Uitspraak
beschikking
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rekestnummer: C/13/708247 / KG RK 21-1968 AB/CB
Beschikking van 5 november 2021
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[verzoekster] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verzoekster,
advocaat mr. A.J.H. Peters te Rosmalen,
en
[verweerster],
zonder bekende woon- en/of verblijfplaats binnen of buiten Nederland,
verweerster,
niet verschenen,
en
[belanghebbende],
wonende te [woonplaats] ,
belanghebbende,
advocaat mr. W. Vos te Amsterdam.
1.Verloop van de procedure
1.1.
Verzoekster (hierna: de bank) heeft op 8 oktober 2021 een verzoekschrift als bedoeld in artikel 3:268 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek ingediend.
Dit verzoek is mondeling behandeld op 27 oktober 2021.
Dit verzoek is mondeling behandeld op 27 oktober 2021.
Op de mondelinge behandeling zijn verschenen:
- mr. Peters namens de bank;
- mr. Vos en [naam 1] namens belanghebbende;
- [naam 2] namens [naam bv] B.V., de (beoogde) koper.
1.2.
Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft de belanghebbende een incidentele vordering tot tussenkomst ingediend. Omdat het hier gaat om een verzoekschriftprocedure, is een vordering tot tussenkomst niet mogelijk. Dit stuk is daarom opgevat als verweerschrift van een belanghebbende.
1.3.
De beschikking is bepaald op heden.
2.Gronden van de beslissing
2.1.
Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof tot onderhandse verkoop van:
het woonhuis met berging, ondergrond en tuin, plaatselijk bekend [adres] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [sectie] , nummer [nummer] , groot één are en tweeënvijftig centiare,
aan [naam bv] B.V. voor een prijs van € 493.600,-- k.k.
2.2.
Aan het verzoek liggen de volgende feiten ten grondslag.
2.2.1.
De bank heeft op 19 december 2007 onder hypothecair verband van deze woning een geldlening van in hoofdsom € 333.000,-- verstrekt aan verweerster. Verweerster is in gebreke gebleven aan haar verplichtingen uit die geldlening te voldoen. De bank heeft op grond daarvan per 6 oktober 2021 een bedrag van € 316.991,20 opeisbaar van verweerster te vorderen en wenst haar hypothecaire rechten uit te winnen.
2.2.2.
De bank heeft een taxatierapport van de woning overgelegd, waarin de executiewaarde wordt gewaardeerd op € 331.000,-- en de onderhandse verkoopwaarde op € 495.000,--, beide vrij van huur.
2.3.
Verweerster is, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet op de mondelinge behandeling verschenen.
2.4.
De belanghebbende heeft verweer gevoerd.
2.5.
De standpunten van partijen komen, voor zover van belang, hierna aan de orde.
3.De beoordeling
3.1.
De belanghebbende heeft aangevoerd dat hij de woning op 29 september 2021 heeft gekocht van verweerster voor een prijs van € 335.000,-- k.k. De koopovereenkomst is ingeschreven in het kadaster. Met deze koopprijs wordt de vordering van de bank volledig voldaan, evenals de kosten van de executie. Ofschoon de bank hiervan direct in kennis is gesteld, is zij doorgegaan met het executietraject en heeft zij een koopovereenkomst (van latere datum) gesloten met [naam bv] B.V. De bank zal de op 29 september 2021 gesloten koopovereenkomst echter moeten respecteren. Belanghebbende is van plan om in kort geding nakoming van de op
29 september 2021 met verweerster gesloten koopovereenkomst te vorderen. Daarom verzoekt hij het verzoek af te wijzen.
3.2.
De bank stelt voorop dat zij ten tijde van de indiening van het verzoekschrift niet beschikte over een exemplaar van de tussen verweerster en belanghebbende gesloten koopovereenkomst. Zij was ook niet op de hoogte van de koopsom. Vandaar dat zij is doorgegaan met het executietraject.
Los daarvan verzoekt de bank om toewijzing van het door haar ingediende verzoekschrift. In dat kader heeft zij opgemerkt dat het vaak voorkomt dat men naar aanleiding van een veilingadvertentie in contact probeert te komen met de eigenaar van een te veilen woning en dat de eigenaar – die vaak geen juridische kennis heeft – vervolgens onder druk wordt gezet om een koopovereenkomst te sluiten, met het argument dat de opbrengst bij een veiling altijd lager zou zijn en dat met de voorgestelde koopovereenkomst wordt voorkomen dat de eigenaar een restschuld overhoudt.
Los daarvan verzoekt de bank om toewijzing van het door haar ingediende verzoekschrift. In dat kader heeft zij opgemerkt dat het vaak voorkomt dat men naar aanleiding van een veilingadvertentie in contact probeert te komen met de eigenaar van een te veilen woning en dat de eigenaar – die vaak geen juridische kennis heeft – vervolgens onder druk wordt gezet om een koopovereenkomst te sluiten, met het argument dat de opbrengst bij een veiling altijd lager zou zijn en dat met de voorgestelde koopovereenkomst wordt voorkomen dat de eigenaar een restschuld overhoudt.
Na indiening van het verzoekschrift is de bank in contact gekomen met verweerster. Verweerster is Engelse, woont thans in Engeland en is niet bekend met de juridische gang van zaken bij de executie van haar woning. Uit e-mailcorrespondentie met haar blijkt dat zij met belanghebbende in contact is gekomen en vervolgens onder tijdsdruk en druk van belanghebbende een koopovereenkomst heeft gesloten. Nadat zij achteraf advies had ingewonnen, kreeg verweerster het gevoel misleid te zijn door belanghebbende en heeft zij de met hem gesloten koopovereenkomst ontbonden. Verweerster gaat thans akkoord met het verzoek van de bank tot openbare verkoop, aldus de bank.
3.3.
Een verzoek als dit wordt getoetst aan het criterium of voldoende aannemelijk is gemaakt dat van de voorgestelde onderhandse verkoop een betere opbrengst valt te verwachten dan van een openbare verkoop.
3.4.
De bank heeft een recent taxatierapport van de woning overgelegd waarin de executiewaarde wordt getaxeerd op € 331.000,-- en de onderhandse verkoopwaarde op € 495.000,--. Bij de veilingnotaris zijn 5 biedingen binnengekomen die alle hoger zijn dan de tussen verweerster en belanghebbende overeengekomen koopprijs van € 335.000,--. Het hoogste bod is € 493.600,--. Er is dan ook alle reden om aan te nemen dat de koopprijs van € 335.000,-- niet reëel is. Uit e-mails van verweerster, die door de advocaat van verzoekster op de zitting zijn voorgelezen, blijkt dat zij zich ernstig misleid en onder druk gezet voelt en dat haar door belanghebbende een andere voorstelling van zaken is voorgehouden dan haar inmiddels bekend is geworden. Naar verwachting zal een vordering tot nakoming van belanghebbende dan ook weinig kans van slagen hebben. Aan de tussen hem en verweerster gesloten koopovereenkomst zal dan ook voorbij worden gegaan.
3.5.
Gelet op de getaxeerde waarden voldoet het bod van [naam bv] B.V. van
€ 493.600,-- (wel) aan het onder 3.3 genoemde criterium, zodat het verzoek van de bank, dat inmiddels door verweerster wordt ondersteund, zal worden toegewezen.
3.6.
De bank heeft daarnaast primair nog verzocht om voor recht te verklaren, althans te overwegen dat de hypotheekgever en de zijnen op grond van deze beschikking tot ontruiming worden genoodzaakt als bedoeld in artikel 525 lid 3 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) en subsidiair de hypotheekgever te veroordelen de woning te ontruimen en met al de zijnen en het zijne te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen aan verzoekster, althans de koper, op het moment van inschrijving als bedoeld in artikel 3:89 BW Pro, alsmede te bepalen dat de rechten uit deze beschikking op dit punt overgaan op de koper.
3.7.
Voor een verklaring voor recht is in deze verzoekschriftprocedure geen plaats. Wel wordt, zoals ook primair is verzocht zonder dat daartegen verweer is gevoerd, overwogen dat verweerster en de haren op grond van deze beschikking de woning zullen moeten ontruimen op de wijze zoals bepaald in artikel 525 lid 3 Rv Pro (juncto artikel 556 en Pro 557 Rv).
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
4.1.
bepaalt dat de verkoop van de woning onderhands zal geschieden aan
[naam bv] B.V. voor een prijs van € 493.600,-- k.k. conform de overeenkomst die bij het verzoek ter goedkeuring is voorgelegd,
4.2.
verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.3.
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door C.J.J. Buys, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2021. [1]