ECLI:NL:RBAMS:2022:1500

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 21/5989

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 maart 2022 in de zaak tussen

[eiseres] , te Amsterdam, eiseres,

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder

( [gemachtigde verweerder] ).

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 30 april 2021 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 420.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2021 bekendgemaakt.

Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 1 november 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 3 maart 2022. Eiseres was aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [naam] .

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure

1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een benedenwoning met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 61 m² en de oppervlakte van de tuin is 53 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2020. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.^[1]

3. Eiseres vindt dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 305.000. De WOZ-waarde wordt al jaren hoog vastgesteld, wat leidt tot hoge lasten voor eiseres. De woning van eiseres verkeert voor een groot deel in de originele staat van 1908, de badkamer is van de jaren ’70 of ’80 en de tweedehands keuken en cv-ketel zijn geplaatst in 2005. Ter onderbouwing heeft eiseres foto’s van haar woning overgelegd en een “WOZ-referentierapport” met vergelijkingsobjecten van Calcasa.

4. Verweerder vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 420.000. Het taxatierapport van verweerder bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] (verkoop 1), [adres 3] (verkoop 2) en
[adres 4] (verkoop 3), alle te Amsterdam.

Het oordeel van de rechtbank

5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.^[2]De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

6. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar omdat het in alle gevallen gaat om benedenwoningen met tuin gelegen in dezelfde buurt en met een vergelijkbaar bouwjaar. De transactiedata liggen binnen één jaar na of voorafgaand aan de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft verder voldoende rekening gehouden met de gedateerde staat van de woning doordat het kwaliteitsniveau als “matig” wordt gekwalificeerd, waar de andere woningen “gemiddeld” zijn. Het woningdeel van de woning is gewaardeerd op € 6.229 per vierkante meter. Het woningdeel had, met inachtneming van de matige kwaliteit, gewaardeerd mogen worden op € 6.330 per vierkante meter. De heffingsambtenaar heeft daarmee aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

7. Een rapport met vergelijkingsobjecten zoals eiseres in beroep heeft overgelegd kán bruikbaar zijn om een andere waarde te onderbouwen. In dit geval brengt het rapport van Calcasa de rechtbank echter niet op andere gedachten over de door de heffingsambtenaar gestelde waarde, omdat niet gebleken is dat de vergelijkingsobjecten uit het rapport van eiseres voldoen aan de ficties die de Wet WOZ stelt. Daarnaast heeft eiseres niet nader onderbouwd waarom de objecten uit het rapport beter vergelijkbaar zijn dan de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar worden gebruikt zijn – net als de woning van eiseres – allemaal benedenwoningen met tuin, terwijl de objecten uit het rapport van eiseres allemaal bovenwoningen zijn. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft in zijn reactie van
23 februari 2022 gemotiveerd waarom de transacties uit het rapport van eiseres niet geschikt zijn voor de waardebepaling. Zo kwam bijvoorbeeld een deel van de transacties tot stand tussen familieleden – en dus niet op de vrije markt – en een deel van de objecten werd verkocht in verhuurde staat.

8. Eiseres heeft tot slot aangevoerd dat de jaarlijks hogere WOZ-waarde leidt tot steeds hogere lasten, terwijl zij het financieel moeilijk heeft. Uit de wet volgt echter dat de WOZ-waarde aan de hand van de waarde in het economisch verkeer moet worden vastgesteld. De financiële positie van eiseres speelt bij de waardebepaling niet mee, en is dus terecht door de heffingsambtenaar buiten beschouwing gelaten.

Conclusie

9. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt dus geen gelijk.

10. De heffingsambtenaar heeft op de zitting gezegd het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Greebe, rechter, in aanwezigheid van mr. R. Camps, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2022.

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Beoordeling WOZ-waarde benedenwoning te Amsterdam in bezwaar en beroep