Uitspraak
proces-verbaal
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/716730 / KG ZA 22-351 MDvH/MAH
Proces-verbaal van mondelinge uitspraak op 17 mei 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres bij dagvaarding van 4 mei 2022,
advocaat mr. D.C. Windmeijer te Den Haag,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SCHAARDIJK 434 B.V.,
gevestigd te Vught,
gedaagde,
advocaat mr. D.B. Dubach te 's-Hertogenbosch.
Partijen zullen hierna [eiseres] en Schaardijk worden genoemd.
De zitting wordt gehouden in het gebouw van deze rechtbank ter behandeling van een vordering in kort geding.
Tegenwoordig zijn mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, en mr. M.A.H. Verburgh, griffier.
Na uitroeping van de zaak verschijnen:
- aan de kant van [eiseres] : [naam 1] (indirect aandeelhouder en bestuurder) met mr. Windmeijer,
- aan de kant van Schaardijk: [naam 2] (gevolmachtigde) met mr. Dubach.
1.De procedure
Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en [eiseres] ook een akte eisvermeerdering van 16 mei 2022. Partijen hebben over en weer het woord gevoerd. De behandeling van de zaak is gesloten en vervolgens is mondeling uitspraak gedaan. Daarvan is ingevolge artikel 30p lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dit proces-verbaal opgemaakt, dat is afgegeven op 18 mei 2022.
2.Waar gaat dit kort geding over?
2.1.
Op 8 april 2020 hebben partijen een overeenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten waarbij [eiseres] een onroerende zaak (hierna: [naam villa] ) voor € 3,2 miljoen heeft verkocht aan Schaardijk.
2.2.
Volgens [eiseres] moest [naam villa] per 8 mei 2022 worden geleverd. Schaardijk weigert echter af te nemen en de koopsom te betalen. Zij stelt zich op het standpunt dat de koopovereenkomst is geëindigd, althans ontbonden.
2.3.
In dit kort geding vordert [eiseres] , samengevat, nakoming van de koopovereenkomst, dat wil zeggen medewerking aan de levering, betaling van de koopsom en van een bedrag van € 15.000,00 aan overeengekomen maandelijkse vergoedingen. Schaardijk voert daartegen verweer. Beide partijen vorderen veroordeling van de ander in de proceskosten.
3.De beoordeling
3.1.
Partijen leggen de koopovereenkomst verschillend uit. [eiseres] meent dat partijen hebben afgesproken dat Schaardijk de koopovereenkomst alleen mag ontbinden als zij, kort gezegd, aantoont dat zij – na voldoende inspanningen te hebben verricht – geen omgevingsvergunning en/of schone grondverklaring heeft kunnen verkrijgen. Schaardijk stelt dat voor alle partijen duidelijk was dat Schaardijk gedurende de in de koopovereenkomst vastgelegde periode van twee jaar zou kijken naar de kansen voor haar plannen voor herontwikkeling. Dat heeft zij in de periode gedaan. Zij heeft daarvoor ook een maandelijkse vergoeding aan [eiseres] betaald. Als het niet zou lukken met de plannen, mocht [eiseres] de vergoeding houden. Als de koop wel zou doorgaan, zou de betaalde vergoeding op de koopsom in mindering worden gebracht. Dat was de deal, aldus Schaardijk.
3.2.
Schaardijk heeft de overeenkomst ontbonden. Zij heeft daartoe uiteindelijk aangevoerd dat zij geen omgevingsvergunning en schone grondverklaring heeft verkregen. Zij heeft dit niet nader gedocumenteerd. Ter zitting heeft zij gesteld dat herontwikkeling niet mogelijk is. Zij heeft ter onderbouwing daarvan enkele e-mails in het geding gebracht. [eiseres] meent dat dit niet voldoende is.
3.3.
Het gaat hier om de vraag hoe de koopovereenkomst moet worden uitgelegd. Die vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de Haviltex-maatstaf (ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Voor de beantwoording van de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
3.4.
In de koopovereenkomst staat in artikel 9.2:
“ Koper heeft de mogelijkheid deze Overeenkomst te ontbinden indien: (i) de Due Diligence niet voor Koper conveniërend is afgerond, (ii) geen schone grondverklaring voor het door Koper beoogde gebruiksdoel van het Registergoed (zijnde het Project) is afgegeven, en/of (iii) geen Omgevingsvergunning is afgegeven. Koper is gerechtigd om op deze ontbindingsmogelijkheden uiterlijk binnen vierentwintig (24) maanden na de Sluitingsdatum een beroep te doen.”
3.5.
In artikel 9.2 staat niet dat koper een en ander moet documenteren.
3.6.
Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst is door De Groene Beek B.V. (eventueel namens een nader te noemen meester; dat is Schaardijk geworden) een biedingsbrief aan [eiseres] gestuurd. In die brief staat, voor zover van belang:
“Voorbehouden
Koper heeft een drietal voorbehouden, zijnde:
een voor eigen rekening uit te voeren onderzoek naar de bouwkundige, milieukundige, technische, fiscale en formeel juridische toestand van de objecten waaronder doch niet exclusief een technische inspectie van de onroerende zaak en beoordeling van de vigerende huurovereenkomst met huurder;
schone grondverklaring voor het beoogde gebruiksdoel zijnde hotel/woningontwikkeling (indien aanwezig ontvangen wij graag een recent bodemrapport);
het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning t.b.v. een hotel/ woning- ontwikkeling in de massa zoals getekend in het ontvangen bouwplan.
Koper heeft het recht één of meerdere van deze voorbehouden in te roepen indien één of meerdere uitkomsten niet conveniërend zijn. Koper is dan geen uitleg of verdere toelichting aan verkoper verschuldigd.”
3.7.
Onduidelijk is wat er vervolgens in de onderhandelingen is gebeurd die hebben geleid tot de tekst in de koopovereenkomst. Daardoor is niet duidelijk of partijen – door de tekst uit de biedingsbrief niet over te nemen in de koopovereenkomst – hier bewust afstand van hebben gedaan of dat het voor partijen zo duidelijk was, dat het niet nodig was om dit op te nemen. Om te achterhalen hoe het zit is nader onderzoek naar de feiten nodig en daarvoor is in kort geding geen plaats.
3.8.
Reeds hierop stuit de vordering van [eiseres] tot nakoming van de koopovereenkomst (afnemen van [naam villa] en betalen van de koopsom van € 3,2 miljoen) af. De primaire stelling van Schaardijk dat partijen reeds op 1 februari 2022 waren overeengekomen dat de koopovereenkomst met wederzijds goedvinden per die datum was beëindigd, behoeft voor deze vordering geen nadere bespreking.
3.9.
Nu echter ook niet kan worden uitgesloten dat in een eventuele bodemprocedure – na een nader onderzoek naar de feiten – toch komt vast te staan dat de koopovereenkomst eerder is geëindigd, kan ook de vordering tot betaling van € 15.000,00 (drie maanden vergoeding) niet worden toegewezen. Dit betreft immers een geldvordering die in kort geding slechts kan worden toegewezen als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is.
3.10.
Dit betekent dat alle vorderingen worden afgewezen en dat [eiseres] , zoals gevraagd, zal worden veroordeeld in de proceskosten volgens het liquidatietarief en in de nakosten.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
4.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Schaardijk tot op heden begroot op:
- griffierecht € 8.519,00
- salaris
1.016,00
1.016,00
Totaal € 9.535,00.
4.3.
veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat,
4.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, dat door de voorzieningenrechter en de griffier is vastgesteld en ondertekend.
Type: MAH
Coll: EB