ECLI:NL:RBAMS:2022:325

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/699026 / HA ZA 21-267

Vonnis van 12 januari 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

advocaat mr. Ph.A.J. Raaijmaakers te Amsterdam,

tegen

de stichting

STICHTING CENTRUM VOOR CRIMINALITEITSPREVENTIE EN VEILIGHEID,

gevestigd te Utrecht,

gedaagde,

advocaat mr. A.W. Brantjes te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en CCV genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 28 juli 2021
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 25 november 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

CCV huurt sinds 1 maart 2012 van Hericon Vastgoed B.V. (hierna: de verhuurder) een kantoorruimte van 1.085 m2 op de 18e verdieping en 60 m2 archiefruimte op de 19e verdieping van het pand aan [adres]

2.2.

De huurovereenkomst liep oorspronkelijk tot 1 maart 2017, waarna deze onder nieuwe voorwaarden is verlengd tot 1 maart 2022. De huurovereenkomst voorzag in een verlenging na 1 maart 2022, tenzij gebruik zou worden gemaakt van de opzegtermijn van één jaar en/of andere afspraken zouden worden gemaakt.

2.3.

Voor de huurperiode 1 maart 2017 tot 1 maart 2022 is CCV een huurprijs overeengekomen van € 171.368,44, te vermeerderen met 6,5% btw-compensatie en te verminderen met een huurvrije periode van veertien maanden. De huurvrije periode – in feite een korting van € 37.648,16 – word verrekend in de huurbetalingen per kwartaal. Dit resulteert in een jaarlijkse huur van € 144.330,72.

2.4.

CCV heeft [eiseres] gevraagd een voorstel te doen voor – kort gezegd – het adviseren bij en voeren van de onderhandelingen met de verhuurder over de huurvoorwaarden voor de periode na 1 maart 2022. Op 23 juni 2020 heeft CCV opdracht verstrekt aan [eiseres] op basis van een offerte van 4 juni 2020 (hierna: de overeenkomst). In de overeenkomst is met betrekking tot de honorering van [eiseres] – voor zover relevant – het volgende opgenomen (hierna: de honoreringsbepaling):

“Honorering

Indien de huidige locatie worden aangehouden:

20% van de besparingen ten opzichte van de huidige huurvoorwaarden. Deze besparingen bestaan limitatief uit het volgende:

(…)

besparingen door middel van financiële bijdragen van eigenaar, huurprijsverlaging en huurvrije periodes over de huurperiode.”

2.5.

Op de overeenkomst zijn de algemene voorwaarden
‘Algemene Voorwaarden [eiseres] b.v. d.d. November 2016’van toepassing. In deze algemene voorwaarden is onder meer bepaald:

“Artikel 6: COURTAGE EN KOSTEN

6.2

De hoogte van de Courtage c.q. de uitgangspunten voor de berekening van de Courtage, indien de Courtage afhankelijk is van de uitvoering van de Opdracht, zal door [eiseres] B.V. worden vastgelegd in de opdrachtbevestiging.

6.3

Indien vaststelling van de Courtage in overeenstemming met hetgeen in de opdrachtbevestiging is bepaald niet mogelijk is, bepaalt [eiseres] B.V. de door Opdrachtgever verschuldigde Courtage op basis van algemeen aanvaardbare maatstaven.”

2.6.

Op 11 respectievelijk 17 november 2020 hebben de verhuurder en CCV een allonge bij de huurovereenkomst getekend, waarin zij afspraken hebben gemaakt over verlenging van de huurovereenkomst voor vijf jaar:

“Partijen verklaren het volgende overeen te komen:

1.
Verlenging van de huurtermijn met vijf (5) jaar, ingaande op 1 maart 2022 en derhalve lopende tot en met 28 februari 2027. Daarna te verlengen met aansluitende perioden van telkens vijf (5) jaar.

2.
De huidige huurprijs, te weten € 171.368,44 (prijspeil november 2020) te vermeerderen met 6,5% BTW-compensatie en exclusief servicekosten, blijft gehandhaafd. Conform artikel 4.5 van de huidige huurovereenkomst blijft aanpassing van de huurprijs jaarlijks per 1 maart van toepassing.

3.
Huurvrije periode:

Huurder ontvangt van verhuurder een huurvrije periode ter grootte van negen (9) maanden. Gedurende deze maanden is huurder wel de overeengekomen servicekosten verschuldigd.

Deze huurvrije periode wordt evenredig verdeeld over de gehele huurperiode.

(…)”

2.7.

Bij brief van 19 november 2020 heeft [eiseres] een factuur van € 25.705,27 exclusief btw (€ 31.103,38 inclusief btw) naar CCV gestuurd, onder verwijzing naar de overeenkomst. Daarbij heeft [eiseres] een calculatie gevoegd, waaruit blijkt dat deze is gebaseerd op een courtage van 20% van de waarde van de huurvrije periode.

2.8.

CCV heeft hierop bij e-mail van 30 november 2020 als volgt gereageerd:

“(…) We zouden nog even contact hebben als alles afgerond was over de factuur. Dit vanwege het beeld dat wij intern hadden dat het ging om een besparing tov wat we nu betalen mede in relatie tot het beperktere traject dat we hebben doorlopen dan eerder gedacht. Schikt het jou morgenmiddag? (…)”

2.9.

[eiseres] heeft hierop dezelfde dag per e-mail gereageerd en onder meer aangegeven:

“De nota is conform opdracht. De overeengekomen courtage voor het aanhuren van een alternatief is 2 maandhuren, hetgeen al snel neerkomt op een bedrag hoger dan 30K. De courtage voor de heronderhandeling is 20% van de overeengekomen huurvrij. Naar aanleiding van jouw bovengenoemde opmerking gaandeweg dat je 30K te hoog vindt, heb ik je aangegeven dat ik de overeengekomen courtage opnieuw zou bekijken als het 30K of hoger zou gaan worden, dit is het niet geworden.”

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert – samengevat – veroordeling van CCV tot betaling van € 31.103,38, althans een op grond van artikel 6.3 van de algemene voorwaarden vast te stellen courtage, dan wel een redelijk loon, vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

Aan die vordering legt [eiseres], kort samengevat, ten grondslag dat de huurvrije periode van negen maanden, die voor de periode 1 maart 2022 tot 1 maart 2027 is overeengekomen, kwalificeert als besparing in de zin van de honoreringsbepaling in de offerte van 4 juni 2020. Met “
de huidige huurvoorwaarden” in de honoreringsbepaling, worden volgens [eiseres] namelijk de huurvoorwaarden bedoeld, zoals die zonder heronderhandeling hadden gegolden voor de nieuwe huurperiode, dat wil zeggen zonder huurvrije periode. Subsidiair stelt [eiseres] dat, als CCV op grond van de honoreringsbepaling geen courtage verschuldigd is, de courtage moet worden vastgesteld op basis van artikel 6.3 van de toepasselijke algemene voorwaarden, althans dat een redelijk loon moet worden betaald door CCV voor de door [eiseres] uitgevoerde werkzaamheden.

3.3.

CCV concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres], onder veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure. Daartoe voert CCV – kort samengevat – aan dat geen besparingen in de zin van de honoreringsbepaling zijn gerealiseerd. Met “
de huidige huurvoorwaarden” in deze bepaling is volgens CCV bedoeld, de huurvoorwaarden zoals die gelden voor de ten tijde van het maken van die afspraak lopende huurperiode. Omdat voor de lopende huurperiode een huurvrije periode van veertien maanden geldt, kwalificeert de huurvrije periode van negen maanden niet als besparing, aldus CCV. Verder voert CCV aan dat het karakter van de honoreringsbepaling, die volgens CCV is bedoeld als een ‘no cure no pay’ afspraak, maakt dat geen sprake kan zijn van een betaling op grond van artikel 6.3 van de algemene voorwaarden of betaling van een redelijk loon.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De kern van het geschil betreft de vraag of de, voor de huurperiode 1 maart 2022 tot 1 maart 2027 met de verhuurder overeengekomen, huurvrije periode van negen maanden kwalificeert als “
besparingen ten opzichte van de huidige huurvoorwaarden” in de zin van de honoreringsbepaling. Nu huurvrije periodes in deze bepaling met zoveel woorden zijn aangewezen als besparingen, gaat het daarbij meer specifiek om de betekenis van het begrip “
de huidige huurvoorwaarden”. Met andere woorden, met welke huurvoorwaarden moeten de huurvoorwaarden die het resultaat zijn van de onderhandelingen van [eiseres] worden vergeleken? Uit de standpunten van partijen en de ter zitting gegeven toelichting blijkt dat partijen met deze bepaling – en met het begrip “
de huidige huurvoorwaarden” – beiden een ander doel voor ogen hadden en deze verschillend hebben uitgelegd.

4.2.

[eiseres] heeft bedoeld dat zij betaald zou krijgen, indien zij een besparing zou realiseren ten opzichte van de voorwaarden die zouden gelden bij een verlenging zonder heronderhandeling. [eiseres] heeft ter zitting toegelicht dat zij er, op basis van haar kennis van de markt, het specifieke pand en de verhuurder, van overtuigd was dat zij die besparing zou realiseren en dus betaald zou krijgen. Daarom beschouwde [eiseres] de honoreringsbepaling niet als een ‘no cure no pay’ afspraak.

4.3.

CCV daarentegen, heeft wel bedoeld een ‘no cure no pay’ afspraak te maken. Het ging CCV erom een bezuiniging te realiseren ten opzichte van de huurvoorwaarden zoals die golden voor de huurperiode tot 1 maart 2022. CCV heeft ter zitting toegelicht dat zij ervan uitging dat, als [eiseres] daar niet in zou slagen, de dienstverlening van [eiseres] niets zou kosten en dat, als [eiseres] daar wel in zou slagen, [eiseres] 20% van die besparing zou krijgen. CCV zou er, in haar lezing van de honoreringsbepaling, dus nooit “slechter” van worden. Was dat wel een mogelijkheid geweest, dan had zij [eiseres] – gelet op haar bezuinigingsdoelstellingen – niet gecontracteerd, aldus CCV.

4.4.

De betekenis van de honoreringsbepaling moet in deze situatie worden vastgesteld op basis van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het is daarbij aan [eiseres], dat met haar vorderingen het rechtsgevolg van haar uitleg van de honoreringsbepaling inroept, om voldoende feiten en omstandigheden aan te dragen die deze uitleg onderbouwen.

4.5.

Een taalkundige uitleg van het begrip “
de huidige huurvoorwaarden” brengt met zich dat moet worden gekeken naar de huurvoorwaarden zoals die golden op het moment dat de honoreringsafspraak werd gemaakt. Dat zijn in beginsel de huurvoorwaarden van de lopende huurtermijn; de periode 1 maart 2017 – 1 maart 2022. Mede gelet op het feit dat [eiseres] de tekst van de honoreringsbepaling heeft opgesteld, mocht CCV in beginsel van deze taalkundige betekenis uitgaan. Dat is slechts anders, als CCV op basis van de uitlatingen en gedragingen van [eiseres] en/of de overige relevante feiten en omstandigheden redelijkerwijs had moeten begrijpen dat CCV hiermee de huurvoorwaarden, zoals die zouden gelden voor de periode na 1 maart 2022 bij voortzetting van de huurovereenkomst zonder nieuwe afspraken, bedoelde. De rechtbank ziet daarvoor evenwel onvoldoende aanknopingspunten.

4.6.

Daarbij is van belang dat gesteld noch gebleken is dat het een reële mogelijkheid was dat de huurovereenkomst zonder huurvrije periode zou worden voortgezet. CCV heeft ter zitting verklaard dat zij, gezien eerder genoemde bezuinigingsdoelstelling, hoe dan ook – zelf of met behulp van een derde als [eiseres] – had heronderhandeld over de huurvoorwaarden voor de periode vanaf 1 maart 2022. Daarbij heeft [eiseres] verklaard dat zij zonder meer verwachtte dat onderhandelingen met de verhuurder zouden leiden tot gunstigere voorwaarden dan een verlenging zonder nieuwe afspraken. Kortom, een voortzetting van de huurovereenkomst zonder huurvrije periode was geen realistisch scenario en is daarmee ook geen voor de hand liggende uitleg van het begrip “
de huidige huurvoorwaarden” in de honoreringsbepaling.

4.7.

Dat partijen dit begrip redelijkerwijs zo moesten begrijpen, volgt ook niet uit de stelling van [eiseres] ter zitting dat de huurvrije periode van negen maanden het hoogst haalbare, althans een heel goed, resultaat was. Dat komt volgens [eiseres] doordat de marktsituatie in de periode 2012-2017 heel anders was dan nu, wat zij naar eigen zeggen met CCV heeft besproken, en doordat de verhuurder het pand de afgelopen jaren aanzienlijk heeft verbeterd. Niet gesteld of gebleken is evenwel dat CCV ervan op de hoogte was dat negen huurvrije maanden het hoogst haalbare resultaat was en dus had moeten begrijpen dat een besparing ten opzichte van de geldende huurvrije periode van veertien maanden geen realistisch onderhandelingsresultaat zou zijn. Op grond van deze stellingen kan daarom niet worden geconcludeerd dat CCV aan de honoreringsbepaling redelijkerwijs de betekenis had moeten toekennen, die [eiseres] daaraan toekent.

4.8.

Ten slotte heeft [eiseres] aangevoerd dat de manager van CCV op 28 oktober 2020 telefonisch heeft aangegeven dat het onderhandelingsresultaat van negen huurvrije maanden [eiseres] een courtage van € 30.000,00 opleverde. Dat vond CCV te hoog en partijen spraken volgens [eiseres] af nader te overleggen als de courtage boven dit bedrag zou uitkomen. Daarbij verwijst [eiseres] naar haar e-mail aan CCV van 30 november 2020 (zie hiervoor in overweging 2.9). Hieruit blijkt volgens [eiseres] dat CCV op dat moment van dezelfde uitleg van de honoreringsbepaling uitging als [eiseres].

4.9.

De manager van CCV heeft ter zitting toegelicht dat ten tijde van dit telefoongesprek al duidelijk was dat [eiseres] van een andere uitleg uitging dan CCV. Hij heeft toen naar eigen zeggen aangegeven dat – volgens de uitleg van [eiseres] – een courtage van € 30.000,00 verschuldigd zou zijn; niet dat hij het daarmee eens was. Afgesproken is vervolgens om het verschil van mening over de uitleg van de honoreringsbepaling verder te bespreken, nadat de nieuwe afspraken met de verhuurder definitief waren, aldus CCV. Naar die afspraak verwijst CCV ook in haar e-mail aan [eiseres] van 30 november 2020 (zie hiervoor in overweging 2.8).

4.10.

Mede gelet op de toelichting van CCV, kan niet worden vastgesteld dat CCV tijdens het telefoongesprek op 28 oktober 2020 de juistheid van de uitleg van de honoreringsbepaling heeft bevestigd of daarmee (alsnog) heeft ingestemd. Hoewel het beter was geweest als CCV en [eiseres], gelijk toen zij bekend werden met het feit dat zij allebei een andere uitleg voorstonden van de honoreringsbepaling, hadden geprobeerd dit op te helderen en hierover duidelijke afspraken te maken, kan daarom ook hieraan niet de conclusie worden verbonden dat CCV de honoreringsbepaling heeft begrepen of had moeten begrijpen zoals [eiseres] deze uitlegt.

4.11.

Dat betekent dat bij de vaststelling van de courtage van [eiseres] volgens de overeengekomen honoreringsbepaling een vergelijking moet worden gemaakt tussen (a) de voorwaarden zoals die golden in de periode 1 maart 2017 tot 1 maart 2022 en (b) de voorwaarden zoals die zijn afgesproken voor de periode 1 maart 2022 tot 1 maart 2027. Tussen partijen staat vast dat de huurprijs in deze periodes ongewijzigd is, dat in periode (a) een korting gold van veertien huurvrije maanden en dat voor periode (b) een korting van negen huurvrije maanden is overeengekomen. De conclusie is dan ook dat geen sprake is van een besparing ten opzichte van de huidige huurvoorwaarden en [eiseres] geen aanspraak heeft op courtage/honorering.

4.12.

Daarmee is geen sprake van een situatie als bedoeld in artikel 6.3 van de toepasselijke algemene voorwaarden, waarin de courtage niet in overeenstemming met de gemaakte afspraken kan worden vastgesteld, maar van een situatie waarin deze op basis van die afspraken op nihil moet worden vastgesteld. Het bepalen van de courtage op grond van dit artikel is daarom niet aan de orde. Dat geldt, om dezelfde reden, ook voor het vaststellen van een redelijk loon op grond van artikel 7:405 BW.

4.13.

De slotsom is dat de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen.

4.14.

[eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van CCV worden begroot op:

- griffierecht 2.076,00

- salaris advocaat
1.442,00(2,0 punten × tarief € 721,00)

Totaal €
3.518,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van CCV tot op heden begroot op € 3.518,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat CCV niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Speksnijder en in het openbaar uitgesproken op 12 januari 2022.^[1]