ECLI:NL:RBAMS:2021:7805

• Datum uitspraak: 26 augustus 2021
• Publicatiedatum: 10 januari 2022
• Zaaknummer: 8937189 CV 20-22885
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M. van Walraven
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Nakoming huurovereenkomst bedrijfsruimte ondanks coronacrisis niet onaanvaardbaar

De zaak betreft een geschil tussen verhuurder en huurder van een bedrijfsruimte en kantoorruimte, waarbij de huurder vanwege de coronacrisis huurachterstanden had opgebouwd. De huurder stelde dat de pandemie een onvoorziene omstandigheid was die aanpassing van de huurovereenkomst rechtvaardigde.

De rechtbank stelt vast dat de nieuwe huurovereenkomst is gesloten nadat de coronapandemie en de overheidsmaatregelen al bekend waren, waardoor deze situatie niet als onvoorzien kan worden beschouwd. De huurder had de mogelijkheid om compensatiebepalingen op te nemen, maar heeft dit nagelaten.

De rechtbank wijst de vorderingen van de verhuurder tot betaling van huurachterstanden, boetes en kosten toe en wijst de tegenvorderingen van de huurder af. Ook de persoonlijke aansprakelijkheid van de borgsteller wordt bevestigd voor de periode tot eind 2020. De proceskosten worden aan de zijde van de verhuurder toegewezen.

Uitkomst: Huurachterstanden en boetes worden toegewezen; geen aanpassing huurovereenkomst wegens coronacrisis.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8937189 CV EXPL 20-22885

vonnis van: 26 augustus 2021

fno.: 842

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats 1]

eiser in conventie, verweerder in reconventie

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. M.R. Koppe

t e g e n

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid[gedaagde sub 1] B.V.

gevestigd te [vestigingsplaats]

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

gemachtigde: mr. J.G.J. Elslo

2. [gedaagde sub 2]

wonende te [woonplaats 2]

gedaagde in conventie, eiser in reconventie

gemachtigde: mr. P.P. Klokkers
nader te noemen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Op 16 december 2020 heeft [eiser] [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gedagvaard. Daarna hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] elk een conclusie van antwoord/eis in reconventie genomen, [gedaagde sub 1] met producties.

Bij vonnis van 20 april 2021 is een mondelinge behandeling bepaald.

Deze heeft plaatsgevonden op 10 juni 2021. Verschenen zijn:
- [eiser] met zijn gemachtigde,
- namens [gedaagde sub 1] mr. F. Ortiz Aldana, kantoorgenoot van mr. [naam bestuurder 1] (huidig bestuurder), met de gemachtigde,
- [gedaagde sub 2] met zijn vader en zijn gemachtigde.
[eiser] heeft nadere producties, een eiswijziging en een pleitnota ingediend. [gedaagde sub 1] heeft een nadere productie overgelegd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben elk hun eis in reconventie gewijzigd. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.

De zaak is verwezen naar de rol voor indiening van de jaarstukken 2019 en 2020 en de TVL gegevens door [gedaagde sub 1] .

Vervolgens heeft [gedaagde sub 1] een akte uitlating na mondelinge behandeling, met producties, genomen. Ten slotte hebben [eiser] en [gedaagde sub 2] elk een akte uitlating genomen en is vonnis gevraagd. Het vonnis is bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

In conventie en in reconventie

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.

1.1.

[eiser] is verhuurder van (onder meer) een bedrijfsruimte aan de [adres 1] en een kantoorruimte aan de [adres 2] .

1.2.

[gedaagde sub 1] heeft sinds haar oprichting in 2014 als bestuurder [naam holding 1] B.V. Daarvan is [gedaagde sub 2] de bestuurder en enig aandeelhouder. De aandelen van [gedaagde sub 1] zijn voor 40% in handen van [naam holding 2] B.V., voor 40% van [naam holding 1] B.V. en voor 20% van [naam holding 3] B.V.

1.3.

Sinds 30 januari 2015 is [gedaagde sub 1] huurder van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] . Zij exploiteert daarin een bar. De huurprijs bedroeg bij het aangaan van de huurovereenkomst € 2.975,00 (excl. btw) en [gedaagde sub 2] heeft zich in de huurovereenkomst hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor de nakoming door [gedaagde sub 1] van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

1.4.

Sinds 1 juli 2019 huurt [gedaagde sub 1] tevens de kantoorruimte aan de [adres 2] van [eiser] . De huurprijs bedraagt € 1.300,- per maand (excl. btw). In deze huurovereenkomst heeft [gedaagde sub 2] zich borgsteller verklaard voor een juiste nakoming van de overeenkomst. De kantoorruimte wordt voor 80% gebruikt als opslag ten behoeve van de bar.

1.5.

In augustus 2019 heeft [naam holding 2] B.V. een verzoekschrift ingediend bij de Ondernemingskamer van het gerechtshof te Amsterdam. De Ondernemingskamer heeft in de daarop gevolgde procedure op 11 december 2019 een beschikking gewezen. Daarin is een onderzoek bevolen naar het beleid en de gang van zaken van [gedaagde sub 1] over de periode van 31 december 2014 tot 31 oktober 2019. Ook is ing. [naam bestuurder 2] MBA tot bestuurder van [gedaagde sub 1] met beslissende stem benoemd. De aandelen van [gedaagde sub 1] zijn vooralsnog (met uitzondering van één aandeel van ieder van de aandeelhouders) ten titel van beheer overgedragen aan mr. [naam beheerder] . Bij beschikking van 7 december 2020 is [naam bestuurder 2] van zijn functie ontheven en is mr. [naam bestuurder 1] als bestuurder benoemd, onder gelijktijdige schorsing van [naam holding 1] B.V. als bestuurder.

1.6.

Sinds januari 2020 hebben partijen gecommuniceerd over een nieuwe huurovereenkomst voor de bar met een hogere huurprijs. Als gevolg van de uitspraak van de Ondernemingskamer op 11 december 2019 was voor een nieuwe huurafspraak de instemming van [naam bestuurder 2] nodig. Tot april 2020 is er alleen contact geweest tussen [eiser] en [gedaagde sub 2] . Op 25 februari 2020 heeft [eiser] aan [gedaagde sub 2] bericht dat hij bereid was om de huur niet verder te verhogen dan tot € 3.300,- per maand (excl. btw). Medio maart 2020 heeft de Nederlandse overheid bepaald dat wegens de corona pandemie alle horecagelegenheden gesloten moesten worden. Op 16 maart 2020 heeft [gedaagde sub 2] aan [eiser] meegedeeld dat de huurverhoging beter geschrapt zou kunnen worden, omdat er dan een compromis mogelijk zou zijn tussen [eiser] en [naam bestuurder 2] . Op 27 maart 2020 heeft [gedaagde sub 2] tegen [eiser] gezegd dat hij met [naam bestuurder 2] een discussie had omdat [gedaagde sub 1] volgens [naam bestuurder 2] helemaal geen huur meer moest betalen in verband met de coronacrisis. Rond die datum heeft [gedaagde sub 2] aan [eiser] de uitspraak van de Ondernemingskamer van 11 december 2019 gestuurd. Eveneens rond de datum van 27 maart 2020 heeft [naam bestuurder 2] ingestemd met de nieuwe huurprijs. Op 8 april 2020 heeft [naam bestuurder 2] aan [eiser] meegedeeld dat hij wel zijn goedkeuring gaf aan de nieuwe huurovereenkomst maar deze niet wilde tekenen. Ook [gedaagde sub 2] heeft op die datum aan [eiser] bericht dat [naam bestuurder 2] akkoord was. Tevens deelde hij mee dat hij de nieuwe huurovereenkomst rond wilde hebben voor de algemene vergadering van aandeelhouders van [gedaagde sub 1] , die op 16 april 2020 zou plaatsvinden.

1.7.

De nieuwe huurovereenkomst is op 10 april 2020 tussen [eiser] en [gedaagde sub 1] , indirect vertegenwoordigd door [gedaagde sub 2] , gesloten ingaande 1 februari 2020. In deze overeenkomst heeft [gedaagde sub 2] zich “persoonlijk garantsteller” verklaard voor een juiste nakoming van de overeenkomst door [gedaagde sub 1] . De huurprijs is € 3.300,- per maand (excl. btw).

1.8.

[gedaagde sub 1] heeft aan haar huurverplichtingen uit de overeenkomsten niet volledig voldaan. Sinds mei 2020 heeft zij tot en met december 2020 voor de bar totaal € 15.972,- (incl. btw) achterstand opgebouwd en voor de kantoorruimte totaal € 5.505,- (incl. btw). [eiser] heeft aan [gedaagde sub 1] geen huur willen kwijtschelden, maar hij kon wel akkoord gaan met tijdelijke opschorting van de huur vanwege de coronacrisis.

1.9.

Op 2 september 2020 heeft [eiser] [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gedagvaard in kort geding. In de daarop gevolge procedure heeft de kantonrechter vonnis gewezen op 7 oktober 2020. In dat vonnis is het voldoende aannemelijk geacht dat de beperkende overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis, zowel ten aanzien van de bar als van de kantoorruimte, door de bodemrechter zullen worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De huurbetalingsverplichtingen heeft de kantonrechter voorshands van 16 maart tot 1 juli 2020 bepaald op 50% en van 1 juli tot 1 oktober 2020 op 75%. De kantonrechter heeft vervolgens de huurbetalingsverplichting van [gedaagde sub 1] ter zake van de bar over de periode van 1 oktober 2020 tot 1 januari 2021 voor 50% opgeschort en ter zake van de kantoorruimte voor 25%.

1.10.

Op 17 februari 2021 heeft [naam] van Ifiac Fiancieel B.V., die de boekhouder van [gedaagde sub 1] is, aan [naam bestuurder 1] geschreven dat het omzetverlies in de laatste drie kwartalen van 2020 ten opzichte van de omzet in het vierde kwartaal van 2019 71% bedraagt.

1.11.

De jaarrekeningen van [gedaagde sub 1] over 2016 tot en met 2020 vermelden de volgende netto omzetcijfers:
2016 € 719.249,-
2017 € 889.642,-
2018 € 959.281,-
2019 € 826.535,-
2020 € 235.621,-.
Verder heeft [gedaagde sub 1] op 27 november 2020 een TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten) aanvraag gedaan voor het vierde kwartaal 2020, waarop de TVL is bepaald op € 23.522,-. De TVL voor het eerste kwartaal 2021 is op aanvraag van [gedaagde sub 1] bepaald op € 18.970,98.

Standpunten partijen

2. [eiser] vordert, na wijziging van zijn eis, in conventie dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zullen worden tot betaling van:
I. € 15.972,- aan huurachterstand met betrekking tot de bar tot en met
december 2020;
II. € 5.505,50 aan huurachterstand met betrekking tot de kantoorruimte tot
en met december 2020;
III. € 3.221,63 aan contractuele buitengerechtelijke kosten;
IV. € 300,- per maand per gehuurde ruimte aan boete vanaf 1 mei 2020 tot aan
de voldoening;
V. € 3.300,- (excl. btw) per maand aan huur voor de bar vanaf 1 januari 2021
VI. € 1.300,- (excl. btw) per maand aan huur voor de kantoorruimte vanaf 1
januari 2021;
VII. de proceskosten, met wettelijke rente, en de nakosten.

3. [eiser] stelt daartoe dat [gedaagde sub 1] gehouden is tot betaling van de volledige huur en dat van onvoorziene omstandigheden geen sprake is, omdat ten tijde van de ondertekening van de nieuwe huurovereenkomst voor de bar op 10 april 2020 alle landelijke overheidsmaatregelen inzake de coronacrisis al een aantal weken van kracht waren. Desondanks heeft [gedaagde sub 1] in de huurovereenkomst geen bepaling bedongen met betrekking tot die maatregelen en de daaruit voortvloeiende risico’s voor haar bedrijfsvoering. Partijen zijn evenmin een omzet gerelateerde huurprijs overeengekomen. Voor de kantoorruimte geldt bovendien dat die niet als gevolg van overheidsmaatregelen gesloten moest worden. Verder komt aan [gedaagde sub 1] geen beroep toe op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW). Subsidiair betwist [eiser] de omzetcijfers van [gedaagde sub 1] . Zij heeft volgens hem aantoonbaar financiële fraude gepleegd en zich om meerdere redenen niet als een goede huurder gedragen.
[gedaagde sub 2] heeft zich hoofdelijk aansprakelijk / garant gesteld voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door [gedaagde sub 1] . Daarom vordert [eiser] van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] huurbetalingen, met boetes en kosten.

4. [gedaagde sub 1] voert daartegen het volgende aan, waarbij zij haar aanvankelijke verweer dat de gehuurde ruimtes als gevolg van de overheidsmaatregelen een gebrek hadden, heeft ingetrokken. De nieuwe huurovereenkomst heeft als ingangsdatum 1 februari 2020 en partijen zijn het over deze nieuwe overeenkomst al in februari 2020 eens geworden. Toen daarna de coronacrisis uitbrak was dit een onvoorziene omstandigheid, ook al is de nieuwe huurovereenkomst op 10 april 2020 ondertekend. De huurovereenkomsten moeten dan ook worden aangepast, waartoe [gedaagde sub 1] een vordering in reconventie instelt. Tot het in deze te wijzen vonnis moet de huuraanpassing die in kort geding werd uitgesproken, worden toegepast. Volgens [gedaagde sub 1] zijn haar omzetcijfers wel degelijk correct. De vorderingen van [eiser] zijn volgens [gedaagde sub 1] evident ongegrond, zodat hij de proceskosten nodeloos heeft veroorzaakt.

5. [gedaagde sub 1] vordert in reconventie, na wijziging van haar eis, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. een verklaring voor recht dat sprake is van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat [eiser] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten;
II. de huurovereenkomsten aan te passen vanaf de maand volgend op dit vonnis in die zin dat [gedaagde sub 1] aan [eiser] aan huur verschuldigd is een gewijzigde huurprijs volgens de formule: oorspronkelijke huur – (omzetdalingspercentage gedeeld door 2) = gewijzigde huur;
met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, met wettelijke rente.

6. [gedaagde sub 2] voert in conventie tegen de vorderingen van [eiser] aan dat hij zich in de nieuwe huurovereenkomst voor de bar borg heeft gesteld. Wegens de onvoorziene omstandigheid van de corona pandemie kan [eiser] hem daar echter niet onverkort aan houden. Verder sluit hij zich aan bij het verweer van [gedaagde sub 1] .

7. [gedaagde sub 2] vordert in reconventie, na wijziging van zijn eis, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis het beding in de huurovereenkomsten waarbij hij zich garant stelt te vernietigen dan wel te ontbinden, vanaf 10 april 2020 tot en met de maand waarin de beperkende maatregelen voor de horeca geheel zullen zijn opgeheven.

8. [eiser] betwist de vorderingen in reconventie. De standpunten van partijen zullen hierna, voor zover relevant, worden besproken.

Beoordeling

Onvoorziene omstandigheden?

9. Uit het verloop van de contacten die er tussen partijen zijn geweest in de periode van februari tot april 2020 volgt dat het standpunt van [gedaagde sub 1] , dat partijen in februari 2020 al overeenstemming hadden over de nieuwe huurovereenkomst voor de bar, onjuist is. De instemming van [naam bestuurder 2] was immers nodig, die pas op 8 april 2020 is gegeven. Dit betekent dat partijen de nieuwe huurovereenkomst zijn aangegaan nadat de corona pandemie was uitgebroken en nadat er beperkende overheidsmaatregelen, zoals sluiting van horeca, waren genomen. De pandemie en de beperkende maatregelen waren partijen bekend, zo volgt uit hun contacten, en niet onvoorzien. [gedaagde sub 1] had kunnen bedingen dat in de nieuwe huurovereenkomst bepalingen zouden worden opgenomen ter compensatie van de gevolgen van de coronacrisis, maar heeft dan niet gedaan. Zij kan zich er onder deze omstandigheden niet op beroepen dat de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden moet worden aangepast. Ook [gedaagde sub 2] komt om dezelfde redenen geen beroep toe op onvoorziene omstandigheden.

Beperkende werking van redelijkheid en billijkheid?

10. Voor zover [gedaagde sub 1] een beroep doet op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, kan haar dat ook niet baten. Zij zal de gevolgen van de door haarzelf gesloten nieuwe huurovereenkomst moeten dragen. Het risico dat haar omzet (drastisch) zou dalen was haar immers bekend, althans zij had eind maart 2020 in redelijkheid met dat risico rekening kunnen houden. Daar komt bij dat [eiser] erop wijst dat in de beslissing van de Ondernemingskamer van 11 december 2019 is overwogen dat er sprake is geweest van een (administratief) kastekort bij [gedaagde sub 1] van circa € 400.000,- in de periode van 2014 tot medio 2018. Hij wijst er eveneens op dat een administratieve onderbouwing van de overgelegde jaarrekeningen ontbreekt, zodat er niet zonder meer vanuit kan worden gegaan dat deze jaarstukken een getrouw beeld geven van (onder meer) de omzetgegevens. Zo is bijvoorbeeld in de jaarrekening 2020 niet terug te vinden dat de heer Beshay op 10 augustus 2020 ongeveer € 200.000,- aan [gedaagde sub 1] heeft betaald ter voldoening aan een vonnis. Verder zijn er tegenstrijdige gegevens over de omzet in het vierde kwartaal van 2020. Dit maakt dat [eiser] zonder nadere informatie, die ontbreekt, in redelijkheid het standpunt kan innemen dat de financiële gegevens van [gedaagde sub 1] onvoldoende duidelijkheid bieden om tot het oordeel te komen dat zij de huur na mei 2020 niet kon voldoen als gevolg van enig omzetverlies. Dit maakt het beroep van [eiser] op onverkorte nakoming van de huurovereenkomsten niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

De vorderingen tegen en van [gedaagde sub 1]

11. Het voorgaande leidt ertoe dat (anders dan in kort geding voorshands is geoordeeld) de vorderingen van [eiser] , die voor het overige niet zijn weersproken en die strekken tot huurbetaling, boete tot en met 31 december 2020 en buitengerechtelijke kosten, toewijsbaar zijn. De tegenvorderingen van [gedaagde sub 1] zullen moeten worden afgewezen. Zij zal als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten moeten dragen. Aan de zijde van [eiser] worden deze tot heden in conventie begroot op € 201,78 aan explootkosten, € 499,- aan griffierecht en € 996,- aan salaris (2 punten à € 498,-). In reconventie worden de kosten van [eiser] begroot op nihil.

De aansprakelijkheid van [gedaagde sub 2] en de vorderingen tegen en van hem

12. In de nieuwe huurovereenkomst voor de bar heeft [gedaagde sub 2] zich persoonlijk garant gesteld voor een juiste nakoming van de overeenkomst. Uit de standpunten van partijen volgt dat zij het erover eens zijn dat dit betekent dat [gedaagde sub 2] aanspreekbaar is indien [gedaagde sub 1] haar verplichtingen niet nakomt.
In de huurovereenkomst met betrekking tot de kantoorruimte heeft [gedaagde sub 2] zich borg gesteld, hetgeen eveneens meebrengt dat [gedaagde sub 2] (slechts) tot betaling gehouden is indien en voor zover [gedaagde sub 1] de huur niet heeft betaald.

12. [gedaagde sub 2] zal daarom in conventie hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van dezelfde huurachterstand bedragen als [gedaagde sub 1] en dezelfde boete tot 31 december 2020 en buitengerechtelijke kosten. Een veroordeling tot huurbetaling na 31 december 2020 zal echter niet tegen [gedaagde sub 2] worden toegewezen, omdat niet is gebleken dat [gedaagde sub 1] ten aanzien van deze huurbetalingen geheel of gedeeltelijk in gebreke is. In reconventie zal de vordering van [gedaagde sub 2] worden afgewezen. Ook hij zal de proceskosten van [eiser] (hoofdelijk) moeten vergoeden.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie:

I. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van:
- € 15.972,- (incl. btw)
- € 5.505,50 (incl. btw),
- € 3.221,63,
- € 300,- per maand per gehuurde ruimte aan boete van 1 mei 2020 tot en met 31 december 2020;

II. veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van de huurprijs van € 3.300,- (excl. btw) per maand inzake de bar en van € 1.300,- (excl. btw) per maand inzake de kantoorruimte vanaf 1 januari 2021;

III. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot heden begroot op totaal € 1.696,78;

IV. verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

V. wijst het meer of anders gevorderde af;

In reconventie:

VI. wijst de vorderingen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] af;

VII. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot heden begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.