Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/702415 / HA ZA 21-499
Vonnis van 8 december 2021
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DAMBORG PENSIOENEN B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. W.J. Berghuis te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. A.A.H. Kalter te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Damborg en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 mei 2021, met producties,
- het bewijs van inschrijving Kadaster, overgelegd door Damborg,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] , met producties,
- de akte wijziging van eis en overleggen nadere productie van Damborg, met een productie,
- de akte houdende reactie op eiswijziging,
- het tussenvonnis van 20 oktober 2021, waarbij de rechtbank een verschijning van partijen heeft bepaald,
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 8 november 2021 en de daarin genoemde processtukken, waaronder de incidentele conclusie houdende provisionele vordering ex artikel 223 lid 1 Rv tot opheffing van conservatoir beslag, met een productie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] was eigenaar van een pand aan de [adres] , bestaande uit vier kadastrale wooneenheden. [gedaagde] heeft het pand in 1981 aangekocht om er zelf te gaan wonen. Hij woont nu op de derde en vierde verdieping. De begane grond is sinds de jaren ’90 om niet in gebruik bij een kennis van [gedaagde] . De eerste en tweede verdieping zijn sinds 2012 als anti-kraak aan derden in gebruik gegeven.
2.2.
De Gemeente Amsterdam heeft bij besluit van 23 oktober 2018 een last onder dwangsom aan [gedaagde] opgelegd van € 111.200,-. Deze last is ook als publiekrechtelijke beperking ingeschreven in de openbare registers.
2.3.
[gedaagde] is door meerdere partijen benaderd om zijn pand te verkopen. Ook Damborg heeft op 26 januari 2021 in een brief kenbaar gemaakt interesse te hebben. Eind maart heeft [gedaagde] besloten zijn pand te verkopen en heeft hij partijen die hem eerder hadden benaderd hiervan op de hoogte gesteld, waaronder Damborg en DamVest B.V.
2.4.
Op vrijdag 16 april 2021 heeft [naam] van Damborg aan [gedaagde] ’s ochtends rond 9.30 uur een brief overhandigd met daarin een ‘vrijblijvend voorstel’ voor de verkoop van het pand voor € 525.000,- k.k.. In dit voorstel stonden ook voorwaarden genoemd, waaronder de voorwaarde dat er geen gemeentelijke aanschrijvingen op het pand rustte.
2.5.
Later die ochtend heeft [naam] [gedaagde] nog op straat benaderd, terwijl hij boodschappen aan het doen was. [naam] heeft daarbij gevraagd of [gedaagde] zich zou kunnen vinden in een koopsom van € 550.000,-, waarop [gedaagde] heeft gezegd dat hij daarmee tevreden zou kunnen zijn.
2.6.
In de middag rond 15.30 uur heeft [gedaagde] [naam] gebeld en gezegd dat er een gemeentelijke aanschrijving was en dat de voorwaarde over het ontbreken van aanschrijvingen dus niet aanvaardbaar was. Daarop zei [naam] dat hij die voorwaaarde liet vallen, waarna is afgesproken dat [gedaagde] om 16.00 uur naar het kantoor van Damborg zou komen.
2.7.
Damborg heeft als productie 4 een stuk overgelegd, waarin de volgens haar bereikte overeenstemming is vastgelegd. In dat stuk is het volgende opgenomen, voor zover van belang:
“(…)
Koopsom
EURO 550.000 k.k. (…)
(…)
Leveringsdatum
1 juni 2021
Oplevering
Beganegrond is bewoond. De bewoner betaalt geen huur momenteel. Verdieping 1 en 2 zijn in gebruik door Antikraak. Bij oplevering dienen deze verdiepingen leeg opgeleverd te worden. Verdieping 3 en 4 worden leeg opgeleverd. Huidige eigenaar woont nu op verdieping 3 en kan na renovatie terugkeren op een enkele verdieping (…) voor onbepaalde tijd a 750 Euro per maand.
(…)
Voorwaarden:
(…)
3. Er rusten thans geen gemeentelijke aanschrijvingen op het o.g. en/of andere bezwarende procedures (zoals bijv. huurcomissiezaken) welke een negatieve invloed hebben op de waarde van het vastgoed.
Tekenen voor akkoord:
Amsterdam, 16 april 2021 Amsterdam, Datum:
(…)
(…) DamBorg Pensioenen B.V. De heer [gedaagde] ”
2.8.
[gedaagde] is kort na het laatste gesprek met [naam] gebeld door DamVest en heeft vervolgens met DamVest op haar kantoor schriftelijk een koopovereenkomst gesloten. De koopsom bedroeg € 550.000,- kosten koper.
2.9.
Op maandag 19 april heeft 2021 heeft [naam] tweemaal gebeld met [gedaagde] . Van deze gesprekken, die door Damborg zijn opgenomen, zijn door haar transcripties overgelegd.
2.10.
De koopovereenkomst met DamVest is op 21 april 2021 ingeschreven in het kadaster.
2.11.
Op 26 april 2021 heeft Damborg conservatoir leveringsbeslag gelegd op het pand.
2.12.
Op 21 oktober 2021 is het pand geleverd aan DamVest. Door de notaris wordt een bedrag van € 367.159,91 in depot gehouden.
3.Het geschil
in de hoofdzaak
3.1.
Damborg vordert – na eiswijziging – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
een verklaring voor recht dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de met Damborg gesloten koopovereenkomst;
veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de als gevolg hiervan geleden schade, door de rechtbank te begroten, althans met verwijzing nader te doen opmaken bij staat,
met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding, waaronder de beslagkosten.
3.2.
Damborg stelt daartoe dat [gedaagde] met haar mondeling een koopovereenkomst heeft gesloten, maar tekortschiet in de nakoming daarvan. Pas daarna heeft hij ook een koopovereenkomst gesloten met DamVest. Omdat deze laatste koopovereenkomst is ingeschreven in het kadaster, kan de eerder met Damborg gesloten koopovereenkomst niet aan DamVest worden tegengeworpen. Het pand is dan ook geleverd aan DamVest en niet aan Damborg. Damborg heeft hierdoor schade geleden, bestaande uit het rendement dat zij op het pand had kunnen maken.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij betwist dat hij een koopovereenkomst met Damborg heeft gesloten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in het incident
3.5.
[gedaagde] vordert – samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I het conservatoire beslag op het depotbedrag op te heffen, dan wel een andere voorziening te treffen, II Damborg te gebieden de notaris te instrueren tot vrijgave van het depotbedrag, en III Damborg te verbieden om opnieuw conservatoir beslag te leggen, II en III op straffe van een dwangsom, en met veroordeling van Damborg in de kosten van het incident en de nakosten.
3.6.
[gedaagde] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. Op grond van artikel 705 lid 2 Rechtsvordering (Rv) moet een conservatoir beslag worden opgeheven, indien summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht. Daarvan is sprake als beslag is gelegd op een niet bestaande, verjaarde of anderszins zwakke vordering. Dat is hier het geval. In de hoofdzaak heeft Damborg een vordering ingesteld tot nakoming van een beweerdelijke mondelinge koopovereenkomst. Ter zekerheidstelling van haar vordering heeft zij conservatoir leveringsbeslag gelegd. Doordat Damborg op 7 juli 2021 haar eis heeft gewijzigd van nakoming van de beweerdelijke koopovereenkomst naar schadevergoeding, is er conservatoir beslag gelegd tot zekerheid voor een niet bestaande vordering. Bovendien heeft Damborg geen begin van bewijs geleverd van haar vermeende vordering tot schadevergoeding, laat staan van schade ter grootte van het volledige depotbedrag. Het beslag moet dan ook worden opgeheven. Er is voldaan aan de eisen die artikel 223 Rv stelt aan een provisonele vordering. Het belang van [gedaagde] bij toewijzing van de provisionele vorderingen weegt zwaarder dan het belang van Damborg om zekerheid te stellen voor een niet bestaande vordering.
3.7.
Damborg voert verweer.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in de hoofdzaak
4.1.
Als [gedaagde] in de middag van die 21ste april 2021 niet was gebeld door Damvest, die daarbij het laatste bod van Damborg evenaarde, dan was hij naar het kantoor van Damborg gefietst en was het goed mogelijk geweest dat hij daar uiteindelijk een uitgewerkte koopovereenkomst had ondertekend. De vraag is nu of op dat moment tussen [gedaagde] en Damborg al een koopovereenkomst tot stand was gekomen, of dat het hem nog vrijstond om af te zien van verkoop aan Damborg en met een ander in zee te gaan.
4.2.
Over de te verkopen onroerende zaken waren partijen het eens en het laatste bod van € 550.000,-- k.k. was voor [gedaagde] aanvaardbaar. Dat had hij ook kenbaar gemaakt aan Damborg. Over die essentialia bestond dus overeenstemming.
4.3.
In het – vrijblijvende – schriftelijke voorstel van Damborg van 15 april 2021, dat in de ochtend van 16 april 2021 aan [gedaagde] was overhandigd, stond verder een leveringsdatum (1 juni of eerder of later in overleg) en werd vermeld dat hij na renovatie op een enkele verdieping kon terugkeren, voor onbepaalde tijd en voor € 750,-- per maand. Daar heeft [gedaagde] in het latere telefoongesprek met Damborg geen bezwaar tegen gemaakt. De vraag is of daarmee ook al overeenstemming was bereikt, nu niet is gebleken dat erover is gesproken en het latere, door [gedaagde] te ondertekenen, stuk nog slechts de vaste datum 1 juni vermeldde. Dat stuk verschilt overigens op meerdere punten van het eerder overhandigde voorstel.
4.4.
Wat daar verder van zij, overeenstemming over de essentialia van een te sluiten overeenkomst is niet zonder meer voldoende voor het tot stand komen van die overeenkomst. Het is mogelijk dat partijen het tot stand komen van de overeenkomst laten afhangen van de regeling van andere onderwerpen dan in het algemeen als essentialia worden aangeduid. Ook is mogelijk dat partijen ervan uitgaan dat de overeenkomst pas definitief is gesloten als zij schriftelijk is vastgelegd. Het komt erop neer dat de vraag of een overeenkomst met de door Damborg gestelde inhoud is tot stand gekomen, moet worden beantwoord aan de hand van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en van wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltexmaatstaf). Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien. (HR 2 november 2018, ECLI:NL:HR:2018:2043).
4.5.
Tot die omstandigheden behoort allereerst dat Damborg een professionele handelaar in en ontwikkelaar van onroerend goed is, terwijl [gedaagde] , destijds 71, een particuliere verkoper is. Damborg stelt wel dat [gedaagde] als professionele verkoper moet worden aangemerkt, omdat hij een deel van de panden als belegging hield, maar ten tijde van de verkooponderhandelingen zat in twee van de niet door [gedaagde] bewoonde verdiepingen sinds 2012 antikraak en was de begane grond al dertig jaar in gebruik zonder dat daarvoor werd betaald. Dat kan op Damborg geen professionele indruk hebben gemaakt.
4.6.
Een belangrijk punt voor [gedaagde] was dat hij woonde in een deel van de panden en na renovatie ergens in die panden wilde blijven wonen, althans vervangende woonruimte ter beschikking wilde krijgen. In het schriftelijke stuk waar [naam] mee aankwam, is daarover wel iets vermeld (na renovatie voor onbepaalde tijd een enkele verdieping huren voor € 750,-- met een voorkeur voor de begane grond), maar dat is erg summier. Niet duidelijk was bijvoorbeeld waar en wanneer hij tijdens de renovatie vervangende woonruimte zou krijgen.
[gedaagde] zou dus ook na verkoop en levering met de koper te maken hebben en voor zijn onderdak zelfs van die koper afhankelijk zijn. Vertrouwen in de persoon van/achter die koper was dus essentieel voor hem. Ook dat pleit tegen een haastig gesloten mondelinge overeenkomst. Ten slotte bleef geheel in het midden wat er met de kennis zou gebeuren die sinds 1990 op de begane grond woonde. Hem zou [gedaagde] op korte termijn uitsluitsel moeten geven.
[gedaagde] zou dus ook na verkoop en levering met de koper te maken hebben en voor zijn onderdak zelfs van die koper afhankelijk zijn. Vertrouwen in de persoon van/achter die koper was dus essentieel voor hem. Ook dat pleit tegen een haastig gesloten mondelinge overeenkomst. Ten slotte bleef geheel in het midden wat er met de kennis zou gebeuren die sinds 1990 op de begane grond woonde. Hem zou [gedaagde] op korte termijn uitsluitsel moeten geven.
4.7.
In de wetenschap dat hij te maken had met een niet-professionele particulier, had Damborg zich in de persoon van [naam] het belang dat [gedaagde] hechtte aan regeling van ook deze punten moeten realiseren. Hij mocht in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs dan ook niet verwachten dat na overhandiging van een summier voorstel, het even later, nota bene op straat, verhogen van de daarin vermelde koopprijs en het telefonisch schrappen van een onmogelijke voorwaarde, de door hem beoogde koopovereenkomst tot stand was gekomen. Daar komt nog bij dat hij bij [gedaagde] langs ging met een vrijblijvend voorstel, dat [gedaagde] eerst wilde bestuderen, waarna hij zou langskomen en beide partijen een definitief stuk zouden ondertekenen, zoals ook blijkt uit de door Damborg overgelegde koopovereenkomst (zie 2.7). Hieruit moest [naam] (Damborg) redelijkerwijs begrijpen dat [gedaagde] ervan uitging dat de overeenkomst pas definitief was gesloten als die schriftelijk was vastgelegd. Kennelijk was dat aanvankelijk ook zijn eigen uitgangspunt.
4.8.
Damborg heeft veel werk gemaakt van de geluidsopnamen van het telefoongesprek dat [naam] naderhand met [gedaagde] heeft gevoerd. Daaruit kan echter niet meer worden afgeleid dan dat [gedaagde] volledig overdonderd werd door de mededeling dat hij de panden twee keer zou hebben verkocht en daar op dat moment eenvoudig niet van terug had. Het gaat niet aan om in zijn aarzelende en terughoudende reactie de bevestiging van een overeenkomst met Damborg te lezen. Wel blijkt daaruit dat hij ervan uitging dat hij pas gebonden zou zijn nadat hij had getekend.
4.9.
De slotsom is dat de verklaring voor recht moet worden geweigerd en dat van schade op te maken bij staat geen sprake kan zijn. Overigens zou die schade niet zonder meer bestaan uit de door Damborg misgelopen winst ten gevolge van het niet doorgaan van de transactie, maar had ook moeten worden beoordeeld welk project Damborg in plaats daarvan met de vrijgevallen gelden had kunnen aanpakken en wat dat haar had opgeleverd. Een kwestie van schadebeperking, waartoe Damborg gehouden zou zijn. Het is bij de almaar stijgende prijzen van onroerend goed dus nog maar de vraag of Damborg schade heeft geleden.
4.10.
Damborg zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 309,00
- salaris advocaat €
1.126,00(2 punten × tarief € 563,00)
1.126,00(2 punten × tarief € 563,00)
Totaal € 1.435,00.
in het incident
4.11.
In het voorgaande is voldoende gebleken van de ondeugdelijkheid van de vordering waarvoor beslag is gelegd. Dat beslag zal dan ook worden opgeheven en Damborg zal worden veroordeeld de notaris te instrueren het depotbedrag vrij te geven, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom zoals hierna bepaald.
Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. [gedaagde] moet op zijn 72ste nu eindelijk de beschikking krijgen over de verkoopopbrengst, waarvan hij zijn vaste lasten en advocaatkosten moet betalen. Damborg zal zich over haar teleurstelling heen moeten zetten en zich op andere aantrekkelijke projecten moeten richten.
Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. [gedaagde] moet op zijn 72ste nu eindelijk de beschikking krijgen over de verkoopopbrengst, waarvan hij zijn vaste lasten en advocaatkosten moet betalen. Damborg zal zich over haar teleurstelling heen moeten zetten en zich op andere aantrekkelijke projecten moeten richten.
4.12.
Als [gedaagde] de uitkomst van een hoger beroep zou moeten afwachten of zekerheid zou moeten stellen, zou van zijn hiervoor genoemde belang alsnog niets terecht komen. De uitspraak op de provisionele vordering zal dan ook uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard en het verzoek om [gedaagde] zekerheid te laten stellen wordt afgewezen.
4.13.
Voor een verbod om opnieuw beslag te leggen is geen aanleiding. Bij een nieuw verzoek zal dit vonnis moeten worden overgelegd.
4.14.
Damborg zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Vanwege de samenhang met de vordering in de hoofdzaak, wordt het tarief per punt gehalveerd. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris advocaat € 281,50 (0,5 punt × tarief € 563,00)
Totaal € 281,50.
in de hoofdzaak en in het incident
4.15.
De nakosten worden begroot als hierna in het dictum vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Damborg in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.435,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de achtste dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad
in het incident
5.4.
heft op het ten laste van [gedaagde] gelegde conservatoire beslag op het depotbedrag onder mr. K.E. Kasper van Kasper notariaat zoals blijkt uit het exploot van 22 oktober 2021,
5.5.
gebiedt Damborg om binnen twee werkdagen na betekening van dit vonnis, de notaris te instrueren tot vrijgave van het depotbedrag aan [gedaagde] , op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat Damborg met de volledige naleving van deze veroordeling in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,-,
5.6.
veroordeelt Damborg in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 281,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de achtste dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst af het meer of anders gevorderde,
in de hoofdzaak en in het incident
5.9.
veroordeelt Damborg in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 255,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Damborg niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.10.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, bijgestaan door mr. K.E. Beerlage, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 december 2021. [1]