Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/715021 / KG ZA 22-219 AB/MAH
Vonnis in kort geding van 13 april 2022
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers bij dagvaarding van 18 maart 2022,
advocaat mr. N.J.F. Snoek te Amstelveen,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
WATERSCHAP AMSTEL, GOOI EN VECHT,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. D. de Jong te Zeist.
en
de commanditaire vennootschap
OVER-AMSTEL C.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gevoegde partij aan de zijde van gedaagde,
advocaat mr. S. Elavarasan te Rotterdam.
Partijen zullen hierna ook de broers [eisers] , het Waterschap en Over-Amstel worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Bij de zitting op 30 maart 2022 waren aanwezig:
- de broers [eisers] met mr. Snoek,
- aan de zijde van het Waterschap: [naam 1] , [naam 2] ,
[naam 3] en [naam 4] , met mr. De Jong,
[naam 3] en [naam 4] , met mr. De Jong,
- aan de zijde van Over-Amstel: [naam 5] , met mr. Elavarasan.
1.2.
Op de zitting is allereerst het voegingsverzoek van Over-Amstel besproken. De broers [eisers] hadden bezwaar tegen voeging omdat het verzoek, onder overlegging van veel stukken, te laat zou zijn gedaan. De voorzieningenrechter heeft het bezwaar verworpen en de voeging toegestaan omdat Over-Amstel belang heeft bij de uitkomst van deze zaak, terwijl de conclusie tot voeging op 24 maart 2022 is ingediend, niet zodanig laat dat de broers [eisers] in hun verdediging zijn geschaad.
1.3.
De broers [eisers] hebben de dagvaarding toegelicht. Het Waterschap en Over-Amstel hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen, het Waterschap mede aan de hand van een tevoren ingediende akte en Over-Amstel mede aan de hand van een tevoren ingediende conclusie.
Alle drie de partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.
Alle drie de partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.
1.4.
Aan het slot van de zitting is afgesproken dat partijen nog zouden overleggen over een oplossing. Op 5 april 2022 heeft mr. Snoek bericht dat zij er niet uit zijn gekomen en dat vonnis wordt gevraagd.
1.5.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Bij notariële akte van 13 september 1978 heeft de moeder van de broers [eisers] aan Waterschap Bijlmer (een van de rechtsvoorgangers van het Waterschap) “in verband met de reconstructie van de waterkering langs de Amstel” verkocht en in eigendom overgedragen: enige percelen erf, weiland, boomgaard, dijk en water tussen de Amstel ende openbare weg, te weten de gearceerde gedeelten van de kadastrale percelen sectie [perceelnr. 2] en [perceelnr. 1] op twee aan de akte gehechte kaarten (hierna: het Voorland). De broers [eisers] en hun moeder woonden toen in de aan de andere kant van de weg gelegen woning [adres 1] .
2.2.
Volgens de akte uit 1978 is de koopovereenkomst gesloten onder de volgende bepalingen en bedingen, voor zover van belang:
" 7. Vanwege en op kosten van het Waterschap (…) zullen de volgende werken worden uitgevoerd:
(…)
c. de plaatsing van het sub 9 hierna te melden hekwerk;
d. die hierna sub 11, 13 (eventueel) en 15 genoemd;
(…)
9. Het aan de Amstel-zijde van de weg gelegen land blijft in gebruik van de verkoopster, onder nader door het waterschap (…) te bepalen voorwaarden. Indien de verkoopster op dit land een veekering wil aanbrengen, komt dit voor rekening en onderhoud van de verkoopster. Het bestaande hekwerk wordt vanwege het waterschap (…) opnieuw geplaatst. Het gebruik van het voornoemde voorland gaat over op de rechtverkrijgenden van verkoopster.
10. Het onderhoud van de schoeiing komt voor rekening van het Waterschap (…).
11. Voor het sub 9 genoemde voorland zal een hoge houten schoeiing geplaatst worden, met een maximale lengte van vijf en twintig meter. Het aanleggen van een boot voor zuiver privé gebruik is toegestaan; dit recht gaat over op de rechtverkrijgenden van verkoopster.
(…)
15. De verkoopster wenst gebruikster te blijven van het bij deze verkochte gedeelte van het kadastrale perceel sectie [perceelnr. 1] , voor zover ten westen en ten zuiden van het pand [adres 1] gelegen, onder nader door het Waterschap (…) te bepalen voorwaarden, waarbij de erfafscheiding, bestaande uit een Heras of soortgelijk hekwerk op nader bepaalde locatie, naar keuze van de verkoopster, wordt geplaatst.
(…)
17. Het waterschap (…) verbindt zich de sub 15 genoemde percelen, voor zover de verkoopster deze niet in gebruik neemt, niet ter beweiding aan derden uit te geven
18. Het onderhoud van de werken als hiervoor sub 7 a tot en met f en 9 vermeld komt vanaf de datum van oplevering van gemelde reconstructiewerken voor rekening van de verkoopster, tenzij in deze akte uitdrukkelijk anders is vermeld. De comparante ter ene zijde verbindt bij deze de verkoopster het vorenbedoeld onderhoud over te dragen aan de haar in rechten en plichten opvolgenden met betrekking tot de betreffende percelen.
(…) "
2.3.
De moeder van de broers [eisers] is overleden op 26 maart 1993. Tot haar nalatenschap behoorde het perceel [adres 1] , dat bij akte van verdeling van 21 juli 2017 is verdeeld onder zeven erfgenamen en toegescheiden aan de broers [eisers] gezamenlijk. Zij zijn altijd in de woning blijven wonen, eerst als huurders en vanaf 21 juli 2017 dus als eigenaren.
2.4.
Over-Amstel Beheer B.V., de commanditaire vennoot van Over-Amstel, is sinds 2014 eigenaar van het naastgelegen pand [adres 2] (waar vroeger een derde broer [eisers] woonde) met omliggend terrein. Over-Amstel wil daar een zogenoemde cultuurboerderij realiseren. Het Waterschap heeft op 2 juli 2015 een vergunning op grond van de Waterwet verleend aan Over-Amstel Beheer B.V. voor de aanleg van onder meer een vlonder met beschoeiing langs de Amstel bij [adres 2] .
2.5.
De broers [eisers] hebben geen bezwaarschrift ingediend tegen de vergunning. Wel hebben zij bij het Waterschap en bij Architekten- en ingenieursbureau [naam bedrijf] B.V. ( [naam bedrijf] ) geprotesteerd tegen de vlonder en zich beroepen op hun gebruiksrecht krachtens de akte uit 1978.
2.6.
Op 22 januari 2021 heeft het Waterschap aan [eiser 2] onder meer geschreven:
“(…)
U heeft met onze collega’s (…) diverse malen contact gehad over het gebruik van de oever en u stelt dat uw buren van [adres 2] daar geen gebruik kunnen maken, omdat u daar gebruiksrechten van een aanmeervoorziening zou hebben. Bij brief (…) d.d. 27 mei 2019 heeft de heer [naam 4] uitgelegd dat deze rechten vervallen zijn bij de ruilverkaveling. Eind 2020 is de heer [naam 4] nogmaals bij u langs geweest om de situatie toe te lichten en te kijken welke oplossingen er mogelijk waren. Dit bezoek heeft niet tot een concreet resultaat geleid.Conclusie
Uw buren hebben toestemming van het waterschap om de steiger aan te leggen. U heeft geen rechtstitel om deze grond te gebruiken. Op basis van onze gegevens zijn er geen geldige overeenkomsten tussen u en het waterschap bij ons aanwezig.
Het waterschap is wel bereid u tegemoet te komen, door met u een overeenkomst te sluiten voor het gebruik van waterschapeigendom. Dit geldt alleen voor de grond aansluitend aan uw eigen perceel [adres 1] .”
Dit heeft niet tot afspraken tussen de broers [eisers] en het Waterschap geleid.
2.7.
[naam bedrijf] heeft op 2 maart 2021 aan het Waterschap verzocht de vergunning aan te passen en de vlonder meer naar het noorden te verschuiven, zodat deze meer uit het zicht van de buren (de broers [eisers] ) komt te liggen. Dat verzoek is door het Waterschap gehonoreerd bij besluit van 20 april 2021. De aldus vergunde steiger is roodbruin gekleurd in onderstaande afbeelding:
Het noorden is boven. De woning van de broers [eisers] , nummer [adres 1] , is aangeduid met een J. De bebouwing daarboven op de tekening is nummer [adres 2] .
2.8.
Bij brief van 28 mei 2021 heeft de advocaat van de broers [eisers] , onder verwijzing naar de akte van 1978, het Waterschap verzocht/gesommeerd om hun gebruiksrechten te respecteren en de houten beschoeiing te vervangen. Daar is door het Waterschap afwijzend op gereageerd.
2.9.
In november 2021 heeft [naam bedrijf] aan de broers [eisers] laten weten dat met de werkzaamheden zou worden begonnen. Bij brieven van 21 en 26 november 2021 heeft de advocaat van de broers [eisers] , onder verwijzing naar de akte van 1978 en artikel 7A:1787 Burgerlijk Wetboek (BW), [naam bedrijf] gesommeerd de vlonder niet aan te leggen op de beoogde plaats.
2.10.
Bij e-mail van 23 december 2021 is Over-Amstel door de advocaat van de broers [eisers] aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van onder meer het onrechtmatig verwijderen en vernielen van hun hekwerk.
2.11.
De steiger van Over-Amstel is inmiddels klaar, maar nog niet in gebruik genomen.
3.Het geschil
3.1.
De broers [eisers] vorderen samengevat - het Waterschap te veroordelen:
1. de vlonder, aangebracht op het Voorland, als bedoeld in de akte,
binnen drie weken na dit vonnis te verwijderen, op straffe van een dwangsom;
2. een nieuwe schoeiing van 25 meter met duurzaamheidsklassse 1 aan te brengen op de plek waar de oude schoeiing stond;
3. de beslagplaatjes met ringen, stootwielen en twee borden met de tekst
'verboden aan te leggen' aan te brengen;
4. tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten van € 3.052,59;
5. in de proces- en nakosten, met wettelijke rente.
3.2.
Het Waterschap en Over-Amstel voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vorderingen van de broers [eisers] kunnen in kort geding alleen worden toegewezen, als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter hun standpunt zal volgen en als van hen niet kan worden gevergd dat zij de uitslag van een eventuele bodemprocedure afwachten.
4.2.
Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de vorderingen.
4.3.
De broers [eisers] staan op het standpunt dat het Waterschap weliswaar op grond van het publiekrecht de vergunning(en) niet kon weigeren, maar dat het wel als eigenaar van de grond waar de vergunning betrekking op heeft hun gebruiksrechten moet respecteren door de vergunninghouder te verbieden die grond te gebruiken.
4.4.
Het Waterschap voert als meest verstrekkende verweer, dat het gebruiksrecht van de broers [eisers] teniet is gegaan door de titelzuiverende werking van de ruilverkaveling in 2006. De broers stellen daar primair tegenover dat het Voorland niet in die ruilverkaveling betrokken was en subsidiair dat de titelzuiverende werking van (toen) artikel 208 lid 2 Landinrichtingswet niet van toepassing is op obligatoire rechten zoals hun gebruiksrecht.
4.5.
Wie hierin gelijk heeft, kan in het midden blijven. Ook na 2006 hebben de broers [eisers] immers het gebruik van het Voorland voortgezet. Het Waterschap heeft ter zitting bovendien verklaard ermee akkoord te zijn dat het gebruik wordt voortgezet en bereid te zijn zo nodig nieuwe afspraken daarover te maken. Daarmee is aannemelijk dat de broers [eisers] ook nu nog een gebruiksrecht (als bedoeld in artikel 7A:1777 e.v. BW) hebben met globaal dezelfde inhoud als het in de akte van 1978 omschreven recht.
4.6.
De vraag is nog wel hoever dit gebruiksrecht zich uitstrekt. Onweersproken is dat er na 1978 aan de oever van de Amstel een stuk land bij is gekomen. Daar kan het gebruiksrecht dus geen betrekking op hebben. Volgens de broers [eisers] bepaalt de afrastering, die de gehele strook grond langs de nieuwe vlonder van Over-Amstel omvat, de grenzen van hun gebruiksrecht. Zij stellen dat het Waterschap die afrastering heeft aangepast aan de nieuwe situatie. Het Waterschap betwist bij gebrek aan wetenschap dat het de afrastering daar heeft geplaatst. Het Waterschap en Over-Amstel betogen dat het gebruiksrecht van de broers [eisers] op een veel kleiner stuk land rust, namelijk enkel op “Het aan de Amstel-zijde van de weg gelegen land” als bedoeld in artikel 9 van de akte van 1978, dus de uitstulping op de kaart van perceel [perceelnr. 1] bij die akte. In die visie ligt slechts een klein gedeelte (4 à 5 meter) van de vlonder van Over-Amstel op grond waarop het gebruiksrecht rust. Over-Amstel erkent dat zij de huidige afrastering na de werkzaamheden op de oude plaats (dus het door de gebroeders [eisers] geclaimde ruime grondgebied) heeft teruggezet, maar stelt dat dit slechts voorlopig is gedaan voor de lieve vrede en dat zij daarmee niet hun claim erkent.
4.7.
Al met al is niet op voorhand aannemelijk dat de ruime claim van de broers [eisers] terecht is. De vordering om de hele steiger te verwijderen is daarom in ieder geval niet toewijsbaar. Dit betekent dat slechts een klein deel van de vlonder ligt op het (oorspronkelijke) gebruiksgebied (zie de afbeelding bij randnummer 32 van de conclusie van Over-Amstel). Voor het antwoord op de vraag of het Waterschap in dit kort geding moet worden veroordeeld om dat kleine deel van de steiger af te breken, moeten de belangen van partijen tegen elkaar worden afgewogen.
4.8.
De broers [eisers] gebruiken vooral het stuk land tegenover hun huis om auto’s te parkeren en een bootje aan te leggen. In dat gebruik worden zij niet belemmerd door de steiger van Over-Amstel. Op de zitting is gebleken dat hun werkelijke, althans grootste, belang erin is gelegen dat niet Jan en alleman aanlegt bij de strook grond, overlast veroorzaakt en troep achterlaat. Zonder de grote steiger van Over-Amstel, die met vijf dukdalven plaats biedt aan even zoveel boten, ondervonden de broers [eisers] al overlast van de vele vaak beschonken varende recreanten op de Amstel (vandaar ook de borden 'verboden aan te leggen' bij de aanlegplaats voor hun bootje) en vrezen dat de overlast met de veel grotere steiger nog enorm zal toenemen. Zij hebben ook nog verklaard dat zij de steiger vanuit hun huis kunnen zien, maar dat is door het Waterschap en Over-Amstel aan de hand van foto’s overtuigend weersproken.
4.9.
Daar staat tegenover het belang van het Waterschap om zijn eigendom te mogen gebruiken zoals hem goeddunkt. Het Waterschap wenst Over-Amstel een (mede)gebruiksrecht te geven. Als al aan de broers [eisers] nog steeds het in de akte bedoelde gebruiksrecht toekomt, dan is dat in de visie van het Waterschap een gedeeld gebruiksrecht geworden. Het belang van Over-Amstel is om nu eindelijk na een jarenlange procedure gebruik te mogen maken van de haar verleende vergunning. Zij heeft de steiger nodig om mensen van en naar de ‘cultuurboerderij’ op nummer [adres 2] te laten gaan. Om de broers [eisers] tegemoet te komen heeft Over-Amstel de steiger al een flink stuk verder naar het noorden geplaatst dan oorspronkelijk vergund en gepland; het zou ongeveer € 20.000,00 kosten om de inmiddels gebouwde steiger nu deels af te breken en nog verder naar het noorden te verleggen.
4.10.
Het komt erop neer dat het verwijderen van het kleine deel van de vlonder dat op het oorspronkelijke gebruiksgebied ligt (en dit er aan de noordkant weer aanzetten) kostbaar is, terwijl het probleem van de overlast en van de naar de cultuurboerderij lopende klanten van Over-Amstel er niet door wordt opgelost. Tegen deze nadelen wegen de belangen van de broers [eisers] niet op. De steiger van Over-Amstel is vanuit hun huis niet (of nauwelijks) te zien. Hun mogelijkheden om het Voorland te gebruiken zoals zij al jaren doen, worden feitelijk door de steiger van Over-Amstel niet of nauwelijks beperkt. Hun gebruiksrecht lijkt ten slotte niet bedoeld om gasten en overlast van hun land te weren.
4.11.
Dit betekent dat vordering 1 zal worden afgewezen.
4.12.
De broers [eisers] hebben ook gevorderd dat het Waterschap een nieuwe schoeiing van 25 meter met duurzaamheidsklassse 1 aanbrengt op de plek waar de oude schoeiing stond. Zelfs als er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat de in de akte van 1978 neergelegde afspraken na 2006 nog gelden, is niet voldoende aannemelijk dat het Waterschap als eigenaar verplicht zou zijn eenzelfde soort schoeiing aan te brengen als 44 jaar geleden. Het Waterschap voert bovendien aan geen belang te hebben bij vervanging en bij versterking van de kerende functie. Verder is het volgens het Waterschap de vraag of opnieuw beschoeien wel wenselijk is met het oog op het streven naar een natuurvriendelijke oever. Ook is de plek van de schoeiing niet duidelijk geworden. Vordering 2 komt dan ook niet voor toewijzing in aanmerking.
4.13.
Over-Amstel heeft toegezegd de beslagplaatjes met ringen, stootwielen en twee borden met de tekst 'verboden aan te leggen' terug te plaatsen. Vordering 3 zal daarom bij gebrek aan belang worden afgewezen.
4.14.
Voor vergoeding van de buitengerechtelijke kosten is gelet op de afwijzing van de vorderingen geen aanleiding.
4.15.
Ten overvloede wordt opgemerkt dat het nog steeds wenselijk lijkt dat partijen hun gesprekken voortzetten met als doel om afspraken te maken over de wijze van gebruik van het Voorland. Daarbij kunnen de belangen van alle partijen in aanmerking worden genomen. Zo heeft [naam 5] ter zitting weliswaar verklaard dat de huidige bouwhekken om de steiger van Over-Amstel tot na de zomer blijven staan, maar blijven de broers [eisers] bevreesd voor toename van overlast gevende recreanten nadien. Anderzijds heeft [naam 5] verklaard dat Over-Amstel beducht is voor het stallen van oude auto’s op het Voorland door de broers [eisers] . Het Waterschap heeft vanuit haar publieke functie en als eigenaar van de grond ten slotte haar eigen belangen.
4.16.
De broers [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van het Waterschap en Over-Amstel worden voor ieder begroot op:
- griffierecht € 2.837,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 3.853,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt de gebroeders [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van Waterschap tot op heden begroot op € 3.853,00 en aan de zijde van Over-Amstel tot op heden eveneens begroot op € 3.853,00,
5.3.
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 13 april 2022. [1]