Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8988227 KK EXPL 21-45
vonnis van: 1 maart 2021
func.: 560
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
de stichting Woningstichting Eigen Haard
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Eigen Haard
procederend bij: mr. R.H. Jonkhout
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Mando B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [belanghebbende] ,
gevestigd te Lelystad
gedaagde
nader te noemen: de bewindvoerder
gemachtigde: mr. L.F.M. Meles
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 28 januari 2021, met producties, heeft Eigen Haard een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 15 februari 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Eigen Haard is mr. R.H. Jonkhout verschenen. Namens de bewindvoerder is de gemachtigde verschenen, vergezeld door [belanghebbende] (hierna: [belanghebbende] ). De bewindvoerder heeft op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[belanghebbende] is sinds 1 maart 2005 huurder van de woning aan de [adres] . Eigen Haard is verhuurster. Het betreft een tweekamerwoning van 38 m2.
1.2.
Naar aanleiding van een melding van de ex-vriendin van [belanghebbende] heeft de politie op 11 november 2020 een bezoek gebracht aan de woning. Blijkens een van dat bezoek opgemaakt proces-verbaal heeft de politie in de slaapkamer een hennepplantage aangetroffen, bestaande uit 100 hennepplanten en 4 assimilatielampen.
1.3.
In het kader van het project Doorzon, een convenant tussen woningcorporaties, de gemeente, de politie en energieleverancier Liander ter voorkoming en bestrijding van woonfraude, heeft de politie haar bevindingen met Eigen Haard gedeeld.
1.4.
Bij brief van 16 november 2020 heeft Eigen Haard [belanghebbende] gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen. [belanghebbende] is daartoe niet overgegaan.
1.5.
Bij besluit van 1 december 2020 heeft de burgemeester met ingang van 11 november 2020 de woning van [belanghebbende] voor drie maanden gesloten vanwege overtreding van de Opiumwet.
1.6.
Op 2 december 2020 heeft [belanghebbende] bij de politie aangifte gedaan van bedreiging door “ [naam] ”. In de aangifte is onder meer, zakelijk weergegeven, het volgende opgenomen. [belanghebbende] heeft [naam] in mei 2019 leren kennen. Op een gegeven moment kocht hij twee à drie keer per week cocaïne bij [naam] en leerde hij [naam] steeds beter kennen. Hij heeft [naam] een sleutel van zijn woning gegeven. Eind januari 2020 kwam [belanghebbende] thuis en toen ontdekte hij dozen in zijn woning met spullen voor een hennepkwekerij. Hij heeft toen [naam] gebeld en gezegd dat hij dat niet wilde, waarop [naam] hem mededeelde dat hij zich geen zorgen hoefde te maken. [naam] deelde hem mee dat de dozen in de woning moesten blijven staan. Toen [belanghebbende] aangaf dat niet te willen, gaf [naam] hem cocaïne. Omdat [belanghebbende] verslaafd was, heeft hij dat geaccepteerd. [naam] gaf later aan dat de dozen moesten blijven staan en dat er anders oorlog zou komen. Dat veroorzaakte angst bij [belanghebbende] , omdat de politie eerder in zijn woning was geweest in verband met een mogelijke hennepplantage. Hij was bang voor controle en dat heeft hij tegen [naam] gezegd. Zo heeft hij het een tijdje kunnen afhouden. In maart 2020 heeft [naam] tegen [belanghebbende] gezegd dat hij de plantage in zijn woning moest gaan draaien of aan [naam] € 3.000,00 moest betalen, zo niet dan zou er oorlog komen. Vervolgens staat er in de aangifte:
“In juni en juli 2020 is de hennepplantage actief geweest. Je hebt de rommel daarvan in mijn tuin zien liggen. Ik kan daar verder niets over verklaren. Na die periode is alles opgeruimd”[belanghebbende] heeft vervolgens weer tegen [naam] gezegd dat hij de hennepplantage niet wilde, en van de stress af wilde, maar [naam] praatte op hem in dat alles goed zou komen en dat [belanghebbende] zich geen zorgen hoefde te maken. Later heeft [naam] hem bedreigd met een vuurwapen. Daarover is in de aangifte geschreven:
“Ik zag dat hij het wapen op mijn richtte. Ik zag en hoorde dat hij ineens[onleesbaar]
hoorde een harde knal. Ik dacht toen is dit het dan, ik dacht daarna ik ben niet geraakt (…) Ik hoorde hem daarbij zeggen dat ik me kop erbij moest houden en dat we nu[onleesbaar]
draaien zijn. (…) Ik kon toen niet anders dan de plantage te laten draaien. Ik was er toen echt klaar mee.”
“In juni en juli 2020 is de hennepplantage actief geweest. Je hebt de rommel daarvan in mijn tuin zien liggen. Ik kan daar verder niets over verklaren. Na die periode is alles opgeruimd”[belanghebbende] heeft vervolgens weer tegen [naam] gezegd dat hij de hennepplantage niet wilde, en van de stress af wilde, maar [naam] praatte op hem in dat alles goed zou komen en dat [belanghebbende] zich geen zorgen hoefde te maken. Later heeft [naam] hem bedreigd met een vuurwapen. Daarover is in de aangifte geschreven:
“Ik zag dat hij het wapen op mijn richtte. Ik zag en hoorde dat hij ineens[onleesbaar]
hoorde een harde knal. Ik dacht toen is dit het dan, ik dacht daarna ik ben niet geraakt (…) Ik hoorde hem daarbij zeggen dat ik me kop erbij moest houden en dat we nu[onleesbaar]
draaien zijn. (…) Ik kon toen niet anders dan de plantage te laten draaien. Ik was er toen echt klaar mee.”
1.8.
De bestuursrechter heeft, bij wijze van voorlopige voorziening, op verzoek van [belanghebbende] bij uitspraak van 24 december 2020 het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning geschorst.
1.9.
De aan [belanghebbende] toebehorende goederen zijn onder bewind gesteld.
Vordering
2. Eigen Haard vordert dat de bewindvoerder bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om:
2.1.
het gehuurde binnen 7 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en leeg op te leveren aan Eigen Haard, onder afgifte van de sleutels, met al de zijnen en het zijne, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden conform het bepaalde in artikel 555 e.v. in combinatie met artikel 444 Rv Pro;
2.2.
de proceskosten te betalen.
3. Eigen Haard stelt hiertoe, kort samengevat en zakelijk weergegeven, primair dat zij vanwege de sluiting van het gehuurde door de burgemeester de huurovereenkomst op goede grond buitengerechtelijk heeft ontbonden en dat [belanghebbende] thans zonder recht of titel in de woning verblijft. Subsidiair stelt Eigen Haard dat [belanghebbende] in strijd heeft gehandeld met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De tekortkoming van [belanghebbende] bestaat uit het hebben van een hennepplantage in het gehuurde. Eigen Haard beroept zich daartoe op hetgeen vermeld is in het proces-verbaal dat zij in het kader van het project Doorzon heeft ontvangen (zie 1.2 en 1.3). Het betreft hier een ernstige tekortkoming en Eigen Haard hanteert een zero-tolerance beleid voor wat betreft hennepteelt.
Verweer
4. De bewindvoerder voert verweer, dat bij de beoordeling aan de orde zal komen.
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Eigen Haard in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
6. De primaire grond waarop Eigen haard de ontruiming vordert ziet op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. In artikel 7:231 lid 2 BW Pro is bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden, onder meer op de grond dat in strijd is gehandeld met het bepaalde in artikel 2 of Pro 3 Opiumwet en het gehuurde daarom op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten.
7. De burgemeester is naar aanleiding van de vondst van de hennepplantage op 11 november 2020 tot sluiting van de woning overgegaan. Eigen Haard heeft daarop vervolgens de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
8. Er dient in deze procedure getoetst te worden of gebruikmaking van die bevoegdheid door Eigen Haard naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW Pro, dan wel misbruik van bevoegdheid op grond van artikel 3:13 BW Pro oplevert. Daarbij dient de proportionaliteit te worden getoetst door de vraag te beantwoorden of, gegeven de belangen van Eigen Haard als verhuurder bij de buitengerechtelijke ontbinding en de gevorderde ontruiming, de belangen van [belanghebbende] bij voortgezette bewoning niet onevenredig worden aangetast gelet op hetgeen voortvloeit uit artikel 8 EVRM Pro. Daarbij dienen alle omstandigheden van het geval in aanmerking te worden genomen.
9. Die toets staat in de gegeven omstandigheden aan ontruiming in de weg. In dit verband wordt het volgende overwogen.
10. Eigen Haard heeft er zonder meer belang bij dat er in haar woningen geen strafbare feiten worden gepleegd en dat haar woningen dus ook gevrijwaard blijven van hennepplantages. Eigen Haard heeft toegelicht dat zij een zero tolerance beleid hanteert vanwege de afschrikkende werking, het voorkomen van overlast ter bevordering van een goede leefomgeving, het voorkomen van brandgevaarlijke situaties en het zoveel mogelijk tegengaan dat criminelen steeds meer in de bovenwereld opereren. Eigen Haard onderkent het belang van [belanghebbende] bij het behoud van zijn woning, maar als Eigen Haard aan [belanghebbende] een tweede kans geeft, dan zet dat de deur op een kier voor criminelen om misbruik te maken van huurders, omdat de facto er dan alleen een waarschuwing resteert, aldus Eigen Haard.
11. [belanghebbende] heeft op 2 december 2020 bij de politie aangifte gedaan tegen [naam] en hij heeft daarbij de gang van zaken geschetst vanaf de tijd dat hij [naam] heeft leren kennen (zie 1.6.). Die omstandigheden zijn door Eigen Haard niet weersproken. Aannemelijk is dat [belanghebbende] een kwetsbaar persoon is, welke kwetsbaarheid meer opgespeeld zal hebben toen hij nog afhankelijk was van cocaïne. In die periode heeft hij [naam] als vriend in zijn leven toegelaten. [belanghebbende] nam cocaïne bij [naam] af. [naam] heeft hem vervolgens gedwongen om zijn woning beschikbaar te stellen voor een hennepplantage. Op grond van hetgeen thans voorligt is aannemelijk dat [belanghebbende] zich daartegen heeft willen verzetten en dat ook zoveel mogelijk, zo goed en zo kwaad als dat ging, heeft geprobeerd. [belanghebbende] is uiteindelijk op 27 oktober 2020 zelf naar de politie gegaan om er melding van te maken dat er zaken in zijn woning stonden voor de opbouw van een hennepplantage, maar de politie heeft daar toen niets mee gedaan omdat er nog geen sprake zou zijn van een hennepplantage. Die roep om hulp heeft voor [belanghebbende] dus niet het gewenste effect gehad. Rond die periode is [belanghebbende] ook met een vuurwapen bedreigd om de plantage in gebruik te (laten) nemen, hetgeen vervolgens ook is gebeurd. Uiteindelijk is de politie op 11 november 2020 op de hennepplantage gestuit, voordat er kon worden geoogst en is door de politie aan Eigen Haard melding gemaakt van de vondst van de plantage.
12. De belangen van Eigen Haard (zie onder punt 10) zijn duidelijk en serieus te nemen. Echter, in de gegeven omstandigheden prevaleert het belang dat [belanghebbende] bij het behoud van zijn woning heeft. In de eerste plaats zijn daarvoor de onder punt 11. weergegeven omstandigheden van belang. Daarbij heeft [belanghebbende] aannemelijk gemaakt dat hij zijn leven op de rit probeert te krijgen door afstand te hebben genomen van de cocaïne, dat hij tijdelijk werk heeft gehad als medicijnsorteerder en dat hij mogelijk op korte termijn ook uitzicht heeft op een vaste baan als servicemonteur, dat hij met zijn bewindvoerder bezig is met een schuldhulptraject vanwege een schuld van € 38.000,00 en dat hij zich inzet voor het starten van een hechtingsbandtraject met zijn zoontje van zes. Het verlies van de woning zou die ingeslagen weg doorkruisen. De kans op herhaling wordt bovendien niet groot geacht. [belanghebbende] is weliswaar kwetsbaar, maar het is voldoende aannemelijk dat [belanghebbende] van de ernst van de situatie doordrongen is en dat hij inziet dat hij zijn woning op het spel heeft gezet. Eigen Haard heeft bovendien niet gesteld dat er feitelijk, los van de hennepplantage, sprake is geweest van overlast vanuit het gehuurde. [belanghebbende] is niet als verdachte gehoord met betrekking tot de vondst van de hennepplantage.
13. De conclusie is dan ook dat bij deze stand van zaken valt te verwachten dat de bodemrechter zal oordelen dat, gegeven de omstandigheden en de belangenafweging, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Eigen Haard zich op haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding beroept en dat de gevorderde ontruiming niet zal worden toegewezen. Daar komt overigens nog bij dat het besluit van de burgemeester is geschorst, en het de vraag is of het besluit ten gronde stand zal houden. Als dat niet het geval is, kan dat tot de conclusie leiden dat de grond voor buitengerechtelijke ontbinding is komen te vervallen en de huurovereenkomst voortduurt. Een en ander betekent dat de vordering tot ontruiming op deze grond wordt afgewezen.
14. Eigen Haard heeft als subsidiaire grond aangevoerd dat [belanghebbende] in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft gehandeld. Eigen Haard heeft in dit verband gewezen op artikel 6.13 van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat het de huurder niet is toegestaan om in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten daarin te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
15. Ook op deze grond is de ontruiming voorshands niet toewijsbaar. Gegeven de omstandigheden die hiervoor onder 10. en volgende zijn geschetst, is niet aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden vanwege de vondst van de hennepplantage op 11 november 2020 omdat de verwijtbaarheid goeddeels ontbreekt. Andere omstandigheden heeft Eigen Haard niet aan haar vordering ten grondslag gelegd.
16. Eigen Haard dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Eigen Haard in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van de bewindvoerster begroot op € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt Eigen Haard in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Eigen Haard niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.
de griffier de kantonrechter