Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8755596 CV EXPL 20-16484
vonnis van: 8 maart 2021
481
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Ymere
gemachtigde: M.O. de Boer
t e g e n
de stichting Stichting Rightaboutnow Inc.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: Rightaboutnow
vetegenwoordigd door [directeur] en [voorzitter]
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 7 september 2020, met producties, heeft Ymere een vordering ingesteld.
Bij faxbrief van 14 september 20220 heeft Ymere haar vordering verminderd met een betaling door Rightaboutnow van € 9.440,88.
Rightaboutnow heeft een conclusie van antwoord (genaamd verweerschrift), met producties ingediend.
Bij vonnis van 2 november 2020 is een mondelinge behandeling bepaald.
Ter zitting van 21 januari 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Ymere is verschenen bij de heer [naam] . Rightaboutnow is verschenen bij de dames [directeur] (zakelijk directeur) en [voorzitter] (voorzitter Raad van Toezicht). Beide partijen hebben op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht.
Bij e-mail van 21 januari 2021 (na afloop van de zitting) heeft Rightaboutnow nog in het geding gebracht haar brief aan Ymere van 23 maart 2020, en voorts stukken die al eerder in het geding waren gebracht.
Partijen hebben geprobeerd de zaak in der minne te regelen. Dat is niet gelukt.
Er is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
1.
De feiten
De feiten
1.1
Rightaboutnow is een stichting, die culturele activiteiten ontplooit in IJburg en die daarnaast (theater) voorstellingen en evenementen produceert in het (Amsterdamse) culturele circuit.
1.2
Rightaboutnow huurt sinds 2016 van Ymere kantoorruimte en parkeerruimte aan het adres [adres] .
1.3
De huur voor de kantoorruimte bedraagt € 1.645,17 per maand en de huur voor de parkeerruimte € 64,95 per maand.
1.4
Er is een huurachterstand ontstaan. Deze bedroeg ten tijde van de dagvaarding, berekend tot en met augustus 2020 € 25.697,60 voor de kantoorruimte en € 1.133,64 voor de parkeerruimte, inclusief de incassokosten ad 15 %.
1.5
De huurachterstand is deels opgelopen over de maanden mei tot en met december 2019.
1.6
De overheid heeft in verband met het Coronavirus besloten dat theaters en schouwburgen vanaf 12 maart 2020 dienden te sluiten, welke sluiting heeft geduurd tot 1 juli 2020.
1.7
Met ingang van 13 oktober 2020 is er een tweede periode van sluiting ingezet, welke sluiting ook nu nog voortduurt.
1.8
Door de sluitingen zijn vrijwel alle begrote inkomsten voor Rightaboutnow weggevallen.
1.9
Ook in de periode van 1 juli tot 13 oktober 2020 zijn er nauwelijks inkomsten geweest, omdat er in die periode verregaande beperkingen golden ten aanzien van het aantal personen dat bij een voorstelling of evenement aanwezig mocht zijn.
1.1
Rightaboutnow heeft over 2020 een gering bedrag aan inkomsten ontvangen, gebaseerd op een aantal gegeven workshops.
1.11
De huurachterstand tot en met januari 2021 bedraagt voor de kantoorruimte en parkeerruimte tezamen € 19.738,10.
Vordering en verweer
2. Ymere vordert ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van Rightaboutnow tot ontruiming van het gehuurde. Zij vordert voorts € 26.831,24 aan huurachterstand, berekend tot en met 30 september 2020, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke incassokosten als gespecificeerd in de inleidende dagvaarding, en vordert voorts betaling van € 1.645,17 en € 64,95 per maand gelegen tussen 1 oktober 2020 en de ontruiming, met veroordeling van Rightaboutnow in de proceskosten.
3. Ymere heeft de vordering verminderd met een bedrag van € 9.440,-.
4. Ymere stemt niet in met de door Rightaboutnow voorgestelde huurkorting; zij is het voorts niet eens met de voorgestelde betalingsregeling, waarbij zij opmerkt dat het evident is dat Rightaboutnow die niet zal kunnen nakomen.
5. Zelfs als rekening zou worden gehouden met de door Rightaboutnow voorgestelde huurkorting, dan nog zou ontbinden en ontruiming moeten volgen. Ook dan geldt namelijk dat er een huurachterstand is van tenminste vijf maanden, en dat is ruim boven het minimum van drie maanden, dat veelal worden aangehouden.
6. Ymere persisteert bij haar vordering tot ontbinding en ontruiming en betaling van de volledige huurachterstand.
7. Rightaboutnow heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
8. Rightaboutnow realiseert zich dat de huurachterstand over 2019 gewoon moet worden betaald. Zij vraagt een huurkorting van 50 % over de periode vanaf 1 maart 2020 tot heden in verband met de gevolgen van de Coronacrisis. Voorts vraagt zij de kantonrechter om de huurovereenkomst niet te ontbinden en niet de ontruiming uit te spreken. Zij vraagt om een betalingsregeling die kan lopen tot en met 31 augustus 2021, om zo de huurachterstand weg te werken.
Beoordeling
9. De vraag is allereerst of in verband met de overheidsmaatregelen ter zake het coronavirus van Rightaboutnow als huurder kan worden gevergd dat zij ongewijzigd alle huurpenningen verschuldigd blijft en die onverkort aan Ymere dient te voldoen.
10. Voor het aan de orde stellen van deze vraag is voldoende dat Rightaboutnow deze als verweer opwerpt. Een vordering in reconventie is daarvoor niet nodig.
11. De onder 9 bedoelde vraag zal eerst worden beantwoord over de periode dat onder andere de theaters en schouwburgen verplicht gesloten zijn geweest op last van de rijksoverheid, te weten van 15 maart 2020 tot 1 juli 2020 en van 13 oktober 2020 tot heden.
12. Het is inmiddels vaste rechtspraak dat de coronacrisis en de op die grond door de rijksoverheid gelaste verplichte sluiting van bedrijven een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW Pro.
13. Voorts wordt over het algemeen in de rechtspraak geoordeeld dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW Pro moet worden beschouwd. Partijen hebben deze pandemie en de gevolgen daarvan niet in de huurovereenkomst verdisconteerd, en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn.
14. Hier moet worden vastgesteld dat de onderneming van Rightaboutnow niet door de overheid is gesloten. Wel moet als vaststaand worden aangenomen dat haar inkomsten vrijwel tot nihil zijn gedaald door de sluiting van theaters en schouwburgen en het verbod op het doen plaatsvinden van evenementen en festivals. Daarom wordt de ontstane situatie gelijkgesteld met die van ondernemingen, waarvoor wel de verplichte sluiting gold.
15. Rightaboutnow heeft er immers niets aan kunnen doen dat theaters en schouwburgen moesten sluiten van 15 maart tot 1 juli 2020, een periode van 3,5 maanden, en van 13 oktober tot en met januari 2021, een periode van eveneens 3,5 maanden. Datzelfde geldt voor Ymere al verhuurder, die vanzelfsprekend ook geen invloed kon uitoefenen op de verplichte sluiting. De kantonrechter acht het aangewezen de pijn (dat wil zeggen het financiële nadeel) over deze perioden gelijkelijk over partijen te verdelen.
16. Over de beide hierboven genoemde perioden, tezamen zeven maanden, zal een huurkorting worden gegeven van 50 %. Dat betekent een huurkorting van 3,5 maanden voor de beide gehuurde ruimten ad € 1.710,12 per maand, is € 5.985,42 .
17. Geoordeeld wordt dat over de perioden dat er geen verplichte sluiting van onder meer theater en schouwburgen vanwege de rijksoverheid was Rightaboutnow de volledige huurprijs verschuldigd is.
18. De kantonrechter zal, gelet op de onzekere situatie die samenhangt met de Coronacrisis zich (nog) niet uitlaten over de verschuldigde huurprijs vanaf 1 februari 2021. Bij voorkeur moeten partijen hier in onderling overleg een oplossing voor vinden.
19. Het bedrag dat door Rightaboutnow thans betaald moet worden is de huurachterstand tot en met januari 2021, zijnde € 18.201,64, minus de huurkorting ad € 5.985,42, is derhalve € 12.216,22,-. Hier is al rekening gehouden met de door Rightaboutnow gedane betaling van € 9.440,88, met welk bedrag Ymere haar vordering heeft verminderd.
20. Er is nog geen rekening gehouden met andere door Rightaboutnow gedane betalingen, waarvan het de kantonrechter niet duidelijk is om welke bedragen het hier precies gaat. Bovendien heeft Rightaboutnow niet van alle betalingen betalingsbewijzen overgelegd. Rightaboutnow beroept zich op een betaling van € 3.500,-, gedaan op 18 januari 2021 en betaalde bedragen ter hoogte van de helft van de maandhuur.
21. De kantonrechter legt Ymere op, de nadere betalingen door Rightaboutnow in mindering te laten strekken op het toegewezen bedrag.
22. De omvang van de huurachterstand (ook als rekening zou worden gehouden met alle door Rightaboutnow in haar stukken genoemde betalingen) maakt de vordering in beginsel toewijsbaar. Toch is niet uitgesloten dat Rightaboutnow in staat is die achterstand op korte termijn aan te zuiveren.
Dat geeft de kantonrechter aanleiding om de gevorderde ontbinding en ontruiming slechts onder de na te vermelden voorwaarde toe te wijzen.
23. Gelet op de bijzondere omstandigheden zal de kantonrechter geen incassokosten en rente toewijzen en de proceskosten compenseren.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt Rightaboutnow om binnen één maand na heden aan Ymere te betalen € 12.216,22 aan huurachterstand tot en met de maand januari 2021, te verminderen met de door Rightaboutnow in mindering op dit bedrag strekkende betalingen;
en voorts voor het geval Rightaboutnow niet aan deze veroordeling voldoet:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de kantoorruimte en de parkeerruimte aan de [adres] ;
veroordeelt Rightaboutnow om het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van Ymere te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
bepaalt dat ieder van partijen de eigen proceskosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter