Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/707263 / KG ZA 21-761 IK/BB
Vonnis in kort geding van 18 november 2021
in de zaak van
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres in conventie bij gelijkluidende dagvaardingen van 28 september 2021,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
allen wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. K.E. van Lotringen te Amsterdam,
4.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN GELEGEN AAN DE [gedaagden 4],
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN GELEGEN AAN DE [gedaagden 4],
niet verschenen.
Eiseres zal hierna Ymere worden genoemd en de verschenen gedaagden ook wel afzonderlijk [gedaagde 1] (gedaagde sub 1) en de dochters (gedaagden sub 2 en 3).
1.De procedure
1.1.
Op de mondelinge behandeling van 6 oktober 2021 heeft Ymere de vordering zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. [gedaagde 1] en de dochters hebben verweer gevoerd en een tegenvordering (eis in reconventie) ingediend. Ymere heeft de tegenvordering bestreden. Beide partijen hebben schriftelijke stukken en een pleitnota in het geding gebracht. Gedaagden sub 4 zijn niet verschenen.
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
- aan de zijde van Ymere: [naam 1] (consulent woonfraude) met mr. Brunklaus;
- [gedaagde 1] (bijgestaan door een tolk Arabisch) en de dochters, alsmede zijn zoon
[naam 2] .
[naam 2] .
1.2.
De zaak is pro forma aangehouden tot (laatstelijk) 3 november 2021, om partijen in de gelegenheid te stellen in onderling overleg tot een regeling te komen. Bij e-mailbericht van 3 november 2021 heeft mr. Brunklaus namens Ymere laten weten dat partijen daar niet in zijn geslaagd en is gevraagd om de behandeling voort te zetten. Desgevraagd heeft mr. Brunklaus bij e-mail van eveneens 3 november 2021 toegelicht waarom zij een voortzetting van de behandeling wenselijk acht. Mr. Van Lotringen heeft namens haar cliënten laten weten dat zij geen behoefte hebben aan een voortzetting van de behandeling.
1.3.
Op 4 november 2021 heeft de griffier namens de voorzieningenrechter aan partijen bericht dat zij geen aanleiding ziet om de behandeling voort te zetten, nu zowel de vordering in conventie als de vordering in reconventie voldoende zijn behandeld op de zitting van 6 oktober 2021 en er geen ruimte meer is voor eventuele nieuwe feiten en stellingen. Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Ymere verhuurt met ingang van 1 november 1986 aan [gedaagde 1] de sociale huurwoning aan de [adres] .
2.2.
Op grond van de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden is [gedaagde 1] verplicht om in de woning zijn hoofdverblijf te hebben en is het hem niet toegestaan de woning zonder toestemming van Ymere aan anderen onder te verhuren of in gebruik te geven.
2.3.
Na een melding van een omwonende heeft er in juli en september 2008 een huisbezoek plaatsgevonden. In juli 2008 is niemand op de woning aangetroffen en in september 2008 is [gedaagde 1] in de woning aangetroffen. Volgens aantekeningen van een medewerker van Ymere in het huurdossier heeft [gedaagde 1] toen verklaard drie maanden weg te zijn geweest, te zijn gescheiden en medische problemen te hebben.
2.4.
Na een melding van een omwonende heeft er in 2014 weer een huisbezoek plaatsgevonden, waarbij [gedaagde 1] niet in de woning is aangetroffen. Uit aantekeningen in het huurdossier blijkt dat een zoon van [gedaagde 1] in juni 2014 heeft verklaard dat [gedaagde 1] tijdens zijn verblijf in Marokko voor een sterfgeval een beroerte zou hebben gehad en in coma zou zijn geraakt.
2.5.
Bij brief van 17 april 2019 heeft Ymere [gedaagde 1] uitgenodigd voor een gesprek over het gebruik van de woning. Dit gesprek heeft op 30 april 2019 plaatsgevonden. Tijdens dit gesprek heeft [gedaagde 1] aan Ymere informatie verstrekt over zijn medische situatie, waaronder een brief van 16 november 2018 van Woonzorgcentrum [centrum] . Uit die brief blijkt dat [gedaagde 1] op 26 september 2018 een herseninfarct heeft gehad, waarna hij is opgenomen geweest in het ziekenhuis en vervolgens voor revalidatie van 5 oktober 2018 tot 29 oktober 2018 in Woonzorgcentrum [centrum] heeft verbleven.
2.6.
In 2019 heeft [gedaagde 1] weer enige tijd in Marokko verbleven.
2.7.
Op 6 juli 2021 is op verzoek van ene [naam 3] een monteur in de woning geweest in verband met onderhoudsklachten.
De monteur heeft in zijn bevindingen over dit huisbezoek onder meer het volgende geschreven:
‘(…) dus ik was om 14.20u bij bewoner, deze begon gelijk te schreeuwen (…). Ik vroeg ook hoelang hij hier woonde, dit was volgens hem heel lang, ik vroeg wat is lang, nou dat wist hij niet!! Hij vertelde dat hij mede huurder was, en ik vroeg waar de hoofd huurder was, nou deze bleek ziek in het buitenland te verblijven (…).’
Dezelfde dag heeft [naam 3] een klacht over de monteur bij Ymere ingediend. In het klachtformulier heeft hij ingevuld dat hij de huurder van de woning is.
2.8.
Op 8 juli 2021 heeft Ymere [gedaagde 1] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen omdat hij de woning niet zelf bewoont maar heeft onderverhuurd of door anderen laat bewonen. Bij brief van 16 juli 2021 heeft [gedaagde 1] ontkend niet zelf in de woning te wonen en de woning onder te verhuren. De in de woning aangetroffen persoon zou hem verzorgen.
2.9.
Na een nieuwe sommatie van Ymere van 26 juli 2021 de huurovereenkomst op te zeggen is er in augustus en september 2021 tussen Ymere en de zoon van [gedaagde 1] gecorrespondeerd over de woonsituatie van [gedaagde 1] . De zoon van [gedaagde 1] heeft onder meer aan Ymere laten weten dat [gedaagde 1] recentelijk een beroerte heeft gehad en na een verblijf in het OLVG weer is opgenomen in het [centrum] .
2.10.
Uit een overgelegd uittreksel uit de gemeentelijke basisregistratie blijkt dat [gedaagde 2] vanaf 22 januari 2016 staat ingeschreven op het adres van de woning en [gedaagde 3] vanaf 13 januari 2011.
3.Het geschil in conventie
3.1.
Ymere vordert samengevat - gedaagden te veroordelen om de woning aan de [adres] binnen 8 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen, met machtiging om de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm en op kosten van gedaagden, zelf te bewerkstelligen. Ten slotte vordert Ymere om gedaagden te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Ymere heeft aan haar vordering, kort gezegd, ten grondslag gelegd, dat [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, doordat hij niet zijn hoofdverblijf heeft gehouden in de woning en deze aan derden in gebruik heeft gegeven dan wel heeft onderverhuurd. De dochters verblijven zonder recht of titel in de woning. Ymere heeft als verhuurster van schaars beschikbare sociale huurwoningen bij de ontruiming van de woning een spoedeisend belang, om deze aan mensen ter beschikking te stellen die zich wel aan de regels houden en vanwege de signaalfunctie die uit gaat van het optreden tegen onrechtmatige bewoning.
3.3.
[gedaagde 1] en de dochters voeren verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, (nader) ingegaan.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
[gedaagde 1] en de dochters vorderen samengevat - om Ymere op straffe van een dwangsom te gebieden de gebreken aan de woning te herstellen, bestaande uit het repareren van kapotte plafonds, preventie vochtdoorslag van de buitengevel, verwijderen en tegengaan schimmel en vervanging van het raamkozijn op zolder.
4.2.
Ymere voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
5.De beoordeling in conventie
5.1.
Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen, zodat jegens de niet verschenen gedaagden sub 4 verstek zal worden verleend.
5.2.
Een vordering tot ontruiming is in kort geding alleen toewijsbaar, indien voldoende aannemelijk is dat de vordering ook in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen en van de eisende partij, Ymere in dit geval, niet kan worden gevergd de uitkomst van een zodanige procedure af te wachten.
5.3.
De vraag die moet worden beantwoord is of voldoende aannemelijk is dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehouden en deze aan derden in gebruik heeft gegeven dan wel heeft onderverhuurd.
5.4.
Ymere baseert haar stellingen met name op het feit dat een monteur op 6 juli 2021 in de woning [naam 3] heeft aangetroffen die hem vertelde al heel lang in de woning te wonen, medehuurder te zijn en dat [gedaagde 1] ziek in het buitenland verbleef. Uit het huurdossier volgt dat Ymere in 2008, 2014 en 2019 ook al onderzoek heeft gedaan naar de woonsituatie van [gedaagde 1] , maar tot 6 juli 2021 heeft Ymere kennelijk geen aanleiding gezien eraan te twijfelen dat [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf in de woning had. Ymere was ermee bekend dat [gedaagde 1] soms voor enige tijd in Marokko verbleef en dat hij gezondheidsproblemen had die ervoor hebben gezorgd dat hij de maand oktober van 2018 in het [centrum] heeft verbleven. Ook nu verblijft hij na een recente beroerte in het [centrum] . Ter zitting is gebleken dat het de bedoeling is om na zijn verblijf in het [centrum] in de woning terug te keren. In een ter zitting voorgelezen e-mail van een maatschappelijk werkster van het [centrum] is in dit verband vermeld dat het advies van het multidisciplinaire behandeloverleg is dat [gedaagde 1] met de nodige zorg en ‘mobiele’ aanpassingen naar de woning terugkeert om daar te wachten op een geschikte gelijkvloerse woning. Verder heeft ten behoeve van zijn terugkeer in de woning op 30 augustus 2021 een opname van de woning plaatsgevonden door een ergotherapeut van het [centrum] en hebben er inmiddels al wat aanpassingen in de woning plaatsgevonden. Tegenover de stelling van Ymere dat het voor [gedaagde 1] gelet op zijn gezondheid niet mogelijk is om in de woning terug te keren is dan ook voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde 1] vooralsnog wel in de woning kan terugkeren zodra hij uit het [centrum] wordt ontslagen.
5.5.
Over het verblijf van anderen in de woning heeft [gedaagde 1] verklaard dat sinds zijn gezondheid is achteruit gegaan en hij verzorging behoefde zijn dochters weer bij hem zijn komen wonen om hem te helpen bij de huishouding. Met de dochters voert hij een duurzame gezamenlijke huishouding. Aanvankelijk woonde ook een zoon in de woning die de zwaardere zorgtaken op zich nam. Nadat die zoon de woning heeft verlaten heeft [naam 3] , een vriend van de familie, tijdelijk bij [gedaagde 1] (en de dochters) ingewoond om die zorgtaken over te nemen. [naam 3] heeft de woning onmiddellijk verlaten toen duidelijk werd dat hij als mogelijke onderhuurder werd gezien, aldus [gedaagde 1] .
Dit gemotiveerde verweer komt de voorzieningenrechter vooralsnog niet ongeloofwaardig voor.
Dit gemotiveerde verweer komt de voorzieningenrechter vooralsnog niet ongeloofwaardig voor.
5.6.
Al met al bestaat op dit moment onvoldoende duidelijkheid om aan te nemen dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf heeft gehouden in de woning en de woning heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan anderen. Om vast te kunnen stellen of dat het geval is, is nader onderzoek nodig, waarvoor dit kort geding zich niet leent.
5.7.
Een veroordeling tot ontruiming van een huurwoning is een ingrijpende maatregel. De vereiste mate van waarschijnlijkheid dat de bodemrechter de ontbinding en ontruiming zal toewijzen, is in dit geval niet aanwezig. Daarom kan niet op het oordeel van de bodemrechter worden vooruitgelopen. De vordering van Ymere zal dan ook worden afgewezen.
Dat neemt niet weg dat partijen het erover eens zijn dat de woning, gelet op de gezondheidssituatie van [gedaagde 1] , voor de langere termijn niet meer geschikt voor hem is. [gedaagde 1] is zich ervan bewust dat hij uiteindelijk beter naar een gelijkvloerse woning kan gaan.
De zoon van [gedaagde 1] heeft ter zitting verklaard dat er gezocht zal worden naar een gelijkvloerse woning. Dat zal volgens hem een woning moeten zijn waar ook de dochters mee naar toe kunnen verhuizen, zodat zij voor hun vader kunnen blijven zorgen. [gedaagde 1] staat vanaf 2019 ingeschreven bij Woningnet, maar de familie heeft nog geen medische urgentie aangevraagd. Een andere mogelijkheid is dat [gedaagde 1] opteert voor een seniorenwoning. Die is sneller beschikbaar, maar daar kunnen de dochters niet mee naar toe verhuizen. Het is aan [gedaagde 1] en zijn kinderen om hierin een beslissing te nemen. Als Ymere al gehouden zou zijn om [gedaagde 1] een gelijkvloerse woning aan te bieden dan is zij in ieder geval niet gehouden om een woning aan te bieden die ook geschikt is voor bewoning door de dochters. De dochters zijn immers meerderjarig en geen medehuurders.
5.8.
Ymere heeft ook hen die verblijven gedagvaard, omdat zij ook een veroordeling wenst van mogelijke anderen die zonder recht of titel in de woning zouden verblijven. Dat er nog anderen in de woning verblijven is niet voldoende aannemelijk geworden. Daarom wordt de vordering ook jegens hen die verblijven afgewezen.
5.9.
Ymere zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de verschenen gedaagden worden begroot op:
- griffierecht € 85,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.101,00.
6.De beoordeling in reconventie
6.1.
Volgens [gedaagde 1] is er sprake van fors achterstallig onderhoud in de woning. Ymere heeft aangevoerd dat de gestelde gebreken, waarvan herstel wordt gevorderd, onvoldoende zijn onderbouwd. Wel heeft zij verklaard dat zij op de hoogte is van de onderhoudssituatie van de woning en dat de woning op de lijst van te renoveren woningen staat.
6.2.
Voorop staat dat alleen [gedaagde 1] de vordering tot herstel van gebreken kan instellen en niet zijn dochters. Zij zijn immers geen (mede)huurders. Niet gebleken is dat [gedaagde 1] aleerder aan Ymere heeft gevraagd om de gestelde gebreken te herstellen. In juni 2019 heeft [gedaagde 1] een aantal gebreken gemeld, maar daarna heeft hij hierover niet meer geklaagd, althans daarvan is geen correspondentie overgelegd. Uit de overgelegde bevestiging van een reparatieverzoek van de zijde van [gedaagde 1] van 31 mei 2021 blijkt in het geheel niet om wat voor reparatie is verzocht. Wel is volgens Ymere op 6 juli 2021 een monteur in de woning geweest in verband met onderhoudsklachten. Deze monteur zou agressief zijn bejegend, aldus Ymere. Een sommatie tot herstel van de gebreken en/of ingebrekestelling ontbreekt echter. Het is wel duidelijk dat er onderhoud moet plaatsvinden in de woning, nu deze op de lijst van te renoveren woningen staat. De ernst van de gestelde gebreken kan echter op grond van de overgelegde foto’s onvoldoende worden vastgesteld om de vordering tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden in kort geding toe te wijzen.
6.2.
[gedaagde 1] en de dochters worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, die op nihil worden gesteld.
7.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1.
verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden sub 4,
7.2.
weigert de gevraagde voorziening,
7.3.
veroordeelt Ymere in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] en de dochters tot op heden begroot op € 1.101,00,
7.4.
verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
7.5.
weigert de gevraagde voorziening,
7.6.
veroordeelt [gedaagde 1] en de dochters in de proceskosten, aan de zijde van Ymere tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. B.P.W. Busch, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2021. [1]