ECLI:NL:RBAMS:2022:1873

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9463936 \ CV EXPL 21-14011

vonnis van: 31 maart 2022

fno.: 17

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting Woningstichting Eigen Haard

gevestigd te Amsterdam

eiseres

gemachtigde: mr. [gemachtigde 1]

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

gemachtigde: mr. [gemachtigde 2]

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Dit blijkt uit:

- de dagvaarding van 21 september 2021 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis van 16 december 2021;
- dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 maart 2022. Voor eiseres zijn verschenen mevr. [naam 1] en mevr. [naam 2] , vergezeld door de gemachtigde
mr. [gemachtigde 1] . Gedaagde is in persoon verschenen, vergezeld door haar gemachtigde
mr. [gemachtigde 2] . Eiseres heeft bij brief van 17 februari 2022 productie 8 in het geding gebracht. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

Eiseres heeft met ingang van 14 oktober 2020 de woning aan de [adres] bij schriftelijke huurovereenkomst verhuurd aan gedaagde.

1.2.

Het gehuurde betreft een 2-kamerwoning van circa 48 m².

1.3.

Artikel 7.2 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden Sociale Woonruimte d.d. 1 november 2016 (hierna: algemene voorwaarden) luidt:
“Huurder zal zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder gedragen.”

1.4.

Artikel 7.3. van de algemene voorwaarden luidt, voor zover van belang:
“Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alla aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…) Het is huurder zonder schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk bedrijfsmatig te gebruiken. Onder bestemmingswijziging en/of bedrijfsmatig gebruik vallen in ieder geval:- het aanleggen en/of exploiteren van een hennepkwekerij(…).

1.5.

Artikel 7.4 van de algemene voorwaarden luidt, voor zover van belang:
“Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde onafgebroken zijn exclusieve hoofdverblijf houden. (…).”

1.6.

Artikel 7.19 van de algemene voorwaarden luidt, voor zover van belang:
“Het is huurder niet toegestaan in, op en/of aan het gehuurde hennep te (doen) of laten kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. (…)

1.7.

Op 12 maart 2021 heeft de politie een inval in het gehuurde gedaan, waarbij in de woonkamer naast een aantal planken werden aangetroffen:
- meerdere triplex platen;
- 8 armaturen;
- 8 assimilatie lampen;
- 1 schakelbord;
- 8 printplaten;
- 2 koolstoffilters;
- 2 slakkenhuizen;
- 2 ventilatoren;
- CO2 booster;
- 1 temperatuurventilatieregelaar;
- 2 thermometers;
- 1 tent;
- 1 climate control;
- meerdere nieuwe plantenpotten;
- potgrond;
- aan- en afzuiginstallatie, verwarming, thermostaat- of computergestuurd.

1.8.

Bij brief van 1 april 2021 heeft de burgemeester van [gemeente] eiseres onder meer als volgt bericht:
“Gelet op de constateringen van de politie kan er met de aangetroffen voorwerpen en stoffen die genoemd zijn onder de alinea ‘feiten’ een hennepkwekerij worden opgezet die de toegestane voorraad voor eigen gebruik ruim overschrijdt. Ter illustratie heeft de politie mij aangegeven dat er met de hoeveelheid lampen en armaturen in potentie 120 hennepplanten per oogst gekweekt kunnen worden. De 120 hennepplanten leveren per oogst circa 3,4 kilogram hennep op. Dit heeft een straatwaarde van circa EUR 13.838,00 euro.”

1.9.

Naar aanleiding van een brief van eiseres van 20 juli 2021 waarin eiseres gedaagde de mogelijkheid heeft gegeven de huurovereenkomst voor 29 juli 2021 zelf op te zeggen tegen 30 augustus 2021 heeft gedaagde eiseres bij brief van haar gemachtigde van 29 juli 2021 laten weten dat zij niet akkoord gaat met beëindiging van de huurovereenkomst.

Vordering

2. Eiseres vordert - kort gezegd - ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van gedaagde in de proceskosten.

3. Eiseres stelt daartoe dat zij een ‘zero-tolerance’-beleid voert met betrekking tot hennep(kweek) en andere drugsgerelateerde activiteiten. Dergelijke activiteiten leiden tot een procedure als de onderhavige. Eiseres is convenantpartner van een regionaal hennepconvenant Doorzon, waar diverse gemeenten, OM, politie, energiemaatschappijen en diverse corporaties partner van zijn. Eiseres heeft zich daarmee verbonden tot een gezamenlijke aanpak van hennep. De gemeente [gemeente] is geen partner bij het convenant, maar eiseres past het hennepbeleid hier ook wel toe.

4. Uit de door de gemeente [gemeente] verstrekte informatie blijkt dat in het gehuurde een hennepkwekerij in voorbereiding is aangetroffen. Er werd een houten framewerk in de woonkamer aangetroffen en een groot aantal voorzieningen ten behoeve van de kweek van hennep. Gedaagde heeft hiermee in strijd gehandeld met haar wettelijke en contractuele verplichtingen zich als een goed huurder te gedragen en met het contractuele verbod om in, op en/of aan het gehuurde hennep te (doen) of laten kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. De voorbereidingshandelingen zijn strafbaar op grond van artikel 3, aanhef en onder B van de Opiumwet, in samenhang met artikel 11a van de Opiumwet. Daarnaast passen de aangetroffen hennep gerelateerde goederen en voorbereidingshandelingen ten behoeve van de aanleg van een hennepkwekerij niet in het normale gebruik van het gehuurde als woonruimte.
Het is een feit van algemene bekendheid dat het kweken van hennep (brand)gevaarlijk is en overlast kan opleveren.
Gedaagde is te kort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet door in het gehuurde voorbereidingshandelingen te treffen, dan wel te laten treffen, voor de aanleg van een hennepkwekerij, hetgeen de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.

5. Daarnaast is gedaagde tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder door niet haar hoofdverblijf te houden in het gehuurde en het gehuurde niet feitelijk te bewonen en te gebruiken. Het gehuurde was ten tijde van de inval slechts half ingericht, terwijl gedaagde de woning toen al een half jaar huurde. Ook deze omstandigheid levert op zichzelf, maar ook in samenhang met de aangetroffen hennep gerelateerde goederen, een tekortkoming op die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

6. Eiseres vordert, gelet op vaste jurisprudentie, expliciet het vonnis uitvoerbaar te verklaren bij voorraad.

Verweer

7. Gedaagde voert aan dat zij altijd haar hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde, maar regelmatig meerdere nachten per week bij haar moeder in Amsterdam verbleef. De reden hiervan is dat gedaagde in het kader van haar opleiding een stageadres had in Rotterdam en de reistijd vanuit [woonplaats] naar Rotterdam twee uur bedroeg, terwijl haar moeder in de nabijheid van station Lelylaan in Amsterdam woont. Gedaagde zou gedurende de periode van 12 februari 2021 tot 2 juli 2021 stage lopen.
Zij heeft om gezondheidsredenen de stage in april 2021 moeten stoppen en is vanaf toen weer volledig aanwezig geweest in het gehuurde. Omdat gedaagde de woning eerder had toegewezen gekregen dan verwacht, beschikte zij nog niet over de financiële middelen om de woning volledig in te richten. In de woonkamer stond een opklapbare eettafel. De slaapkamer van het gehuurde was volledig ingericht.
Gedaagde heeft een derde, de broer van haar toenmalige vriend, in de gelegenheid gesteld om spullen in het gehuurde te stallen. De toenmalige vriend van gedaagde had de sleutel van het gehuurde. Zijn broer heeft kennelijk materialen neergelegd in de woning die geschikt zijn voor de exploitatie van een hennepkwekerij. Gedaagde werd gezegd dat de materialen werden opgeslagen wegens gebrek aan bergruimte en ten behoeve van het werk van de broer van haar toenmalige vriend. Toen de materialen werden gebracht was gedaagde toevallig aanwezig in het gehuurde. Daarna is zij weggegaan. Er zijn afgesloten kartonnen dozen en planken in de woonkamer geplaatst. Gedaagde had op grond hiervan geen vermoeden dat er voorbereidingshandelingen voor een hennepkwekerij werden verricht.
Gedaagde was op de dag van de inval in de woning. Zij sliep daar. De materialen die bij de inval naast de afgesloten kartonnen dozen en planken zijn aangetroffen, waaronder ook het isolatiemateriaal, zijn kennelijk pas later in de woning gestald. Gedaagde had deze materialen niet eerder gezien en zag deze voor het eerst op de dag van de inval. Er was geen sprake van de inrichting dan wel aanleg van een hennepkwekerij of van een houten framewerk. Gedaagde is strafrechtelijk noch bestuursrechtelijk gestraft. Gedaagde heeft er groot belang bij dat de huurovereenkomst in stand blijft. Zij probeert haar leven op orde te krijgen en heeft sinds haar puberteit depressiviteitsklachten. Zij vreest haar ex-partner met wie zij een lastige relatie heeft. Gedaagde is zwanger en heeft bij ontruiming geen onderkomen. Gedaagde wist niet dat het laten stallen van spullen tot een mogelijke tekortkoming zou leiden. Dit rechtvaardigt niet de ontbinding van de huurovereenkomst.

8. Gedaagde verzoekt voor het geval geoordeeld wordt dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad zal gedaagde dakloos worden met een pasgeboren kind. Gedaagde heeft tot nu toe vergeefs woonruimte gezocht op Woningnet.

Beoordeling

9. Krachtens artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

10. Vast staat dat in de woonkamer van het gehuurde goederen waren opgeslagen die bedoeld waren om een hennepkwekerij op te zetten. Op de als productie 8 door eiseres overgelegde foto’s van de woonkamer is te zien dat er een begin is gemaakt met de bouw van een houten frame. Dit frame ligt weliswaar op de grond, maar dat maakt dit niet anders.
Nagenoeg de gehele woonkamer werd door de opgeslagen goederen in beslag genomen. Dit duidt er niet op dat de goederen daar zijn geplaatst met de bedoeling om deze tijdelijk op te slaan.
Gedaagde heeft de opslag van de goederen gefaciliteerd. Het is evident dat de goederen bestemd waren voor het opzetten van een hennepkwekerij, temeer nu zich daaronder ook potgrond en potten bevonden.
Gedaagde heeft hiermee in strijd gehandeld met de huurovereenkomst en daarvan deel uitmakende algemene voorwaarden, hetgeen een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst vormt.

11. Ook indien zou komen vast te staan dat gedaagde niet op de hoogte was van de aard van de in de woonkamer van het gehuurde aangetroffen zaken, heeft zij zich tegenover eiseres niet als een goed huurder gedragen nu is gebleken dat gedaagde niet haar hoofdverblijf in het gehuurde had en niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde feitelijk bewoonde. Ook dit vormt een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst.

12. Geoordeeld wordt dat de tekortkoming de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. De omstandigheid dat er (nog) geen sprake was van een werkzame hennepkwekerij leidt niet tot een ander oordeel, evenmin dat gedaagde niet strafrechtelijk of bestuursrechtelijk is bestraft.

13. Hoezeer de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gedaagde zal treffen, weegt het belang van eiseres bij handhaving van het ‘zero tolerance’-beleid zwaarder dan het belang van gedaagde bij behoud van de woning.

14. De ontruimingstermijn na betekening van het vonnis wordt gesteld op vier weken.

15. Mede gelet op hetgeen eiseres omtrent haar belang bij de handhaving van het gevoerde ‘zero-tolerance’-beleid heeft gesteld wordt het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

16. Gedaagde wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] ;

veroordeelt gedaagde om het gehuurde binnen vier weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en ter beschikking van eiseres te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt gedaagde tot betaling van de proceskosten aan de zijde van eiseres, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:
explootkosten € 121,39
griffierecht € 126,00
salaris gemachtigde
€ 374,00totaal € 621,39
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt gedaagde in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.