Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9114751 CV EXPL 21-4877
vonnis van: 12 april 2022
fno.: 47653
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap Adversa Media Groep B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Adversa
gemachtigden: mr. J. Bosman en mr. D.A. Boor
t e g e n
de besloten vennootschap Zoom.in B.V.
gevestigd te Schiphol-Rijk
gedaagde
nader te noemen: Zoom.in
gemachtigde: mr. F.L.J. van Dijk-Braun .
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 11 maart 2021 heeft Adversa, zoals nadien gewijzigd, gevorderd (kortweg) dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst met Zoom.in niet rechtsgeldig is opgezegd en dat deze doorloopt tot 1 juli 2020. Voorts heeft zij gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat Zoom.in het gehuurde niet in goede staat heeft opgeleverd en heeft zij gevorderd dat Zoom.in wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag aan achterstallige huur c.a. en schadevergoeding van totaal ruim € 400.000,00.
Namens Zoom.in is een conclusie van antwoord ingediend, met producties, en is een reconventionele eis ingesteld.
Adversa heeft vervolgens een akte houdende wijziging eis ingediend, alsmede producties.
Na de rolmededeling van 15 juni 2021 heeft Zoom.in een antwoordakte ingediend waarna op 7 september 2021 een tussenvonnis (instructievonnis) is gewezen.
Van de zijde van Adversa is een conclusie van antwoord in reconventie ingediend, met producties, waarna op 15 februari 2022 de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden. Ter zitting is namens Adversa verschenen [naam 1] , bijgestaan door de gemachtigden; namens Zoom.in is verschenen mr. [naam 2] , vice-president legal, bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunt toegelicht, en de zitting is geschorst geweest voor schikkingsonderhandelingen. Na sluiting van het onderzoek ter zitting is namens Zoom.in bij brief van 28 februari 2022 verzocht vonnis te wijzen. De uitspraak is (nader) bepaald op heden.
UITGANGSPUNTEN
1. De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden.
1.1.
Zoom.in huurt vanaf 2000 de bedrijfsruimte aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde) van Adversa dan wel haar rechtsvoorganger. Met ingang van 1 maart 2013 heeft zij met Adversa een schriftelijke huurovereenkomst gesloten ter zake het gehuurde, voor de duur van 10 jaar. Bij addendum van 20 juli 2015 is een huurtermijn van 5 jaar afgesproken vanaf 1 juli 2015, derhalve tot 1 juli 2020.
1.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte (ROZ) zoals vastgesteld op 30 januari 2015 van toepassing.
1.3.
Adversa was 100% aandeelhouder van Zoom.in; in juli 2015 heeft zij 51% van de aandelen overgedragen aan MTG Broadcasting AB en in 2017 nog eens 25%.
1.4.
Op 26 januari 2018 heeft Zoom.in met ingang van 15 juni 2018 een nieuwe bedrijfsruimte gehuurd aan de [adres 2] . Verhuurder is Imagewharf B.V..
1.5.
Op 22 mei 2018 heeft Adversa met o.a. Zoom.in Group B.V. een ‘settlement agreement’ gesloten, ter voorkoming van extra of dubbele kosten en om een snelle overstap naar de nieuwe huurlocatie mogelijk te maken. Artikel 11. Lease Agreement van deze overeenkomst, waarin ‘AMG’ staat voor: Adversa, luidt:
‘Zoom.in will give notice to AMG, and AMG will accept such notice, to the effect that the lease agreement between Zoom.in and AMG as amended on 20 July 2015 and relating to the premises occupied by Zoom.in at [adres 1] (the Existing Lease) will be terminated within 4 (weeks) after the date on which Zoom.in first has the right to move into the new premises under the lease agreement Zoom.in and Imagewharf B.V. dated on or about 26 January 2018 (the New Lease). Zoom.in undertakes to comply with the New Lease except insofar as non-compliance would not prejudice AMG’s position in any way.’
1.6.
Bij addendum van (eveneens) 22 mei 2018 zijn Adversa en Zoom.in overeengekomen dat Zoom.in een waarborgsom van 3 maanden huur zal betalen en dat ingaande 1 juli 2018 de huurtermijnen per 3 maanden vooraf zullen worden betaald, te beginnen met 1 juli 2018.
1.7.
Op 24 juli 2018 heeft de sleuteloverdracht plaatsgevonden aan Zoom.in ter zake de bedrijfsruimte aan de [adres 2] .
1.8.
Bij uitspraak van 20 augustus 2018 is Zoom.in in kort geding veroordeeld tot betaling van de huur over het derde kwartaal 2018. Na aanmaning van 1 oktober 2018 heeft Zoom.in ook de huurtermijn voor het vierde kwartaal betaald.
1.9.
Op 28 november 2018 is Zoom.in met Imagewharf een ‘eerste allonge’ overeengekomen waarin de ingangsdatum van de huurovereenkomst ter zake de [adres 2] alsnog op 1 september 2018 is bepaald. In de overwegingen is vermeld dat er een geschil is ontstaan over de niet-tijdige beschikbaarheid van het gehuurde en dat partijen daarover een regeling hebben willen treffen. De huurder verklaart daarbij dat ‘de sleuteloverdracht met het oog op deze eerste allonge tijdig heeft plaatsgevonden’.
1.10.
Bij e-mail van 29 november 2018 heeft [naam 3] namens Zoom.in aan [naam 4] van Adversa voorgesteld een ‘pre-opleverviewing’ te doen. [naam 4] heeft dit vervolgens in zijn e-mail van 11 december 2018 afgehouden (‘Hoe bedoel je dat er nu moet worden (voor)opgeleverd? Jullie zitten er toch?’).
1.11.
Bij brief van 13 december 2018 heeft Zoom.in de huur ter zake het gehuurde opgezegd per 20 januari 2019. Zij wijst er daarbij op dat overeengekomen is dat de huurovereenkomst ‘binnen 4 (vier) weken kan worden beëindigd na de datum waarop Zoom.in eerst recht verkrijgt intrek te nemen in het nieuwe pand o.b.v. de overeenkomst tussen Zoom.in en Imagewharf’.
1.12.
Bij e-mail van 14 maart 2019 heeft [naam 3] aangedrongen op ‘unwinding van de lease’ en terugbetalen van de waarborgsom.
1.13.
Op 6 december 2019 heeft een ‘eerste inventarisatie’ van het gehuurde plaatsgevonden en is een proces verbaal van bevindingen door de deurwaarder opgesteld. Toen heeft ook de sleuteloverdracht plaatsgevonden.
1.14.
In kort geding is op 29 december 2020 de vordering van Adversa ter zake huurachterstand en herstelkosten alsmede verschuldigde huur over de periode dat herstel moet plaatsvinden, afgewezen. In reconventie is het verzoek van Zoom.in tot terugbetaling van de waarborgsom eveneens afgewezen.
VORDERING
2. Adversa vordert, zoals nader gewijzigd, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst door Zoom.in niet rechtsgeldig is opgezegd en is doorgelopen tot en met 30 juni 2020, althans voor recht te verklaren dat Zoom.in het gehuurde ex. artikel 7:225 BW Pro onrechtmatig onder zich heeft gehouden tot en met 6 december 2019;
voor recht te verklaren dat Zoom.in het gehuurde niet heeft opgeleverd zoals het bij aanvang van de huur ter beschikking is gesteld en evenmin in goede staat, zonder gebreken en vrij van schade;
Zoom.in te veroordelen tot betaling van het bedrag ad € 409.454,07 althans tot een redelijk bedrag te vermeerderen met de verschuldigde wettelijke handelsrente, te berekenen vanaf de vervaldata van de respectieve factuurdata en met betrekking tot de herstelkosten vanaf 1 juli 2020, tot aan de dag der algehele voldoening;
Zoom.in te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.822,27 althans tot een redelijk bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten;
Zoom.in te veroordelen tot de proceskosten.
3. Adversa legt aan haar vordering ten grondslag de nakomingsverplichtingen op grond van de huurovereenkomst, welke liep tot 1 juli 2020, alsmede dat partijen nader waren overeengekomen dat Zoom.in éénmalig het recht heeft om tussentijds te beëindigen na het betrekken van een andere huurlocatie, met een korte opzegtermijn. De huuropzegging van eind december 2018 is buiten deze termijn gedaan en dus niet rechtsgeldig. Uiteindelijk heeft de oplevering van het gehuurde eerst in december 2019 kunnen plaatsvinden en toen is geconstateerd dat er de nodige gebreken waren. Adversa heeft deze gebreken moeten laten herstellen.
VERWEER
4. Zoom.in stelt dat zij eerst op 1 december 2018 haar intrek kon nemen in de nieuwe huurlocatie en dat haar opzegging op 13 december 2018 per 20 januari 2019 wel gedaan is conform hetgeen is afgesproken in de ‘settlement agreement’ van 22 mei 2018. De oplevering van het gehuurde is onnodig vertraagd door Adversa en in zoverre is er sprake van schuldeisersverzuim. Er is opgeleverd zonder gebreken en vrij van schade. Op Adversa rust een schadebeperkingsverplichting in die zin dat zij na opzegging door Zoom.in de locatie weer had moeten verhuren aan een derde partij.
RECONVENTIONELE VORDERING
5. Zoom.in vordert dat de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Adversa veroordeelt om aan haar te betalen een bedrag van € 43.426,34, zijnde de waarborgsom verminderd met de verschuldigde huur van 1 tot 20 januari 2019, te vermeerderen met de wettelijke rente per 19 juli 2019.
BEOORDELING
rechtmatige opzegging?
6. Voor de kantonrechter staat genoegzaam vast dat partijen, gegeven de wens van Zoom.in om elders te gaan huren en vanwege de onderlinge wrijving die was ontstaan tussen de bestuurders van Zoom.in en Adversa, er voor gekozen hebben Zoom.in een eenmalige tussentijdse opzeggingsmogelijkheid te geven, ten einde Zoom.in voor dubbele (huur-)kosten te bewaren, waarbij die opzeggingstermijn bewust kort is gehouden (vier weken). Blijkens de tekst van de ‘settlement agreement’, welke tekst is opgesteld door advocaten van beide partijen, is de opzeggingsmogelijkheid gekoppeld aan de datum ‘on which Zoom.in
first[cursief kantonrechter] has the right to move into the new premises’. Zoom.in heeft dat blijkbaar ook zo begrepen, nu zij in haar opzeggingsbrief van 13 december 2018 erop wijst dat de huurovereenkomst binnen 4 (vier) weken kan worden beëindigd ‘na de datum waarop Zoom.in eerst recht verkrijgt intrek te nemen in het nieuwe pand o.b.v. de overeenkomst tussen Zoom.in en Imagewharf B.V.’.
first[cursief kantonrechter] has the right to move into the new premises’. Zoom.in heeft dat blijkbaar ook zo begrepen, nu zij in haar opzeggingsbrief van 13 december 2018 erop wijst dat de huurovereenkomst binnen 4 (vier) weken kan worden beëindigd ‘na de datum waarop Zoom.in eerst recht verkrijgt intrek te nemen in het nieuwe pand o.b.v. de overeenkomst tussen Zoom.in en Imagewharf B.V.’.
7. Gelet op de duidelijke bewoordingen van de desbetreffende bepaling en de dienovereenkomstige uitleg ook door Zoom.in, ziet de kantonrechter geen aanleiding verder onderzoek te doen naar de bedoeling van partijen dan wel naar de vraag of op grond van een ‘dynamische uitleg’ van de overeenkomst gelet op het tijdsverloop na 22 mei 2018, de redelijke verwachtingen van de handelende partijen zijn gewijzigd, zoals Zoom.in voorstaat. Voor dat laatste is het tijdsverloop van 22 mei 2018 tot datum opzegging door Zoom.in zijnde 13 december 2018 overigens ook te kort.
8. Vaststaat dat Zoom.in op 24 juli 2018 de sleutel van de bedrijfsruimte aan de [adres 2] van Imagewharf heeft ontvangen. Vanwege verbouwingen die blijkbaar aan het pand nodig waren al dan niet mede vanwege vertragingen in de oplevering om andere redenen (niet duidelijk is geworden waarom Zoom.in niet kort na de sleuteloverdracht is verhuisd; niet bestreden is dat de nieuwe huurlocatie ‘turnkey’ zou worden opgeleverd) is Zoom.in eerst op 1 december 2018 naar de nieuwe locatie verhuisd.
9. Waar Zoom.in haar intrek genomen heeft in de nieuwe locatie op 1 december 2018 moet het moment waarop Zoom.in in haar eigen bewoordingen ‘eerst recht verkrijgt intrek te nemen’ dus daarvóór hebben gelegen. De kantonrechter ziet geen reden aan te nemen dat dit moment niet is het moment van de sleuteloverdracht, zijnde 24 juli 2018 waarbij ook heeft te gelden dat Zoom.in blijkbaar vanaf 15 juni 2018 die nieuwe locatie al huurde.
10. Zelfs ingeval de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst op 1 september 2018 moet worden gesteld, zoals Zoom.in met Imagewharf B.V. blijkbaar nader is overeengekomen (de ‘eerste allonge’ van 28 november 2018) waarbij zij ook hebben afgesproken dat de sleuteloverdracht ‘tijdig’ heeft plaatsgevonden, moet worden vastgesteld dat de ‘opzegging’ van 13 december 2018 niet binnen vier weken nadien heeft plaatsgevonden.
11. Het voorgaande betekent dat Zoom.in met haar ‘opzegging’ van 13 december 2018 tegen 20 januari 2019 zich niet gehouden heeft aan hetgeen zij op 22 mei 2018 met Adversa over die eenmalige opzeggingsmogelijkheid heeft afgesproken. Met goede reden is Adversa dan ook van mening dat deze opzegging niet rechtsgeldig was, zodat deze zonder effect moet blijven. De vordering van Adversa tot verklaren voor recht dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd, maar doorloopt tot 1 juli 2020 – welke einddatum niet is bestreden - moet dan ook worden toegewezen.
12. De opeisbare bedragen ter zake van huur over het eerste kwartaal 2019 tot en met het tweede kwartaal 2020 zijn door Adversa berekend op 4 x € 54.441,53 plus 2 x
€ 55,857,23, de juistheid van welke bedragen door Zoom.in niet zijn bestreden, zodat een bedrag van € 329.480,58 aan huurtermijnen tot 1 juli 2020 kan worden toegewezen.
€ 55,857,23, de juistheid van welke bedragen door Zoom.in niet zijn bestreden, zodat een bedrag van € 329.480,58 aan huurtermijnen tot 1 juli 2020 kan worden toegewezen.
Gebrekkige oplevering?
13. Op 6 december 2019 heeft een eerste en enige inspectie van het gehuurde plaatsgevonden, in aanwezigheid van deurwaarder R.J.A. Cohen de Lara en vertegenwoordigers van beide partijen. De deurwaarder heeft een proces-verbaal opgemaakt en heeft 27 foto’s gemaakt, die aan het dossier zijn toegevoegd. De deurwaarder laat in het midden of het een zgn. voorinspectie betreft dan wel een oplevering(sinspectie); hij stelt wel vast dat de oplevering van de bedrijfsruimte door Adversa niet wordt geaccepteerd.
14. Er is geen proces-verbaal van oplevering bij aanvang van de huur opgemaakt. In dat geval bepaalt artikel 22.2 van de van toepassing zijnde algemene voorwaarden dat het gehuurde wordt geacht, behoudens tegenbewijs door huurder, bij aanvang van de huurovereenkomst te zijn opgeleverd in goed onderhouden staat, zonder gebreken en vrij van schade en dient de huurder het gehuurde, behoudens slijtage en veroudering, in die staat aan het einde van de huurovereenkomst aan verhuurder op te leveren. Het gestelde in de laatste zin van artikel 7:224 lid 2 BW Pro is niet van toepassing, aldus deze bepaling.
14. Uit artikel 22.3 van de Algemene voorwaarden volgt dat de huurder in aanvulling op het voorgaande het gehuurde aan het eind van de huurovereenkomst leeg en ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt en onder afgifte van alle sleutels, keycards e.d. aan de verhuurder moet opleveren.
16. Ook in het addendum van 22 mei 2018 hebben partijen (nader) afgesproken dat Zoom.in het gehuurde ‘empty and clean’ zal opleveren.
17. Aan de hand van het proces-verbaal van de deurwaarder en de foto’s moet geoordeeld worden dat er niet sprake is van een lege en schone oplevering. In het proces-verbaal is genoteerd wat [naam 4] namens Adversa daar heeft ‘aangegeven’ als zijn bevindingen. De door Adversa gestelde geleden schade is in haar akte van 1 juni 2021 nader gespecificeerd (randnummers 51-64 van die akte). Op deze punten is door Zoom.in niet ingegaan, behoudens enkele algemene verweren. In ieder geval staat vast dat de desbetreffende keuken in opdracht van Zoom.in in 2012/2013 is geplaatst, terwijl ook vaststaat dat Zoom.in toen het gehuurde al huurde, ondanks dat er eerst met ingang van 1 maart 2013 een schriftelijke huurovereenkomst is getekend.
18. Met Zoom.in is de kantonrechter wel van oordeel dat uit de door Adversa overgelegde facturen ter zake ‘kosten sloop/verwijderen’, ‘herstelwerkzaamheden’ en ‘tapijt, verlichting, afwerking’ niet kan worden vastgesteld in hoeverre die zijn te herleiden tot de schade en gebreken zoals die zijn aangetroffen en voor de kosten van herstel waarvan Zoom.in op zich wel zal moeten opdraaien. Zo wordt in de facturen van Robuust gesproken van ‘renovatie’ van de kantoorruimte [adres 1] zodat deze facturen ook kunnen zien op veel meer dan herstel van de schade in die zin dat Adversa het gehuurde heeft willen brengen in een staat dat zij die weer kon verhuren (‘tip top’) en dus veel meer dan herstel van ‘normale slijtage en veroudering’ waartoe Adversa zelf gehouden zou zijn op grond van artikel 22.2 van de Algemene bepalingen. Al met al acht de kantonrechter een bedrag van € 40.000,00 redelijk als zijnde het schade bedrag waartoe Zoom.in geacht kan worden aansprakelijk te zijn. Dit bedrag zal dan ook worden toegewezen.
19. De gevorderde bedragen ter zake de boete-bedragen op grond van artikel 23.2 Algemene bepalingen in verband met te late betaling (€ 5.400,00) en de beslagkosten (€ 11.998,94) zijn niet weersproken zodat deze voor toewijzing in aanmerking komen.
20. Zoom.in zal haar betaling aan Adversa kunnen verrekenen met het bedrag aan resterende borg van € 54.441,53 zodat zij veroordeeld zal worden te betalen aan Adversa € 329.480,58 plus € 40.000,00 plus € 5.400,00 plus € 11.998,94 zijnde totaal derhalve € 386.879,52 minus € 54.441,53 is € 332.437,99 waartoe zij zal worden veroordeeld.
20. De buitengerechtelijke incassokosten zullen worden toegekend zoals berekend door Adversa nu de hoogte van dat bedrag door Zoom.in niet bestreden is en de kantonrechter niet onjuist voorkomt.
22. Nu Zoom.in in het ongelijk is gesteld zal zij worden veroordeeld tot vergoeden van de proceskosten aan de kant van Adversa.
In reconventie
23. De stelling van Zoom.in dat sprake is van schuldeisersverzuim in verband met de late oplevering en dat op Adversa een schadebeperkingsplicht rust om het gehuurde zo snel mogelijk weer opnieuw te verhuren, is verder niet met een vordering geconcretiseerd en te gelden heeft dat waar de huurovereenkomst door loopt tot
1 juli 2020 er dus niet sprake is van ‘te laat’ opleveren van het gehuurde noch van een verplichting aan de kant van de verhuurder voordien, om een nieuwe huurder proberen te vinden.
1 juli 2020 er dus niet sprake is van ‘te laat’ opleveren van het gehuurde noch van een verplichting aan de kant van de verhuurder voordien, om een nieuwe huurder proberen te vinden.
24. De reconventionele vordering van Zoom.in die ziet op terugbetalen van de waarborgsom zal worden afgewezen nu de kantonrechter geoordeeld heeft dat het restant daarvan verrekend wordt met hetgeen Zoom.in aan Adversa zal moeten betalen.
25. Zoom.in zal worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie aan de zijde van Adversa, welke kosten dezerzijds gelet op de vorige overweging, worden bepaald op nihil.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie:
- verklaart voor recht dat de huurovereenkomst door Zoom.in niet rechtsgeldig is opgezegd en is doorgelopen tot en met 30 juni 2020;
- verklaart voor recht dat Zoom.in het gehuurde niet heeft opgeleverd zoals het bij aanvang van de huur ter beschikking is gesteld en evenmin in goede staat, zonder gebreken en vrij van schade;
- veroordeelt Zoom.in tot betaling van een bedrag van € 332.437,99 aan Adversa, te verhogen met de wettelijke handelsrente te berekenen vanaf de vervaldata van de respectieve huur-factuur data en met betrekking tot de kosten van herstel te verhogen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2020, tot aan de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt Zoom.in tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Adversa, dezerzijds berekend op (2 punten à € 997,00 zijnde) € 1.994,00, te verhogen met het griffierecht van € 1.013,00 en explootkosten van € 85,43 zijnde in totaal derhalve
€ 3.092,43;
€ 3.092,43;
- veroordeelt Zoom.in tot betaling van een bedrag van € 3.822,27 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- veroordeelt Zoom.in in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
in reconventie:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt Zoom.in tot vergoeding van de proceskosten van Adversa, welke dezerzijds worden vastgesteld op nihil;
in conventie en reconventie:
- verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, en in het openbaar op 12 april 2022 uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
de griffier de kantonrechter