Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/707930 / KG ZA 21-805 HH/MB
Vonnis in kort geding van 5 november 2021
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij (gelijkluidende) dagvaardingen van 6 en 7 oktober 2021,
advocaat mr. M.G. Blokziel te Almere,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
krachtens huurovereenkomst domicilie gekozen hebbend te Amsterdam,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagden,
advocaat mr. F. Bajrami te Breda.
1.De procedure
Voor de aanvang daarvan op 18 oktober 2021 is de mondelinge behandeling van deze zaak verplaatst naar 22 oktober 2021, met vrijwillige verschijning van gedaagden. Ter zitting van die dag heeft eiseres, hierna Eigen Haard, de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. Gedaagden, hierna gezamenlijk ook [gedaagden] en afzonderlijk ook [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hebben verweer gevoerd. Beide partijen hebben schriftelijke stukken in het geding gebracht en
[gedaagden] hebben hun standpunt doen toelichten aan de hand van een pleitnota.
Ter zitting waren aanwezig:
- aan de kant van Eigen Haard: [naam 1] en [naam 2] , medewerkers woonfraude (hierna: de medewerkers) met mr. Blokziel;
- aan de kant van [gedaagden] : [gedaagde 2] en mr. Bajrami.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Eigen Haard heeft met ingang van 28 september 2006 de woning (met berging en zolder) aan het adres [adres] (hierna: de woning) verhuurd aan [gedaagde 1] , geboren [geboortedatum 1] 1976. [gedaagde 1] is de zus van [gedaagde 2] . De huidige maandhuur van de woning is € 448,89.
In de huurovereenkomst is vermeld dat de woning uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van de huurder en leden van zijn gezin.
2.2.
Van de huurovereenkomst maken deel uit de Algemene Voorwaarden woonruimte (AV). Daarin staat onder meer:
“
Artikel 10
Artikel 10
(…)
2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.
(…)
6. Het is huurder verboden het gehuurde – al dan niet tijdelijk – in zijn geheel onder te verhuren of aan derden ter voortdurende bewoning af te staan. Bij overtreding van dat verbod, zal de huurder een boete verschuldigd zijn van € 4500,-, onverminderd het recht van de verhuurder in plaats van de boete de volledige schadevergoeding te vorderen en naast de boete dan wel naast de boete of schadevergoeding de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
7. Het is huurder verboden om een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden tenzij schriftelijke toestemming door de verhuurder hiervoor is gegeven.
(…)
Artikel 21
(…)
6. Huurder is aan verhuurder een direct opeisbase boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins.
(…)”
(…)”
2.3.
In het kader van een geautomatiseerde controle is bij Eigen Haard een melding binnengekomen dat niet [gedaagde 1] , maar haar broer [gedaagde 2] , geboren [geboortedatum 2] -1986, sinds (in elk geval 30 oktober) 2006 tot heden op het adres van de woning is ingeschreven. [gedaagde 1] heeft nimmer op het adres ingeschreven gestaan. De huur is steeds betaald door [gedaagde 2] .
2.4.
[gedaagde 1] heeft van 24 mei 2005 tot en met 2 januari 2007 ingeschreven gestaan op een (ander) adres in Amsterdam, daarna op een adres in den Haag en sinds 24 januari 2019 in [woonplaats 1] .
2.5.
In een e-mail van 10 juni 2016 heeft Eigen Haard naar het e-mailadres van [gedaagde 2] een bericht gestuurd om te bevestigen dat hij voortaan een ‘betaalmail’ zal krijgen. De aanhef van de mail van Eigen Haard is; ‘beste heer [gedaagde 2] ’. In een mail van 20 juni 2016 heeft Eigen Haard wederom een bericht gestuurd over de ‘betaalmail’ naar het e-mailadres van [gedaagde 2] . Daarvan is de aanhef: ‘Beste meneer/mevrouw [gedaagde 2] ’.
2.6.
Op 30 augustus 2021 hebben de medewerkers van Eigen Haard een onaangekondigd huisbezoek gebracht aan de woning en zij hebben daar [gedaagde 2] aangetroffen.
2.7.
Op 9 en 13 september 2021 heeft (telefonisch) contact plaatsgevonden tussen één van de medewerkers en [gedaagde 1] , waarin Eigen Haard heeft meegedeeld dat de bewoning van de woning door [gedaagde 2] moest worden beëindigd, per (uiterlijk) 3 januari 2022. Eigen Haard heeft aan [gedaagde 1] verzocht – en op 21 september 2021 gesommeerd – de huurovereenkomst op te zeggen. Zij heeft dat niet gedaan.
3.Het geschil
3.1.
Eigen Haard vordert, samengevat, [gedaagden] te veroordelen de woning binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen, met machtiging van Eigen Haard daarbij zo nodig de sterke arm in te schakelen en met veroordeling van [gedaagden] in de eventuele ontruimingskosten. Daarnaast vordert Eigen Haard veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van de contractuele boete van € 4.500,00, op grond van artikel 10.6 van de algemene huurvoorwaarden en veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.
3.2.
[gedaagde 2] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt, voor zover van belang, hierna bij de beoordeling ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Een vordering tot ontruiming kan in kort geding alleen worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat deze ook in een bodemprocedure zal worden toegewezen en de eisende partij een spoedeisend belang heeft.
4.2.
[gedaagden] erkennen dat [gedaagde 1] huurster van de woning is en dat zij deze geheel aan haar broer [gedaagde 2] in gebruik heeft gegeven. Volgens [gedaagden] hebben zij aan het begin van de huur (in 2006) enkele maanden in de woning samengewoond. Wat daarvan ook zij – Eigen Haard betwist dat –
niet in geschil is dat [gedaagde 2] de woning al 15 jaar bewoont, dat [gedaagde 1] daar niet woont en ook nimmer op het adres van de woning ingeschreven heeft gestaan.
4.3.
Nu [gedaagde 1] sinds ongeveer 15 jaar niet haar hoofdverblijf in de woning heeft (gehad) en deze zonder toestemming aan haar jongere broer in gebruik heeft gegeven, heeft zij in strijd gehandeld met de huurovereenkomst en de AV, met name met de onder 2.2 aangehaalde bepalingen. Aldus is [gedaagde 1] tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, op grond waarvan de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in beginsel gerechtvaardigd zijn. De tekortkoming is daarvoor ernstig genoeg, temeer omdat het een lange periode betreft en het hier gaat om een sociale huurwoning, een schaars goed, waarvoor de wachttijden lang zijn. Overigens hebben [gedaagden] niet aannemelijk gemaakt dat zij in de woning hebben samengewoond en/of een gemeenschappelijke huishouding hebben gehad. [gedaagde 2] kan daarom worden aangemerkt als een ‘derde’ zoals bedoeld in de (AV behorend bij de) huurovereenkomst.
4.4.
Anders dan [gedaagden] hebben aangevoerd, kan niet worden aangenomen dat het Eigen Haard bekend was, of had moeten zijn, dat [gedaagde 2] en niet zijn zus de woning bewoonde, laat staan dat zij daarmee zou hebben ingestemd, of [gedaagde 2] als huurder zouden hebben geaccepteerd. Dat hij, zoals hij heeft aangevoerd, als enige op het adres was ingeschreven, altijd de huur heeft betaald en dat Eigen Haard zijn e-mailadres hanteerde, waarbij zij hem een keer met ‘meneer’ heeft aangeduid, is daartoe onvoldoende. Nu [gedaagde 2] dezelfde achternaam heeft als de huurster, en Eigen Haard een omvangrijk bestand van huurders en (76.000) woningen heeft, is verklaarbaar dat er niet eerder bellen bij haar zijn gaan rinkelen. Bovendien is de genoemde gang van zaken bepaald onvoldoende om aan te nemen dat daarmee een huurovereenkomst tussen Eigen Haard en [gedaagde 2] tot stand gekomen is, dan wel dat sprake zou zijn van het gedogen van de situatie. Aangenomen kan dan ook worden dat [gedaagde 2] de woning zonder recht of titel jegens Eigen Haard bewoont.
4.5.
[gedaagden] hebben verder aangevoerd dat Eigen Haard geen spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen, omdat [gedaagde 2] , inmiddels dusdanig lang is ingeschreven bij Woningnet, dat hij voor de woning in aanmerking zou kunnen komen, als deze leeg zou komen. Ook wat betreft zijn inkomen en dergelijke is de woning geschikt voor hem. Hierin zullen [gedaagden] niet worden gevolgd. Ook al is de inschrijfduur van [gedaagde 2] lang genoeg om in aanmerking te kunnen komen voor een (soortgelijke) woning, dan wil dat nog niet zeggen dat hij de eerste gegadigde voor de woning is, zoals Eigen Haard terecht heeft gesteld. Volgens Eigen Haard is de wachttijd voor dergelijke woningen inmiddels zelfs opgelopen tot 15 à 20 jaar en zijn er duizenden mensen met een inschrijfduur als die van [gedaagde 2] . Bovendien neemt die lange inschrijfduur niet weg dat de woning door toedoen van [gedaagden] jarenlang onrechtmatig en in strijd met het woonruimte-verdelingssysteem is bewoond. Eigen Haard heeft er een spoedeisend belang bij dat daaraan zo snel mogelijk een einde komt, zodat de woning ter beschikking kan worden gesteld aan de daarvoor in aanmerking komende gegadigden. Als dat niet volgens het systeem gebeurt, bestaat ook nu nog de kans dat [gedaagde 2] ‘voorkruipt’ op mensen die netjes op hun beurt hebben gewacht, zoals Eigen Haard terecht stelt.
4.6.
[gedaagden] hebben aangevoerd dat Eigen Haard door in dit geval ontruiming te vorderen in strijd handelt met het gelijkheidsbeginsel, omdat Eigen Haard in vergelijkbare gevallen ook wel, bij wijze van waarschuwing, een ‘gele kaart’ uitdeelt, zonder dat tot ontruiming wordt overgegaan. Dat zou in dit geval volgens [gedaagden] ook op zijn plaats zijn. Ook dit argument kan [gedaagden] niet baten, aangezien Eigen Haard heeft toegelicht dat het geval waarop [gedaagden] doelden een geheel ander feitencomplex betrof, waarbij de gele kaart werd gegeven aan de oorspronkelijke huurders die de woning (weer) bewoonden.
Van ‘gelijke gevallen’ is dus geen sprake.
4.7.
Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. [gedaagde 1] beschikt over woonruimte elders en [gedaagde 2] heeft een eigen verantwoordelijkheid om in alternatieve huisvesting te voorzien, zo lang hij niet over een andere eigen woning beschikt. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op twee maanden na betekening van het vonnis. Nu Eigen Haard aanvankelijk ook een termijn tot 3 januari 2022 had willen geven, wordt daarmee voldoende aan de wederzijdse belangen tegemoet gekomen.
4.8.
Eigen Haard heeft naast ontruiming veroordeling van [gedaagde 1] gevorderd tot betaling van de in artikel 10 onder 6 AV opgenomen boete van
€ 4.500,00. Daarover wordt het volgende overwogen.
4.9.
Vooropgesteld wordt dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst een overeenkomst is waarbij gedaagde als consument wordt aangemerkt.
4.10.
Volgens artikel 3, lid 1, van de Richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EG) wordt een beding in een overeenkomst als deze, waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.
4.11.
Het boetebeding behoort tot de bedingen die op de bij de Richtlijn behorende indicatieve lijst staan, in bijzonder het boetebeding dat tot doel of tot gevolg heeft ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen’. Op grond van vaste jurisprudentie moet de voorzieningenrechter ambtshalve toetsen of het boetebeding eerlijk is. Bij die toetsing moet niet worden beoordeeld hoe het boetebeding uiteindelijk uitwerkt en door de gebruiker ervan wordt toegepast, maar moet in ogenschouw worden genomen hoe het kán uitwerken. Daarbij moet het tijdstip van de totstandkoming van de overeenkomst als beoordelingsmoment worden genomen.
4.12.
Voorshands wordt het boetebeding zoals opgenomen in artikel 10 lid 6 AV op zichzelf niet oneerlijk geacht. De boete is gelimiteerd en van een onevenredig hoge schadevergoeding is geen sprake.
4.13.
In artikel 21 lid 6 AV is echter nog een algemeen boetebeding opgenomen. Dit beding moet ook in de beoordeling worden betrokken. Er bestaat discussie (ook in de rechtspraak) over de vraag of het naast elkaar bestaan van dergelijke bedingen (cumulatie, van in dit geval een specifiek boetebeding en een algemene ‘vangnetbepaling’) tot nietigheid moet leiden. In dit geval wordt geoordeeld – in lijn met het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2020:2339, r.o. 3.9 en 3.10) – dat het feit dat laatstgenoemde boetebepaling (de ‘vangnetbepaling’) ook in de algemene voorwaarden staat, niet tot gevolg heeft dat het boetebeding waarop eiseres zich beroept nietig is. De gevorderde boete zal dan ook worden toegewezen, waarbij een termijn van 14 dagen redelijk voorkomt.
4.14.
Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [gedaagden] worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt gedaagden om uiterlijk twee maanden na de betekening van dit vonnis de woning te Amsterdam aan het adres [adres] met al de hunnen en het hunne te ontruimen en te verlaten en leeg en ontruimd aan Eigen Haard ter beschikking te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 en volgende jo. artikel 444 van het wetboek van Burgerlijke rechtsvordering bepaalde,
5.2.
veroordeelt gedaagden, indien zij niet vrijwillig aan de hiervoor gegeven veroordeling tot ontruiming voldoen en Eigen Haard de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, aan Eigen Haard de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming,
5.3.
veroordeelt gedaagde sub 1, [gedaagde 1] , om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, aan Eigen Haard te voldoen een bedrag van € 4.500,00 (vierduizend vijfhonderd euro),
5.4.
veroordeelt gedaagden in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op:
– € 197,00 € 197,00 aan explootkosten,
– € 197,00 € 8,82 aan kosten GBA
– € 197,00 € 667,00 aan griffierecht en
– € 197,00
€ 1.016,00 aan salaris advocaat,
€ 1.016,00 aan salaris advocaat,
totaal € 1.888,86,
vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien gedaagden deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan,
5.5.
veroordeelt gedaagden in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 163,00 voor salaris advocaat, te vermeerderen met € 85,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.C. Hoogeveen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Balk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2021. [1]