ECLI:NL:RBAMS:2022:2003 - Rechtbank Amsterdam - Huurder mag blijven ondanks hennepkwekerij vanwege bijzon...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9277459 CV EXPL 21-8622

vonnis van: 14 april 2022

fno.: 869

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

Stichting Stadgenoot

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Stadgenoot

gemachtigde: mr. R.G. Matti van vd Hoeden/Mulder, gerechtsdeurwaarders

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. S.R. Nahar

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 9 juni 2021 met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 december 2021. Beide partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere producties toegestuurd. Voor Stadgenoot zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , medewerkers woonfraude, vergezeld door de gemachtigde en [naam 3] , werkzaam bij de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1.Feiten

Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1

[gedaagde] huurt met ingang van 4 oktober 2000 van Stadgenoot de woning aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde). Het betreft een driekamerwoning, met twee slaapkamers. De huurprijs bedraagt thans € 551,41 per maand.

1.2

In de huurovereenkomst is onder meer het volgende vermeld:

“(…) Art. 5.1 De woning is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor huurder/huurster en zijn/haar huishouden. (…)

5.2

Huurder/huurster zal de woning als een goed huurder/huurster gebruiken en onderhouden. (…)

5.3

Huurder/huurster zal zich onthouden van gedragingen, waarvan naar algemene maatstaven mag worden aangenomen dat zij schade veroorzaken aan de woning, of aan naburige woningen danwel overlast aan de omwonenden veroorzaken.

(…)

5.8

De huurder/huurster is aansprakelijk voor gedragingen in strijd met de voorgaande leden van dit artikel, zowel van zijn/haar huisgenoten als van degenen, die door de huurder/huurster en bedoelde huisgenoten tot de woning zijn toegelaten. (…)”

1.3

[gedaagde] is mede-eigenaar van de woning aan de [adres 2] . In deze woning wonen de echtgenote van [gedaagde] , die mede-eigenares is van deze woning, en hun kind/kinderen.

1.4

Stadgenoot heeft in 2016, naar aanleiding van een melding dat [gedaagde] niet in het gehuurde zou wonen, de woonsituatie in onderzoek genomen. Dit onderzoek is in 2016 gesloten omdat bij Stadgenoot niet de volledige overtuiging bestond dat [gedaagde] niet in het gehuurde woonachtig was.

1.5

De politie heeft op 26 november 2020 in het gehuurde een hennepkwekerij ontmanteld. In het daarvan opgemaakte proces-verbaal staat onder meer het volgende:

“(…)
De woning niet als woning in gebruik

Ik zag dat er in de woning sprake was van een:

- Hennepkwekerij

Aantal kamers woning : 1

Kweekruimte : slaapkamer

Aantal hennepplanten: : 5

Aantal assimilatielampen : 4

Diefstal van energie : Nee

Er zijn geen personen aangetroffen.

Ik zag eveneens dat de woning niet als woning in gebruik was: het aantal planten doet denken dat het een kleine hennepplantage betreft. Echter betrof het een hennepstruik.

Gemiddeld staat 1 hennepstruik voor 20 hennepplantjes. Aan een hennepstruik komen gemiddeld tussen de 150 en 250 gram henneptoppen. Bij een normale hennepplant betreft dat rond de 28 gram. Een kweektent van 1,5 meter breed en 3 meter diep stond volledig in de henneptoppen.

De bewoner van dit adres had ook een identieke hennepplantage op de [adres 2] . (…)”

1.6

Stadgenoot heeft foto’s van de hennepkwekerij overgelegd waarop een kweektent, hennepstruiken, assimilatielampen, ventilatoren, een filter en jerrycans met plantenvoeding te zien zijn, alsmede dat een net over de hennepstruiken is gespannen. Ook is op een foto te zien hoe de hennepkwekerij van energie werd voorzien. Stadgenoot stelt dat deze foto’s in het gehuurde zijn genomen.

1.7

Stadgenoot heeft een overzicht van Liander overgelegd van het energieverbruik in het gehuurde in de periode 24 april 2015 tot en met 3 februari 2021, alsmede een overzicht van het NIBUD waarin het gemiddelde gebruik van een eenpersoonshuishouden vermeld staat.

1.8

Stadgenoot heeft [gedaagde] bij brief van 11 december 2020 meegedeeld dat hij het gehuurde als hennepplantage heeft gebruikt en zij heeft [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om zelf de huurovereenkomst op te zeggen.

1.9

De gemachtigde van [gedaagde] heeft in de brief van 23 december 2020 gesteld dat [gedaagde] uitdrukkelijk betwist dat hij het gehuurde als hennepplantage heeft gebruikt en heeft verzocht “bewijzen toe te zenden van de onterechte beschuldiging aan het adres van cliënt”.

1.1

Bij brief van 11 januari 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde] - nadat door Stadgenoot was aangegeven dat een kort geding zou worden opgestart - aan de gemachtigde van Stadgenoot het volgende bericht:

“In reactie op uw brief van 4 januari jl. kan ik u berichten dat cliënt zich absoluut niet kan verenigen met de inhoud van het proces-verbaal van de politie. Een en ander zal hij in het kader van een eventueel strafrechtelijk onderzoek en -procedure kenbaar maken.

Kort en goed; Cliënt persisteert bij zijn standpunt dat hij de regels uit zijn huurovereenkomst heeft nageleefd. Het is dan ook om die reden dat cliënt de huurovereenkomst niet vrijwillig zal opzeggen.

(…)

Tot slot en vooruitlopend op een eventuele procedure acht ik het noodzakelijk om reeds nu op te merken dat er bij cliënt sprake is van een uiterst precaire gezondheidssituatie zodat ik mij sterk afvraag of het ontruimingsverzoek van uw cliënte zal worden toegewezen. Daar komt bij dat cliënt de woning al 21 jaar zónder enig (overlast)dossier huurt.(…)”

1.11

[gedaagde] heeft een verklaring van O.J. Aberson, pohggz/systeemtherapeut, van 29 juni 2021 overgelegd, waarin onder meer het volgende staat:

“(…) Patient werd verwezen door de huisarts in verband met klachten na een ongeval waarbij pt van achter werd aangereden. (…) Patient vertelt over zichzelf dat hij niet zo’n prater is en hoge eisen aan zichzelf stelt. Ook vertelt hij dat hij het lastig vindt om met heftige emoties om te gaan, hij woont daarom apart van zijn vrouw en kinderen om te voorkomen dat hij teveel stress ervaart. Dat gaat naar tevredenheid van hem en zijn ex.(…)

Over het gebruik van hasj zegt patient dat hij puur en alleen planten heeft voor eigen gebruik. Gebruikt om beter tot rust te kunnen komen en om te gaan met soms heftige emoties die hij voelt. Is daar ook wel bang voor, maar de zelf medicatie mbv wiet helpt hem om controle te houden.

Het zou zeer nadelig zijn als patient nu zijn woning zou kwijtraken als gevolg van de wietplanten die bij patient zijn aangetroffen, vanuit zijn klachten en voorgeschiedenis is het begrijpelijk dat patient wiet gebruikt als zelfmedicatie. Patient komt op mij over als een consecieuze man die serieus bezig is met het opbouwen van een nieuwe carriére na jaren gewerkt te hebben bij de marechaussee. (…)”

1.12

[gedaagde] heeft een verklaring overgelegd van F. Arends, GZ-psycholoog van 1 juli 2021, waarin onder meer het volgende staat:

“(…) Betreft een 39 jarige man die was verwezen met PTSS klachten als gevolg van een auto-ongeval afgelopen zomer.

Daarnaast rapporteerde hij paniekachtige verschijnselen (benauwdheidsaanvallen). Klachten lijken gerelateerd te zijn aan een ongeval afgelopen zomer waarbij onverwachts een andere auto op hem botste.

Behandelverloop

Behandeling heeft zich gericht op het verminderen van zijn PTSS-/paniekklachten. (…)

Wat betreft zijn coping komt naar voren dat hij sinds 18 jaar dagelijks wiet gebruikt (5 a 6 joints per avond) waarmee hij zijn stressklachten (en daarbij komende woedeuitbarstingen) onder controle houdt. Hij staat momenteel niet open voor andere vormen van stresshantering of het minderen van zijn gebruik.

(…) De behandeling alhier wordt nu afgerond.(…)”

1.13

[gedaagde] heeft een verklaring van zijn echtgenote overgelegd, alsmede een curriculum vitae waarin staat vermeld dat hij van november 2003 tot december 2013 bij de Marechaussee heeft gewerkt, daarna als rijinstructeur en taxichauffeur en vanaf april 2019 als elektromonteur. Begin 2021 heeft hij daartoe diploma’s behaald.

1.14

[gedaagde] heeft een verklaring van de huisarts van zijn echtgenote van 13 augustus 2021 overgelegd, waarin staat vermeld dat zij onder behandeling is geweest van psychologen en psychiaters.

1.15

Stadgenoot heeft informatie van haar website overgelegd waarin staat onder het kopje ”Illegale activiteiten” het volgende staat vermeld:

“(…) Illegale activiteiten, zoals hennepteelt of prostitutie, zijn verboden, Als wij denken dat ergens hennep (wiet) geteeld wordt, onderzoeken wij de woning. Vinden wij hennepteelt? Dan zullen wij u sommeren de huurovereenkomst zelf op te zeggen. Geeft u hieraan geen gehoor starten wij direct een juridische procedure op en verzoeken wij de rechter de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te mogen ontruimen. (…)”

Ook heeft Stadgenoot info uit haar “Gids voor goed wonen” en haar huurdersmagazine “Stadleven” van maart 2016, waarin vermeld staat dat het verboden is om hennep te kweken in het gehuurde, alsmede dat Stadgenoot streng is als het om hennepteelt gaat.

1.16

Op 7 augustus 2021 heeft de politie een inval in het gehuurde gedaan. [gedaagde] was toen niet thuis en vond bij terugkeer een politiesticker op de deur.

2.De vordering en het verweer

2.1

Stadgenoot vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres 1] ontbindt;

[gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde en het ter vrije beschikking stellen van het gehuurde aan Stadgenoot;

[gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 551,41 voor iedere maand dat hij het gehuurde na 30 juni 2021 in gebruik heeft;

[gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure.

2.2

Stadgenoot legt het volgende ten grondslag aan haar vorderingen. Op grond van de constateringen van de politie, de energiegegevens en de foto’s staat vast dat [gedaagde] het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst heeft gebruikt of heeft laten gebruiken. Door in het gehuurde een hennepkwekerij te exploiteren heeft [gedaagde] in strijd met de artikelen in de huurovereenkomst en met art. 7:213 jo Pro. 7:214 BW gehandeld omdat hij het gehuurde in strijd met de bestemming als woonruimte gebruikt. Het betreft hier een professioneel ingerichte hennepkwekerij en er is sprake van bedrijfsmatige hennepkweek: er is sprake van meer dan vijf planten, zodat niet slechts sprake is van een gebruikershoeveelheid. Bovendien is gebruik gemaakt van professionele apparatuur. [gedaagde] heeft bij het kweken van de hennep bovendien gebruik gemaakt van de zogenaamde Scrog-methode: op de foto’s is te zien dat een net over de hennepstruiken is gespannen, waardoor de planten niet in de hoogte maar in de breedte groeien, waardoor de plant meer licht kan opvangen en daardoor meer toppen produceert. Daarnaast blijkt uit het door Liander verstrekte overzicht van het energiegebruik dat [gedaagde] in het jaar 2020 8123 KWh elektra heeft verbruikt, terwijl het gemiddelde gebruik van een eenpersoonshuishouden 1810 KWh is. Ook blijkt uit de cijfers van het Nibud dat het dagelijks energieverbruik neerkomt op gemiddeld 4,96 KWh, terwijl het gebruik van [gedaagde] vele malen hoger ligt, met uitschieters tot 44,90 KWh. Daarvan is ook in de jaren voor 2020 sprake. Door de kweek van hennep op deze wijze heeft [gedaagde] omwonenden aan ernstige risico’s en gevaren blootgesteld: het is een oude woning, de elektriciteitsleidingen zijn niet berekend op het professionele gebruik ervan ten behoeve van hennepkwekerijen. Bovendien gaat de hennepkweek gepaard met grote hoeveelheden vocht, waterdamp en hitte, hetgeen een aanzienlijk verhoogd brandgevaar en gevaar voor lekkage en elektrocutie meebrengt. Stadgenoot is tegen daardoor veroorzaakte schade niet verzekerd. Er is aldus een gevaarlijke situatie door [gedaagde] gecreëerd. Het onrechtmatige gebruik van de woning heeft tot een waardevermindering van het gehuurde en verloedering van de buurt geleid. Daarom hanteert Stadgenoot een strikt beleid (het zerotolerancebeleid) om hennepkwekerijen in woningen tegen te gaan. Daar komt nog bij dat de politie ook heeft geconstateerd dat de woning niet als woonruimte werd gebruikt. Tot slot stelt Stadgenoot dat de precaire gezondheidssituatie van [gedaagde] er niet toe kan leiden dat ontbinding niet gerechtvaardigd is. Nu [gedaagde] mede-eigenaar is van de koopwoning aan de [adres 2] kan hij bij zijn vrouw en kind/kinderen intrekken en hoeft hij niet dakloos te worden.

2.3

[gedaagde] heeft het volgende verweer gevoerd. Hij stelt dat hij zich al 21 jaar als goed huurder gedraagt en dat hij nooit voor overlast heeft gezorgd. Hij stelt dat hij - in tegenstelling tot wat in het proces-verbaal van de politie staat - wel in de woning woont en dat slechts in één slaapkamer hennepplanten zijn aangetroffen. Hij heeft hiertoe foto’s overgelegd, waarop te zien is hoe de woning eruitzag en ziet en hij verwijst naar een door hem overgelegde verklaring van zijn echtgenote en twee rekeningen van XS4SALL, waaruit blijkt dat hij al jaren een internetabonnement op het adres van het gehuurde heeft.

[gedaagde] betwist vervolgens dat sprake is geweest van een bedrijfsmatige hennepkwekerij, dat de vraag of daarvan sprake is, voorbehouden is aan de strafrechter en dat thans nog geen vervolgingsbeslissing door het OM is genomen. Evenmin heeft de gemeente besloten om het gehuurde te sluiten. [gedaagde] kweekt de hennep voor zelfmedicatie, hij kan niet tegen de wiet uit wietshops, althans van die wiet weet hij niet wat erin zit en hij wil de controle behouden. [gedaagde] stelt aldus dat geen sprake was van een bedrijfsmatige hennepkwekerij. Het is een uit de hand gelopen hobby en er was bovendien geen sprake van een brandgevaarlijke situatie. [gedaagde] heeft geen stroom afgetapt buiten de meter om, zodat de veiligheid die een meterkast biedt nog steeds gewaarborgd is. Evenmin is sprake van bouwkundige schade, noch van overlast, verloedering of waardevermindering van het woningbezit van Stadgenoot of een nadelig effect op de leefbaarheid en veiligheid van de woonomgeving. Voorts blijkt nergens uit dat Stadgenoot een zerotolerancebeleid heeft en dat zij dit strikt handhaaft.

[gedaagde] stelt dan ook primair dat hij niet tekort geschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat hij nimmer met Stadgenoot is overeengekomen dat hij geen hennepplanten in zijn woning mag hebben en dat hij daar in de huurperiode ook niet door Stadgenoot op is aangesproken. Indien wel een tekortkoming wordt aangenomen, rechtvaardigt deze tekortkoming de ontbinding niet, omdat de omstandigheden daartoe aanleiding geven. De persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] en zijn woonbelang geven aanleiding voor een belangenafweging in zijn voordeel. Hij en zijn gezin worden onevenredig hard getroffen bij toewijzing van de ontbinding en ontruiming en hij heeft geen sociaal netwerk waarop hij een beroep kan doen. [gedaagde] huurt al 21 jaar van Stadgenoot. [gedaagde] kan absoluut niet in één huis wonen met zijn gezin, omdat hij het lastig vindt om met heftige emoties om te gaan. Hij verwijst daartoe naar de door hem overgelegde verklaringen van zijn huisarts (rov.1.11) en een psycholoog (rov 1.12). Hij gebruikt al jaren dagelijks hennep als zelfmedicatie waarmee hij zijn stress-klachten en daarbij komende woede-uitbarstingen onder controle houdt/probeert te houden. [gedaagde] kweekt de hennepplanten voor eigen gebruik om te voorzien in de noodzakelijke zelfmedicatie.

3.De beoordeling

3.1

De kantonrechter dient te beoordelen of [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder en vervolgens of sprake is van zodanig tekortschieten dat de vordering tot ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd is. Voor dit laatste dienen op grond van de uitspraak van de Hoge Raad van 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 in het kader van de tenzij-bepaling van art. 6:265 lid 1 BW Pro alle omstandigheden van het geval betrokken te worden.

3.2

Met betrekking tot de vraag of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn

verplichtingen uit de huurovereenkomst overweegt de kantonrechter het volgende.

In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is geen contractueel verbod op het kweken van hennep opgenomen. Wel mag op grond van art. 7:213 BW Pro van een goed huurder in beginsel worden verwacht dat hij geen (althans in ieder geval niet meer dan vijf) hennepplanten in zijn woning kweekt, niet alleen vanwege de strafrechtelijke bedreiging daarvan, maar ook vanwege de algemeen aangenomen stankoverlast en gevaarzetting in verband met het daarmee gepaard gaande elektriciteitsgebruik. Ook de eveneens algemeen aangenomen aanzuigende werking van hennepteelt op criminaliteit en de als gevolg daarvan ervaren overlast voor omwonenden speelt hierbij een rol. Ingevolge de in de huurovereenkomst vastgelegde bestemming (wonen) is bedrijfsmatige teelt in ieder geval niet toegestaan op grond van art. 7:214 BW Pro, dat de huurder verplicht het gehuurde overeenkomstig de (woon)bestemming te gebruiken. Zonder bijzondere omstandigheden heeft [gedaagde] zich dan ook niet als goed huurder gedragen door 5 hennepstruiken (die gelijk staan aan 100 planten) te kweken in zijn woning en is hij daardoor tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen van de huurovereenkomst.

3.3

[gedaagde] stelt dat sprake is van een bijzondere omstandigheid als hiervoor in rov. 3.2 bedoeld, omdat hij slechts voor noodzakelijk eigen (medisch) gebruik heeft gekweekt. Daarvoor heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gesteld. In het proces-verbaal van de politie (hierboven rov. 1.5) staat dat één hennepstruik gelijk staat aan 20 planten. [gedaagde] heeft dat niet weersproken. Er zijn 5 hennepstruiken aangetroffen in het gehuurde, hetgeen neerkomt op 100 hennepplanten, een aantal dat op bedrijfsmatige kweek duidt. Daarnaast blijkt uit het proces-verbaal (rov. 1.5) en de door Stadgenoot overgelegde foto’s (rov. 1.6) dat [gedaagde] gebruik heeft gemaakt van professionele apparatuur, zoals een kweektent, assimilatielampen, ventilatoren. [gedaagde] heeft evenmin weersproken dat hij de hennepstruiken heeft gekweekt via een bepaalde methode, de zg. Scrog-methode, die erop gericht is dat de plant meer toppen en dus meer opbrengst genereert. Tegen deze achtergrond heeft [gedaagde] onvoldoende de stelling van Stadgenoot weerlegd dat de hoeveelheid aangetroffen struiken een grotere oogst moet opleveren dan hij voor privégebruik nodig heeft. Dat geldt temeer nu [gedaagde] niet betwist heeft - althans [gedaagde] heeft daarover niets willen verklaren - wat in het proces-verbaal van de politie staat, te weten dat op het adres van de hem en zijn ex-echtgenote in eigendom toebehorende woning, een hennepkwekerij van dezelfde omvang is aangetroffen. [gedaagde] bevestigt zelf ook dat hij meer heeft gekweekt dan voor eigen gebruik omdat hij spreekt over een “uit de hand gelopen hobby”. Op basis van hetgeen is aangetroffen in het gehuurde, ligt het niet voor de hand dat enkel sprake is van kweek voor eigen (medisch) gebruik, zodat moet worden aangenomen dat sprake is van bedrijfsmatige hennepkweek. Voorts heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat er een noodzaak bestond voor het kweken voor medisch gebruik en dat daarvoor geen andere alternatieven waren. Aldus is geen sprake van een bijzondere omstandigheid die maakt dat [gedaagde] niet tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurverplichtingen.

[gedaagde] stelt overigens ten onrechte dat de beslissing of sprake is van een bedrijfsmatige hennepkwekerij (slechts) is voorbehouden aan de strafrechter: voor de vraag of [gedaagde] zijn verplichtingen als huurder heeft geschonden dient de kantonrechter daarover wel degelijk ook een beslissing te nemen, ongeacht of het Openbaar Ministerie reeds een vervolgingsbeslissing heeft genomen en/of de Gemeente een besluit heeft genomen tot het sluiten van de woning.

3.4

Uitgangspunt is derhalve dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. Vervolgens moet beoordeeld worden of sprake is van een zodanig tekortschieten dat de vordering tot ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd is, waarbij, zoals hiervoor in rov. 3.1 al is overwogen, alle omstandigheden van het geval betrokken dienen te worden, waaronder de ernst van de tekortkoming en de overige omstandigheden en gevolgen voor huurder en verhuurder.

3.5

De kantonrechter is van oordeel dat een afweging van alle omstandigheden in dit specifieke geval leidt tot de conclusie dat een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming op dit moment niet gerechtvaardigd is, althans een te zware sanctie moet worden geacht. Daartoe wordt het volgende overwogen.

3.6

Vooropgesteld wordt dat het tegen [gedaagde] pleit dat hij voorafgaand aan deze procedure geen openheid van zaken aan Stadgenoot heeft gegeven, bijvoorbeeld over het feit dat hij om gezondheidsredenen voor eigen gebruik hennep kweekte, dat hij gezegd heeft dat hij daarover pas iets kenbaar zou maken in een eventueel strafrechtelijk onderzoek en dat hij tijdens de mondelinge behandeling geen tekst en uitleg heeft willen geven over het feit dat in de woning waar zijn echtgenote woont aan de [adres 2] en die tevens zijn mede-eigendom is, ook een hennepplantage is aangetroffen. Niet duidelijk is of hij zich enkel op aanraden van zijn gemachtigde(n) zo heeft opgesteld, maar daarmee heeft hij miskend en er geen blijk van gegeven doordrongen te zijn van het feit dat Stadgenoot als verhuurder een groot belang heeft bij een zerotolerancebeleid om de aanwezigheid van hennepkwekerijen in woonbuurten tegen te gaan.

3.7

Daar staat echter het volgende tegenover. Met betrekking tot de ernst van de tekortkoming weegt in de eerste plaats mee dat, zoals hierboven in rov. 3.2 al is vermeld, de huurovereenkomst geen rechtstreeks voor [gedaagde] waar te nemen contractueel verbod tot het kweken van hennep bevat. Daarnaast wordt meegewogen dat geen sprake is van illegaal c.q. buiten de meter om afgetapte elektra, waardoor in beginsel geen sprake is van de hiervoor in rov. 3.2 genoemde gevaarzetting. Stadgenoot heeft wel gesteld dat het om een oude woning uit 1961 gaat, waarvan het elektriciteitsnet de voor hennepkweek benodigde hoeveelheid elektra niet aankan, maar zij heeft die aanname niet nader onderbouwd. Ook wordt in aanmerking genomen dat niet vast is komen te staan dat [gedaagde] de gehele woning als hennepkwekerij gebruikte. In het proces-verbaal van de politie staat weliswaar in één zin dat de woning niet als woning in gebruik was, maar in datzelfde proces-verbaal staat bij het aantal kamers in de woning: “1”, terwijl partijen het erover eens zijn dat het gehuurde een driekamerwoning betreft. Stadgenoot heeft voorts niet nader aangegeven hoe de rest van de woning werd gebruikt, naast de kamer waarin de henneptent werd aangetroffen. Gelet op de inhoud van de verklaringen van zijn behandelaars en ex-echtgenote is ook niet aannemelijk dat [gedaagde] niet in het gehuurde, maar feitelijk bij zijn ex-echtgenote zou hebben gewoond.

Voorts heeft [gedaagde] aan de hand van hetgeen vermeld staat in de verklaringen van de huisarts-praktijkondersteuner (rov. 1.11) en de psycholoog (rov. 1.12) wel aannemelijk gemaakt dat hij hennep gebruikt als zelfmedicatie om zijn stressklachten te onderdrukken en dat een deel van de opbrengst van de zelfkweek daarvoor gebruikt wordt, hetgeen in het kader van deze belangenafweging het bedrijfsmatig karakter van de kwekerij relativeert. Ook is niet gebleken van overlast in de buurt door deze kwekerij dan wel dat in de buurt soortgelijke problemen spelen.

3.8

Met betrekking tot de overige omstandigheden en gevolgen voor huurder en verhuurder wordt allereerst overwogen dat onvoldoende is gebleken dat [gedaagde] voldoende gewaarschuwd was voor de ernstige gevolgen van het hennep kweken in een huurwoning van Stadgenoot. Gelet op het feit dat hij deze woning al twintig jaar huurt en een contractuele verbodsbepaling ontbrak, is het, nu [gedaagde] betwist daarvan op de hoogte te zijn, de vraag of de waarschuwingen op de website, in de huurdersgids uit 2015 en het huurdersmagazine uit 2016 van Stadgenoot (zie hierboven in rov. 1.15) voldoende bij [gedaagde] zijn “binnengekomen”. Van een actief beleid in de buurt waar het gehuurde zich bevindt is evenmin gebleken. Daarbij wordt ook in aanmerking genomen dat niet gebleken is dat er in de twintig jaar dat [gedaagde] huurt eerder klachten over zijn gedrag als huurder zijn geuit. Zwaarwegend is tenslotte dat uit de hiervoor genoemde verklaringen van de huisartspraktijk-ondersteuner en de psycholoog naar voren komt dat het gelet op het wankele evenwicht in zijn mentale situatie en belang dat [gedaagde] heeft bij het behoud van zijn werk van belang is dat hij zijn woning kan behouden en niet in een situatie van - in de huidige woningcrisis uitzichtloze - dakloosheid terecht komt. Uit de verklaring van zijn ex-echtgenote (rov. 1.13) komt voorts naar voren dat het niet een goede oplossing is dat [gedaagde] bij haar zou intrekken.

3.9

Al deze omstandigheden in onderlinge samenhang gewogen leiden tot de conclusie dat in het kader van de tenzij-bepaling van art. 6:265 lid 1 BW Pro een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming bij deze stand van zaken niet gerechtvaardigd geacht wordt. Een minder vergaande sanctie, zoals bijvoorbeeld een gedragsaanwijzing, is niet door Stadgenoot gevorderd. [gedaagde] heeft zelf een aantal alternatieven genoemd, zoals een voorstel om om tafel te gaan om hem een laatste kans te geven, doch dat is niet meer aan de orde omdat Stadgenoot dat heeft afgewezen. Het voorstel om de procedure voor een jaar aan te houden is evenmin verkieslijk, omdat “hangende” procedures bij de rechtbank zoveel mogelijk moeten worden voorkomen. Daarom zal de kantonrechter voor nu de vordering tot ontbinding en ontruiming afwijzen.

Dat laat onverlet dat thuisteelt niet de aangewezen weg is om te voorzien in de behoefte aan hennep, dat [gedaagde] daardoor tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder en dat Stadgenoot een groot belang heeft bij een zerotolerancebeleid om het kweken van hennep in woonbuurten tegen te gaan. [gedaagde] is nu een gewaarschuwd man. Bij iedere volgende tekortkoming op dit vlak ligt voor de hand dat een ontbinding en ontruiming wel direct toewijsbaar zijn.

3.1

Het hiervoor overwogene brengt mee dat de vorderingen van Stadgenoot zullen worden afgewezen. Aangezien het aan de opstelling van [gedaagde] te wijten is dat Stadgenoot deze procedure aanhangig heeft moeten maken, zal [gedaagde] in de kosten van de procedure worden veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op:
exploot € 106,01
salaris € 374,00
griffierecht € 126,00
-----------------
totaal € ` 606,01
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 62,00 aan nasalaris, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 april 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.

Huurder mag blijven ondanks hennepkwekerij vanwege bijzondere omstandigheden

Uitspraak

1.Feiten

2.De vordering en het verweer

3.De beoordeling