Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
rolnummer: CV 20-12613
11 maart 2021
11
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 8 juli 2020 inhoudende de vordering van eiser met bewijsstukken
- het antwoord van gedaagde met bewijsstukken.
Bij tussenvonnis van 8 oktober 2020 is een comparitie van partijen gelast. Na aanhouding op verzoek van eiser is deze op 22 februari 2021 gehouden. Voor de comparitie heeft eiser nog bewijsstukken ingediend. Bij gelegenheid van de comparitie hebben beide partijen vragen van de kantonrechter beantwoord.
Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Eiser huurt van gedaagde de woning staande en gelegen aan de [adres] . De huur bedraagt Eur 274,55 p.m. welke huur door de huurcommissie, op verzoek van eiser, bij uitspraak van 3 augustus 2020, is verlaagd naar Eur 109,82 p.m. ingaande 1 augustus 2019. Gedaagde is sinds 1 januari 2019 eigenaar van het pand [adres] en een volle nicht van eiser.
1.2.
De grootvader van partijen was eigenaar/bewoner van [adres] . Op de begane grond had hij een werkplaats met een uitbouw. Op het dak van die uitbouw, ca 15 m² , had hij tegels gelegd en hij had een toegangsdeur naar dit platje gemaakt. Eiser had op dit platje wat plantenbakken staan en een vogelhuisje.
1.3.
Eind 2018 heeft de gemeente aan gedaagde een last onder dwangsom opgelegd teneinde funderingsherstel uit te voeren. Bij het noodzakelijke ontgraven alvorens een nieuwe fundering kon worden gelegd verzakte een muur die tevens diende ter ondersteuning van het onder 1.2 genoemde platje.
1.4.
Na eerst herstel te hebben overwogen deelt gedaagde op 8 november 2019 aan eiser mee dat het platje op 11 november 2019 wordt gesloopt. Eiser heeft hier bezwaar tegen gemaakt. Desondanks is het platje op 11 november 2019 gesloopt.
Vordering
2. Eiser vordert, zakelijk weergegeven, dat voor recht wordt verklaard dat het platje (dat hij dakterras noemt) tot het gehuurde behoort en voorts, met diverse subsidiaire vorderingen, dat het platje/dakterras moet worden hersteld voor 1 september 2020 op straffe van een dwangsom. Verder vordert eiser te verklaren voor recht dat hij, tot het herstel van het platje/dakterras, gebruik kan maken van de binnenplaats onder het voormalige platje/dakterras en hij vordert een huurverlaging van 40% vanaf 11 november 2019 wegens het slopen van het platje/dakterras. Eiser stelt daartoe, voor zover van belang, dat het platje/dakterras altijd tot het gehuurde heeft gehoord en altijd is gebruikt door de bewoners van het thans door hem gehuurde. Het platje/dakterras is onrechtmatig gesloopt. Hij heeft daarom recht op herstel van of compensatie voor dit platje/dakterras.
3. Gedaagde heeft verweer gevoerd en bestreden dat het platje een dakterras is. Zij heeft dit standpunt als volgt toegelicht. Het is juist dat haar grootouders, die de thans door gedaagde gehuurde woning bewoonden voor gedaagde, dit platje gebruikten om daar buiten te zitten. Daartoe had haar grootvader ook de toegangsdeur naar dit platje gemaakt. Na het vertrek van haar grootmoeder naar de verpleegafdeling van het dr. S. Sarphatihuis in 2007 heeft de vader van gedaagde (als wettelijk vertegenwoordiger van zijn demente moeder) goed gevonden dat eiser tijdens zijn studie de woning van zijn oma alleen tegen vergoeding van de gebruikskosten ging bewonen. Na zijn afstuderen in 2012 heeft eiser aan de vader van gedaagde, die na het overlijden van zijn moeder in 2012 de woning voor de boedel beheerde, gevraagd of hij de 4 jaar dat hij bezig was met promoveren nog mocht blijven wonen. Dat is goed gevonden. Toen is in het midden gelaten of eiser huur zou gaan betalen. Feitelijk is eiser toen Eur 260,- p.m. gaan betalen. Gedaagde concludeert dat de vorderingen moeten worden afgewezen.
Beoordeling
4. Het platje dat gedaagde heeft gesloopt wordt niet als een dakterras aangemerkt, laat staan dat aannemelijk is geworden dat het ooit als dakterras is meeverhuurd aan eiser. De toenmalige eigenaar, de grootvader van partijen, heeft het deel van het dak van zijn werkplaats dat voor de door hem gebouwde bijkeuken lag op een gegeven moment toegankelijk gemaakt met een deur en tegels op dat platje gelegd. Aldus heeft hij toentertijd niet een dakterras gemaakt op de wijze zoals dat inmiddels gebruikelijk is met alle regelgeving dienaangaande. Dat hij dit platje gebruikte om daar plantenbakken op te zetten en buiten te zitten maakt dat niet anders. Als eigenaar was het zijn eigen verantwoordelijkheid om dit dak zo te gebruiken zonder omheining/vergunning. Van een legaal dakterras met vergunning en omheining is nimmer sprake geweest. Dat dit gebruik niet legaal was kan nimmer aan misverstand onderhevig zijn geweest aangezien het niet voorstelbaar is dat de gemeente een dakterras zonder omheining van een vergunning voorziet. Het moge zo zijn dat eiser als gebruiker en later huurder het gebruik van het platje heeft gecontinueerd. Dat gebruik is gedoogd. Daarmee is het platje niet tot een legaal dakterras geworden dat tot het gehuurde behoort. Het kan immers niet zo zijn dat je elke ruimte die je als dakterras kan gebruiken meteen maar als meegehuurd dakterras moet worden aangemerkt. Eiser heeft verder niet gesteld dat hij bij het begin van zijn gebruik in 2007 of later bij zijn oom of nicht/gedaagde heeft gevraagd om het gebruik van het platje te legaliseren en om op die plek een dakterras te realiseren. Eiser heeft kortom de mogelijkheid gehad om het platje (illegaal) te gebruiken. Enig recht daartoe had hij niet.
5. Nu alle vorderingen van eiser zijn gebaseerd op de stelling dat hij een dakterras heeft meegehuurd brengt hetgeen onder 4. is overwogen met zich dat deze stelling grondslag mist. Eiser heeft in het kader van de huurovereenkomst geen enkele aanspraak op een dakterras. Zijn vorderingen zijn daarom niet toewijsbaar nu het verweer van gedaagde daartegen slaagt.
6. Bij afwijzing van de vorderingen wordt eiser als in het ongelijk gestelde partij aangemerkt en in de kosten veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. wijst de vorderingen af;
II. veroordeelt eiser in de kosten van het geding aan de zijde van gedaagde tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. von Meyenfeldt, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.