Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9232427 CV EXPL 21-7630
vonnis van: 14 december 2021
fno.: 904
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: G.C. Zijlstra
t e g e n
1. [gedaagde 1]
nader te noemen: [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
nader te noemen: [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden
nader gezamenlijk te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. H.F.C. Hoogendoorn
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:
- dagvaarding van 17 mei 2021, met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 november 2021. [eiseres] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
[eiseres] huurt vanaf 1 juli 2020 een kamer aan de [adres] (hierna: het gehuurde of de kamer) van [gedaagden] tegen een all-in prijs van
€ 650,00.
€ 650,00.
1.2.
In de huurovereenkomst door partijen ‘Kamerhuurcontract’ genaamd is in artikel 2 vermeld Pro dat de huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd van 12 maanden en eindigt op 1 juli 2021. In artikel 19 is Pro bepaald dat de opzegtermijn voor de verhuurder een maand bedraagt en wordt verlengd met een maand voor ieder jaar dat de huurder ononderbroken heeft gehuurd, dat een huuropzegging per aangetekende brief of exploot moet geschieden en de reden moet vermelden en dat de verhuurder alleen rechtsgeldig kan opzeggen op grond van de in de wet vermelde redenen. Artikel 20 voegt Pro daaraan toe dat de opzegtermijn een maand bedraagt en geldt na een bepaalde tijd van 12 maanden.
1.3.
[eiseres] heeft op 11 februari 2021 een verzoekschrift bij de huurcommissie ingediend, waarin zij vraagt de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs te toetsen.
1.4.
Bij uitspraak van 22 maart 2021, verzonden op 23 maart 2021, heeft de voorzitter van de Huurcommissie [eiseres] niet-ontvankelijk verklaard in haar verzoek omdat geen sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst en het verzoek dus binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst ontvangen had moeten zijn door de Huurcommissie.
1.5.
[eiseres] heeft de huurovereenkomst per 31 maart 2021 opgezegd.
Vordering en verweer
2. [eiseres] vordert dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
de huurprijs van de door [eiseres] van [gedaagden] gehuurde kamer met ingang van 1 juli 2020 vaststelt op € 175,87 en het voorschot voor bijkomende leveringen en diensten op € 162,50;
de afrekening van de bijkomende leveringen en diensten over de periode 1 juli 2020 t/m 31 maart 2021 vaststelt op € 323,12;
[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van € 3.944,05 aan onverschuldigd betaalde huur en servicekosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de voldoening;
[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten.
3. Aan deze vordering legt [eiseres] - kort gezegd - ten grondslag dat de voorzitter van de huurcommissie haar ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard in haar verzoek. [eiseres] stelt daartoe dat wel degelijk sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 tweede Pro volzin Burgerlijk Wetboek (BW), zodat de termijn om het verzoek bij de huurcommissie in te dienen ex artikel 7:249 lid 2 BW Pro liep tot zes maanden na het einde van de tijdelijke huurovereenkomst. Volgens [eiseres] dient de all-in huurprijs gesplitst te worden en moet de huurprijs op 55% van de overeengekomen huurprijs worden vastgesteld en het voorschot voor de bijkomende leveringen en diensten op 25%. Vervolgens dient de huurprijs te worden getoetst aan het woningwaarderingsstelsel.
4. [gedaagden] heeft de vordering gemotiveerd betwist.
Beoordeling
5. Op grond van artikel 7:262 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) worden de verhuurder en de huurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd. De uitspraak van de huurcommissie is op 23 maart 2021 aan partijen verzonden. De dagvaarding is uitgebracht op 17 mei 2021, dus binnen de wettelijke termijn van artikel 7:262 lid 1 BW Pro. [eiseres] is daarom ontvankelijk in haar vordering. Omdat [eiseres] tijdig een beslissing van de rechter heeft gevorderd, zijn partijen niet gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie. Dit vonnis komt voor die uitspraak in de plaats. Dit betekent dat de kantonrechter dient te oordelen over de vraag die aan de huurcommissie was voorgelegd, te weten de vraag of [eiseres] haar verzoek bij de huurcommissie tijdig heeft ingediend.
6. Indien komt vast te staan dat dit het geval is, kunnen de vorderingen van [eiseres] worden toegewezen, nu - zo is ook ter zitting erkend - [gedaagden] daar verder geen verweer tegen heeft gevoerd.
7. Om te beoordelen of [eiseres] op tijd was met haar verzoek bij de huurcommissie moet de vraag worden beantwoord of partijen een tijdelijke huurovereenkomst hebben gesloten in de zin van artikel 7:271 lid Pro 1, tweede volzin BW, zoals [eiseres] stelt of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur, zoals [gedaagden] betoogt.
8. Kenmerkend voor de tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 7:271 lid Pro 1, tweede volzin BW, is dat deze van rechtswege eindigt en tussentijds door de huurder kan worden opgezegd. Verder geldt ingevolge artikel 7:249 lid 2 BW Pro een afwijkende termijn om de aanvangshuurprijs te laten toetsen, namelijk van zes maanden na afloop van de tijdelijke overeenkomst in plaats van zes maanden na aanvang van de overeenkomst (lid 1). Met deze bepaling wordt beoogd te voorkomen dat verhuurders een soort proefperiode aangaan, waarin de huurder feitelijk de mogelijkheid wordt ontnomen de huurprijs door de huurcommissie te laten toetsen.
9. Voor de uitleg van bepalingen in een overeenkomst is niet alleen de zuiver taalkundige uitleg van die bepalingen van belang, maar komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-maatstaf).
10. De tekst van de huurovereenkomst kent kenmerken van zowel de tijdelijke overeenkomst als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (met een minimumduur). Enerzijds staat in artikel 2 duidelijk Pro dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die eindigt op 1 juli 2021. De opzegbepalingen in artikel 19 duiden Pro evenwel weer op huurbescherming en dus op een overeenkomst voor onbepaalde tijd en uit artikel 20 kan Pro een minimumduur waarbinnen de huurder niet kan opzeggen worden afgeleid. Voor het aannemen van een tijdelijke overeenkomst gaat het erom dat de huurder zich bewust was van de tijdelijkheid. [eiseres] heeft ter zitting toegelicht dat zij juist graag een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wilde en daar expliciet om heeft gevraagd, maar dat de reactie van [gedaagden] was dat alleen contracten voor een of twee jaar mogelijk waren. Volgens [eiseres] was dat ook de reden waarom zij na het aangaan van de huurovereenkomst verder is blijven zoeken; het contract zou eindigen. [gedaagden] heeft daartegen ingebracht dat [eiseres] veel eerder weg is gegaan omdat zij een stageplek in [woonplaats] had, maar dat neemt niet weg dat zij is gaan zoeken naar iets anders omdat de situatie bij [gedaagden] in haar beleving eindig was. Voor deze uitleg valt ook steun te vinden in een door [eiseres] overgelegde WhatsAppconversatie met [gedaagde 1] van ná het aangaan van de overeenkomst. [gedaagde 1] appt [eiseres] onder meer: “
True a temporary contract until June 2021” en “
Your temporary contracts ends June 2021”. Kennelijk verkeerde ook [gedaagden] in de veronderstelling dat sprake was van een tijdelijk contract.
True a temporary contract until June 2021” en “
Your temporary contracts ends June 2021”. Kennelijk verkeerde ook [gedaagden] in de veronderstelling dat sprake was van een tijdelijk contract.
11. De kantonrechter is bovendien van oordeel dat onduidelijkheden zoals voornoemd in een huurovereenkomst voor rekening van de verhuurder - die verantwoordelijk is voor het opstellen van de overeenkomst - moeten komen. Een ander oordeel kan ertoe leiden dat een verhuurder bewust huurcontracten aangaat met kenmerken van beide overeenkomsten om zich dan al naar gelang het hem uitkomt te kunnen beroepen op de tijdelijkheid (einde van rechtswege) of de onbepaalde tijd (kortere termijn toetsing aanvangshuurprijs), hetgeen de beoogde huurdersbescherming ondermijnt.
11. Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de huurcommissie [eiseres] ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard in haar verzoek de huurprijs te laten toetsen. Zoals hiervoor onder 6 overwogen, betekent dit dat de vorderingen van [eiseres] zullen worden toegewezen.
13. [gedaagden] heeft verzocht een eventuele veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dit verzoek zal worden afgewezen nu de kantonrechter van oordeel is dat het belang van [eiseres] bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad zwaarder weegt dan het door [gedaagden] daartegenover gestelde maar door [eiseres] betwiste restitutierisico.
14. [gedaagden] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten aan de zijde van [eiseres] belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
stelt de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 juli 2020 vast op € 175,87 per maand en het voorschot voor bijkomende leveringen en diensten op € 162,50 per maand;
stelt de afrekening van de bijkomende leveringen en diensten over de periode 1 juli 2020 t/m 31 maart 2021 vast op € 323,12;
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan [eiseres] van € 3.944,05 aan onverschuldigd betaalde huur en servicekosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 mei 2021 tot de voldoening;
veroordeelt [gedaagden] , hoofdelijk in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
exploot € 103,38
salaris € 498,00
griffierecht € 240,00
-----------------
totaal € 841,38
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 103,38
salaris € 498,00
griffierecht € 240,00
-----------------
totaal € 841,38
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. van de Poel, kantonrechter, en in het openbaar
uitgesproken op 14 december 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.