat de vordering rechtstreeks betrekking heeft op het beslagen object is de rechtbank van oordeel dat de belangenafweging moet doorslaan in het voordeel van [eiser] . Dat het op dit moment nog niet zeker is dat [eiser] daadwerkelijk in hoger beroep gaat doet hier niet aan af. Immers, indien [eiser] niet in hoger beroep gaat binnen de appèltermijn van drie maanden, gaat per de datum van het verstrijken van die termijn het dit vonnis in kracht van gewijsde en zal per die datum het beslag van rechtswege komen te vervallen op grond van artikel 704 Rv Pro.
1.25.
Concluderend wordt de vordering in reconventie afgewezen.
1.26.
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op:
salaris advocaat: € 281,50 (0,5 punt (want voortvloeiend uit conventie) x tarief II: € 563,-)
2.Beslissing
De rechtbank:
In conventie
2.1.
wijst de vorderingen af,
2.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 5.934,00,
2.3.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane nakosten, begroot op
€ 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en Van Geldrop niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
2.4.
verklaart de kostenveroordelingen onder 2.2 en 2.3 uitvoerbaar bij voorraad,
In reconventie
2.5.
wijst de vordering af,
2.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 281,50,
2.7.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane nakosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
2.8.
verklaart de kostenveroordelingen onder 2.6 en 2.7 uitvoerbaar bij voorraad.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, dat door de rechter en de griffier is vastgesteld en ondertekend.