ECLI:NL:RBAMS:2021:7307 - Rechtbank Amsterdam - Afwijzing beëindiging huur bedrijfsruimte wegens ontbreke...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9132870 CV EXPL 21-5289

vonnis van: 13 december 2021

fno.: 51306

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap [eiseres] B.V.

gevestigd te [vestigingsplaats]

eiseres in conventie, verweerster in reconventie

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. M.J. Sarfaty

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in conventie, eiser in reconventie

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. I. Drory

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

- de dagvaarding van 22 maart 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;
- instructievonnis;

- dagbepaling mondelinge behandeling;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 november 2021. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Namens [eiseres] is [naam] verschenen, eveneens bijgestaan door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigde van [gedaagde] deed dit aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.

1.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 december 2013 de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: “de bedrijfsruimte”) van [eiseres] . Vanuit de bedrijfsruimte exploiteert [gedaagde] een telefoonreparatiewinkel.

1.2.

Na de eerste termijn van vijf jaar is de huurovereenkomst voor nog eens vijf jaar verlengd. Deze tweede huurtermijn loopt tot en met 30 november 2023. De laatst geldende huurprijs bedraagt € 2.000 ,- per maand.

1.3.

[naam] (hierna: “ [naam] ”) is voor 1/3e deel aandeelhouder van [eiseres] . Daarnaast is hij volledig aandeelhouder van [naam bedrijf] B.V. (hierna: “ [naam bedrijf] ”).

1.4.

Bij brief van 5 oktober 2020 heeft [eiseres] de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 1 december 2023 in verband met het voornemen van [naam bedrijf] om een winkel met keukenaccessoires te exploiteren in de bedrijfsruimte. In de brief schrijft [eiseres] dat er sprake is van twee opzeggingsgronden, namelijk dringend eigen gebruik van het gehuurde en een redelijke afweging van de wederzijdse belangen.

1.5.

[gedaagde] heeft niet met de opzegging ingestemd.

1.6.

In de maanden oktober en november 2020 heeft [gedaagde] slechts 50% van de huur voldaan.

Het geschil

het geschil in conventie

2. [eiseres] vordert dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

bepaalt dat de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] zal zijn beëindigd;

[gedaagde] veroordeelt om de bedrijfsruimte per datum van beëindiging met het zijne en de zijnen te ontruimen, onder achterlating van de zaken die eigendom zijn van [eiseres] en onder afgifte van alle in omloop zijnde sleutels, leeg, bezemschoon en in goede staat aan [eiseres] ter vrije beschikking te stellen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden;

[gedaagde] veroordeelt tot het betalen van een gebruiksvergoeding aan [eiseres] gelijk aan de huursom per maand voor iedere maand dat [gedaagde] nog niet is ontruimd, te rekenen van de dag dat de huurovereenkomst is beëindigd tot aan de dag dat [gedaagde] is ontruimd;

[gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van:

a) € 2.420,00 wegens huurachterstand over oktober en november 2020;

b) € 600,00 wegens een boete als gevolg van het onbetaald laten van 50% van de huur in de maanden oktober en november 2020;

c) € 363,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;

d) de proceskosten.

3. [eiseres] legt kortgezegd aan haar vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst moet worden beëindigd, omdat zij de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor duurzaam persoonlijk gebruik. Ook op grond van een belangenafweging zou de huurovereenkomst beëindigd moeten worden. [gedaagde] moet ook de huurachterstand betalen, vermeerderd met een contractuele boete, aldus [eiseres] . Op grond van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst moet [gedaagde] ook de buitengerechtelijke incassokosten betalen.

4. [gedaagde] voert aan dat de vordering tot beëindiging van de huur moet worden afgewezen, omdat het voorgenomen gebruik van de bedrijfsruimte door [naam bedrijf] niet kwalificeert als duurzaam eigen gebruik door [eiseres] . Vanwege het zwaarwegende belang van [gedaagde] bij het in stand laten van de overeenkomst, kan de overeenkomst volgens hem ook niet op grond van een belangenafweging worden beëindigd. Indien de kantonrechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming toch toewijst, verzoekt [gedaagde] te bepalen dat de beëindiging niet voor 1 december 2028 plaatsvindt en eiser te veroordelen tot betaling van een in goede justitie te bepalen bijdrage in de verhuiskosten en inrichtingskosten voor een nieuwe winkelruimte.

5. [gedaagde] betwist dat er sprake is van een opeisbare huurachterstand. In eerste instantie heeft hij de huur twee maanden opgeschort in verband met gebreken. Volgens [gedaagde] is er inmiddels echter een regeling getroffen en zal de niet betaalde huur worden gecrediteerd. Ook de vorderingen in verband met de huurachterstand moeten daarom worden afgewezen, aldus [gedaagde] .

Het geschil in reconventie

6. [gedaagde] vordert in reconventie dat de kantonrechter [eiseres] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeelt tot betaling aan [gedaagde] van:

€ 1.545,- vanwege gemaakte kosten buiten rechte;

de proceskosten.

7. [gedaagde] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij door het verzoek om de huurovereenkomst te beëindigen onnodige kosten heeft moeten maken voor juridisch advies en juridische bijstand.

8. Het verweer van [eiseres] strekt tot afwijzing van de vordering.

Beoordeling

In conventie

Opzegging op grond van dringend eigen gebruik

9. Dit geschil gaat in essentie om de vraag of de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] voor de bedrijfsruimte kan worden beëindigd. Vanwege de bescherming die een huurder van bedrijfsruimte op grond van de wet toekomt, is opzegging van de huurovereenkomst alleen mogelijk indien sprake is van één of meer van de beëindigingsgronden uit artikel 7:296 van Pro het Burgerlijk Wetboek (“BW”). [eiseres] heeft zich bij de beëindiging van de huur in de eerste plaats beroepen op de grond ‘dringend persoonlijk gebruik’ (artikel 7: 296, lid 1 sub b).

10. Op grond van vaste jurisprudentie moet het begrip ‘persoonlijk gebruik’ restrictief worden uitgelegd. Gebruik van de bedrijfsruimte door een aan de verhuurder gelieerde derde kan als eigen gebruik worden gezien, indien op grond van alle omstandigheden moet worden aangenomen dat de verhuurder met dit gebruik zijn eigen belang dient. Zie in dit kader HR 13 december 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2228 (
Konmar/Waldorpstraat)
.

10. [eiseres] heeft tegen deze achtergrond gesteld dat het gebruik door [naam bedrijf] kan worden gezien als het gebruik door [eiseres] zelf, vanwege de nauwe relatie die de partijen met elkaar hebben. [naam] houdt immers in beide vennootschappen aandelen. [eiseres] heeft hierbij verwezen naar de conclusie van mr. Mok bij HR 20 oktober 2020, ECLI:NL:PHR:2000:AA7702, overweging 2.1.9.1., waarin kortgezegd wordt overwogen dat indien het in het belang van een vennootschap is om een onroerende zaak te gebruiken, dit gebruik ook in het belang is van de enig aandeelhouder van die vennootschap.

12. Met deze gedachtegang gaat [eiseres] onterecht voorbij aan het onderscheid dat bestaat tussen de vennootschap [eiseres] en de persoon [naam] . [naam] is enig aandeelhouder van [naam bedrijf] . Aan [eiseres] zelf is [naam bedrijf] niet gelieerd. Uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat het in gebruik geven van bedrijfsruimte aan een niet gelieerde derde niet kan worden aangemerkt als eigen gebruik door de verhuurder, ook niet als met dat gebruik het belang van de verhuurder wordt gediend. Een dergelijke ruime uitleg zou afbreuk doen aan de bescherming die artikel 7:296 BW Pro aan de huurder biedt. Zie hierover HR 24 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9758 (
Toko Mitra/ PMT).

13. Omdat [naam] een deel van de aandelen van [eiseres] houdt, zou het aan [naam] in gebruik geven van de bedrijfsruimte mogelijk wel als eigen gebruik van [eiseres] kunnen kwalificeren, mits op grond van alle omstandigheden moet worden aangenomen dat met dit gebruik het belang van [eiseres] wordt gediend. Het aandeelhouderschap van [naam] alleen is onvoldoende om die conclusie te kunnen dragen, temeer omdat hij niet de enig aandeelhouder is. (Zie ook de eerder genoemde conclusie van Mok, overweging 2.1.9.2 e.v.). [eiseres] heeft daarnaast geen andere feiten of omstandigheden aangedragen ter onderbouwing van haar persoonlijke belang bij het gebruik van de bedrijfsruimte door [naam] . Nu [gedaagde] heeft betwist dat [eiseres] een persoonlijk belang heeft bij het voorgenomen gebruik van de bedrijfsruimte en [eiseres] het tegendeel onvoldoende heeft onderbouwd, is het gevorderde op deze grond niet toewijsbaar.

Opzegging op grond van een belangenafweging

14. Ook op grond van een redelijke afweging van de belangen van partijen in de zin van artikel 7:296, lid 3 BW kan de huurovereenkomst niet worden beëindigd. Hierbij is opnieuw van belang dat de belangen van [naam] niet zonder meer te vereenzelvigen zijn met de belangen van [eiseres] . Uit hetgeen door [eiseres] naar voren is gebracht blijkt niet dat haar belang als verhuurder – los van de persoonlijke belangen van [naam] – verder strekt dan het verwezenlijken van inkomsten uit de verhuur van de bedrijfsruimte. Daarvoor is niet relevant aan welke partij de bedrijfsruimte wordt verhuurd, zolang die partij een goed huurder is. [eiseres] heeft niets aangedragen waaruit blijkt dat [gedaagde] geen goed huurder is, of dat [naam bedrijf] een veel betere huurder zou zijn.

15. Hiertegenover staat het belang van [gedaagde] , die zich op het standpunt stelt dat hij vanuit het gehuurde een goedlopende telefoonreparatiewinkel exploiteert en dat dit zijn enige bron van inkomsten is. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij bij een noodgedwongen verhuizing geconfronteerd zou worden met verlies van goodwill. Daarnaast zou hij ook worden geconfronteerd met verhuis- en investeringskosten. Bovendien heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij de investeringskosten voor de huidige bedrijfsruimte nog niet heeft terugverdiend, omdat de toegang tot de winkel lange tijd werd belemmerd door de herinrichting van de [locatie] en renovatie van het naastgelegen pand.

16. Bij weging van de geschetste belangen weegt het belang van [gedaagde] om de bedrijfsruimte te kunnen blijven gebruiken zwaarder dan het belang van [eiseres] bij de mogelijkheid om de huurovereenkomst met [gedaagde] op te zeggen.

Vordering tot beëindiging en ontruiming afgewezen

17. Op grond van het bovenstaande zal de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en de hiermee samenhangende vorderingen tot ontruiming en betaling van een gebruiksvergoeding worden afgewezen.

Huurachterstand, boete en buitengerechtelijke incassokosten

18. In oktober en november 2020 heeft [gedaagde] slechts 50% van de huur betaald. [eiseres] vordert betaling van de achterstallige huur.

18. [gedaagde] heeft het achterstallige gedeelte van de huur ingehouden omdat er naar zijn inzicht gebreken waren die niet door de verhuurder werden hersteld. [eiseres] heeft [gedaagde] in eerste instantie tot betaling gemaand, omdat [gedaagde] geen beroep op opschorting toekwam. Partijen zijn vervolgens in overleg getreden over deze onbetaalde huur en hebben op 2 april 2021 een vaststellingsovereenkomst gesloten. Hierin hebben zij onder meer opgenomen dat de bedrijfsruimte zal worden gerenoveerd. Na afloop van de renovatieperiode zal de ingehouden huur aan [gedaagde] worden gecrediteerd, afhankelijk van de medewerking van [gedaagde] . In de vaststellingsovereenkomst is niets opgenomen over betaling van de achterstallige huur in de tussenliggende periode.

18. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] toegelicht dat de achterstallige huur met de afspraak wordt geparkeerd tot na de renovatie. Hieruit begrijpt de kantonrechter dat [eiseres] erin heeft berust dat [gedaagde] de huur opschort tot het einde van de renovatieperiode. Op dit moment is de renovatie nog bezig en is geen aanleiding om te twijfelen aan de medewerking van [gedaagde] aan de renovatie. [eiseres] heeft op de mondelinge behandeling toegelicht dat indien alles volgens afspraak verloopt, de achterstallige huur over 2,5 maand aan [gedaagde] zou worden gecrediteerd. In het licht van deze stand van zaken heeft [eiseres] haar belang bij de vordering onvoldoende toegelicht. De vordering wordt daarom afgewezen.

21. Vanwege de samenhang met de gevorderde huurachterstand worden ook de vordering tot betaling van de contractuele boete en de vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.

Proceskosten in conventie

22. [eiseres] wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten in conventie belast.

In reconventie

Vergoeding voor buitenrechte gemaakte kosten

23. De door [gedaagde] gevorderde vergoeding ten bedrage van € 1.545,- vanwege de buitenrechte gemaakte kosten voor juridische bijstand en advies wordt afgewezen. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat hij andere kosten heeft gemaakt dan die waarvoor de regeling van artikel 237 e.v. Rv in een vergoeding voorziet.

Proceskosten in reconventie

24. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] belast met de proceskosten in reconventie. Gelet op de sterke samenhang tussen de conventie en de reconventie worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres] begroot op nihil.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] tot heden begroot op € 436,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw.

In reconventie: