Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: 9242456 CV EXPL 21-7834
Uitspraak: 7 januari 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.T. Somohardjo,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Perfectkeur B.V.,
gevestigd te Hendrik Ido Ambacht,
gedaagde,
gemachtigde: G.T. Poolman.
Partijen zullen hierna [eiseres] en Perfectkeur worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 mei 2021, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 12 augustus 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling die op 7 december 2021 heeft plaatsgevonden, de akte overlegging producties van Perfectkeur die bij de mondelinge behandeling is genomen, de facturen die [eiseres] en de foto’s die Perfectkeur tijdens de mondelinge behandeling hebben overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] heeft Perfectkeur opdracht gegeven om een bouwkundige keuring uit te voeren voorafgaand aan het aankopen van de woning gelegen aan het [adres] (hierna: de woning).
2.2.
Het bouwkundig onderzoek is uitgevoerd op 6 mei 2019. De resultaten van dit onderzoek zijn neergelegd in de Rapportage bouwtechnisch onderzoek (hierna: bouwtechnisch rapport). Over de houten vloeren wordt in het bouwtechnisch rapport opgemerkt:
“
Houten vloeren: houtaantasters
Houten vloeren: houtaantasters
Er zijn sporen gevonden van houtaantastende insecten in het vloerbeschot of de vloerbalken en constructies. Ten tijde van het onderzoek lijken deze niet actief, andere mogelijke houtaantasters zijn: schimmels, boktor, bruinrot en dergelijke. Wij adviseren u dit de komende jaren nauwlettend te controleren en bij twijfel een uitgebreid en nader onderzoek te laten uitvoeren.
!Enkele houtaantasters zoals bruinrot of boktor zijn zeer moeilijk visueel waar te nemen. Om deze te traceren of te herkennen moet er al bijna een destructief onderzoek (een onderzoek waarbij onderdelen weggehaald, opengemaakt of beschadigd moeten worden om de diagnose te stellen). Deze inspectie is heel nadrukkelijk visueel. Bij nader onderzoek waarbij balk voor balk wordt ‘afgeklopt’ kan alsnog blijken dat een aantasting in meer of mindere mate aanwezig is.”
2.3.
Over de conditie van de vloerbalken vermeldt het bouwtechnisch rapport:
“
Houten vloeren: balken
Houten vloeren: balken
De geïnspecteerde vloerbalken, rondom het (inspectie)luik, verkeren in een voldoende conditie. De vloer is slechts visueel geïnspecteerd. Indien u hierover zekerheid wenst is een licht destructief onderzoek aanbevolen.
!De vloer is beperkt geïnspecteerd. Oudere vloerbalken hebben bij de koppen (oplegging) altijd een hoger risico op rot in de balkkoppen. Zeker na het verwijderen van metselwerk of een destructief onderzoek kan dit alsnog zichtbaar worden.”
2.4.
Op 3 juli 2019 heeft [eiseres] de sleutel van de woning gekregen. Vervolgens is zij begonnen met het opknappen van de woning. Daarbij is de firma Van Lierop (hierna: Van Lierop) door [eiseres] ingeschakeld. Van Lierop heeft in de kruipruimte van de woning verschillende gebreken aangetroffen. Van Lierop heeft - voor zover voor deze procedure van belang - geconstateerd dat zich onder de hele vloer houtworm bevindt en dat onder de vloer van voor naar achter diverse balken doormidden zijn gescheurd, zijn verteerd en zijn verpulverd door vocht en houtworm. Van Lierop heeft herstelwerkzaamheden aan de vloer en balken verricht.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert – samengevat en na vermindering van eis – om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis Perfectkeur te veroordelen:
I. tot betaling van € 5.425,-, te vermeerderen met de wettelijke vanaf 31 december 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;
II. tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 981,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 december 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;
III. tot betaling van de expertisekosten ad € 1.440,-;
IV. in de proceskosten.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat Perfectkeur de bouwkundige keuring niet goed heeft uitgevoerd. Daardoor is Perfectkeur tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Volgens [eiseres] had Perfectkeur haar bij het zien van de houtaantasters nader moeten informeren over het uitgebreide en nadere onderzoek dat hiernaar gedaan had kunnen worden. Verder had Perfectkeur de slechte kwaliteit van de vloerbalken moeten opmerken en haar hierover moeten infomeren. [eiseres] heeft schade geleden omdat zij nader onderzoek heeft moeten laten verrichten naar de vloer en vloerbalken en deze uiteindelijk door Van Lierop heeft laten vervangen. Perfectkeur moet deze schade vergoeden. De kantonrechter begrijpt de eisvermindering van [eiseres] , gedaan tijdens de mondelinge behandeling, zo dat de gevorderde schadevergoeding onder 3.1, onder I wordt verminderd van € 20.650,- naar € 5.425,- en dat de overige posten (II tot en met IV) worden gehandhaafd.
3.3.
Perfectkeur voert verweer. Perfectkeur heeft betoogd dat er geen noodzaak bestond om uitvoeriger te informeren over het uitgebreide en nadere onderzoek naar houtaantastende insecten. Perfectkeur heeft verder betwist dat zij de gebreken aan de vloerbalken had kunnen en moeten opmerken tijdens de bouwkundige keuring. Volgens Perfectkeur heeft [eiseres] geen schade geleden door een eventuele tekortkoming. Tot slot heeft Perfectkeur de hoogte van de opgevoerde schade bestreden.
4.De beoordeling
4.1.
De vraag is of Perfectkeur als opdrachtnemer, gelet op hetgeen tussen partijen is overeengekomen en [eiseres] dus mocht verwachten, de bouwkundige keuring niet goed heeft uitgevoerd. Het ligt op de weg van [eiseres] om dit te stellen en zo nodig te bewijzen.
Gebreken vloerbalken
4.2.
Tussen partijen staat vast dat de bouwkundige keuring alleen visueel heeft plaatsgevonden. Dat is in het bouwtechnisch rapport ook vermeld. De vloer van de woning lag er ten tijde van de bouwkundige keuring nog in. Voor de inspectie van de vloer en de vloerbalken is het luik van de kruipruimte geopend en is de staat van deze onderdelen bekeken. De inspecteur heeft alleen het gedeelte van de kruipruimte geïnspecteerd dat hij vanuit het geopende kruipluikdeksel kon zien. Ook dat is in het bouwtechnisch rapport vermeld. De inspecteur is dus niet in de kruipruimte geweest. Er heeft geen destructief onderzoek plaatsgevonden, waarbij onderdelen zijn weggehaald, opengemaakt of beschadigd worden om zicht te krijgen op de conditie van een onderdeel. Er zijn ook geen onderdelen afgeklopt.
4.3.
[eiseres] meent dat Perfectkeur de gebreken desondanks tijdens dit onderzoek had moeten opmerken. Om te beoordelen of [eiseres] hierin gelijk heeft, moet worden vastgesteld hoe de vloerbalken eruit zagen toen deze tijdens de bouwkundige keuring door het kruipluikdeksel werden bekeken.
4.4.
Door beide partijen zijn foto’s overgelegd van de kruipruimte. Perfectkeur heeft foto’s overgelegd die zijn gemaakt tijdens de bouwkundige keuring. Op die foto’s is te zien dat de vloer in tact is en dat de vloerbalken geen opvallende beschadigingen hebben. [eiseres] heeft foto’s overgelegd die zijn gemaakt door Van Lierop. Op deze foto’s is te zien dat de vloerbalken beschadigd zijn. Er is een balk zichtbaar die vanaf de bovenkant verpulverd is en er zijn balken te zien die aan de onderkant versplinterd zijn. Gelet op dit verschil, is de vraag welke foto’s de situatie weergeven die ten tijde van de bouwkundige keuring vanaf het kruipluik was waar te nemen. Het is aan [eiseres] om te stellen en zo nodig te bewijzen dat beschadigingen van de vloerbalken, zoals te zien op de foto’s van Van Lierop, ook te zien waren toen tijdens de bouwkundige keuring door het kruipluik werd gekeken.
4.5.
De kantonrechter kan niet vaststellen dat Van Lierop de gebreken heeft waargenomen door vanuit het kruipluik te kijken. Uit het rapport dat Van Lierop heeft opgemaakt, valt dit in ieder geval niet af te leiden. De foto’s die Van Lierop heeft gemaakt, roepen juist de nodige vragen op. Op die foto’s is namelijk ook te zien dat de vloer eruit is gehaald, dat een vloerplank is losgetrokken, dat met scherpe objecten in de vloerbalken is geprikt en dat er houtsplinters op de grond van de kruipruimte liggen. Het is niet duidelijk of deze situatie is ontstaan nadat (en omdat) Van Lierop bij visueel onderzoek gebreken constateerde of dat Van Lierop de gebreken heeft geconstateerd omdat hij destructief onderzoek heeft verricht (en dat de situatie op de foto’s daarvan het gevolg is). Als het laatste het geval is, kunnen haar constateringen niet leiden tot de conclusie dat Perfectkeur de bouwkundige keuring niet goed heeft uitgevoerd. Perfectkeur heeft er namelijk in het bouwtechnisch rapport op gewezen dat sommige gebreken alleen door middel van destructief onderzoek of door het afkloppen van balken kunnen worden ontdekt. Vaststaat dat Perfectkeur alleen visueel onderzoek heeft verricht (en hoefde te verrichten). [eiseres] had daarom voldoende duidelijk moeten maken dat Van Lierop hetzelfde onderzoek heeft uitgevoerd als Perfectkeur maar daarbij wel de gebreken heeft gezien die door Perfectkeur ten onrechte niet zijn gezien. Daarin is [eiseres] niet geslaagd.
4.6.
De kantonrechter gaat daarom uit van de situatie die Perfectkeur schetst, namelijk dat de mankementen aan de vloerbalken, vanwege het verrichte, beperkte onderzoek waarvan Perfectkeur in het bouwtechnisch rapport een afdoende beschrijving heeft gegeven, bij de bouwkundige keuring niet waarneembaar waren. Dat die mankementen bij het onderzoek van Perfectkeur niet aan het licht zijn gekomen, kwalificeert dan ook niet als tekortkoming van Perfectkeur in de uitvoering van de aan haar gegeven opdracht.
Houtworm: nader onderzoek
4.7.
[eiseres] heeft onvoldoende onderbouwd dat op Perfectkeur de verplichting rustte om haar uitvoeriger te informeren over het uitgebreide en nadere onderzoek naar houtaantastende insecten. Omdat Perfectkeur weersproken heeft dat de aangetroffen situatie daar om vroeg, had [eiseres] duidelijk moeten maken dat de aangetroffen situatie dit wel noodzakelijk maakte. Daar is zij niet in geslaagd. Hiervoor is vastgesteld dat de vloer en vloerbalken, voor zover waarneembaar door het luik bij de kruipruimte, visueel in orde leken. Perfectkeur heeft verder aangevoerd dat er geen signalen van actieve houtworm zijn aangetroffen (zoals boormeel op de grond). Dit is door [eiseres] niet bestreden. Perfectkeur heeft [eiseres] ook inzicht gegeven in de risico’s van het uitvoeren van een visueel onderzoek. Perfectkeur heeft erop gewezen dat de situatie slechter kan zijn dan visueel is waar te nemen en welk vervolgonderzoek er mogelijk is om hierover duidelijkheid te krijgen. [eiseres] is hiermee ook voldoende geïnformeerd over de keuzes die zij heeft als zij alle twijfel wil wegnemen. De kantonrechter is van oordeel dat Perfectkeur hiermee aan haar verplichtingen heeft voldaan.
Conclusie
4.8.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Perfectkeur niet tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Zij is daarom ook niet gehouden om de kosten die [eiseres] heeft gemaakt, te vergoeden. De vordering van [eiseres] wordt daarom afgewezen.
4.9.
[eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. Perfectkeur heeft aangevoerd dat zij extra proceskosten heeft moeten maken om erachter te komen dat de woning onderdeel is van een VvE en dat deze VvE vermoedelijk een deel van de kosten betaalt die [eiseres] als schade had opgevoerd. Perfectkeur heeft er terecht op gewezen dat deze omstandigheid naar voren had moeten worden gebracht. Het heeft er dan ook toe geleid dat [eiseres] haar eis heeft verminderd. De kantonrechter ziet hierin aanleiding om bij het begroten van de proceskosten uit te gaan van het liquidatietarief dat geldt voor de oorspronkelijk gevorderde hoofdsom van € 23.071,50.
De proceskosten worden daarmee tot op heden begroot op € 996,- aan salaris advocaat (2 punten, € 498,- per punt).
4.10.
De verzoeken van Perfectkeur om te bepalen dat over de proceskosten wettelijke rente is verschuldigd en dat nakosten moeten worden betaald, worden toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Perfectkeur tot op heden begroot op € 996, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 124,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder voorwaarden dat Villazzo niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.4.
verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Breugem en in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2022.