ECLI:NL:RBAMS:2021:7142

• Datum uitspraak: 6 december 2021
• Publicatiedatum: 8 december 2021
• Zaaknummer: C/13/693557 / HA ZA 20-1184
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.H.C. Jongeneel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Rechtbank bevestigt rechtmatigheid overstapaanbod naar eeuwigdurende erfpacht en berekening onbezwaarde waarde door gemeente

Eisers hebben bij de gemeente Amsterdam een aanvraag gedaan voor een aanbod om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. De kern van het geschil betrof de vraag of de gemeente bij het doen van dit aanbod iedere inhoud mag hanteren, mede gezien het feit dat eisers de keuze behouden om het aanbod te accepteren of te weigeren. De rechtbank stelt vast dat de gemeente zich dient te houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel.

De gemeente heeft een zorgvuldig en democratisch vastgesteld beleid gevolgd, waarbij deskundigenadvies is ingewonnen over de wijze van waardebepaling van de grond. De keuze om de waarde niet te baseren op de waarde in de akte van erfpacht was bewust genomen, zodat eisers geen gerechtvaardigd vertrouwen konden hebben dat deze waarde als basis zou dienen. De rechtbank oordeelt dat de gemeente haar aanbod voldoende heeft gemotiveerd, ondanks dat eisers de berekening van de onbezwaarde waarde niet volledig kunnen controleren vanwege wettelijke beperkingen op openbaarmaking van bepaalde WOZ-gegevens.

Hoewel eisers verschillen constateren tussen hun berekeningen en de door de gemeente gehanteerde onbezwaarde waarde, wijst de rechtbank erop dat WOZ-waarden door diverse factoren worden beïnvloed en dat een terugrekening niet zonder meer mogelijk is. Tevens is het aanbod civielrechtelijk van aard, waardoor het ontbreken van bezwaar- en beroepsmogelijkheden tegen de onbezwaarde waarde niet onrechtmatig is. De rechtbank concludeert dat de gemeente niet in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur heeft gehandeld en dat de berekening van de waarde redelijk en billijk is. De vorderingen van eisers worden afgewezen en zij worden veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De rechtbank wijst de vorderingen af en bevestigt dat het overstapaanbod en de berekening van de onbezwaarde waarde door de gemeente rechtmatig zijn.

Uitspraak

proces-verbaal

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/693557 / HA ZA 20-1184

Proces-verbaal van mondelinge uitspraak van 6 december 2021

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

2.
[eiser 2] ,

3.
[eiser 3] ,

4.
[eiser 4] ,

allen wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. T.S. van Zaal te Amsterdam,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE GEMEENTE AMSTERDAM ,

zetelend te Amsterdam,

gedaagde,

advocaat mr. D.J.L. van Ee te Amsterdam.

Eisers worden hierna gezamenlijk [eisers] en afzonderlijk [eiser 1] , [eiser 2] , [eiser 3] en [eiser 4] genoemd. Gedaagde wordt hierna de Gemeente genoemd.

De zitting wordt gehouden in het gebouw van deze rechtbank ingevolge het vonnis van deze rechtbank van 4 augustus 2021.

Tegenwoordig zijn mr. R.H.C. Jongeneel, rechter, en mr. M. Wiltjer, griffier.

Na uitroeping van de zaak verschijnen

• [eiser 1] , voornoemd,
• [eiser 2] , voornoemd,
• [eiser 3] , voornoemd,
• mr. Van Zaal, voornoemd,
• mevrouw [naam] , manager team advisering grondprijzen bij de Gemeente,
• mr. P.L. Loeb, advocaat van de Gemeente.

De rechter bepaalt dat de door [eisers] nader overgelegde producties 18 tot en met 25 en de door de Gemeente nader overgelegde productie 14 tot het procesdossier behoren en gaat over tot de mondelinge behandeling.

Partijen hebben over en weer het woord gevoerd, onder meer aan de hand van de door hen overgelegde spreekaantekeningen die aan het dossier zijn toegevoegd. De behandeling van de zaak is gesloten en vervolgens is mondeling uitspraak gedaan. Daarvan is ingevolge artikel 30p lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dit proces-verbaal opgemaakt.

De rechtbank heeft de volgende uitspraak gedaan:

1. De gronden van de beslissing

1.1.

[eisers] hebben bij de Gemeente een aanvraag gedaan voor een aanbod om over te stappen naar eeuwigdurend erfpacht. De vraag is aan de orde geweest of dat aanbod iedere inhoud mag hebben, gelet op het feit dat [eisers] alsnog de keuze hebben om dat aanbod wel of niet te aanvaarden. Partijen zijn het erover eens dat dit niet geval is. Bij het doen van een dergelijk aanbod moet de Gemeente zich houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

1.2.

Zo geldt voor de Gemeente het gelijkheidsbeginsel; de Gemeente is verplicht om burgers gelijk te behandelen voor zover die burgers in een gelijke situatie verkeren. Dat vereist een gemeentelijk beleid en dat beleid is in dit geval ook aanwezig. Dat beleid is zorgvuldig voorbereid en democratisch tot stand gekomen. Bij de voorbereiding van dat beleid is aan de orde geweest op welke wijze een overstapaanbod zou moeten worden gedaan en op welke wijze de waarde van de grond zou moeten worden berekend.

1.3.

Het probleem in deze zaak is dat de waarde van grond op veel verschillende manieren kan worden berekend. De Gemeente heeft destijds advies van deskundigen ingewonnen om te beslissen op welke wijze zij dat zou doen. Daarbij is toen ook aan de orde geweest of die waarde zou kunnen worden gebaseerd op de waarde die is opgenomen in de akte van erfpacht. De Gemeente heeft toen nadrukkelijk de keus gemaakt om die waarde niet te gebruiken. Dat betekent ook dat [eisers] op geen enkel moment het vertrouwen konden hebben gekregen dat die waarde gebruikt zou worden als basis voor een aanbod om over te stappen naar eeuwigdurend erfpacht.

1.4.

Daarnaast moet het gemeentelijk beleid voldoen aan het motiveringsbeginsel. Dat beginsel houdt in dat zowel het beleid als ook de beslissing die op grond van dat beleid genomen wordt moet worden gemotiveerd. De rechtbank is van oordeel dat de Gemeente haar aanbiedingen afdoende gemotiveerd heeft. [eisers] hebben vooral kritiek op het feit dat zij de hoogte van de onbezwaarde waarde niet helemaal kunnen narekenen. Dat komt omdat de Gemeente die onbezwaarde grondwaarde mede gebaseerd heeft op waarden van omliggende panden, waarvan – anders dan de woningen van [eisers] – de WOZ-waarde wel is vastgesteld. De Gemeente heeft gezegd dat zij de aan die waarden ten grondslag liggende gegevens niet openbaar mag maken op grond van artikel 40 Wet WOZ. Weliswaar hebben [eisers] terecht opgemerkt dat artikel 40 Wet WOZ in dit geval niet in de weg staat aan openbaarmaking van die gegevens, maar de artikelen 40a en 40b van de Wet WOZ staan dat wel. Daarbij gaat het met name om de aan de WOZ-waarde ten grondslag liggende gegevens, zoals het aantal vierkante meters van de gebruikte referentie-panden. Maar die gegevens zijn juist gebruikt om de vierkantemeterprijs te berekenen en de vierkantemeterprijs was voor [eisers] wel bekend.

1.5.

[eisers] hebben vervolgens gesteld dat de vierkantemeterprijs niet klopt, want zij komen bij het terugrekenen vanaf de later vastgestelde WOZ-waarde op een andere onbezwaarde waarde uit dan de onbezwaarde waarde die de Gemeente heeft gebruikt voor het aanbod om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Hoewel de rechtbank dat verschil ook constateert, geldt daarvoor dat de ontwikkeling van WOZ-waarden afhankelijk is van veel verschillende factoren, zodat een terugrekening niet zonder meer gemaakt kan worden. Het feit dat daar een verschil bestaat betekent dus niet dat moet worden geconcludeerd dat de Gemeente een onjuiste onbezwaarde waarde heeft vastgesteld.

1.6.

Verder hebben [eisers] opgemerkt dat er geen bezwaar en beroep open staat tegen de vastgestelde onbezwaarde waarde. Het klopt dat dit bij een onbezwaarde waarde niet mogelijk is en dat tegen een WOZ-beschikking wel bezwaar en beroep open staat. Maar tussen de WOZ-beschikking en de vaststelling van de onbezwaarde waarde bestaat het verschil dat de WOZ-beschikking aan de burger een belasting oplegt waartegen de burger geen ja of nee kan zeggen. De WOZ-beschikking betreft dus een aan de burger opgelegde verplichting en maakt deel uit van het belastingrecht (en daarmee het bestuursrecht). Het aanbod om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht is dat niet, want dat is een civielrechtelijk aanbod. Daarvoor geldt een ander correctiemechanisme, namelijk dat de keuze kan worden gemaakt om het aanbod wel of niet te aanvaarden.

1.7.

Het voorgaande betekent dat de Gemeente bij het vaststellen van haar beleid inzake eeuwigdurende erfpacht en bij het doen van een overstapaanbieding aan [eisers] niet heeft gehandeld in strijd met de in dit geding aangevoerde beginselen van behoorlijk bestuur. En ook is de berekening van de waarde waarop dat aanbod gebaseerd is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar.

1.8.

Dit alles leidt tot de conclusie dat de vorderingen moeten worden afgewezen.

1.9.

[eisers] worden als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op:

- griffierecht € 4.131,00

- salaris advocaat
€ 2.228,00 (twee punten × tarief € 1.114,00)

Totaal € 6.359,00

De nakosten worden ambtshalve toegewezen zoals hierna in de beslissing is vermeld.

2. De beslissing

De rechtbank

2.1.

wijst de vorderingen af,

2.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 6.359,00,

2.3.

veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

2.4.

verklaart de kostenveroordelingen in 2.2 en 2.3 uitvoerbaar bij voorraad.

Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, dat door mr. R.H.C. Jongeneel, rechter, en mr. M. Wiltjer, griffier, is vastgesteld en ondertekend.