Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9634830 \ CV EXPL 22-699
vonnis van: 19 mei 2022
fno.: 48617
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap Handel- en Beleggingsmaatschappij Batavia B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Batavia
gemachtigde: mr. H.C. Bollekamp
t e g e n
[gedaagde] , handelend onder de naam [handelsnaam]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigden: mr. M. Kashyap en mr. W.G. de Veer
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Tot de processtukken behoren:
- de dagvaarding van 10 januari 2022 met producties;
- de conclusie van antwoord met een productie;
- het tussenvonnis van 3 maart 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald.
- de dagvaarding van 10 januari 2022 met producties;
- de conclusie van antwoord met een productie;
- het tussenvonnis van 3 maart 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 april 2022. Voor Batavia is [naam] (namens de beheerder) verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door zijn zoon en de gemachtigden. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is het vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 1 april 1991 de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst dateert van 14 maart 1991.
1.2.
In de huurovereenkomst is, voor zover hier relevant, het volgende bepaald:
“(…)
Artikel 7
(…)
3. Indien in verband met de aard en/of uitoefening van het bedrijf van huurder conform het in lid 1 van dit artikel genoemde bestemming een hogere dan de normaal geldende, voor brand-opstalverzekering aan verhuurder c.q. enige verrekening aan de mede-huurder(s) in rekening wordt gebracht zal het verschil door huurder aan verhuurder c.q. mede-huurder(s) moeten worden vergoed. Verhuurder is vrij in de bepaling van het te verzekeren bedrag, de keuze van de assurantiemaatschappij(en) en in de beoordeling van de redelijkheid van de verschuldigde premie. (…)”
1.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Bijzondere Bepalingen van toepassing. Daarin is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
“(…)
2. In aansluiting op artikel 7 lid 3 verplicht Pro huurder zich de meerdere premie voor brandverzekering van het pand boven fl. 1,-- pro mille aan verhuurder te voldoen.”
1.4.
Batavia heeft het financieel en technisch beheer uitbesteed aan Keij & Stefels beheer B.V.(hierna: de beheerder).
1.5.
De beheerder heeft bij factuur van 9 juni 2020 een bedrag van € 5.742,66 bij [gedaagde] in rekening gebracht met betrekking tot de verhoogde premie brandverzekering voor de periode 4 december 2019 tot en met 4 december 2020.
1.6.
[gedaagde] heeft de beheerder middels verschillende e-mails verzocht om de meerpremie voor de brandverzekering inzichtelijker te maken.
1.7.
Omdat betaling uitbleef heeft Batavia haar vordering op [gedaagde] ter incasso uit handen gegeven aan haar gemachtigde. De gemachtigde van Batavia heeft [gedaagde] bij brief van 12 maart 2021 gesommeerd tot betaling.
1.8.
Met betrekking tot haar vordering op [gedaagde] heeft Batavia in augustus 2021 per abuis de zoon van [gedaagde] gedagvaard en een procedure aanhangig gemaakt. Bij vonnis van 3 januari 2022 (zaaknummer 9386450 CV EXPL 21-11622) heeft de kantonrechter van deze rechtbank de vordering van Batavia afgewezen omdat de zoon van [gedaagde] niet de huurder is.
Vordering en verweer
2. Batavia vordert dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:
a. € 6.139,21 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 4 augustus 2021 tot aan de voldoening;
b. de proceskosten.
a. € 6.139,21 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 4 augustus 2021 tot aan de voldoening;
b. de proceskosten.
3. Aan deze vordering legt Batavia ten grondslag dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst de meerpremie voor de verzekering van het gehuurde verschuldigd is. Door de factuur voor de meerpremie over de periode 4 december 2019 tot en met 4 december 2020 onbetaald te laten is [gedaagde] jegens Batavia tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting uit de huurovereenkomst.
4. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer.
5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
Beoordeling
Uitleg contractuele bepalingen
6. In geschil is de uitleg van artikel 7 lid 3 van Pro de huurovereenkomst in samenhang met artikel 2 van Pro de bijzondere bepalingen. Batavia stelt dat [gedaagde] op grond van deze artikelen verplicht is tot betaling van de meerpremie, omdat er in verband met de aard en/of uitoefening van het bedrijf van [gedaagde] een hogere dan de normaal geldende premie in rekening wordt gebracht voor de (brand)verzekering voor opstal. Daarentegen voert [gedaagde] aan dat voornoemde artikelen aan de hand van het Haviltex-criterium moeten worden uitgelegd en dat dit leidt tot de volgende conclusies: (1) de normale premie komt voor rekening van Batavia, (2) van de meerpremie komt € 0,45 per € 1.000,00 verzekerd bedrag voor rekening van Batavia, (3) de overige kosten van de meerpremie – zijnde het bedrag boven € 0,45 per € 1.000,00 verzekerd bedrag – komt voor rekening van [gedaagde] .
7. Naar het oordeel van de kantonrechter is de lezing van [gedaagde] te vergezocht en kunnen artikel 7 lid 3 van Pro de huurovereenkomst en artikel 2 van Pro de bijzondere bepalingen niet anders begrepen worden dan dat wanneer de premie voor de brandverzekering van het pand meer bedraagt dan fl. 1,00 per € 1.000,00 verzekerde waarde, de huurder het meerdere aan premie aan verhuurder verschuldigd is. Dit betekent in het onderhavige geval dat [gedaagde] op grond van de overeenkomst de meerdere premie boven € 0,45378 per € 1.000,00 verzekerde waarde aan Batavia verschuldigd is en Batavia het in de dagvaarding aan hoofdsom gevorderde bedrag juist heeft berekend.
Redelijkheid en billijkheid
8. [gedaagde] stelt dat doorberekening naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1991 niet hebben voorzien dat de premie in tientallen jaren in deze mate zou gaan stijgen. Batavia heeft zich op het standpunt gesteld dat doorberekening van de meerpremie niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, aangezien het een uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting betreft.
9. De kantonrechter is van oordeel dat in de huurverhouding tussen partijen sprake is van bijzondere omstandigheden die aanleiding geven om toepassing te geven aan de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Batavia stelt weliswaar dat partijen de hoogte van de premie zonder de bedrijfsactiviteiten van [gedaagde] blijkens artikel 2 van Pro de bijzondere bepalingen zijn overeengekomen, maar de kantonrechter acht het aannemelijk dat de hoogte van de normale premie zonder coffeeshop nu hoger zal zijn dat de fl. 1,00 pro mille die partijen bij aanvang van de huurovereenkomst in 1991 zijn overeengekomen. Temeer nu uit de door Batavia overgelegde premiefactuur en polis van de verzekeraar niet kan worden opgemaakt wat de hoogte van de premie zou zijn zonder de bedrijfsactiviteit van [gedaagde] en wat het bedrag is waarmee de verzekering de premie heeft vermeerderd vanwege de bedrijfsactiviteit van [gedaagde] . Bovendien is de premie inmiddels zodanig gestegen dat deze thans 44% bedraagt van de geldende huurprijs, hetgeen een bijzonder hoog percentage is. Daarnaast is van belang dat de huurovereenkomst in 1991 is aangegaan door enerzijds [gedaagde] en anderzijds de rechtsvoorganger van Batavia en [gedaagde] onweersproken heeft gesteld dat partijen daarbij niet hebben onderhandeld over artikel 2 van Pro de bijzondere bepalingen. Voorts is van belang dat aangenomen kan worden dat de rechtsvoorganger van Batavia en [gedaagde] destijds niet hebben voorzien dat de afspraak van toen (en het beoogde doel daarvan) na dertig jaar dusdanig ten nadele van [gedaagde] zou uitvallen. Weliswaar heeft [gedaagde] jarenlang profijt gehad doordat hij weinig tot geen meerpremie aan Batavia heeft hoeven betalen omdat Batavia daar in het verleden geen aanspraak op heeft gemaakt, maar dit komt voor rekening en risico van Batavia.
10. Op grond van het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat ongewijzigde instandhouding van artikel 2 van Pro de bijzondere bepalingen onaanvaardbaar is, zodat niet de volledige meerpremie voor rekening van [gedaagde] dient te komen. De kantonrechter acht gegeven de omstandigheden een verdeling van de meerpremie bij helfte in overeenstemming met de redelijkheid. Dit betekent dat een bedrag van € 3.069,60 zal worden toegewezen.
11. De door Batavia gevorderde wettelijke handelsrente wordt toegewezen, zij het dat deze niet wordt toegewezen zoals gevorderd vanaf 4 augustus 2021. De wettelijke handelsrente wordt toegewezen vanaf de datum van dagvaarding, aangezien het voor rekening en risico van Batavia komt dat zij in de eerdere procedure per abuis de zoon van [gedaagde] heeft gedagvaard.
12. Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Batavia van:
- € 3.069,60 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 10 januari 2022 tot aan de voldoening;
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.